步行街商业圈项目可行性研究报告.docx
《步行街商业圈项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《步行街商业圈项目可行性研究报告.docx（92页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
步行街商业圈项目可行性研究报告
步行街商业圈项目
可行性研究报告
1.总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称:
步行街商业圈项目可行性研究报告
1.1.2宗地位置
本地块位于某市某区杨家坪步行街，东临直港大道，西接某区第一人民医院，南北贯通地铁二号线，繁华且交通便利。
1.1.3业主单位：
某投资实业有限公司
1.1.4建设内容与规模
本项目位于某区杨家坪步行街，占地面积约139亩，总建筑面积约平方米，包括住宅、写字间、地下停车场等。
其中：
住宅建筑面积428600平方米，包括小户型公寓200000平方米，普通住宅228600平方米平方米；写字间62400平方米；地下停车场77000平方米。
序号
项目名称
指标
1
总用地面积
139亩
2
总建筑面积
568000m2
3
建筑占地面积
19400m2
4
容积率
5.3
5
建筑密度
20.9%
6
绿化率
34.52%
7
投资估算
309115.84万元
8
项目实施期
5年
1.1.5土地价格
本块土地原为某理工大学，因搬迁拍卖，每亩800万元，共92596平方米，约140亩，共共112000万元。
1.1.6宗地现状
a.根据市政府的批准，将该块地变成商业、居住用地的规划。
本地块是某市理工大学拍卖出让的土地，系国有建设用地使用权连同地上建筑物共同拍卖出让。
b.地块权属条件：
权属清楚，四邻无争议。
c.地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠及其他构筑物。
1.1.7项目周边社区配套
该项目位于某“五大商圈”之一的杨家坪商圈，娱乐设施丰富，生活购物方便，医疗条件也十分优越,各方面配套都充足。
a.教育配套：
巴蜀幼儿园、育才中学（市重点中学）、杨家坪中学、谢家湾小学、某医科大学（国家211重点医学院校）、科技学院等
b.医疗配套：
某医科大学附属一院（某知名三甲医院）、区第一人民医院、区红十字医院、建设医院、渝西医院、西郊医院等
c.运动配套：
某奥体中心（某市最大综合运动场）
d.公园配套：
某市动物园、巴国城公园、彩云湖公园
e.美食配套：
直港大道美食街、九龙生态文化美食街、巴国城美食街
f.大型购物中心：
大洋百货、富安百货、立丹百货、新世纪百货、重百等
1.1.8交通条件
杨家坪是某区的中心地带，不仅商业繁华，交通也四通八达。
轻轨二号线从新山村通往较场口，途径大渡口、黄花园、临江门等，快捷方便。
404路、403路、463路、148路、962路、411路、820路、476路等27条公交线路，横贯主城各地。
两三年后，杨家坪商圈将形成“三环七横八纵”的格局。
一环：
是指杨家坪商圈现在的环道；二环：
是指华润景观大道—九滨路—天宝路—西子路—桃花溪市政道路—十八冶—工学院市政道路—华润景观大道；三环：
鹅公岩立交—青龙嘴立交—二桥引道—水碾立交—袁茄路—大公馆立交—谢陈路—鹅公岩立交，这使得项目区域交通更加便捷，辐射更广，但来往车辆众多，交通很容易拥堵，主干道旁，会有一定噪音污染，容积率较高，绿化设施较少，而且空气质量不是很好。
人流量大，人员复杂，物业安全保障投入必然较高，对居住体验会产生一定影响。
1.2主要经济技术指标
a.项目投资及资金构成
本项目总投资309115.84万元，其中一期投资238292.3万元，二期投资70823.54万元。
