长春调研报告Word格式文档下载.docx
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三、房地产市场调查
区域项目分布图
1、宜家观澜2、吴中3、保利百合香湾4、鼎恵华庭5、香水湾6、鲁辉国际城
7、金色8里城8、东逸美郡9、蔚蓝国际10、万科蓝山
1.宜家观澜
项目概况：
项目名称
宜家观澜
开发投资
长春英俊房地产开发有限公司
策划销售
——
规划用途
居住用地
工程位置
二道长新东路与伊通河交汇处
售楼中心
长新东路（君子兰交易中心）
物业公司
宏运物业
物业收费
占地面积
11万㎡
建筑设计
在售面积
0万㎡
建筑面积
21万㎡
容积率
1.7
付款方式
一次性、按揭贷款
销售率
——%
付款折扣
无
得房率
开盘日期
预计2011年5-6月
绿化率
30%
交房日期
2011-年底
产品类别
高层15-18F
车位比例
产品信息：
产品类型
面积区间
主力户型
价格区间
高层
50㎡—110㎡
60㎡—85㎡
元—元
0%
宜家观澜项目建设10栋高层，层高分别为15—18层，总共推出1100套房源。
面积区间在50—110平方米的，主力户型是60—70平方米，格局多为两室一厅。
预计分两期开发，一期推出5栋高层产品，约600套左右。
3月12日售楼处开放，开始认购，领VIP卡，赠送一个太空杯，起价4500-4600元。
2.吴中项目
2010年7月2日，吴中地产以5.15亿拍下，位于二道区远达大街地块成为当日出让的明星地块，此地块出让面积为18万平方米，其中住宅15万平方米。
多层顶楼50---109㎡赠阁楼（平顶）60﹪面积
70---130㎡赠送10㎡左右的创意空间
预计7、8月份开盘，价格未定
3.保利·
百合香湾
保利·
长春广田房地产开发有限公司
开发商与中原联合销售
远达大街西，宜良路南，同康路北
位于社区公园内
保利物业
1.5元/㎡
23万㎡
50万㎡
1.8
B、C、D销售90%
一次性9.8、按揭9.9
85%（包含赠送飘窗）
2010-12-10门市开盘
37%
A12年12月/B11年9月/CD11年8月
电梯洋房、小高层、高层
1.5:
1
洋房
65㎡—162㎡
97㎡—130㎡
5300元—6600元
95%
46㎡—162㎡
90㎡—130㎡
5200㎡—6100㎡
85%
商铺
40㎡—700㎡
77㎡—220㎡
9000元—12000元
60%
A区高层户型面积配比表
房型
面积（㎡）
总面积（㎡）
比例
总户数
一室一厅
46
7038
4%
153
8%
两室两厅一卫
90
27540
15%
306
16%
97
100977
54%
1041
56%
三室两厅两卫
130
32500
17%
250
13%
四室两厅两卫
162
20250
11%
125
7%
合计
46-162
188305
100%
1875
A区洋房户行面积配比表
7F一室一厅
65
5070
9%
78
14%
30846
53%
318
58%
4680
36
148
14208
25%
96
18%
2916
5%
18
3%
65—162
57720
546
A区户行面积配比总表
6%
2%
131823
1359
37180
286
12%
23166
143
46—162
246025
2421
4.鼎惠华庭
鼎惠华庭
吉林省鼎惠房地产开发有限公司
诚信顾问
远达大街以西、乾安路以北
吉林鼎惠物业管理服务有限公司
1.2元/㎡
5.4万㎡
95%
一次性付款9.8折，按揭9.9折
2010-10-30
34%
2011-11
多层、高层
一期产品信息：
多层
97.86㎡—146.01㎡
