房地产企业投资企业设计委托与设计方案评审管理制度.docx
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房地产企业投资企业设计委托与设计方案评审管理制度
房地产企业（投资企业）
设计委托与设计方案评审管理制度
第一条为了保证设计质量，缩短设计及评审周期，提高资金效益，预防和减少因设计失误而影响进度和工程造价，特制定本制度。
第二条本制度所称的“设计”从范畴上进行划分包括规划设计、市政设计、景观设计、建筑设计和室内设计等，从阶段进行划分包括概念性方案设计、方案设计、初步设计、施工图设计和专业深化设计等。
第三条职责分配
（一）企划发展部
1、负责项目勘察、设计供方的选择，提出设计方案是否满足技术性要求的主导意见；负责审批异地项目公司设计供方的选择；
2、负责项目概念设计方案、方案设计、初步设计；
3、监督项目公司施工图设计；
4、参与设计评审，提出“限额设计”及项目成本控制的主导意见。
5、负责对项目各阶段设计成果进行备案，并负责设计成果评价；
6、对项目的设计管理提供技术支持。
（二）经营管理部
参与设计评审，提出设计方案是否满足市场需求及功能性要求的主导意见。
第四条设计单位选择
公司所选择的设计单位必须满足以下基本条件：
（一）具有独立法人资格。
境外设计单位在国内应有独立法人资格的分支机构。
（二）是著名（品牌）设计机构，对项目市场推广有显著的促进作用。
（三）具有多年的设计经验，成立时间五年以上。
（四）信用良好，经调查近两年内没有重大合同纠纷或其它不良记录。
（五）有类似项目和大型项目、标志性建筑的设计经验。
（六）专业特长与所委托的项目的类型一致。
（七）具有较强的成本意识、市场意识、作品意识。
（八）设计师具有与设计单位同等的能力。
（九）能很好地与其他专业设计相配合。
（十）内部管理体系健全。
（十一）能及时提供税务发票。
同时在选择设计单位时，在可行的情况下应要求设计单位做出以下条件的明确的承诺：
1、同意在公司及项目的宣传资料、广告中出现设计单位的名称和标志；
2、同意在今后的合作中“设计收费标准”有不低于约定额度的优惠；
3、同意在对外宣传中将委托项目作为案例进行正面宣传；
4、必要时，要求同意为公司其它项目的设计提供免费顾问，并在所顾问的项目的宣传资料、广告中以“设计顾问”的名义出现其单位名称和标志。
第五条设计招标、委托文件的编制
（一）责任部门（指企划发展部或代理公司）负责编制授权范围内的设计招标、委托文件。
（二）设计招标、委托文件应包括但不限于：
1、招标公告或邀请招标函；
2、项目介绍；
3、设计要求；
4、投标要求；
5、评标、中标通知书发出的时间；
6、其它文件。
（三）《设计委托书》必须充分、详细、明确，内容应包括但不限于：
1、公司的开发理念；
2、企业专业形象定位；
3、企业文化；
4、公司产品模式，曾经开发的项目的定式风格，项目所在地的历史沿袭、文化特色，目标客户分析，项目的核心开发理念，项目的自然与人文环境；
5、设计目的；
6、设计依据；
7、设计范围；
8、设计原则；
9、成本限额；
10、设计要求。
（四）在编制设计招标、委托文件的过程中，要广泛征询相关部门的意见和建议，尤其是要充分听取分管领导的指导意见。
第六条设计委托后，责任部门应确保与设计单位的项目负责人的有效沟通，及时掌握设计进度和需要补充、明确的内容。
设计期间，责任部门应及时、准确地记录双方沟通的内容，作为解决可能出现的纠纷的原始证据。
第七条当设计内容需要变更时，责任部门应与设计单位及时签署补充协议，确保双方对变更内容理解一致。
第八条设计方案评审的原则
（一）边设计边评审：
为了防止设计偏差、缩短设计和评审周期，公司分别对规划设计、初步设计和施工图设计各阶段的设计成果进行依次评审。
阶段设计成果评审通过后，设计单位方可进行下一阶段的设计工作。