一期投资包括工程建设费用49166.194万元，工程建设其他费用为154778.384万元，预备费用16523.68万元，建设期利息19024万元。
其中，自筹资金98292.3万元，银行借款120000万元。
二期投资全部为自筹资金。
b.项目建设年限：
7年
c.项目总用地面积：
92596平方米
d.财务净现值：
54256.09万元
e.内部收益率：
19.98%
f.投资回收期：
静态投资回收期7.13年，动态投资回收期7.99年
g.贷款偿还期：
5.03年
h.平均投资利税率：
27.16%
i.平均投资利润率：
20.37%
2.市场调研及分析
2.1项目宏观背景分析
2.1.1全国房地产的发展与现状
绪论
20世纪90年代开始，我国房地产行业进入了高速增长时期，伴随着房地产行业的发展，房地产市场也迅速成长，然而在其高速发展的同时，市场中也逐步显现出越来越多的非健康、非稳定、非可持续发展因素。
房地产市场中的土地出让市场、消费者市场、房地产金融市场以及房屋租赁市场等领域均出现了种种问题，相互之间矛盾重重，城市房价更是一直呈现水涨船高的态势。
尤其在2008年金融危机后，由于国家扶持房地产行业政策的引导及其他多种因素共同作用，促使我国房地产市场迅速回暖，城市房价进一步上涨，并且越来越超出居民的购买能力，购房压力不断攀升，高房价问题的解决已经迫在眉睫。
房地产作为具有民生及投资双重性质的特殊商品，是人们生产和生活不可或缺的重要依托，因此我们必须对我国房地产市场给予更广泛的关注和研究，确保我国房地产市场实现健康、稳定、可持续的发展。
我国房地产市场发展的五个历史阶段
1998年7月3日，我国住房制度改革，国发（1998）23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该通知的出台意味着我国住房制度发生了质的转变，标志着我国住房将由计划分配走向市场交易，开始建立住房分配货币化、住房供给市场化的新型住房制度。
自从住房作为商品出现在市场中以后，它也逐渐成为广大居民的消费热点，并在总体上呈现出供不应求的态势，这也导致了1998年至今房价成整体稳步上涨现象。
以时间为线索，我国房地产市场发展大致可以划分为以下五个时期。
a.房地产市场平稳发展时期
1998年亚洲金融危机影响波及我国，导致国内出现有效需求不足问题，经济增长乏力。
针对当时经济态势，我国政府果断采取积极的财政政策和宽松的货币政策，并将房地产市场确定为重点投资领域。
由于投资力度大、城市化进程加快和居民消费结构升级等因素的共同拉动，从1998年开始，房地产开发投资增长率逐年攀升，房地产行业也成为拉动GDP增长的主要行业之一，房地产成为国民经济新的增长点。
1998年至2002年，是我国房地产市场平稳发展的时期。
具体表现为：
第一，从房地产开发投资增长与国民经济增长比来看，房地产投资平均增长率为22.5%，国内生产总值年均增长率为9.4%，由此可看出房地产开发投资是经济增长速度的2倍多一些，该数据可表明二者基本上是协调发展的。
第二，从房地产市场运行指标来看，国内商品房投资平均年增长为20.6%，竣工面积平均年增长为19.35%，销售面积平均年增长为22.5%，可见三项指标基本上是同步增长的。
第三，从房价来看，2002年，我国城镇居民家庭总收入为24858元，商品房均价每平方米2092元，每套商品房平均售价145000.7元，房价收入比为5.83。
第四，从房地产市场供需来看，刚性需求是一种需求拉动增长的好势头，城镇住房供应体系的9逐步完善也加快了房屋建设步伐，房地产市场供求势头两旺。
第五，从房地产市场发展外部环境来看，金融业加大住房信贷投入，为我国房地产市场的建设与消费提供了强有力的支持。
