零售业大型商铺选址原则及基本方法Word文档格式.docx

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扩容方案是否实施，若实施已到何种程度。

城市扩容速度快，对旧有销售格局的冲击就大，进军该市场机会多同时难度相对低，成功的机会大。

市区若以“摊大饼” 

形式扩容，环路成为店址的首选。

市区若以“卫星城” 

形式扩容，旧城与新城的连接干道成为店址的首选。

数据来源是规划局并实地验证（亲自去或上网查均可）。

公共交通情况

※市区公共汽车有多少条线路，它们总里程。

近三年的载客数及未来几年的发展规划。

每条线路的票价及月票的价格。

※自行车的现有数量及前两年的数量※有轨交通是否有，若有，有几条线路票价及月票价。

※出租车拥有量及每公里价格。

※机动车状况，私车比例及近三年变化情况，小客车与货车比例。

以上是为了解该城市百姓的基本出行方式。

数据来源是交通局、公安局、公汽公司、出租车管理局及统计局（亲自去或上网查均可）。

房地产状况

※商品房开工及在建项目数量，总建筑面积，房屋空置率，每个项目销售均价及规模（建筑面积）。

住宅项目的户型结构及比例。

以上是为了计算该城市电器消费未来一年的增长趋势，数据来源是规划局（亲自去或上网查均可）、各项目实地走访。

各商圈房屋租金状况

首先把全市的商业街划分为四种类型，A类主商圈最好，B类次商圈，C类有潜力，D类暂无价值。

采集每一类的市场报价※大型底商※综合楼※商品市场※临街铺面房※写字楼※住宅楼。

以上是对该市租金整体状况进行摸底。

数据来源是各中介公司及市场调研。

经济发展状况

※国内生产总值及近两年增长率※人均GDP

※社会商品零售总额※家用电器零售总额

※户均家用电器消费额

※人均收入

※电器销售从业人员人均收入，主要岗位人均收入：

店经理、部门经理、普通员工、会计、出纳、收银员、防损员、物业水、暖、电工等。

数据来源是市统计局及市场走访调研。

（填表格10）

未来竞争对手状况

※市区家用电器零售商有多少家，每家营业额※市区有多少电器卖场，每个面积有多少，※市区家用电器总经营面积，※全市电器卖场每平米年平均营业额。

※零售商电器经营门类集中度调查，依我公司主要门类划分为：

彩电、空调、冰洗、手机、音响、电脑。

专卖店数量调查。

数据来源是国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市场走访调研。

（填表格11）

媒体情况

※平面媒体有多少家，每家发行量、发行对象、发行方式，每年广告分类收入，广告报价

※广播媒体有几家，收听覆盖率对比，受欢迎栏目时段收听率对比，报价

※电视媒体收费报价

※平面广告公司报价采集※DM广告发行报价采集※户外广告报价采集。

（填表格12）

1.10 

办公用品及消耗品报价采集

1.11 

各政府职能部门办公流程、各项优惠政策采集

2、评估报告的编写

2.1 

体例

以说明文为主列举数据进行说明，并附以事例及现场图片

2.2 

方法

根据各种相关数据进行论证。

分析该城市的经济发展速度，城市规模，是否适合开连锁店。

分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能基本覆盖，第一年的营业额预测及各项费用支出预算。

根据房地产情况分析该市整体电器市场第二年的增长潜力。

分析预测我们第二年的增长趋势。

分析客流规律及消费潜力。

分析交通地理条件。

分析竞争激烈度。

分析人力成本。

分析广告宣传成本。

分析人文状况。

分析其他影响经营的因素，如政府的工作效率等。

2.3所需各类表格（附后）

二、 

店址选择

1、选择店址的原则

店址的选择，是一项关系着店面未来的经济效益和发展前景的重要工作。

通过我们对该城市调查分析、寻找一年内能产生利润并有明显增加趋势的店址。

有可能的话还要预测所选店址的销售额、毛利、成本和利润及未来的增长潜力。

2、选址的基本要素

2.1目标店方圆3公里区域内（10万人—30万人），居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。

2.2交通方便，旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，可以在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。

2.3店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，它位于两条街道的交叉处，是人流的停滞点，可以产生“拐角效应”

2.4有充足的停车位（30—100）。

2.5所处位置在当地有较高知名度。

2.6确定目标店时，应争取更多的户外广告位置。

2.7确定目标店时，应考虑适当面积的库房，一般可占用200-300m2。

2.8参考店租价格：

以天津为例

中环线以外约为：

0.7～1.5元/m2·

天，

中环线至内环线之间约为1.8～2.6元/m2·

天。

条件好的店址,价格可适当放宽20%--35%.