（二）责任部门是设计方案评审的责任人，对各阶段的设计成果、质量负责。
第九条规划设计方案的评审
（一）设计方案的评审
责任部门负责组织设计方案的评审和验证，相关部门和人员参与。
（二）规划设计方案应至少经过两轮评审，方可产生最终方案。
1、第一轮评审
各规划设计方案的竞标单位在规定时间内将竞标方案送到后，责任部门组织由成本管理部门、营销部门、物业部门等相关部门、专业工程师及与项目定位相匹配的外部专家参加的规划方案评审会议进行方案的第一轮评审。
评审后保留2～3家优秀方案的设计单位参加下一轮的方案竞标。
2、第二轮评审
被保留的设计单位吸收其他方案的设计思想，对方案进行改进，并在规定时间内参加规划设计方案的第二轮竞标。
责任部门再次组织规划方案评审会议进行方案的第二轮评审。
第二轮评审的结论报公司招标委员会，由招标委员会确定最终中标设计单位。
未中标的单位公司按照招标文件的规定给予一定的费用。
3、中标单位再次吸收其他单位方案的设计思想和公司的设计要求，对方案进行进一步改进，确定方案后报责任部门，责任部门根据不同的评审事项组织成本管理部门、营销部门、物业部门等部门，根据各部门的专业职能进行内部综合评审或专项评审，提出改进意见，直至方案满足公司的开发要求，确定最终方案。
4、方案设计的评审包括后期初步设计的评审。
5、在各阶段在设计院提交方案或图纸后，责任部门应先组织专业工程师对设计方案或图纸进行预审，提出技术审核意见，然后报规划设计评审会议进行讨论、审核。
6、鉴于设计方案直接决定项目成本的高低，因此在进行设计方案评审时，“成本限额”是评审的一个重要方面。
7、每次设计方案评审后，由责任部门专业工程师整理评审记录，并保存。
（三）方案设计直接影响项目的市场竞争力和盈利能力，在一定程度上决定着项目的成败。
除了采用以上评审方式外，可通过进一步征询社会公众、房地产各领域专家、目标客户的意见。
第十条施工图建筑设计（施工图设计出图前）方案的审核
（一）根据项目需要，规划设计方案确认后，可要求设计单位进行单体建筑的方案设计。
（二）方案设计完成后由责任部门选择、委托建筑设计单位进行施工图设计。
（三）施工图设计出图后由责任部门组织相关部门和人员对施工图方案进行各专业审核。
（四）施工图审核根据项目大小、难易程度、工作量、时间要求等情况由责任部门组织实施，或委托外部专业审图机构或个人实施。
（五）施工图内部审核的结果根据需要可通过或要求外部专业审查机构向设计单位进行传达。
（六）施工图审核是项目设计阶段质量和成本控制的一个重点，主要就满足设计要求和设计规范专业角度，特别是质量、成本角度进行审核，提出修改建议。
（七）为确保项目成本控制目标的实现，责任部门可在施工图设计委托时向设计单位提出单位造价成本的限定要求。
（八）经审核修改后的施工图交设计单位进行修改，以确定最终设计图纸。
第十一条设计评审应从各个专业、各个方面逐一进行，并与设计单位进行充分沟通，了解设计单位的设计思想，既要满足项目的“设计要求”，又要尽量防止“设计要求”影响设计师设计思想的发挥和体现。
第十二条为提高设计评审质量，减少因设计变更而导致的项目进度延迟和工程造价增加，可以委托社会上的、非政府行为的、与设计单位专业一致的其它设计单位进行评审。
责任部门负责对专业评审机构考察、洽谈、监督和评价。
第十三条设计工作计划
（一）在项目设计委托和设计报批前，责任部门负责编制项目的《设计工作计划》。
（二）《设计工作计划》应包括各阶段工作的起止时间、责任人、工作成果和效果评价等内容。
（三）《设计工作计划》应充分考虑到项目前期手续可能导致的时间延迟和公司确定的开工时间，必须留足施工图会审的时间，严防仓促开工。
（四）《设计工作计划》是对责任部门及相关人员进行绩效考核的依据。
第十四条设计各阶段评审、审核要求
（1）拓展规划方案评审
确定概念规划、概念方案，以及产品定位指标。
评审内容
文件要求或备注
