县域城镇建设中长期贷款项目评估Word文档格式.docx
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四、社会经济效益评估-22-
第七章结论-23-
一、评估结论及建议-23-
二、需要落实的贷款条件-24-
第一章项目概述
一、项目名称
农村新型社区建设项目
二、项目立项及批复情况
1、项目立项及批复。
众天区经济和发展改革局于2010年7月2日下达《关于众天区农村新型社区建设项目可行性研究报告的批复》（滨城发改投资[2010]133号）文件，对该项目的可研报告进行了批复，同意开工建设。
2、环境评估。
众天市环境保护局滨城分局于2010年7月12日下达《关于众天市魅力城乡建设有限公司农村新型社区建设（北张社区）项目环境影响报告书的批复》（滨城环字[2010]22号）和《关于众天市魅力城乡建设有限公司农村新型社区建设（瑞安社区）项目环境影响报告书的批复》（滨城环字[2010]23号），批复同意两个项目建设。
3、建设用地。
众天市国土资源局滨城分局2010年7月9日对北张社区及瑞安社区建设用地进行审查，并出具了土地预审文件。
4、建设用地规划许可证。
北张社区及瑞安社区建设项目已于2010年7月2日经众天市规划局许可，颁发《建设用地规划许可证》，北张社区许可证编号：
地字第37（2010）15015103号，瑞安社区许可证编号：
地字第37（2010）15015102号。
5、建设工程规划许可证。
北张社区及瑞安社区建设项目已于2010年7月2日经众天市规划局许可，颁发《建设工程规划许可证》，北张社区许可证编号：
建字第37（2010）15015103号，瑞安社区许可证编号：
建字第37（2010）15015102号。
6、建筑工程施工许可证。
众天市众天区建设局已于2010年7月12日对北张社区、瑞安社区两个项目颁发《建筑工程施工许可证》，北张社区项目证书编号为滨区建字010-004号，瑞安社区证书编号为滨区建字010-005号。
7、水电落实证明。
2010年7月，众天市众天区自来水公司出具了保证项目供水证明；
众天区市东供电所出具了满足项目用电的证明。
8、消防。
2010年7月，众天区消防大队出具了众天区新规划实施的北张社区和瑞安社区建设项目符合消防有关方面要求的证明。
三、项目性质及类型
该项目属于县域城镇建设项目，项目类型是政府主导、政策性支农资金支持的农民集中住房建设项目。
四、项目承贷主体
众天市魅力城乡建设有限公司。
五、项目建设地址
本项目位于众天区东区，共分2个社区，其中北张社区位于渤海五路以东、黄河十二路以北，瑞安社区位于东海一路以东、黄河八路以北。
六、项目建设内容
根据《滨州东区城中村合村并居专项规划》，合并整合市东街道办事处东王、侯家、北张、北杨4个居委会，新规划建设北张社区；
合并梁才办事处崔货郎、方家、宋黑家、东赵家、西赵家、官庄、周马、崔位家、王花家9个居委会，新规划建设瑞安社区。
两社区总建筑面积344400平方米，共安置人口5803人，其中：
北张社区建筑面积124800平方米、安置人口2143人，瑞安社区建筑面积219600平方米、安置人口3660人。
通过该项目建设，可节余腾空建设用地1814.55亩。
七、项目投资规模及资金筹措
该项目总投资62686万元，其中：
资本金20686万元（含建设期利息），资本金比例33%，资本金占比符合国务院及我行的相关规定。
申请我行县域城镇建设中长期贷款（农民集中住房改造工程建设中长期贷款）42000万元，期限5年。
第二章客户评估
一、借款人概况
众天市魅力城乡建设开发有限公司成立于2010年6月，注册资本为8000万元。
主要经营范围：
城市道路、市政基础设施、治污减排、供水（生活用水除外）供热、棚户区及城中村改造、房地产开发、城乡建设用地增减挂钩项目以及经区政府授权的其他重大工程项目的投资、建设和运营管理，包括政府经济适用房和廉租房建设工程的发包业务。
经审查，公司企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证和贷款卡等手续齐全,均年检有效，具备我行企业法人承贷主体资格。
二、股本构成及组织结构
1、股本构成：
