北京土地一级开发及棚改项目要点梳理资料下载.pdf
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5.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；
6.土地使用者要求政府收回的土地；
7.全区范围内无合法使用权的国有土地；
8.其它依法可以收回的国有土地。
区政府市国土局市政府区国土局会同区发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门依据区城市总体规划、依据区城市总体规划、土地利用总体规划、年土地利用总体规划、年度土地利用计划，编制度土地利用计划，编制下一年度土地储备开发下一年度土地储备开发计划计划一、北京市土地一级开发项目（三）土地储备开发计划的编制一、北京市土地一级开发项目（三）土地储备开发组织和原则1.1.组织：
组织：
土地土地储备和一级开发由储备和一级开发由北京市国土资源北京市国土资源局局*区分局区分局负责辖区负责辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整北京市土地整理储备理储备中心中心*区分中心区分中心具体具体组织实施组织实施。
2.2.原则原则（11）必须）必须服从城市国民经济和服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用规划城市土地利用规划的要求；
的要求；
（22）必须）必须符合城市符合城市土地储备和供应计划土地储备和供应计划的要求；
（33）必须）必须坚持坚持政府主导、统一规划和市场化运作政府主导、统一规划和市场化运作的原则；
的原则；
（44）必须）必须对项目全过程进行把握和控制，加强批后管理；
对项目全过程进行把握和控制，加强批后管理；
（55）必须）必须保证形成土地市场的有效供地来源，保证二级开发保证形成土地市场的有效供地来源，保证二级开发的顺利实施；
的顺利实施；
（66）必须）必须达到社会、环境、经济效益的高度统一。
达到社会、环境、经济效益的高度统一。
一、北京市土地一级开发项目（四）土地一级开发基本流程土地一级土地一级开发授权开发授权规划条件规划条件土地预审土地预审项目核准项目核准土地征用土地征用地上物拆迁地上物拆迁回迁房建设回迁房建设大市政建设大市政建设办理一级开办理一级开发前期手续发前期手续进入一级开进入一级开发实施阶段发实施阶段验收结验收结案阶段案阶段一、北京市土地一级开发项目（五）土地一级开发主要工作内容政府政府通过下属的通过下属的土地储备机构或者委托土地储备机构或者委托具备开发资质具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存存量国有土地量国有土地、拟征用和农转用土地拟征用和农转用土地，统一组织进行，统一组织进行征地、征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设建设。
对对存量国有建设用地存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是，土地一级开发的主要内容是组织组织拆迁和市政基础设施建设拆迁和市政基础设施建设等；
对等；
对征用农村集体土地征用农村集体土地，土，土地一级开发的主要内容是地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建征地、拆迁和市政基础设施建设设等。
等。
一、北京市土地一级开发项目（五）土地一级开发模式1.土地储备机构为主体项目1、市土地储备中心为主体项目2、区、县及重点功能区分中心为主体项目3、市、区两级土地储备机构联合实施的项目目前，储备机构实施的一级开发在北京市为主流。
2.开发企业为主体项目1、458历史遗留项目（极少，2007年市局发布关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知）2、直接授权企业项目3、招标项目:
从近几年的审核标准把握来看，市国土严格控制招标项目，主要授权分中心实施，分中心可再委托或招标实施单位带资或不带资具体操作。
一、北京市土地一级开发项目（六）土地一级开发的盈利模式1.储备中心为主体，企业不带资时，仅计取不高于土地储备开发成本2%的管理费。
2.根据关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的意见（京国土储201537号，2015.1.23发文，有效期5年）“已经市政府批准未供应、市政府新批准的企业投资土地一级开发项目初始取得立项核准后4年全部达到供应条件（现场和成本均通过验收）的，利润率最高为12%；
