房地产开发项目财务分析实例.docx

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房地产开发项目财务分析实例

房地产开发项目财务分析

一、项目概况

地块位于某新区科技城中心区域，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：

用地面积24140.9平方，规划可建建筑面积14485平方米;容积率≤0.6;建筑密度≤25%；檐口高度≤10米；绿地率≥40%

二、规划方案及主要技术经济指标

根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建纯独幢别墅，幢数约44幢（户），主力户型面积（不含地下室）

250平米——19幢

350平米——13幢

450平米——9幢

700—1000平米——3幢

本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。

表6-1项目主要技术经济指标

（一）

项目

单位

数量

项目

单位

数量

占地总面积

平方米

24140.9

居住人数

人

154

总建筑面积

平方米

14485（地上）

平均每户建筑面积

平方米

329

居住面积

平方米

14485

平均每户居住人数

人

3.5

公建面积

平方米

人均居住用地

平方米

94.06

绿化用地

平方米

9656

道路面积

平方米

居住户数

户

车库面积

平方米

三、项目开发建设及经营的组织与实施计划

1、有关工程计划的说明

项目总工期为36个月（从2009年3月至2012年3月）。

2、项目实施进度计划

项目实施进度计划见表6-3。

四、项目各种财务数据的估算

1、投资与成本费用估算

土地出让地价款

土地使用权出让金

根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为8000万元。

合计：

8000万元。

表6-3项目实施进度计划表

序号

项目名称

持续时间（月）

进度安排（按双月计

2009

2010

2011

2012

征地拆迁

前期工程

基础工程

主体结构工程

设备安装工程

室内外装修工程

红线内外工程

公建配套工程

竣工验收

销售

（2）前期工程费

本项目前期工程费估算见表6-4：

表6-4前期工程费估算表单位：

万元

序号

项目

计算依据

金额

规划设计费

建安工程费×3%

104.87

可行性研究费

建安工程费×1.5%

52.44

水文、地质、勘探费

建安工程费×0.5%

17.48

通水、通电、通路费

建安工程费×2.5%

87.39

场地平整费

60元／平方米

144.85

总计

407.03

（3）建安工程费

参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。

见表6-5。

表6-5建安工程费估算表单位：

万元

序号

项目

建筑面积

土建

装饰

设备

金额

合计

单价

金额

单价

金额

单价

金额

塔楼

14485平方米

1814

2627

300

434

300

434

3495.5

合计

3495.5

2、投资与总成本费用估算汇总表

详见表6-8。

表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：

万元

序号

项目

金额

估算说明

开发成本

14743.6

以下

（1）～（6）项合计

（1）

土地费用

8321.4

（2）

前期工程费

425

（3）

基础设施建设费

644

（4）

建安工程费

3495.5

（5）

开发期税费

1205.9

（6）

不可预见费

651.8

开发费用

1531.4

以下

（1）～（3）项合计

（1）

管理费用

200

（2）

销售费用

304.2

销售收入×5%

（3）

财务费用

1027.2

合计

16275

4、项目销售收入估算

（1）销售价格估算

根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：

住宅：

15000元／平方米

（2）销售收入的估算

本项目可销售数量为：

住宅14485平方米.详见表6-9

表6-9销售总收入预测表单位：

万元

用途

可售数量

预计销售单价

销售收入

住宅

14485平方米

15000元／平方米

21727.5

合计

21727.5

（3）销售计划与收款计划的确定

具体见表6-10

表6-10销售收入分期按比例预测单位：

万元

销售计划

各年度收款情况

合计

年份

销售比例

销售数量

第1年

第2年

第3年

第一年

第二年

住宅：

60%

8691

13036.5

第三年

住宅：

40%

5794

8691

合计

100%

13036.5

8691

21727.5

5、税金估算

（1）销售税金与附加估算

具体见表6-11

表6-11销售税金及附加估算表单位：

万元

序号

类别

计算依据

计算期

营业税

销售收入×5%

651.83

434.55

城市维护建设税

营业税×7%

45.63

30.42

教育费附加

营业税×3%

26.07

17.38

合计

销售收入×6.43%

723.53

482.35

6、投资计划与资金筹措

本项目开发投资总计需16275万元。

其资金来源有三个渠道：

一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。

本项目开发商投入资本金10000万元作为启动资金，其中第一年投入约44.11%，第二年投入约33.53%，第三年投入约22.36%；从银行贷款5000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。

