单身公寓市场调研0471753.docx

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单身公寓市场调研0471753

无锡单身公寓市场调查

一、单身公寓市场研究

1、产生的原因

经济增长与流动人口壮大的关联性催生小户型物业

城市经济的良好发展必然吸引大量的流动人口的进入，导致城市人口数量激增，从而会催生出对包括小户型物业的巨大需求。

收入者年轻化和青年人独立意识强化催生小户型物业

随着时代的发展，高收入群体中25-35岁年轻人所占的比例越来越大，这群年轻人的生活方式因教育背景、工作环境的特殊受西方文化影响很大，西方年轻人自主、自由、独立的生活态度成为效仿的对象，而小面积公寓无疑成为了他们的首选。

同质化供应与多样化需求的矛盾催生小户型物业

从城市的房地产发展趋势来看，在提高人均居住面积和改善人们生活质量号召及高利润的刺激下，商品房的供应多集中于高品质、大户型产品；客观上导致小户型产品的稀缺。

而一些开始并不具备购房“一次到位”能力的消费者（也不想一次到位），一旦有机会买房（或租房），他们都乐于选择地段好、品质好、面积够用就好的住宅作为过渡房，这也是他们大多数青睐酒店式公寓类物业的理由之一。

对投资类客源而言，小面积公寓是一种绝佳的投资手段

小户型物业因其较低的总价，较小的投入及较高的回报率而日益受到投资客的追棒，这也成为小面积公寓类物业产生和得以迅速发展的重要原因。

2、区域分布

从目前国外发达国家的成熟经验来看，小户型主要分布在三个区域，其一是闹市中心，如CBD核心区、市中心，其二是城市轻轨的车站附近，其三是以工作为导向、从业人员多数为年轻人的地区，如大学城附近，科技园附近IT产业人士的聚居地，电视台附近广告人的聚居地等等。

3、需求市场典型特征

1）强调总价要低

2）投资客占很大一部分，注重投资回报率

3）客户大部分是收入较高的年轻白领，也有一小部分中年投资者

4）注重产品的实用性，地段是其首要考虑的因素

无锡单身公寓市场调查

项目名称

地理位置

面积范围

单价（元/平方米）

销售状况

现有存量（套数）

交房标准

主要客源

电话

备注

金凤凰

凤翔路135号

42—62

5300

预定了约50%，9月中旬开盘

项目总共125套

全精装修（无家具）、和欧培德合作集体装修

市区白领、少量投资客

2602811

物业管理费1.5元/月/平方米，土地使用年限43年，烂尾楼改造，走廊2.8米，得房率70%

盛世天下

清扬路与永乐路交汇处

40—71

6200

80—90%

164套

精装修

5020229

金马商城

兴源北路（原通惠东路）与春申路交叉处

主力户型为62平米

4500

70%

400

毛坯房

新进无锡的年轻人,还有驻无锡办事处或分公司的人员

2605778

物业费2.5元、住宅区绿化率30%、300多个地下全封闭停车场

优族联盟

人民中路27号

主力户型40—80m2

7000元

楼层之间差价为50元

80%

448套

精装修标准，但无家电配置。

单身公寓的销售对象大都为投资型顾客，达到90%

单身公寓分布在4—16层；整个住宅分朝南和朝北两部分，朝南基本卖完

长江金岸

新区

60

基价3250元

250套左右

毛坯房

新区白领

长江绿岛

新区

57-79

4000

80%

300套左右

毛坯房

新区白领

东方银座

新区

48-68

2800起

80%

毛坯房

新区白领

嘉德假日广场

五爱路与建业路交界处

30—60

5000

已售完

250套

毛坯房

市区客源为主

2819111

从目前无锡市场在售的小面积公寓主要是两大区域，一是市中心地段较好的区域，另一区域是分布在新区。

地段资源

金马商城、盛世天下、优族联盟、嘉得时代、金凤凰等位于市区繁华地段，良好的商业发展态势使其具有了丰富的商业资源和较好的生活配套设施。

长江绿岛、长江国际花园、东方银座位于新区，地段相对较为偏远，人气指数相对较小，但是随着无锡市对新区开发力度的不断加大，其地段价值将会逐渐提升。

交通资源

金马商城、盛世天下、嘉德时代广场、优族联盟等几个楼盘的交通条件十分便利，通江大道、清扬路、五爱路、人民路与市区主要交通干道相接，使其贯穿成一个便利的交通网。

长江绿岛、长江国际花园、东方银座则靠近新区主干道长江北路，可方便的进入市区繁华路段。

面积范围

目前锡城在售的小面积公寓的面积范围从33平方米——58平方米（少量达到71平米），由此看来：

“小面积”是此类物业致胜的法宝，较小的面积控制才能保证较低的总价。

价格走势

位处市区较繁华地段的金马国际花园、钱龙尊邸、嘉德时代广场分别以最低价3750元/平方米、4700元/平方米、均价3800元/平方起售，到目前已经基本售磬。

现在的楼盘价格已经大幅上扬，金马商城均价4500元/平方米，盛世天下6200元/平方米，优族联盟7000元/平方米，金凤凰5300元/平方米。

位于新区的东方银座以最低价2800元/平方米起售，到目前销售达到80%；长江国际花园精装修的单身公寓价格在19万左右，已经全部售出。

供求关系

从目前进行市场调查的几个楼盘的销售情况可以看出，小户型的市场需求能力旺盛，拥有庞大的潜在消费群体。

以小户型为主力户型的楼盘销售率达到80%以上。

发展前景

小面积公寓正在逐渐成为无锡市房地产行业中的一支新力军，随着经济增长以及流动人口的增加，消费结构和收入结构的年轻化，小面积公寓将成为锡城新兴一代单身族的最合适选择，前景一片光明。