公司系政府拥有实际控制权的国有独资企业，具有独立法人资格，注册资本8000万元，实收资本8000万元，由众天市众天区国有资产经营公司出资7600万元（出资方式：
货币2000万元、实物5600万元），占95%。
众天市众天区经济开发投资有限公司出资400万元（出资方式：
货币400万元），占5%。
实收资本情况已经滨州永正有限责任会计师事务所审验，并出具“滨永会验字【2010】第114号”验资报告。
2、组织结构：
众天市魅力城乡建设有限公司作为独立的经营实体，法人治理结构完善，产权清晰，责权分明，自主经营，自负盈亏。
众天市魅力城乡建设有限公司组织结构图
综合部
公司设股东会，股东会由全体股东组成，是公司的权力机构。
公司不设董事会，只设一名执行董事，由股东会选举成产生。
执行董事为公司法定代表人，任期三年，由股东会选举产生，任期届满，可连选连任。
股东会议由执行董事召集和主持，对公司的发展目标和重大经营活动作出决策，维护出资人的权益；
公司不设监事会，设监事一人，由股东会选举产生对公司的财务和董事、高级管理人员的行为发挥监督作用。
公司设总经理一名，内部设有财务部、技术部、工程部和综合部。
公司现有职工32人，均具备本科以上学历，其中高级会计师1人，高级工程师1人，工程师3人，建造师3人，会计师2人，经济师1人，有8人已从事建设业务8年以上，具备管理建设型公司的能力。
公司各组成部分分工明确，各行其职，各尽其责，相互协调，相互配合，相互制衡。
三、法人治理结构调整完善情况
该公司是按照“国有资产管理监督机构—国有资产运营机构—企业”模式组建成立的市场化运作的经营性实体公司，代表区政府具体运营授权范围内的国有资产，接受国有资产管理部门的监督指导，并承担国有资产保值增值责任；
公司的重大决策，需报经国有资产管理部门批准。
该公司经众天区人民政府《关于授权众天市魅力城乡建设有限公司负责实施东区“城中村”合村并居项目的意见》（滨城政字〔2010〕59号）文件授权负责众天区东区“城中村”旧村拆迁和新规划居民集中安置区、居民点的融资、开发建设和运营管理等相关事宜，并依法管理和使用旧村盘腾空土地出让收入。
该项目具体运作模式是，众天市魅力城乡建设有限公司作为拆迁人和投资人，通过协议方式委托拆迁部门按照国家有关规定负责测量及拆迁补偿测算，通过招标方式确定有相应资质的建设单位负责项目拆迁、设计、施工，并引入第三方负责工程监理，对工程质量及资金使用情况进行监督管理。
项目建成完工后，住房产权归迁入居住居民所有。
项目公用设施用房24603平方米，总价值约3761万元，其中，北张社区公用设施用房8862平方米，价值1363万元；
瑞安社区公用设施用房15741平方米，价值2398万元。
该项目的建设，可整合土地2245.05亩，拆迁腾空土地1814.55亩，土地处置净收益按49万元/亩测算，该项目预计可获得土地收益88912.95万元。
根据众天区人民政府滨城政字〔2010〕59号文件精神，该项目土地出让收益由众天市魅力城乡建设有限公司依法管理和使用。
土地资源作为不可再生资源，升值空间较大，预计公司未来经营效益较好，上述收益能够覆盖我行贷款本息。
四、高管人员素质
公司法定代表人、董事长、总经理：
毛九民，男，汉族，1958年2出生，众天市沾化县人，中共党员，大学学历，会计师职称。
历任众天市（县级市）粮食局副局长、众天市众天区审计局副局长、财政局副局长、众天市众天区经济开发投资有限公司总经理；
2010年06月至今担任众天市魅力城乡建设有限公司执行董事、总经理。
财务部主任赵立勇，男，汉族，1974年10月5日出生，籍贯为山东省众天区，大学专科学历，审计师、注册会计师。
1993年07月至2010年05月历任众天区审计局科员、经济责任审计科科长；
2010年06月至今担任滨州魅力城乡建设有限公司财务部主任。
经了解，公司主要管理人员经营管理水平较高，无不良信用记录。
五、财务状况分析
1、资产负债情况分析
资产负债简表
单位：
万元
项目年度
2010年9月
资产总额
21320
（一）流动资产
2400
其中：
货币资金
应收账款
其他应收款
预付账款
短期投资
（二）长期投资
（三）固定资产总额
18920
固定资产原值
5600
固定资产净值
在建工程
13320
（四）无形资产
二、负债总额