具体见投资计划与资金筹措表6-13。

表6-13投资计划与资金筹措表单位：

万元

序号

项目名称

合计

计算期

第一年

第二年

第三年

建设投资

16275

7178.9

5457

3639.09

资金筹措

16275

2.2

自有资金

10000

2178.9

5457

2364.09

2.2

借贷资金

5000

2.3

预售收入再投入

1275

7、借款还本付息估算

长期借款5000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11%。

具体见表6-14。

表6-14借款还本付息估算表单位：

万元

序号

项目名称

合计

计算期

第一年

第二年

第三年

借款还本付息

1.1

年初借款累计

5177.75

2588.77

1.2

本年借款

5000

1.3

本年应计利息

729.93

177.75

368.12

184.06

1.4

年底还本付息

5729.93

2956.9

2771.03

1.5

年末借款累计

5177.75

2588.77

借款还本付息的资金来源

2.1

投资回收

5729.93

2956.9

2771.03

五、项目财务评价

1、现金流量表与动态盈利分析

（1）全部投资现金流量表

设Ic=10%，具体计算见表6-15

表6-15现金流量表（全部投资）单位；万元

序号

项目名称

计算期

现金流入

13036.5

8691

1.1

销售收入

13036.5

8691

现金流出

7178.9

7021.36

4681.99

2.1

建设投资

7178.9

5457

3639.09

2.2

销售税金及附加

723.53

482.35

2.3

所得税

840.83

560.55

净现金流量

（1）－

（2）

-7178.9

6015.14

4009.01

折现净现金流量

-6526.27

5468.31

3644.55

税前净现金流量（3）+（2.4）

-7178.9

6855.97

4569.56

税前折现净现金流量

-6526.27

6232.7

4154.15

评价指标：

①税前全部投资净现值：

NPV=6232.7+4154.15-6526.27=3860.58（万元）

②税后全部投资净现值：

NPV=5468.31+3644.55-6526.27=2586.59（万元）

③税前全部投资内部收益率：

FIRR=55.6%

④税后全部投资内部收益率：

FIRR=33.5%

（2）资本金现金流量表

设Ic=10%，具体计算见表6-16

表6-16现金流量表（资本金）单位：

万元

序号

项目名称

计算期

现金流入

13036.5

8691

1.1

销售收入

13036.5

8691

现金流出

2178.9

9137.43

6892.47

2.1

资本金

2178.9

5457

2364.09

2.2

预售收入再投入

1275

2.3

贷款本息偿还

2856.9

2771.03

2.4

销售税金及附加

723.53

482.35

2.5

所得税

840.83

560.55

税后净现金流量

（1）－

（2）

-2178.9

3899.07

1798.53

折现净现金流量

-1980.82

3544.61

1626.84

评价指标：

①资本金税后内部收益率：

FIRR=117%

②资本金税后净现值：

NPV=3190.63（万元）

（3）动态盈利分析

①净现值

开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。

将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。

基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。

本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约3%，即10%作为基准折现率。

净现值评价标准的临界值是零。

经上面计算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为3860.58万元和2586.59万元，均大于0，资本金的税后净现值NPV为3190.63万元，也大于0。

这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。

②内部收益率

内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。

内部收益率是项目折现率的临界值。

本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为55.6%和33.5%；资本金的税后FIRR为117%，均大于同期贷款利率7.11%和基准收益率10%（Ic），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。