宗地分析
（如已给领导汇报过，可不再重复）
宗地区域分析
宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离
宗地现状分析
周边环境、道路、交通、配套、有利或不利因素
土地价值分析
对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”
概念设计过程
对过程中阶段方案进行简单总结（优点、缺点）
重点分析各阶段方案的优缺点（与领导阶段沟通的结论意见），目的为说明最终方案设计是如何形成的
设计意向
（过程汇报）
设计意向
提供设计意向参考图片（总体、风格、理念）
提供可参考意向的项目
设计单位意向
提供设计意向单位及团队擅长，主创设计师及过往业绩介绍，设计资源评估对比表
设计团队的时间安排及设计费用要求
概念方案
（1）概念规划总平面
需表示总图各建筑物布置、层数、高度
需表示各类主要出入口、主要道路
需考虑规划要点中各类退线、建筑间距等要求
需考虑周边（如高压走廊等）有可能的特定要求。
复杂地形的设计思考，前后主要剖面图关系。
如有分期，各期分期范围需在总图中表示
（2）产品分布示意图
产品组合平面总图，不同户型用不同颜色表示；在本图上，需统计《产品住宅面积配比表》
产品
产品分析
竞品楼盘分析，分析“户型”及“价值点”
需提供意向产品平面，需表示主要尺寸
指标
项目综合技术经济指标表
总用地面积、净用地、容积率、计容建筑面积、建筑密度、绿地率、车位配比、公建配套要求及面积、≤90㎡套型建筑面积户型比例等规划指标
需明确“可售比”指标
户型配比表及产品比例表
户型配比表及产品比例表
经营测算
（成本、财务及运营）
财务测算
成本、利润
经营性物业
经营判断
其他
草模
规划提供1:
1000~1:
1500总体工作模型或鸟瞰图
（2）总体规划方案评审
确定规划方案及规划指标。
评审内容
文件要求或备注
宗地分析
宗地区域分析
宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离
宗地现状分析
周边环境、道路、交通、配套、有利或不利因素
土地价值分析
对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”
产品定位
（产策、营销提供）
客户描述
提供客户类型、置业目的、年龄段、家庭结构、喜好、价值排序等
产品描述
提供产品需求类型、面积及附送、配比、功能房间数、单价及总价、最主要特点、特别要求等
产品分析
市场、竞争产品分析。
主要分析“户型”、“价值点”及“售价”；可与营销共同完成
前面规划设计过程回顾
对过程中阶段方案进行简单总结（优点、缺点）
重点分析各阶段方案的优缺点（与领导阶段沟通的结论意见），目的为说明最终方案设计是如何形成的
本次规划方案内容
规划设计所依据的材料介绍
如：
总规，控规，政府文件。
规划总平面
需表示总图布置，各类坐标定位、各建筑物层数、竖向高度
需表示各类主要出入口、主要道路、消防道路登高面要求
需清晰表达各类退线。
需清晰表达建筑间距，复核是否复核日照、消防等要求。
需表达地下室的范围及位置，（可提前考虑人防设置位置）
对有日照要求的地方，需要求设计院进行简单日照分析，避免日后由于日照不能满足要求而调整规划形式
总平面规划中地下室范围是否合理，人防地下室位置是否合理，是否考虑自然采光通风。
道路交通分析及停车分析
1）主次入口位置
2）整体规划道路结构；各级道路及流线
3）主要停车方式及配比（地面/地下/架空各种停车数量及比例），地面停车布置规划
景观分析
园林风格的选择，景观规划分区，流线设计。
竖向设计
总体剖面图。
重点说明地下室、首层顶板、裙房及上部主体之间的关系、层高
地形的设计前后关系
土方平衡测算
明确土方填（挖）量
市政管线设计