同时随着房产地市场的发展，物业管理、中介机构、室内设计等房地产相关行业也得以蓬勃发展。
b.房地产市场全面过热时期
2003年开始，在我国整体经济形势趋好的大背景下，房地产市场可谓红火发展，市场供销两旺，房价连年大幅上涨。
2003年至2007年第三季度，是我国房地产市场全面过热的时期。
北京、上海、深圳等大城市房价上涨尤为突出，以深圳为例，2003年按建筑面积计算的房屋销售均价为每平米5621元，而到2007年售价上升至每平米13669元，4年间房价上涨2.42倍之多。
由此可见我国部分城市的房地产价格已经出现虚高态势。
面对日趋上涨的房价，2004年5月，我国政府采用的税收、金融、行政等手段多方面对房地产市场进行综合调控，改善供给结构、控制投机需求、加快建立和完善住房保障体系。
2007年，金融机构一年期存款基准利率不断上调，贷款利率也先后五次上调，以稳定房地产市场健康发展。
2007年1月，国家税务局着手清算土地增值税实施。
2007年9月，中央与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通过以上系列措施，表明政府整顿房地产市场的决心。
c.房地产市场深度调整时期
随着政府对房地产市场调控力度的不断加大，房价逐渐从狂热转变为理性，调控取得了明显成效。
2007年第四季度至2009年第一季度，是我国房地产市场深度调整的时期。
在国内外经济形势的影响下（2008年美国次贷危机爆发引发全球性金融危机），房地产市场存在着明显的观望现象，住房成交量大幅萎缩，开发商纷纷减缓购置新地和住房新开工面积，房地产市场从最初“有价无市”的低迷状态发展为后来的“价降量低”的萎靡状态。
2009年1月，据住房和城乡建设部副部长齐骥透露，我国2008年的商品房销售面积约为6亿平方米，同比下降超过18%，房地产市场的供求关系逆转，房价总水平明显回落。
房地产市场的深度调整状态持续时间过长将对我国经济发展有着不可忽视10的负面影响，房地产行业作为拉动我国GDP增长的重要动力之一，其直接拉动行业为50多个，间接拉动行业几百个，有上亿人在从事房地产及其相关行业的工作。
同时房地产市场销售量持续大幅下跌，必然破坏整个市场的稳定性，若开发商资金链断裂，则进一步导致银行等金融机构陷入资金危机。
2008年10月，财政部、国家税务总局联合出台政策，减免个人购房和销售住房的契税、印花税和土地增值税。
2008年9月至11月，金融机构连续四次降低一年期存款基准利率，三次降低商业银行存款准备金率，二次双率同时下调，预示着我国紧缩的货币政策转松，同时进一步发挥税收、信贷结合的调节措施，降低消费者购房成本，以拉动内需，刺激房地产市场回暖。
d.房地产市场迅速回暖时期
2009年第二季度至第四季度，是我国房地产市场迅速回暖的时期。
这一时期，房地产市场借助政府GDP“保8%”目标和刺激内需政策，市场整体呈现“量价齐升”的态势，房价再次大幅攀升，甚至远超2007年房价峰值。
据国家统计局发布数据显示，2009年1月至11月，全国房价无论同比还是环比均在上涨，北京、上海、深圳等一线城市房价呈现V型反弹。
以深圳为例，2009年9月，新建商品房销售均价达每平方米20940元，同比上涨68.45%、环比上涨8.12%，连续创下商品房售价新高。
房地产市场的迅速回暖，实际上是喜忧参半的，其对GDP的拉动和失业率减低起到了不可忽视的重要作用，但至2009年底，我国居高不下的房价已经远远超出了普通消费者的购买能力，全家老少为了供一套房子辛苦奔波的现象也是屡见不鲜，房价的虚高给普通百姓带来了严重的经济负担，而这种居民消费的“挤出”势必给扩大内需政策的实施带来障碍。
同时，房地产市场非理性的回暖，也势必提升金融机构潜在的坏账比例，增加金融风险以及推高通货膨胀率。