因为本案位于市区，所以下面将针对两个阶段各三个市区小面积公寓楼盘进行详细分析。

第一阶段（指到目前为止基本售完的楼盘）

1、钱龙尊邸

优势：

地段好、总价低。

钱龙尊邸位于通惠东路223号，火车站西南的烂尾楼改建项目。

依托于火车站附近便利的交通环境形成的商贸圈，其地理位置十分优越。

虽然单价近6000元/平方米（精装修），但仅有48平方米的面积，控制了总价，因此在推市近一个月时间里，销售率已达90%。

劣势：

户型功能差、生活配套不能满足生活所需，小区资源差。

钱龙尊邸主力面积定位于48平方米的小面积物业。

此小面积物业为第一代“小面积公寓”完全的酒店包房，难以满足住宅的通风、朝向等功能。

同时，由于其是烂尾楼改造工程，所以无煤气、无厨房很难满足居住者的日常生活。

由于位于正市中心，本小区绿化率为零。

2、金马国际花园

优势：

地段好，环境好。

金马国际花园位于县前西街和春申街的交叉口，古运河畔的龙船滨地块。

地理位置处于锡城市中心的商务区。

有很强的地段优势。

便利的交通环境，由春申路向东可直接到达火车站、沪宁高速、锡澄高速，一河一桥沟通南北。

幽雅的生活环境，周边有惠山森林公园，吟苑，江尖公园。

一流的物业管理，这些条件使金马国际花园在销售上取得不错的成绩，其中58平方米的小户型销售率达到60%。

3、嘉德时代广场

优势：

地段好、环境较好

嘉德时代广场临五爱路，与本案同处于副中心区。

部分小户型在33平方米左右。

地理位置不处于繁华的商业圈附近，但是随着嘉德时代广场的开盘，小区自身将形成较浓的商业氛围。

同时小区的绿化率达到61%，也吸引不少的自住者与投资者。

虽然目前，时代广场还处于未销售状态，但从其购房卡发售的情况来分，小面积户型的销售情况将会是乐观的。

劣势：

户型仍是传统的酒店式，电梯数量少

嘉德时代广场小面积户型是传统的酒店式格局，两梯十几户，这样的规划格局将从户型角度考虑，很难满足居住对通风、采光的要求，也不利于日常的生活。

第二阶段（现在在售或预售楼盘）

4、盛世天下

优势：

地段好、配套好、环境不错

盛世天下位于清扬路和永乐路交口，紧邻家乐福超市和太湖广场。

户型面积在40—71平米。

以50平米左右为主力户型。

临近市中心，交通及生活配套极为完善。

到目前已售了90%，情况良好。

劣势：

规模较小，宣传力度小，导致影响力小。

5、金马商城

优势：

地段好，交通方便，配套较好

金马商城地处兴源北路（原通惠东路）与春申路交叉处，近靠火车站，傍边有诚隆超市，青石路餐饮一条街等。

项目还在建设当中，已经售出70-80%，情况良好。

劣势：

户型一般，物业管理不确定留下隐患；停车场位置有限，可能导致停车困难。

紧邻通车主干道，噪音大，环境有影响。

6、金凤凰

优势：

生活配套齐全：

本案临近欧风商业风情街，生活配套方面齐全，很适合小户型的主力客户——年轻白领，旁边有凤宾都市家园，其小区资源也较多。

总价低：

房屋面积较小，在42与62平方米之间，因此总价也较低。

同质化产品较少：

本案全为小户型，在无锡目前的房地产市场还是比较少的。

劣势：

离市区较远：

选择小户型主要考虑的就是地段，本案不在商务区内

户型仍是传统的酒店式公寓、电梯较少：

每层最少的有14户，最多的有24户（除了顶层），但电梯只有两部，这样的规划格局，很难满足居住的通风、采光等要求。

土地使用年限只有43年，很难让投资客满意：

由于本案是烂尾楼改造而成（已使用了7年），又是商住两用的土地属性，因此土地使用年限只有43年，这大大减低了投资客的投资回报率。

走廊较宽，得房率低：

2.8米宽的走廊，大大减少了每一户的得房率。

户型种类少，不能满足不同客户的需求：

共有6种户型，设计都差不多。

目前无锡市场在售的小面积公寓存在的问题：

1、物业管理的品质和档次不高。

2、生活配套不能满足生活所需，多为单体建筑，社区生活匮乏。

3、电梯数量可能不能满足需要。

4、房屋使用率低、居住功能差，通风采光不足等弊病。

总结：

1、从无锡市小面积公寓供给市场来看，“低总价”的小面积物业已被无锡市民接受，正处于热销状态，但随着小面积物业在无锡发展走向成熟，第一代小面积物业将被淘汰。

2、目前无锡在售的小面积公寓，还属于第一代小面积公寓，仅仅是在地段好的位置规划“低总价”的物业。

完全忽略了人们对于住的品质需求。

3、目前无锡市场在售的小面积公寓主要是两大区域，一是市中心地段较好的区域，另一区域是分布在新区。

4、小面积公寓正在逐渐成为无锡市房地产行业中的一支新力军，随着经济增长以及流动人口的增加，消费结构和收入结构的年轻化，小面积公寓将成为锡城新兴一代单身族的最合适选择，前景一片光明。