对给水、排水、消防、通讯的初步方案，审核是否与工程所在地区的各项公共设施相协调与衔接等；对市政资料进行确认,应满足设计要求，项目场地高度是否影响管道敷设。
项目总体的供电方案（变配电房数量、位置、面积）。
发电机房的位置、面积。
项目总体的电气消防及弱电方案（设备房的数量、位置、面积）。
防灾害设计
安全、防火、卫生、防震、三废治理等方面是否符合有关标准的规定。
项目综合技术经济指标表
总用地面积、净用地、容积率、计容建筑面积、建筑密度、绿地率、车位配比、公建配套要求及面积、≤90㎡套型建筑面积户型比例等规划指标
需明确“可售比”指标
户型配比表及产品比例表
建筑风格
风格类型、整体色调调性、主要用材用料
草模或鸟瞰图
提供总体工作模型、鸟瞰图
主要公建配套（重点为商业、会所、示范区）
1）主要表示配套公建的平面图、位置、层数、面积
2）商业日后的业态（例如是大的主力店？
或小型单元式店铺等等；层高是普通3.6-4.2米一层层高还是4.5-6米假复式层高等等）
物业管理模式
1）说明大的物管方案：
几级管理/主要出入口管理方案。
并说明物业管理用房拟定的位置、面积
2）本图不用单独表示，可在道路交通分析图上说明
产品分布示意图
产品组合平面总图，不同户型用不同颜色表示；在本图上，需统计《产品住宅面积配比表》
分期开发
项目分期开发构思
如有分期，各期分期范围需在总图中表示；需考虑开发节奏及顺序。
各期示范区构思
示范区范围、售楼部、样板房位置，看楼路线，施工管理。
（3）建筑单体方案评审
确定主力户型平面方案，确定设备等技术方案。
评审内容
文件要求或备注
户型单体
主力户型图
平面布置、开间尺寸基本准确表达。
户型家具初步布置设计。
需表示每户面积、标准单元每层及每栋的面积。
架空及上部局部退台需说明。
如平面组合拼接，需复核开口天井等要求。
户型配比表及产品比例表
附加值面积统计表
统计户型配比表及产品比例表
户型特点分析
户型设计符合产品定位要求
户型竞争力分析
景观利用。
户型附加值的挖掘。
并考虑报建难度。
结构布置方案、总高度复核
1.结构方案应合理优化，设计应兼顾质量与成本，在保证结构安全的前提下力求节约，坚持成本最优原则。
构件尺寸及配筋若不是计算和概念设计需要，应取最小值。
2.重点审核柱、混凝土墙位置，以及粱位
置、高度
地下室
地下室或架空、底商的方案确认
包括地下室范围、柱距（含是否结构转换）、车库停车及车行流线坡道、出入
口、人防分区及口部等
地下室、架空层等层高、室内外高差关系
转换层上有住宅，结构降板400（结－建）
标准层建筑平面再次审核确定
除对平面进行再次确认外，另外要复核
走道宽度、厨房卫生间等是否满足规范强条，以及空调机位位是否合理。
地下室划分范围、人防地下室规划、地下室层高、柱网、车位个数、车位比、地下室通风采光。
有人防的也需表示。
商业
商业布局、层高、面宽、进深、大商业规划、若设计转换层的经济分析
建筑立面方案
立面风格意向图
效果图
至少有两个主要方向效果图，电脑效果图
单体或组合效果图
模型
提供实体模型进行深入推敲（可在深化阶段提供）
各立面图
各主要方向的立面效果、组合效果
主要材料部品
主要材料部品清单初稿及造价对比
窗地比
窗地比估算
成本分配
进行主要材料成本测算
新技术应用及要求
如采用新技术，需提供设计初步方案。
需测算成本。
技术方案
总体效果
模型或电脑效果图
核心筒、电梯、楼梯
电梯初步选型，井道尺寸、梯级、楼梯宽度、消防前室设置、尺寸基本准确可行
设备井道
根据平面布局，表达相关设备井道
平面组合
表达组合平面图，需考虑消防及开口天井要求
给排水
1、卫生间降板方式、对下层的影响,立管位置、空调位置。
卫生间降板范围，管道不外露在房间；立管位置合理；空调位置便于排水。
2、消火栓位置及管井尺寸
1、消火栓及立管应放置在公共空间。
2、消火栓安装不得贯穿墙体（管井处除外）