2、损益表与静态盈利指标

（1）损益表

具体见表6-17

表6-17损益表单位：

万元

序号

项目名称

计算依据

计算期

合计

销售收入

13036.5

8691

21727.5

总成本费用

9765

6510

16275

销售税金及附加

723.53

482.35

1205.88

利润总额

（1－2－3－4）

2547.97

1698.65

4246.62

所得税

（5）×33%

840.83

560.55

1401.38

税后利润

（5）－（6）

1707.14

1138.1

2845.24

盈余公积金

（7）×10%

170.71

113.81

284.52

可分配利润

（7）－（8）

1536.43

1024.29

2560.72

（2）评价指标

①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100%

=（4246.62／16275）×100%=26.09%

②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100%

=（4246.62+3480.28）／16275×100%=47.48%

③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%

=（4246.62／10000）×100%=42.47%

④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%

=2845.24／13000×100%=28.45%

（3）静态盈利分析

本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。

3、资金来源与运用表

（1）资金来源与运用表

具体见表6-18

表6-18资金来源与运用表单位：

万元

序号

项目名称

计算期

资金来源

7178.9

18493.5

11055.09

1.1

销售收入

13036.5

8691

1.2

资本金

2178.9

5457

2364.09

1.3

银行借款

5000

资金的运用

7178.9

9137.43

6892.47

2.1

建设投资

7178.9

5457

3639.09

2.2

借款还本付息

2956.9

2771.03

2.3

销售税金及附加

723.53

482.5

2.4

所得税

840.83

560.55

盈余资金

（1）—

（2）

9356.07

4162.62

累计盈余资金

9356.07

4162.62

（2）资金平衡能力分析

根据表6-18，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。

六、项目开发经营风险分析及策略

一、项目盈亏平衡分析

项目经营成本=16275万元，保本点=16275/21727.5=75%即销售收入达预测收入的75%时，项目处于盈亏平衡状态。

实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。

针对本案的情况，假定完全销售，销售仅需达到30套即可保持财务平衡。

二、敏感性分析

影响本项目财务效益的主要因素为总开发成本和销售价格。

针对前面所述评价指标，分别计算出当增加或减少5%、10%、15%、20%的成本（或售价）时，对主要经济指标的影响程度，详见下表：

一、售价的影响

预计售价

敏感系数

（×100%）

95%

90%

105%

110%

85%

80%

115%

120%

销售均价（元/m2）

15000

14250

13500

15750

16500

12750

12000

17250

18000

营业收入

217,275,000

206,411,250

195,547,500

228,138,750

239,002,500

184,683,750

173,820,000

249,866,250

260,730,000

内部收益率%

33.50%

26.83%

20.15%

40.18%

46.85%

12.48%

4.48%

54.23%

61.37%

二、成本的影响

估算成本

敏感系数

（×100%）

95%

90%

105%

110%

85%

80%

115%

120%

单位成本（元/m2）

11,236

10,674

10,112

11,797

12,359

9550

8988

12921

13483

总投资

162,753,460

154,615,787

146,478,114

170,891,133

179,028,806

138,331,750

130,191,180

187160685

195,301,255

内部收益率%

33.50%

40.53%

48.33%

27.14%

21.36%

54.23%

62.13%

13.27%

3.72%

从上述指标来看，该项目具有较好的抗风险能力，开发成本、售价±20%的单方面变动都不会使项目亏本。

对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感。

因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作，以确保预期目标的实现。

三、项目开发经营主要风险及对策分析

房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。

但仍有一些不确定性因素带来的风险。

1、市场风险

本案的定位为高档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较小的高收入阶层，他们要求的住宅不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住品，体现顾客身份和附加价值住宅。

这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。

从产品结构、类型等方面考虑，目前在同一区位、同一档次的物业供给量相比较小，但未来整体的市场开发容量是相当大的。

因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场的同时，还须更加把握开发的进度。

随着区域发展和完善，将大大促进项目所在区域周边环境的改善，促使目标客流量的增加，密切注意目标客户群的变化，跟踪调查，做出应变。

从目前别墅市场来看，产品的同质化问题比较严重，基本上追求的是以外部自然环境为卖点，而在产品建筑本身则没有体现更多的个性，本案在产品的研发中，更注重居住小环境的创造提升，真正做到人居环境的品质提升。

2、企业风险

企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。

因此，公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

七、项目财财务分析指标汇总

详见表6-19：

表6-19项目财务效益指标汇总表

类别

项目

静态指标

动态指标

NPV

FIRR

投资利润率

投资利税率

税前

税后

税前

税后

全部投资

26.09%

47.48%

9020.73

5645.56

55.6%

33.5%

自有资金

42.47%

5154.98

117%

八、结论

一、项目拥有较好的投资环境与机遇

国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，某市良好的房地产市场环境，居民对居住价值的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。

二、项目在经济上具有较强的可行性

项目总建筑面积：

24140.9万平方米

项目总投资：

16275万元

项目投资报酬率：

34%

以上指标显示，本项目具有良好的经济效益，投资报酬率较高，且投资开发商具有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。

另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取一定数量的贷款，加快建设进度，以获取更高的投资回报。

三、项目具有的突出优势

►项目在区域供需圈内属于非常稀缺的。

►项目较好的地理位置（包括交通、人文等环境）。

►项目所处地块的发展前景较好。

►区域相对竞争个案较小及潜在需求量较大。

四、项目开发经营风险较小

无论政策怎么变化，市场是始终存在的，有需求就有市场，在未来相当一段时间内别墅市场依旧有着比较乐观的前景，高端住宅产品的发展将是一种流行的趋势。

本项目土地开发使用权取得费用相对较低，地块综合价值较高，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

强化项目进程中的投资、质量、进度控制。

抓住市场空隙，加快工程进度，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。

小结：

财务分析是房地产投资分析的核心部分。

它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规，分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力，并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法。

这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的。

财务分析的基本报表有：

现金流量表（分为全部投资和资本金）、损益表、资金来源与运用表、资产负债表。

不过，要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处。

财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：

按是否考虑资金的时间价值因素，分为静态指标和动态指标；按指标的性质，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标，分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标。

反映盈利能力的静态指标主要包括：

投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；

动态指标主要包括：

净现值、内部收益率、动态投资回收期；

反映项目的清偿能力的指标主要包括：

借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率。

另外，一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值。

对于一些不太复杂的项目，完全可以用

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