常州宝龙城市广场商业策划开发建议报告PPT推荐.ppt
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沿街独立商业的立面风格和经营业态定位？
办公产品的定位方向？
在集中性商业为项目引入消费人流的情况下，沿街独立商业的立面风格和经营业态定位对其运营的成败有极大影响；
办公产品体量巨大，区域缺乏办公氛围，利用商业产品价值，精确定位，是成功去化办公产品的关键。
报告思路,知己知彼，胜乃不殆；
知天知地，胜乃可全。
孙子兵法地形篇,集中性商业开发策略,办公产品定位及开发建议,沿街独立商业立面风格及经营业态建议,知,1,常州商业市场研究,常州经济持续以10%以上增长率迅猛发展，未来发展前景乐观,2000年到2009年，常州市GDP的平均增长率为13.3%，常州政府11五计划，国内生产总值年均增长12，依此水平预计2012年常州GDP将达3500亿元左右；
常州市人均GDP为增长平均水平为16.4%的，2009年，常州市的人均GDP平均水平为70011元，预计2012年常州人均GDP将达到10万元水准；
常州市的经济发展保持了较高的持续增长能力，这种增长趋势在未来几年中会进一步得到保持和巩固,常州国内生产总值,常州宏观商业环境,2009年常州经济在长三角的地位,经济发展速度较快，但常州的经济总量（GDP）在长三角主要城市中处于中下游水平；
人均可支配收入水平在主要城市中位居后列，高端零售商业消费能力不足支撑；
GDP、零售额及人均可支配收入等经济指标增长速度位居前列，零售市场未来发展潜力巨大。
常州宏观商业环境,常州经济水平位居长三角主要城市后列，高端商业市场消费能力支撑不足，但经济高速发展，未来零售市场发展潜力巨大,常州人口基数低增长缓慢，商业发展人流量支撑不足,常州人口增长率0.5%-1%，增长速度缓慢；
按政府十一五计划，预计2012年常州人口将增长至366万左右；
目前常州市平均每户人口数为2.9人，三口之家已成为常州市家庭结构的主要形式。
常州人口及家庭结构,常州宏观商业环境,常州宏观商业环境,常州社会消费品零售总额,注：
2010年-2012年为预测数据,常州社会消费品零售总额自04年以来连续6年增长速度在15%以上，截止09年已达901.4亿元；
保守以18%增长率增长，预计2012年常州社会消费品零售总额将达1480亿元左右，未来商业发展机会较大。
常州社会消费零售额持续以15%以上速度增长，消费能力提高明显，提供了良好的商业发展经济基础,常州居民消费价格指数,2000年以来，常州市居民消费价格水平在低位呈现波动状态，波幅较小；
2009年居民消费价格指数为99.5，相比2008年降低5.7个百分点，常州市经济发展稳健；
平稳的物价水平为常州市零售市场的未来发展奠定了良好的外部基础。
常州宏观商业环境,常州居民消费价格指数平稳，为全市零售市场发展提供良好的环境,常州宏观商业环境,虽然经济发展迅速，消费能力提高较快，但是常州市高端商业消费能力和消费人口支撑仍较不足,经济高速发展，未来零售市场发展潜力巨大；
消费能力提高明显，商业发展经济基础良好商业零售市场价格稳定，发展良好。
高端商业市场消费能力不足；
商业人口增长缓慢。
市场支撑点,市场不足点,常州商业市场分析,常州商业市场发展历程,市场萌芽期,市场成长期,市场蓄势期,市场发展期,90年代初期逐渐出现以国营百货公司为垄断的商业形态。
档次不高，主要经营居民日用品，其他零售业态相对匮乏。
由于市场集聚效应，常州市自发形成许多商业街区。
90年代末21世纪初常州市零售业从百货业占主导地位，逐步向超市、便利店、专业专卖店等多业态共同发展。