3、管井位置及尺寸校核，管井应满足管道安装要求，出详细立面、剖面图。
3、地下室水池、泵房位置、大小,集水坑位置、数量，排水沟设置
1、根据梁高等条件校核水池、水泵房面积。
2、根据地下室底板面层厚度，校核集水坑数量、距离。
通风
地下室通风设置原则
送、排风机房位置面积校核，地下室净空高度校核。
煤气
燃气立管位置，明确燃气表、热水器位置。
精装修房，燃气表及热水器位置，是否满足安全要求并应听取装饰部意见。
电气
交通盒（核心筒）电气设备间的位置、数量、面积
（四）初步设计方案评审要求
初步设计是决定工程采用的技术方案的阶段，这阶段设计图纸的审核，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到项目决策阶段确定的质量标准。
评审内容
文件要求或备注
一般性评审
设计是否贯彻了国家政策、法规；建设规模、内容及概算投资额与上级主管单位批准的可行性研究报告批复文件要求的符合性。
设计说明书、设计图纸、设备表及设计概算书等文件是否完整齐全，深度是否符合建设部规定的要求。
建筑设计
总平面图
总平布置是否做到土地的合理利用及是否满足技术经济指标，是否满足有关主管部门对项目的许可技术条件和分期建设等方面的要求。
总平设计中功能定位及功能分区是否明确，人流、车流的交通组织是否合理顺畅，并满足安全疏散要求。
建设场地是否已进行水文地质和工程地质勘察，是否已充分了解和掌握总平设计涉及的自然灾害及其他相关因素。
水、暖、电等各种管线设计是否合理，相应构筑物位置是否明确，是否符合有关规范要求。
竖向设计是否满足工艺、交通及消防、地形、排水等情况和土方平衡要求。
停车场数量是否满足要求，道路宽度、结构、拐弯半径、坡度等设计是否满足规范要求。
建筑平面布局、各功能分区层数、层高等是否满足使用要求，垂直交通设施的选型是否满足要求且经济合理。
消防设计中对防火、防烟等分类、分区划分是否合理，是否满足消防规范。
防有毒气体、防辐射等分类、分区划分是否合理，是否符合规定。
建筑做法、装饰装修标准及采用的材料，是否符合卫生、节能、环保要求并与规定的投资水平一致，对于不符合要求、费用过大或过低且与功能不符的项目内容提出修改意见，并作为投资调整的依据。
建筑造型及立面设计是否与周围的环境空间相适应。
建筑等专业方案是否符合节能要求，对建筑方案中合理选用的新技术、新材料给予肯定，对不合理和存在的问题提出修改意见。
建筑项目主要特征表、门窗表是否齐全、清楚、经济实用。
结构设计
设计依据是否合理，采用标准、规范是否是现行最新版本，设计要求和条件是否完备。
结构设计使用年限、抗震烈度、防烈度和设防类别是否正确。
地基基础设计等级、地基处理方案及基础形式、基础埋置深度等是否合理。
设计荷载选用是否全面合理，上部结构选型、各种缝的设置看宽度、结构处理是否经济合理，是否符合设计规范及特殊使用要求。
采用的新技术、新结构、新材料是否安全、可靠。
设备、电气
给排水、强电、弱电、采暖通风空调等专业设计依据是否正确，内容是否全面，系统设置是否能保证使用功能的实现及安全可靠。
各种设备选型是否恰当，是否考虑节水、节能要求，建设标准是否适度，各类指标的计算是否准确（如用水量、用电量等），是否考虑了各项因素的影响。
是否编制了主要材料用量表，其数量是否准确。
对于设计中存在的问题、错误及不合理的部分提出修改意见。
初步设计概算
编制依据
是否符合国家有关建设和造价管理的法律、法规，是否依据了项目立项批复文件或设计任务书，依据文件、资料是否齐全、完整和正确。
总概算
对初步设计总概算评审。
评审编制内容是否完整，是否与建设内容图纸一致；编制的方法、项目归类是否符合有关规定的要求，计算依据是否满足国家及当地定额部门的有关规定；设计总概算的编制是否与单项工程综合概算表中的数据一致。
初步设计总概算不能超过可研报告批复投资的10%。