（一）流动负债
短期借款
应付账款
预收账款
应付福利费
应交税金
其他应缴款
其他应付款
预提费用
（二）长期负债
长期借款
长期应付款
专项应付款
三、所有者权益
实收资本
8000
资本公积
盈余公积
未分配利润
公司于2010年6月份成立。
截至2010年9月份，公司总资产21320万元，无负债项目，所有者权益21320万元，资产负债率为零。
资产负债表主要科目明细说明如下：
1、货币资金2400万元，均为银行存款（其中农发行2100万元，农行300万元）。
2、固定资产原值5600万元及在建工程13320万元。
明细如下：
固定资产种类
原值
（万元）
净值
成新率
是否正常运转
是否已抵押
建筑物、构筑物
100％
是
否
瑞安小区前期投入
6320
北张小区前期投入
7000
合计：
100%％
该公司固定资产主要是房屋建筑物，在建工程是两个小区建设项目的前期投入，各项固定资产使用正常。
3、实收资本8000万元，其来源为众天市众天区国有资产经营有限公司7600万元，其中货币出资2000万元，实物出资5600万元（主要为众天区渤海一路道路工程、黄河八路道路工程、东海一路与黄河十二路环岛工程）；
众天市众天区经济开发投资有限公司400万元。
4、资本公积13320万元，全部为当地财政无偿拨付资金，作为该项目资本金使用。
2、经营情况分析
经营情况表单位：
项目
主营业务收入
主营业务利润
营业外收入
1
利润总额
净利润
因该公司于2010年6月份成立，项目本身尚未产生收益，公司费用支出较少，9月份尚未入账，营业外收入1万元，主要是存款利息收入。
公司现金流量简表
单位：
项目
一、经营活动产生的现金流量
现金流入小计
现金流出小计
经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量
投资活动产生的现金流量净额
-13320
三、筹资活动产生的现金流量
15720
筹资活动产生的现金流量净额
四、现金及现金等价物净增加额
从上表看出，公司筹资活动中流入现金量为15720万元，其中13320万元为当地财政无偿拨付资金，作为该项目资本金使用，2400万元为公司注册资本收到的现金。
（1）借款人稳定现金流情况分析
公司作为具有实际经营的实体公司，收入来源主要为众天区市政基础设施、棚户区及城中村改造、房地产开发等重大工程项目的投资、建设和运营管理。
公司2010年6月份成立，目前所开发的项目尚未完工，没有进入销售期，未实现销售收入。
（2）未来收益情况分析
众天区人民政府滨城政字〔2010〕59号文件，授权由众天市魅力城乡建设有限公司依法管理和使用东区城中村改造旧村腾空土地出让收入。
腾空土地位于众天区东区核心地段，配套设施完善，土地升值空间较大，能够形成较好的土地出让收入，且公司将继续投入建设保障性住房等政府授权的其他重大项目，公司未来发展的可持续性良好。
六、信用状况
众天市魅力城乡建设有限公司在中国农业发展银行滨州分行开立基本账户，账号：
20337169900100000310911，2010年该公司被我行评为A+信用等级企业。
经查询银行征信系统，截至调查日，公司无融资及对外担保，无不良信用记录。
第三章项目评估
一、项目建设背景及必要性
1、建设背景
目前，众天市东区城中村布局分散，占地面积过大，用地粗放现象严重。
由于缺乏统一规划，城中村建设散乱，配套设施不完善，村庄建设面貌差，与建设“生态东区、品质东区、人文东区、宜居东区”的发展目标不协调。
且东区内有滨化集团、滨化东瑞、中海沥青、环宇集团等几个大型工业项目，现状有17个村居以及新建的天王堂小区、天虹家园、耿家家园、辛庄小区均达不到化工安全防护范围要求，存在安全隐患。
为解决众天市东城区村民的住房问题，改善居住条件，满足城市高速发展的现状，众天市委、市政府决定实施该合村并居工程，这是改善民生、落实科学发展观的重要举措，是一项惠及百姓、让人民群众充分享受改革发展成果的“民心工程”。
众天市魅力城乡建设有限公司通过实施该项目，将众天市东区北张和瑞安2个社区的农村分片合并，统一迁入设施配套完善的居住区内，使乡镇整建制城镇化，引导人口向城镇集中，对于加快产业聚集，促进广大农民思想观念、文明素质、居住方式、生活方式、生活质量的根本性转变有重要意义。