国内外大型连锁超市相继进入。
经营方式更倾向于开发单位自主经营，零售类物业的成交量低。
零售类物业的投资价值尚未得到广泛认同。
2005年至2006年常州百货业仍以常中、新世纪、泰富形成三足鼎立，但都作了战略调整。
2005年南大街步行街开业，汲取shoppingmall设计理念。
市中心核心商圈形成绝对影响力，城南、城北的商业也获得一定发展。
专业性极强的各类商品交易市场崛起。
市场购买力迅速积累，零售类物业进入蓄势待发期。
2007年至2010年随着莱蒙都会为代表的新型零售类物业亮相市场，常州将可能出现真正意义的购物中心。
武进区和新北区的商业福中心将逐渐形成，也将出现大型购物中心，使积聚多年的市场消费力在区域内释放。
常州零售市场在未来3-5年将可能进入新一轮的快速发展。
目前常州领先的商业开发模式为专业市场和大型SHOPPINGMALL,常州商业市场分析,常州商业现状分析,常州全城各类大小专业市场50余家，业态基本饱和,常州商业市场分析,常州商业现状分析,常州大型SHOPPINGMALL竞争激烈，主要聚集于成熟的核心圈内,本案,常州商业市场分析,常州商业格局分析,目前商业消费集中在核心区，武进居民部分集中在外圈层；
未来商业消费习惯区域受规划影响，将逐步外扩，但主要局限于城南城北两个区域,知,2,项目商业价值及机会点挖掘,周边新建住宅区林立，存在较多商业消费人口；
临近钟楼区政府，以及突出的青枫公园景观资源，将会为片区导入较大量外区域潜在商业人口,区域商业价值及机会点挖掘,片区区域现状分析,港龙华庭,枫林雅居,御源林城,区域商业价值及机会点挖掘,片区内商业以处于招商阶段的新建住宅配套型商业为主，商业能级低，缺乏能满足购物、娱乐、休闲的一站式商业场所,片区商业现状分析,钟楼区内，本案商业功能地位高于周边片区，将辐射北港、五星、勤业、清潭等周边片区,常州“一主、二副、七次、七点”商业网点规划一主：
朝阳桥、怀德路、劳动路、关河路围合及其外围商业扩展区二副：
武进区商业副中心和新北区商业副中心七次：
城西、城东、新龙、武南、新港新运河地区、青龙生活区七点：
新建新龙、青龙、飞龙、湖塘、薛家、新港、东方、北港、武南等社区商业中心，改造完善红梅、茶山、清潭、五星、勤业、兰翔、三井、戚墅堰、雕庄、新闸等社区商业中心域商业中心本案商业规划为城西区域商业中心，功能休闲娱乐为主、购物为辅，主要服务本地区居民及部分其它区域居民城西商业中心位于北港中心公园以西，星港大道以南，梧桐路以北，玫瑰路以东，北为钟楼行政中心,区域商业价值及机会点挖掘,与临近区域的商业关系,钟楼临近本案的成熟商业区域勤业板块的商业模式为大卖场/大型超市+沿街零售店铺，容易被更为先进的商业模式抢夺市场,区域商业价值及机会点挖掘,临近的勤业路商铺基本满租，以配套型商业为主，与欧尚一起形成了较好的商业氛围。
与临近区域的商业关系,区域商业价值及机会点挖掘,开发区片区内新建住宅区存在大量商业消费人口；
青枫公园和钟楼区政府，尤其是前者将会导入大量外区域潜在商业人口,本案商业地位仅次于南大街，未来将会逐步吸纳周边北港、五星、勤业、清潭等周边片区的商业消费人口,片区内商业都是住宅配套商业，难以满足片区居民和外来人群的就近、一站式购物需求,目前周边相对成熟的商业模式为大卖场/大型超市+沿街零售商铺，相对落后，容易被更为领先的商业模式抢占市场,30万方商业体量，虽然开发难度大，但是具有规模优势和更多的操作空间，可以打造出具有鲜明特色的商业体,自身商业价值挖掘,项目经济指标分析,谋,1,集中性商业开发策略,集中性商业开发策略,策略点,吸纳片区内及周边区域商业需求，就近提