123.09㎡—146.01㎡
4800元—5400元
90%
56.95㎡—131.68㎡
75㎡—96㎡
4200㎡—4800㎡
5.香水湾
香水湾
家苑地产
同创顾问
伊通河东，保利南，鼎惠西
远达大街与东荣大路交汇处
预计招标外聘
——元/㎡
2万㎡
5万㎡
2.5
预计2011年5月
小高层、高层
小高层
50㎡—120㎡
70㎡—90㎡
元—元
0%
6.鲁辉国际城
鲁辉国际城
长春市鲁辉开发建设有限公司
中原
长春鲁辉物业管理公司
100万㎡
200万㎡
2（法国小镇为3.39）
一次性9.8折、按揭9.9折
小高层、高层、多层、小户公寓
3:
法国小镇产品信息
58㎡—121㎡
58㎡—92㎡
4400元—5200元
93㎡—133㎡
4800元—5500元
80%
公寓
32㎡—57㎡
41㎡—46㎡
3300元—4000元
70%
7.金色8里城
金色8里城
长春宝雍阁房地产开发公司
开发公司销售，C2·
观成策划
居住用地、商业用地
二道东荣大路与东环城路交汇
远达大街中东瑞家对面
长春宝雍阁物业服务有限公司
60万㎡
长春北银建筑设计
C、D组团建面18㎡
130㎡
2.1
2011年5月
38%
多层、小高层、洋房、Townhouse
金色8里城规划图，首先推出的是C、D地块
C、D区产品信息
54㎡—134㎡
86㎡—91㎡
50㎡—117㎡
76㎡—86㎡
8.东逸美郡
东逸美郡
吉林泰和房地产有限公司
达声置业
远达大街以西、东荣大路以南
远达大街87号（中东瑞家对面）
长春市天鑫物业服务有限公司
6.5万㎡
18万㎡
产品信息
高、小高
50㎡—110㎡
60㎡—90㎡
9.蔚蓝国际
蔚蓝国际
长春科宏房地产开发有限公司
东盛大街以西、通安街以东
东临东盛大街,西至通安街
吉田物业
25万㎡
47万㎡
1.9
一次性、按揭、公积金
2010年10月
预计2011年10月
多层、小高层、高层
40㎡—190㎡
5300元—6200元
10.万科蓝山
万科蓝山
长春万科房地产开发有限公司
上海新联康投资顾问有限公司
居住、商业
东盛大街东、四通路南
长春万科物业管理有限公司
2元/月/㎡，含电梯费
2
%
2010年9月30日
42.1%
2012年12月
全精装高层、小高层
1:
77㎡—176㎡
130㎡—150㎡
63万元—213万元
品牌策划：
马一丁定位传播
建筑风格：
苏式工业遗风融合德式极简主义
形象定位—长春首座光阴美学社区
历史文脉：
吉林柴油机场旧址，保留原有工业旧址的历史文脉，见证城市光阴。
现代化改造：
保留原厂区内的原生树木，以及火车头、铁轨、水塔等并进行现代化改造，作为全区景观资源，在此基础上规划了十字景观轴，及近10000㎡的中央景观广场。
配套设施：
“长春1948”，规划有吉柴历史文化展览馆、高级运动休闲俱乐部、1948club等，临街商业街汇集国际品牌店铺，欲将其规划为能够与北京798、上海新天地相媲美的文化时尚地标。
四、区域市场总结
1、老项目带来了什么？
在客户在对区域的评价中，隐含着的先入为主的主观意识，区域的老项目往往给消费者带来长久的潜在意识，鲁辉国际城是本区域进入最早的项目，知名度较高，所以此案的变化成长可以说是八里铺区域的风向标，可以通过它的变化作为区域的变化指标之一。
通过鲁辉国际城的价格走势来看，价格起伏较小，比较平稳：
2008年平均销售价格为3103.2元/㎡
2009年平均销售价格为3503.3元/㎡
2010年平均销售价格为4341.7元/㎡
2009年同比上涨12.9%，上涨幅度为：
400元/㎡；
2010年同比上涨23.9%，上涨幅度为：
838元/㎡。