4年内全部达到供应条件的项目每提前1年（不足1年不计）利润率最多增加1个百分点；
4年内未全部达到供应条件的项目，每延期1年（不足1年按1年计算）利润率至少降低2个百分点，最低不低于8%。
“”本意见下发之日起一年内实现供地（招拍挂项目发布交易公告、划拨项目取得划拨决定书、协议出让项目签订土地出让合同）的，且经政府储备土地和入市交易土地联席会议审议通过的企业为主体土地一级开发项目（含458历史遗留项目），全部用于公开配租配售保障性住房和共有产权性质自住型商品房建设的利润率最高可按15%计取。
“分析：
企业分析：
企业投资投资土地一级开发项目，以土地一级开发项目，以44年期限完成年期限完成，计取，计取12%12%利润为利润为基准，基准，利润率在利润率在8%8%-15%15%之间浮动之间浮动。
（。
（以以土地储备开发成本为基数土地储备开发成本为基数）一级开发流程（典型）原土地所原土地所有者或使有者或使用者用者11、征得征得区县和乡区县和乡镇政府或镇政府或上级主管上级主管部门同意；
部门同意；
22、向市向市储备中心储备中心提出土地提出土地一级开发一级开发申请申请区县土地区县土地储备机构储备机构编制土地编制土地一级开发一级开发实施方案实施方案委办局联委办局联席会席会市国土局市国土局会同发改会同发改、规划规划、建建设设、交通交通、环保等部环保等部门就土地门就土地、产业政策产业政策、规划规划、资资质质、交通交通、环保等对环保等对一级开发一级开发实施方案实施方案提出原则提出原则意见意见市国土局市国土局会同相关会同相关部门部门11、确定确定土地一级土地一级开发主体开发主体（授权授权、委托或招委托或招标标）22、下达下达土地一级土地一级开发批复开发批复土土地地一一级级开开发发主主体体规划条件规划条件交评交评环评环评（备案备案）古树、文物古树、文物用地预审用地预审立项核准立项核准市国土局市国土局商相关委商相关委办局办局11、审核审核土地一级土地一级开发成本开发成本22、组织组织验收土地验收土地33、根据根据委托合同委托合同支付相应支付相应土地开发土地开发费或管理费或管理费费44、纳入纳入市土地储市土地储备库备库土地一级土地一级开发主体开发主体组织实施组织实施征地征地、拆拆迁和市政迁和市政基础设施基础设施建设建设。
危危改改、文保文保、绿隔等项绿隔等项目需按规目需按规定承担回定承担回迁房建设迁房建设市政府批市政府批准准11、新增新增集体土地集体土地办理农用办理农用地征收地征收、或农转用或农转用手续手续22、存量存量国有建设国有建设用地收回用地收回国有土地国有土地使用权使用权原土地所原土地所有者或使有者或使用者用者11、征得征得区县和乡区县和乡镇政府或镇政府或上级主管上级主管部门同意；
22、向市向市储备中心储备中心提出土地提出土地一级开发一级开发申请申请区县土地区县土地储备机构储备机构编制土地编制土地一级开发一级开发实施方案实施方案委办局联委办局联席会席会市国土局市国土局会同发改会同发改、规划规划、建建设设、交通交通、环保等部环保等部门就土地门就土地、产业政策产业政策、规划规划、资资质质、交通交通、环保等对环保等对一级开发一级开发实施方案实施方案提出原则提出原则意见意见市国土局市国土局会同相关会同相关部门部门11、确定确定土地一级土地一级开发主体开发主体（授权授权、委托或招委托或招标标）22、下达下达土地一级土地一级开发批复开发批复土土地地一一级级开开发发主主体体规划条件规划条件交评交评环评环评（备案备案）古树、文物古树、文物立项核准立项核准一、北京市土地一级开发项目（七）典型流程一、北京市土地一级开发项目（七）土地一级开发主要节点项目阶段序号土地一级开发工作内容备注土地一级开发申请阶段1前期手续办理费用由意向企业垫付、列入土地一级开发成本1.1征得土地所在乡镇及上级主管部门同意此阶段主体为分中心，费用由意向企业垫付、列入土地一级开发成本1.2控规编制与批复1.3向区、市国土局申请土地一级开发1.4列入土地储备开发计划获得土地一级开发权阶段2获得一级开发权2.1编制土地一级开发实施方案委托咨询机构编制，以分中心名义上报市局2.2专家会、联席会2.3获得批复,签定委托协议土地一级开发立项阶段3土地一级开发立项3.1土地一级开发申请报告委托咨询机构编制3.2填写环境影响评价表3.3用地预审土地一级开发企业上报3.4规划设计条件（土地前期准备）3.5土地一级开发立项申报3.6土地一级开发立项批复一、北京市土地一级开发项目（七）土地一级开发主要节点项目阶段序号土地一