初步设计概算应通过限额设计的方式进行控制，当投资超过限额时，经与业主沟通满足功能要求的条件下，采取调整建筑面积，优化结构设计、调整材料标准等措施予以控制。
单位工程概算书和单项工程综合概算表
各专业是否按规定编制了单位工程概算书，工程量计算规则、数量、工程取费是否合理准确。
单位工程综合概算表是否按单位工程概算书的结果编制、汇总，数据是否一致。
设备
主要是对工艺设备的价格进行评审。
设备购置清单是否在可研报告或项目建议书的批复内容范围内。
主要围绕拟购设备的合理性和配套性进行审核，设备如与主管部门的批复有较大调整时，是否已向主管部门进行申报和说明，并取得批准。
审查设备原价和各种费用费率计算和价格组成是否合理，是否有遗漏或重复。
工程建设其他费用
对于国家铭文规定的内容，按统一标准核定。
对于地方政府规定与国家文件规定不一致的，或国家无规定、地方政府单独规定的收费，应附地方文件。
预备费
是否符合有关规定，计费内容是否合理。
五、施工图设计审核要求
施工图是对建筑物、设备、管线等工程对象物的尺寸、布置、选用材料、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。
施工图审核的主要包括以下内容：
评审内容
文件要求或备注
设计前提及配套条件
是否符合设计委托书中功能、标准、构造、规模、经济等方面的要求。
与政府批准的规划方案对照，是否有不符之处。
图纸本身是否存在错、漏、碰、缺和不符合现行规范、规程的地方。
如安全、防火、人防、卫生、防震、三废治理等方面是否符合有关标准的规定。
有关专业设计的审核，如对供水、排水、供电、消防、供热、燃气、交通道路、通信等专业设计，应主要审核是否与工程所在地区各项公共设施相协调或衔接等。
图纸设计中采用的新技术、新工艺、新材料、构配件的设备有无实施性困难。
专业工程
总平面图
除初步设计需审的内容外，要着重审核：
总体布置是否符合初步设计批文要求，所示坐标、标高是否正确；竖向设计能否满足施工要求深度。
建筑设计
除初步设计需审的内容外，着重审核：
是否符合施工报建图要求及审核意见，平面尺寸、标高数据是否正确；房间布置情况、门窗及内外装修、材料选用、建筑功能是否满足要求；构造做法是否经济、安全、合理、美观。
结构设计
建筑结构安全等级、抗震设防裂度、人防工程等级、抗渗等级、各构件等级是否经济合理。
后浇带的设置及施工要求是否合理，是否施工可行。
基础图纸是否根据地质勘探资料，充分利用了地基承载能力；桩基持力是否合适。
结构平面图中梁的布置及梁柱定位是否与建筑相协调，梁的表示方法是否与合同管理规定相一致；
楼梯、特种结构和构筑物（如水池、挡土墙等）是否单独绘制大样，钢筋构造是否清晰。
玻璃幕墙、铝合金窗等装饰工程，每套图纸均应附有计算书，并审核计算的参数取值是否正确，构造是否合理，构件的安全、稳定性是否满足有关规范的要求。
给排水设计
室外给水排水总平面图及管道纵段面图。
图纸内容应包括：
建筑物轮廓、位置、坐标、名称等；给水排水管道、消火栓、水泵接合器、水表井、洒水栓、检查井、化粪池、雨水口等也应在图上标明。
如果较复杂的给水管网，应绘制给水节点图；
大样图。
给排水设备及管道较多且较复杂的部位应绘制大样图；
系统图。
涉及到生活给水、热水、热回水、污废水、雨水、消防给水（消火栓、自动喷洒、水幕）等，均应绘制系统图和立管图；
局部设施图。
当建筑物内有提升、调节或小型局部给排水处理设施时，应绘制出平面图、剖面及详图；
详图。
凡管道附件、设备、仪表及特殊配件需要加工而又无标准图可利用时,应绘制详图。
电气设计
电气动力、照明、消防报警、弱电、电视装置的平面布置是否合理，有无根据装修标准及装修图的天花、室内家具布置、窗台高低等实际情况作平面布置；
电气线路敷设的制式（是采用三相五线制
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