并且政策的导向作用和其他企业的跟风效应，势必导致房地产投资和投机的过度，从而降低其他行业的资源配置比例，扭曲国民经济协调发展的结构。
e.房地产市场严厉调整时期
为使我国城市总体房价回归理性，2009年年末开始至2011年3月中央在金融政策、财政政策、税收和管理法规各方面均推出一系列调控措施。
2010年1月，“国十一条”，第二套房贷款首付不得低于40%；2010年4月，“新国十条”，首套房在90m2以上的贷款首付不得低于30%，第二套房贷款首付不得低于50%，并且在商品住房供给紧张、价格过高、上涨过快地区，各商业银行可根据风险预估状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；2010年9月，“新国五条”，首套房不分大小贷款首付调整为30%及以上，第二套房贷款首付不低于50%，不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款；2010年10月，央行三年来首度加息，挤压楼市泡沫，而至2011年7月为止，短短半年多时间央行连续5次加息，一年期存贷款基准利率整体上调1.25%，由2010年10的2.25%提高到3.5%；2010年11月，首套房贷款七折利率优惠政策全面取消；2011年1月，“新国八条”，首套房不分大小贷款首付调整为30%及以上，并规定对于通过贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，同时规定贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；2011年5月1日起，商品房销售实行一套一价。
除以上一系列措施外，中央还将上海和某设为房产税征收试点，试行征收房产税政策，同时中央加大对房地产市场中的保障房建设的重视，加强保障房建设及申购管理。
据建设部发布通知，2011年全国保障房建设计划将达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。
2009年第四季度至今，是我国房地产市场严厉调整的时期。
中国1998年-2011年房地产发展状况的数据研究
a.中国房地产发展阶段判断的指标
根据判断指标建立的基本原则，可大致把影响房地产发展阶段判断的指标归为四大类：
即供给类指标、需求类指标、金融类指标和心理类指标。
①给类指标
供给类指标主要综合反映了房地产市场的供给状况。
供给类指标越高，说明房地产市场的供应量越高，代表房地产供应方对房地产市场发展有良好的预期。
在这种情况下房地产供应商会继续加大投资力度，增加市场供给；反之，供给类指标越低，表明同期市场上房地产供应量越少，说明市场饱和，房地产商对房产市场存在悲观预期。
供过于求不但会抑制房价，也会抑制房地产开发商的投资热情。
持续的供给类指标的降低，会导致开发商缩小投资甚至停止投资。
供给类指标主要包括：
房地产开发投资占固定资产总投资的比重、房地产开发投资增长率、房地产竣工面积增长率和房地产开复工面积增长率等。
指标一：
房地产开发投资占固定资产总投资的比重。
该指标反映了房地产开发投资在固定资产总投资中所占比例。
理论上，房地产开发投资占固定资产总投资的比重应有一个合理区间，过高或过低都会影响到房地产的发展。
其值过高，说明房地产发展过分，其值过低，说明房地产发展不足。
指标二：
房地产开发投资增长率。
房地产开发投资额是房地产供给的最直接反映，房地产开发投资的正常增长，能反映房地产市场健康向上的发展，但开发投资的超常持续增长就可能意味着虚高价格和投机现象的形成。
正常的房地产开发投资增长率与国民经济增长率应基本稳定在1:
3到1:
2之间，1999年到2003年我国房地产业健康平稳的发展状况也正印证了这一观点的正确性.