2、项目建设必要性
（一）符合《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
《纲要》指出：
深入实施“一个龙头、三个突破、东西联动、城乡统筹、促强扶弱、协调发展”的区域发展战略，加快推进城市化进程，加快建设社会主义新农村，加快建设特色经济区，构建主体功能明晰，发展导向明确，开发秩序规范，经济与人口、资源、环境相协调的区域发展格局。
其中第十一章“构建城乡统筹的乡村发展格局”指出：
加快农村城镇化进程，建设社会主义新农村，是统筹城乡协调发展，构建和谐社会，实现全面建设小康社会宏伟目标的关键所在。
坚持以工促农、以城带乡、城乡统筹的原则，完善统筹城乡的政策支撑体系，壮大区域经济，加快建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村，让更多的农民享受到现代城市文明。
（二）符合《众天市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
《众天市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出：
“按照工业反哺农业、城市支持农村的思路，加快推进社会主义新农村建设，促进二三产业向农村延伸、城市公共服务向农村覆盖、城镇现代文明向农村辐射，努力把农村建设成为生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的新型农村。
推进农民居住生活社区化。
按照社区建设模式，编制新乡村建设整体规划，纳入国民经济和社会发展总体规划。
实施新农村社区化建设试点工程，加快“城中村”改造步伐，鼓励农村整合联合，富村帮扶穷村，城镇兼并郊区农村。
力争到2010年，市中心区和邹平、博兴两县城的城乡结合部农村基本实现农民居住生活社区化，其它县城乡结合部农村推行农民居住生活社区化试点，50%以上农村建成生态村，90%以上的农村主要街道达到硬化、绿化和净化。
”
（三）符合加快城镇化进程的战略需要
加快城镇化进程是解决“三农”问题的一项战略性决策。
目前，我国经济持续发展，工农业商品供应充足，市场经济体制已经基本建立，城镇的基础设施也有了很大进展，各方面的条件都逐渐具备，加快城镇化步伐的时机成熟。
因此，通过本项目建设，可有效改善村民居住条件，加快推进城镇化建设进程。
（四）社会效益显著
该项目建设不仅推动了建筑、建材、交通运输业和相关服务业的快速发展，而且可以更好地将农村住房建设与推进产业结构调整、促进资源型城市经济转型有机结合起来，集约节约利用土地资源，推进城市可持续发展。
二、项目建设内容及建设进度
1、建设内容
根据建设的地理条件、用地条件及周围环境，项目的需安置居民人数、资金筹措状况，确定本项目的建设内容为：
农村新型社区建设项目规划前总占地2245.05亩，改造后安置区面积430.5亩，共节余土地1814.55亩；
总建筑面积344400平方米，共安置人口5803人，其中：
2、建设进度
本项目工程建设期2年，自2010年6月至2012年5月，其中2010年6月为可研报告编制阶段，7—8月完成招投标和施工图设计，2010年9月至2012年4月为工程施工阶段，2012年5月为竣工验收阶段。
目前资金已到位15720万元，拆迁工程已完成11.80万平米，其中北张社区已拆迁206户，拆迁面积70000平方米，瑞安社区已拆迁292户，拆迁面积48000平方米，共完成投资13320万元，招投标和施工图设计基本完成，各项前期准备工作进展顺利。
三、项目建设条件
（一）地理条件
该项目所处的众天市众天区，位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，东经117°
15′～118°
37′，北纬36°
41′～38°
16′，地处环渤海经济圈和黄河三角洲高效生态经济区两个经济区相重叠的复合经济地带，区域位置优越，是连接华北与华东的枢纽及京津塘和山东半岛两大经济发达区的纽带。
滨州资源丰富、交通便利，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。