3、选择开店的商圈

3.1最佳目标店：

大型超市、家具广场、高级住宅区、新建成的居民住宅区、人口素质较高的居住区、有较多居住人口和活动人口的地方、大型车站附近、同行密集的地方或没有一个竞争对手的大街。

3.2最差目标店：

僻静的小街小巷、人口稀少的居民区、机关单位集中的办公区、居民人口老化的地方.繁华的市中心、步行街等不宜考虑。

3.3装修定位：

店内的地面、墙面、天花板均应有相应的装修、要力求有新的创意，体现出与众不同的风格、店内环境一定要保持清洁。

（详见有关章节）

4、选择开店的方位

4.1选择现在被商家看好的店址，不如选择不久的将来会由冷变热，而目前尚未被看好的店址。

这样的门店位置费用低，潜在的商业价值大。

因此，应特别留心城市建设的发展带来的变化。

4.2选择靠近大公司、大店铺的街道一边。

这一侧出入者可以成为我们的顾客，另一方面是因为来过的顾客便于向别人介绍，比较容易指引他人光顾。

4.3选择靠近人口会增加的地方。

住宅区的发展，新机构的设立，会给门店增添顾客，使今后的发展更具潜力。

4.4选择经营方向相辅相成的门市作邻居如:

超市附近、家居商场附近。

4.5选择门店位置时，还应重视门店所在建筑提供的设施是否符合经营要求。

4.6在同一条街道两侧选择门市位置，以客流量多、能见度高、交通不易堵塞的位置为佳。

5、预测销售额的因素和方法

5.1因素

市场容量及竞争情况 

交通 

3公里内人口数量及人口基本素质 

店面情况 

未来城市规划

5.2 

因素分析方法

家电市场容量及竞争情况

调查大商场家电部门及电器专卖店基本情况（企业性质、员工数、年销售额），预计年家电销售额,将调查情况列表。

（见表一）

交通

第一步：

购买城市地图，计算主要交通道路，如环线加放射路线结构地交通，可计算该城市共有几条环线、几条放射线，环线和放射线交叉口是较好地店面位置，将交通状况整理列表。

（见表二）

第二步：

按交通状况表，对每一条道路和路口通过步行

观察客流状况，对周边无住户路段排除，确定重点调查路口和路段，调查客流量和公交线路状况，依客流量大小进行排列。

（见表三）

第三步：

确定主商圈。

如：

北京是三环路、天津为中环路。

目标店方圆3公里内居民调查

根据主商圈寻找可出租的店址，主要有新建底商，不景气商场、超市等可主动找主要负责人面谈，面积在3000-5000平米，作为目标店址，对目标店址应调查周边3公里之内顾客群（（见表四、表五）。

店面情况（见表六）

6、应该注意的问题

6.1注意租赁房屋

租赁之前，应先了解房屋的基本条件及价格，查看房屋的产权状况，实地考察，看是否适合我们经营，房屋有无破损，楼面的受力以及水电等情况，了解房租情况. 

6.2注意城镇的发展规划

有些城镇人口稠密区的商业繁华区都在不断增多和扩大，都挤在城市某一块地方是不可能的，必须四面扩张，但扩张不是相等平齐的，而是有条件和有先有后的，选择场地就要注意到这一点，用长远的、发展的眼光对待这一问题。

6.3抓紧时机

要选择的场地只要基础好，有发展前途，看准了下决心定下来，环境和条件差一点，可以边经营边建设，逐步改善环境，创造好的条件。

如果犹犹豫豫，当决不决，就会错过商机。

7、租 

金 

计 

算

7.1计算原则

先准确调研出该城市的年社会消费品零售总额St，推算出家用电器的年零售总额Sh。

以该市家用电器年零售额的40%为目标占有率乘以7%的综合毛利率Pt计算出大概的年毛利额Py。

以年毛利额的20%作为这个城市的总租金额，分2到3年实施，第一年用总租金额40%的额度为宜，第二年依经营情况推进。

7.2计算公式

第一年租金=Sh×

40%×

7%×

20%×

40%

8、城市发展部调研员工作内容

1、城市基本状况调查

本市全年常住人口数

本市辖区人口数

城市总面积

人口密度（人口密度＝总人口数÷

总面积）

全市年人均收入（以公布资料为主，详见附表一并请注明以上数据来源）

2、零售市场基本状况调查

全市大型超市状况（详见附表二）

全市大型百货商场状况（详见附表三并请注明以上数据来源）

3、电器市场基本状况调查

大型连锁企业基本情况

地理位置、场地面积、租金状况、硬件环境、外观照片

经营内容、服务特色、客流情况、经营额度

广告内容、宣传特色

运输状况、仓储状况

办公状况、人员总数及其它说明

每个公司建立一份档案，按门店分类，将店面详细情况归档。

（详见附表四）

其它业态电器经营基本情况（百货商场、超市等）

地理位置、场地面积、硬件环境、外观照片、

广告内容、宣传特色、

运输状况、仓储状况、

每个商场建立一份档案，将商场或专营店详细情况归档。

4、预选店址

店面选址原则：

目标店半径3公里区域内约40万居民、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。

交通方便，乘客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，可以在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。

店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的。

有充足的停车位，30至100辆。

所处位置在当地有较高知名度。

确定目标店时，应争取更多的户外广告位置。

确定目标店时，应考虑适当面积的库房，一般以200-300m2为宜。

出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；

陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；

不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；

亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；

故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；

陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。