指标三：
商品房竣工面积增长率。
该指标从实物的角度反映了房地产供给量的大小。
商品房竣工面积的增长率也应稳定在某一区间内，过高的竣工面积增长率说明商品房发展过热，过低则说明商品房发展不足。
指标四：
房地产开复工面积增长率。
该指标的大小也反映了房地产市场供应量的高低。
房地产开复工面积增长率越大，证明开发商投资量越大，投资激情越高；反之，则说明开发商投资量小，对未来市场的期望不高。
②需求类指标
需求类指标主要综合反映了房地产市场的需求状况。
需求类指标数值的提高.说明市场需求旺盛，消费者对房地产市场相对满意；反之，市场需求减少，说明需求方对资产价格不认同，需求反应平淡，市场交易不活跃。
需求类指标主要有：
商品房销售面积增长率、房价收入比和商品房销售额增长率等。
指标一：
商品房销售面积增长率。
商品房销售面积增长率越大，表明该阶段市场销售情况越好，则开发商愿意投入更多的资金进行房地产开发，因此会促进房地产市场的发展；反之，商品房销售面积越小，表明该阶段房地产市场比较低迷，消费者购买的积极性不高，故开发商不愿过多的进行房地产投资，因此会阻碍房地产市场的发展。
指标二：
房价收入比。
房价收入比是衡量房地产价格合理性的重要指标。
房价收入比的定义是，某房地产市场某指定时期内房地产价格的平均值与该市场上城市居民年均收入的比值。
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民年平均家庭收入
这里，商品住宅平均单套价格=商品住宅平均销售价格×城镇人均住房建筑面积×平均每户家庭人口数；居民平均家庭年收入=城镇居民家庭人均可支配收入×平均每户家庭人口数，故房价收入比也可表示为
房价收入比=商品住宅平均销售价格×城镇人均住房建筑面积/城镇居民家庭人均可支配收入
实际上，计算房价收入比的平均住房面积大小是一个随时间变化的动态变量，而不应为某个固定数值，其取值应尽量接近房地产市场的现状。
世界银行AndrewHemer研究认为房价收入比高于6倍的时候，就很难形成买方市场，人们所能负担的起的房价收入比要在5倍以下。
发展中国家的房价收入比在3～6倍之间比较合理，发达国家的房价收入比水平一般为1.8～5.5倍。
在确定房价收入比区间时，不但要借鉴国外经验，同时也要考虑到我国房地产市场发展现状，综合各种因素进行决策。
指标三：
商品房销售额增长率。
该指标的大小反映了房地产开发商的经营结果，商品房销售额增长率越大，表明该时期的房地产市场越火爆，因此开发商愿意投入更多的资金进行房地产市场开发；反之，商品房销售额增长率越小，表明该阶段的房地产市场比较冷淡，因此开发商不愿过多的进行房地产投资，进而会影响到房地产市场的发展。
③金融类指标
金融机构和金融市场是与房地产市场关系极为密切的外部资源，其操作力度和策略方向都对房地产市场有很强的约束力，因此国家宏观货币政策类监测指标也是衡量房地产市场发展状况的重要因素，诸如建设贷款和抵押贷款额度等。
但由于许多原因，上述指标获取比较困难，各部门发布数据统计口径也不相同，故本文选用能代表房地产微观金融市场的指标货币供应量增长率来衡量房地产市场的金融环境。
④心理类指标
心理因素对房地产发展的影响主要体现在消费者对房地产市场的心理预期方面，当消费者对房地产市场有好的预期时，即使高房价也可能发生交易行为，当消费者对房地产市场有不好的预期时，即使房价再低，也可能会持币观望，迟迟不肯入市。
实际上消费者主体都会受到来自外界环境、兴趣偏好、认知能力和价值观的影响，因此其判断要受制于个体特征和从众心理，而不可能完全理性化。
由于我国城市居民消费有明显的储蓄倾向，本文选用年末存款余额增长率来衡量消费者主体对未来房地产市场的认知。
其值越小，表明消费者对未来房地产市场预期良好，反之则对未来市场持保守态度。
b.全国房地产开发与投资变化
2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年名义增长33.2%，2009年，全国房地产开发投资36232亿元，比上年名义增长16.1%，2008年，全国房地产开发投资30580亿元，比上年名义增长20.9%，2007年，全国房地产开发投资25291亿元，比上年名义增长20.4%.