从以上数据来看鲁辉国际城，虽然是八里铺片区的先行者，一直处于低位运营的状态，没有发挥出大盘的优势，使地块的价值体现出来，底价大盘，产品差异化很小，在新的竞争产品入市后，必将损失大量的客源。
2、新项目带来了什么？
2010年本区域新上市了4个项目，分别是保利百合香湾、鼎恵华庭、蔚蓝国际、万科蓝山
一、保利借助成熟的产品线，用景观创造居住氛围，把八里堡的棚户区与社区分开，利用内部环境来弥补外部环境的不足，这种内外的强烈对比吸引了客户的眼球，身在其中是品味，身在其外是给力的形象。
项目主入口销售中心
二、鼎恵华庭没有跳出鲁辉国际城的价格漩涡，基本趋近于鲁辉的价格，鼎惠一期售罄，二期产品有提升价格的空间，但是多层产品户型比例单一，面积在124-150平方米之间，销售速度会受到影响。
三、蔚蓝国际，连续推迟了三次看盘时间，一是预售许可取得较晚，另外，也是想借万科蓝山的东风，直到万科销售价格确定后，蔚蓝国际才正式开盘，算是躲过了鲁辉效应的影响。
四、万科蓝山与蔚蓝国际同属二道区东盛商圈，同在远大桥的左右，同样是高层产品，表达出来的却是截然不同的产品力。
万科蓝山充分挖掘了项目的卖点，给产品注入的国际化的气质，历史的文化底蕴，还有高高的门槛。
这样一来吸引的不是只是区域客，不只是二道区，而是整个长春市，甚至长春以外的君子们来逑这份窈窕与学识。
3、待售项目带来了什么？
区域内待售项目有：
宜家观澜、吴中、香水湾、金色8里城、本案。
宜家观澜、香水湾、金色8里城、东逸美郡从主力户型的分布与区域内2011年推出的产品总量来分析，2010年以上四个待售项目将与鲁辉国际城、鼎恵华庭、蔚蓝国际共同处于小户型比拼与价格比拼的双向竞争之中。
4、区域内主力户型统计
区域内高层产品主力面积较大的三个项目为：
保利百合香湾、蔚蓝国际、万科蓝山。
其他六个项目主要以小户型为主，说明本片区的主力产品以小面积为主。
目前区域内多层及洋房产品中，保利百合香湾、金色8里城、鲁辉国际城主力户型都在90平方米左右，只有鼎恵华庭面积较高，在未来销售过程中，销售速度将会受到影响。
五、差异化付款方式—扩大客源层
银行按揭贷款：
中信银行、吉林银行、招商银行，打开长春地区以外的按揭可以增加10-15%的客源。
案例一：
保利罗兰香谷，跟银行协调之后给客户出具不真实的一年以上社保证明办理按揭贷款；
案例二：
中信银行为棠棣按揭贷款问题客户提供按揭贷款；
案例三：
招商银行为万龙北斗星城办理按揭贷款，只要夫妻双方户口薄不在一个户口上，不需要提供单身证明，银行视为首套办理按揭贷款。
结论：
通过对市场的调研与分析，具体情况如下：
1、各竞品项目价格区间在4000—5000/平米左右，户型去化主要集中在70—90平米之间，客户一般属首次置业需求。
2、从各项目现阶段来看，政策未对以上项目成交带来影响，仅限于来电客户的咨询，预计2011年5月前后政策将初现成效，届时销售组将持续跟踪各项目走势，以便于指导本项目工作。
营销思路：
本项目将通过平面表现、销售接待的服务标准及体验效果的细节来拔高形象，届时价格落地时区间在合理范围之内，将使得客户热捧，达到快销的目的。
营销建议：
1、经过调研，万科蓝山、吴中家天下今年开盘的户型的促销手段都是赠送10平米左右的创意空间，本项目可以借鉴。
2、形象与吴中家天下一个高度，吴中家天下开盘时均价预计会达到，本项目上市将以低于吴中家天下的价格吸引其他项目的潜在客户。
3、价格制定时将主要参考区域内项目
4、建议户型配比：
户型
面积区间（㎡）
比例分配
高
层
1-1-1
2-0-1
40--60
10﹪
2-1-1
60-75
2-2-1
80-90
40﹪
2-2-2
90-100
3-2-1
100-115
15﹪
3-2-2
120-140
升级会员 