众天区得天独厚的区位优势和自然条件为滨州的开发建设奠定了坚实的基础，同时也为该项目实施创造了条件。
（二）地形、地貌及工程地质
众天市地处渤海凹陷中心南沿，为黄河冲积形成的平原。
海拔高度6.5米～14.7米，自然坡降1/7000，貌有缓岗、河滩微地高地、微斜平地、槽状洼地等类型。
区域地基土成层规律较为均匀，地质稳定。
在钻探揭露深度范围内，区域地层结构自上而下为耕植土、粉土、粉质粘土、粉土、粉质粘土、粉土、粉砂等，其地质符合该项目工程施工条件要求。
（三）气候条件
众天市东区属温带季风气候区，大陆性较强，四季分明，日照充足，年平均日照2755.5小时，气候温和，多年平均降水量在593.5毫米。
东区南依黄河，境内河流主要有秦台河、朝阳河等外环河。
此外还有较大型水面有白鹭湖、玉龙湖等，水源充足。
（四）地震
根据国家1992年颁发的《中国地震烈度区划图》的划分及山东省地震局与胜利油田的普查，勘探众天区属地震宁静带，该区域的地震基本烈度为6度，建筑物应按7度设防。
（五）公用设施社会依托条件
1、供水。
本项目供水由众天区自来水公司供应，众天区自来水公司供水能力9万m3/d，能够满足本项目2个社区的用水需求。
2、排水。
排水采用雨污分流制排水系统，雨水往各级雨水管网汇集后，就近排入城镇雨水干管，污水排入城镇排污管道。
3、供电。
该项目所需供电可由众天区供电公司供应，均采用直埋的方式，供电有保障。
4、通讯。
滨州是鲁北邮件处理中心和电信中枢，全市电话交换机装机总容量已突破100万门，可直拔全国各地和世界120多个国家和地区。
移动电话配套成网。
国际互联宽带网和有线电视网已相当成熟。
本项目所需电信可由西部经市话电缆交接箱接入，户外电话线采用直埋电缆线，通讯有保障。
5、天然气。
本项目所需天然气主要用于居民生活，可由滨州中油燃汽有限公司主管接入，供气有保障。
6、供热。
为提高城市环境质量，众天市城区取消工业及生活用锅炉，所需用热可由众天市鑫谊热力公司供热管网接入，供热有保障。
四、项目投资估算及资金筹措方案
1、项目投资估算
该项目可研总投资62686万元，其中：
工程费用52350万元（包括前期工程费945万元，基础设施建设费3810万元，建筑安装工程费44772万元，管理费用1643万元），其他费用1094万元，拆迁补偿费2270万元，预备费3933万元，建设期利息3039万元。
总投资估算表
序号
项目名称
工程费用
其它费用
合计
评估总投资
一
49527
2823
52350
二
其他费用
1094
三
村民临时安置费
四
拆迁补偿费
2270
五
预备费
3933
六
建设期利息
3039
13159
62686
2、资金筹措方案
该项目资金筹措方案如下：
一是项目资本金20686万元，由区财政拨付，目前，已到位15720万元（公司已出具拨付凭证），众天区财政局已出具《关于众天区农村新型社区建设项目项目资本金到位的承诺》，2011年6月底前全部到位；
二是申请农发行县域城镇建设中长期贷款（农民集中住房改造工程建设中长期贷款）42000万元，贷款本息由项目产生的直接收益偿还，具体项目如下：
资金筹措及到位计划表
资金来源
筹措方案
占比
2010年10月至2011年9月
2011年9月至2012年4月
一、资本金
20686
33%
4966
二、农发行贷款
42000
67%
32000
10000
合计
100%
47720
14966
五、本项目综合收益分析
1、项目自身收益分析
根据项目可研和《众天市土地利用总体规划》、《滨州东区城中村合村并居规划》，该项目建成预计可腾空建设用地1814.55亩，该项目腾空土地全为商住用地。
结合众天市的现有经济社会发展状况和未来几年的发展水平，考虑到土地置换位置相对较好等因素，土地出让价格按49万元/亩测算（此为保守估算，众天区2007年1类商住用地基准地价为105万元/亩，住宅用地80万元/亩，工业用地28万元/亩；
目前新调整的1类商住用地基准地价为165万元/亩，住宅用地120万元/亩，工业用地50万元/亩），实际出让价格均高于基准地价，预计可取得土地出让收入88912.95万元。
根据项目预定方案
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