年份
全国房地产开发投资（亿元）
比上年增长（%）
2007年
25294
20.4
2008年
30580
20.9
2009年
36232
16.1
2010年
48267
33.2
2011年
61740
27.9
2012年
71804
16.2
综合这些数据不难看出，中国房地产投资开发逐年在增加，而且增长幅度也很大，但是不难看出，2010年的增长速度最快的，主要是在之前几年中国房地产政策相对还是比较宽松的，政府对房地产的调控力度不够，给投资者很好的信息，都把资本投向房地产。
虽然2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段.不过,频频刷新的"地王"记录,以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。
当然这个给之后的房地产还是有所打击的，使投资增长速度有所下降，再加上这两年政府加大对房地产的调控，以大大的减缓了房地产投资开发的增速。
c.全国房地产施工房屋面积变化
1998年到2011年，我国房地产施工房屋面积由50770.14万平方米增加到507959万平方米，平均每年增加32656万平方米，每年增长率都保持在10%以上；房地产开发投资金额更是以平均每年4000多亿的额度向上增长，投资增长率每年都保持在13%以上。
虽然我国房地产发展也具有循环周期，但都是体现在各类指标增长率的上下波动，房地产发展总体是向上的，属于增长型周期波动。
d.全国房地产价格变化
伴随房地产开发和销售量的上升，房地产价格也快速上扬，据国家统计局数据显示2001年全国房屋销售价格同比上涨2.2%，房地产市场稳步升温。
2002年上半年房屋销售价格同比上涨达3.6%。
东南沿海地区和西部重点地区重点城市的房屋销售价格出现了较高涨幅。
2003年12月，商品房平均销售价格分类指数为97.47，同比增长0.61。
从05年第三季度数据显示表明：
05年房价增速最快的沈阳，达19.2%，比2003、2004年第二季度分别高11.6%和6.4%，比2004年同期的全国平均水平高9.3%；2005年上半年，全国商品房平均销售价格同比上涨10.1%，其中上海房价第一季度增长19.1%，为全国35个大中城市之首，全国房价上涨趋势表现为部分地区过快膨胀。
2007年，我国房地产开发投资额达25288.8亿元，同比上涨30.2%，商品房开复工面积236318.2万平方米，同比增长21.32%，全国商品房销售额增长率43.52%。
从图1、2可知,2000年以来,我国商品房平均销售价格除了2008年受金融危机影响出现下滑之外,均保持稳步上升,由2000年的2122元每平方米上涨到2010年的5033元,上涨2.37倍。
尤其是2004年之后,商品房价格波动较大,同时呈现快速增长的趋势。
由2007年到2010年的房均价统计数据很好的说明中国房价的明显增长趋势：
2007年房均价在10000-30000元的占0%，49%的集中在1000-2999元,：
而2010年10000-30000元占11%，63%的集中在3000-5999元，1000-2999元的占0%。
2007年-2010年全国主要100座城市房均价统计图
2010年全国主要城市房均价统计图2009年全国主要城市房均价统计图
2008年全国主要城市房均价统计图2007年全国主要城市房均价统计图
e.中国中东西部房地产发展的比较
东部中部和西部三大经济区域内的省际差异和三大经济区域之间的房地产投资的地区差异既包括了经济区域之间的差异，也包括经济区域内部的差异。
首先来看全国房地产投资的差异程度由图1可知，我国房地产投资的泰尔指数最高为0.287（1996年），差异比较显著；无论是总体泰尔指数组间还是组内泰尔指数均呈现出“M”型走势，在1992年和2007年分别达到两个高峰后开始下降，到现在一直处于下降通道中。
这说明我国房地产投资差异经历了扩大、缩小、再扩大再缩小这样一个过程，而且近十年来差异一直在缩小。
接下来看房地产投资的总体差异如何在东中西部地区之间以及各地区内部进行分解。
由表1可知，东中西部地区之间的房地产投资差异对总体差异的贡献由最高的65.6%（1993年）下降到50%（2007年），与此同时，东中西部地区内部的房地产投资差异对总体差异的贡献由最低的33.9%（1993年）上
升级会员 