供一站式商业场所SHOPPINGMALL,满足片区和周边区域休闲、娱乐、购物的一站式商业需求,SHOPPINGMALL相对大卖场/大型超市+沿街零售店铺对于消费者更具吸引力,集中性商业开发策略,但是区域型SHOPPINGMALL难以消化项目30万方的商业体量区域型SHOPPINGMALL吸聚力不足，区域商业人口易被市中心区商业分流，钟楼区政府和青枫公园导入的外区域潜在商业消费群体也难以转换成真正的商业消费群体问题如何解决,集中性商业开发策略,常规思路,传统大型SHOPPINGMALL,区域型SHOPPINGMALL+专业市场,集中性商业开发策略,传统大型SHOPPINGMALL,常州高端商业消费人口支撑不足,目前常州市区消费习惯区域集中在市中心区，本案所在区域吸引力不足,目前常州大型SHOPPINGMALL竞争激烈，且对比本案都具有消费地段优势,传统大型SHOPPINGMALL不适于本案,集中性商业开发策略,区域型SHOPPINGMALL+专业市场,专业市场极度饱和,区域型SHOPPINGMALL+专业市场也不适于本案,钟楼开发区主导产业为电子信息、新材料、精密机械，对专业市场依存度极低,集中性商业开发策略,策略点,突破常规思路，摆脱常州现有商业模式的拘囿，打造目的性消费场所,摆脱常规的商业模式思考路线寻找新的商业主题，打造目的性消费场所，使本案成为某一种或某一集群商业消费场所的代名词，让消费者形成极强的消费联想度。
集中性商业开发策略,初步定位,主题商业+区域SHOPPINGMALL,打造打造城西的人气磁场、成为消费目的性明确的新型商业MALL,主题商业吸引全市范围内的目的性消费客户通过主题商业增加项目对于内外部区域消费客户的吸聚力,确定商业主题，是本案集中性商业成功与否的关键！
研究常州传统SHOPPINGMALL的操作模式，寻找市场机会和空白点，打造本案独有的商业主题，形成自己鲜明的、标识性极强的商业号召力,集中性商业开发策略,常州传统SHOPPINGMALL操作模式研究,以购物为主要业态，休闲娱乐为辅助业态，缺少专设的教育培训业态；
休闲娱乐客群均针对成年人，缺少针对青少年、集中性的休闲娱乐设施,集中性商业开发策略,商业主题确定,区域商业功能规划以休闲娱乐为主；
以购物为主要业态，休闲娱乐为辅助业态,常州市目前缺少专设的、集中性的教育培训场所,休闲娱乐客群均针对成年人，缺少针对青少年、集中性的休闲娱乐设施,教育培训,常州青少年专属的文娱地带,休闲娱乐,青少年,集中性商业开发策略,深化定位,常州市青少年文娱主题商业广场,“常州青少年专属的文娱地带”主题+区域型SHOPPINGMALL,满足常州市0-25岁青少年的教育培训、运动休闲娱乐，及其衍生需求增强项目独特性，吸引全市目的性消费客户,集中性商业开发策略,商业主题打造,！
！
外部娱乐设施建立标识记忆和记忆关联度,通过内部统一招商，形成的青少年教育培训、运动休闲娱乐、购物及其他服务一体的商业链,外部标识性娱乐设施在项目初期可以吸引众多消费体验着，有助于提升项目人气和市场热度；
后期通过运营和推广与商业广场建立记忆关联度，可以有效推广项目，同时持续吸引全市客户来项目消费体验，有助于维持和提升商业人气。
集中性商业开发策略,外部标识娱乐设施建议,云霄飞车,惊险刺激的云霄飞车能在感官和视觉上带来极大刺激体验，给消费者留下深刻的记忆，从而达到为本案提升项目人气和市场知名热度的效果；
考虑到成本因素，可只建造一段。
滑水道,在滑水道上，可以享受新鲜的感官刺激，一边欣赏商业街区的繁华美景。
集中性商业开发策略,区域,商业业态选择,商业业态,教育培训娱乐运动休闲购物（零售/百货商场）服务餐饮社区配套及其他,最终选择,教育培训娱乐运动休闲购物（零售/百货商场）服务,餐饮、社区配套及其他可以设置在沿街独立商业体内，可以加强项目内部商业的联动性，增加沿街独立商业的人气。
集中性商业开发策略,商业业态比例建议,与传统SHOPPINGMALL相比，适当压缩零售专卖比例，增加教育培训、运动休闲和娱乐比例；
同时调整零售专卖构成，专门针对青少年的商业，与满足周边居民购物需求、青少年衍生（家长/个人）购物需求的商业基本各占一半比例。
集中性商业开发策略,商业主力店建议,结合本案商业主题和我司过往商业物业服务经验，我司建议本商业物业中考虑引入一下商业主力店，具体如下：
星期八小镇,国内首家采用星期8模式的儿童育乐场所，专为3-13岁孩子打造的社会角色扮演的主题乐园,小镇营业面积近7000平米，设有50余个体验场馆，涵盖8大社会领域的70多种角色扮演游戏。
每位来到星期8小镇的孩子，都可以自由选择自己想要扮演的角色。
小镇里有男孩最爱的魔术师、医生、飞行员、消防员、警察、赛车手、工程师也有女孩中意的艺术家、造型师、模特儿、空中小姐、演员、甜点师傅、电视台主播,集中性商业开发策略,商业主力店建议,时尚潮流百货,引入外资品牌（如百盛）更具专业百货经营能力和品牌号召力,时尚潮流百货具有强大的客流吸引力及持续商业竞争力，是现代综合商业的主力店；
加之外资背景，更利于整体商业品牌打造，增加区域内居民就近消费的心理支撑,集中性商业开发策略,商业半主力店建议,综合考虑本案商业主题和业态构成比例，商业半主力店建议同时考虑以下商业业态：
健身中心/跑酷,电玩游艺中心,教育培训中心,流行时尚服装服饰,集中性商业开发策略,功能定位教育培训,集中性商业开发策略,功能定位运动休闲,集中性商业开发策略,功能定位娱乐,集中性商业开发策略,功能定位成年零售购物,集中性商业开发策略,功能定位青少年主题购物,集中性商业开发策略,功能定位服务,谋,2,沿街独立商业立面风格及经营业态建议,立面风格建议,海派建筑风格：
砖墙、屋瓦、青砖步行道,砖墙、屋瓦,青砖步行道,海派建筑立面风格,经营业态建议,本案集中性商业与青枫公园之间的沿街独立商业是主体部分，主要规划为餐饮，辅以部分娱乐型商业,谋,3,办公产品定位及开发建议,办公产品定位,传统办公产品缺乏市场支撑，因此本案办公解决方案为：
小户型类住宅产品,本案办公产品定位为：
小户型类住宅产品,办公产品定位,本案办公建面21.75万，体量大,本案周边办公氛围缺乏,周边企业以电子信息、新材料、精密机械为主，办公需求极度匮乏,办公产品推售建议,办公产品推售策略,基于以上策略，我司建议为：
1、2、3号楼定位为标准平层小户型，低价毛坯销售，先期入市，实现快速去化4、5、6、7、8号楼定位为LOFT小户型，后期精装修入市，增加项目产品附加值，提升单价，以实现项目利润的成长,沿街3栋办公以平层小户型产品先期入市，实现项目快速去化；
集中性商业上盖5栋办公以精装LOFT产品入市，提高单价性价比，从而提升单价,先期低价快速销售建立市场影响，减轻办公产品销售压力；
后期通过附加值，提高单价性价比，实现单价提升,本案办公体量大，建议整盘推售策略为：
办公产品包装建议,样板房装修风格建议,LOFT小户型建议提供居家和办公两种样板房装修风格，提供菜单式装修选择，同时便于实际销售引导；
建议通过引导，主推居家风格,居家风格样板房温馨、现代、精致,办公风格样板房简洁、明亮、宽敞,THEENDTHANKS上海同策房产咨询股份有限公司,专业策划代理营销,
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