级开发工作内容备注土地一级开发融资阶段4土地一级开发融资土地一级开发企业负责4.1融资需求测算土地一级开发企业负责4.2融资渠道及结构分析4.3寻求合作融资机构4.4金融机构融资谈判4.5融资实施土地一级开发征地阶段5土地一级开发征地土地一级开发企业负责5.1钉桩、勘测土地一级开发企业负责5.2土地确权、签订协议（补偿款支付）5.3征地批复5.4征地结案5.5建设用地批准书土地一级开发拆迁阶段6土地一级开发拆迁土地一级开发企业负责6.1拆迁调查企业自行拆迁或委托拆迁公司6.2办理拆迁许可证（征收决定）6.3签订拆迁补偿协议（补偿款支付）6.4实施拆迁6.5拆迁结案一、北京市土地一级开发项目（七）土地一级开发主要节点项目阶段序号土地一级开发工作内容备注土地一级开发市政咨询阶段7土地一级开发市政咨询土地一级开发企业负责7.1道路、专业管线方案设计、审查自行办理或委托专业机构办理7.2市政规划综合审批7.3道路规划意见书7.4建设用地规划许可证7.5道路建设工程规划许可证7.6管线工程规划意见书、许可证土地一级开发市政建设阶段8市政工程建设土地一级开发企业负责8.1市政工程招标自行办理或委托专业机构办理8.2施工许可证办理8.3市政工程施工8.4市政工程移交管理土地一级开发验收阶段9土地一级开发验收土地一级开发企业负责9.1审核土地一级开发成本9.2组织验收土地9.3纳入土地储备库土地入市交易阶段10土地入市交易10.1土地入市申请企业自行办理或委托专业机构办理10.2取得交通评价报告及审批委托专业机构开展10.3申领规划条件10.4招拍挂地价审定10.5招拍挂方案的报批10.6签订入市交易协议，组织入市交易10.7中标，成交确认，签署合同二级开发企业自行或委托专业机构编制投标书及投标二、北京市棚户区改造项目
（一）国有土地棚户区改造项目（2015.3.30京建文【2015】34号）1、“棚户区改造项目所在区、县人民政府可将棚户区改造项目涉及宗地内的回迁安置房及用于平衡资金的商品房等其它经营性内容纳入一次性招标范围。
”2、“为更好体现棚户区改造政府主导的原则，一次性招标工作由区县政府负责，各区县政府应按有关规定加强对一次性招标工作的监督管理，国土部门负责提供交易平台。
”二、北京市棚户区改造项目
（一）国有土地棚户区改造项目（京建文【2015】34号）3.投标企业应为中央、市属、区属或三者混合的全资国有企业，具体参与投标企业范围由区县政府确定。
4.对需要进行规划调整才能实现资金平衡的棚户区改造项目，应由区县政府提出资金平衡方案，市重大项目办组织市相关部门对棚户区改造项目的资金平衡方案进行联合审定。
确需进行规划调整才能做到资金平衡的项目，规划部门应予支持，根据相关法律法规，对规划方案进行可行性研究后，规划指标可适当突破。
二、北京市棚户区改造项目
（一）国有土地棚户区改造项目（京建文【2015】34号）5.“实施一次性招标的棚户区改造项目中的回迁安置房产权性质为商品房；
用于平衡资金的商品住房，优先向本区县户籍和就业人口中符合购房资格的家庭销售，价格由区县政府审定。
仍有富裕的，可作为商品房面向本市符合购房资格的家庭出售。
”6.“实施一次性招标的棚户区改造项目投资利润确定方式由各区县政府按照有关规定在土地一次性招标文件中明确，棚户区改造项目最终获得的所有收益均须封闭管理，带棚户区改造结束后，棚户区改造总成本由区县政府委托专业部门审计，扣除棚户区改造前期工作成本、中标人最终获得的项目投资利润、审定的政府土地收益和税费之后，如有增值收益，专项用于本区县其他棚户区改造项目。
”二、北京市棚户区改造项目
（二）集体土地棚户区改造项目（2015.4.7，京发改【2015】693号）1.创新项目实施模式，采用“棚户区改造土地开发模式”，对新增涉及集体土地的棚户区改造和环境整治项目开展前期土地征收和拆迁安置工作。
2.实施内容包括征地、拆迁、必要的基础设施建设和安置房建设，在改造任务完成后，项目用地达到“净地”条件，其经营性用地按程序入市交易。
3.优化项目审批程序（11）根据）根据区县申请区县申请，经市重大项目办牵头的，经市重大项目办牵头的联席联席会审核会审核，报请，报请市政府批准市政府批准后，项目后，项目纳入本市棚户区纳入本市棚户区改造和环境整治项目计划改造和环境整治项目计划；
二、北京市棚户区改造项目
（二）集体土地棚户区改造项目（2015.4.7，京发改【2015】693号）3.优化项目审批程序（22）项目纳入本市棚户区改造和环境整治计划后）项目纳入本市棚户区改造和环境整治计划后，区县政府区县政府通过通过授权委托、公开招标授权委托、公开招标等多种方式等多种方式确确定项目实施主体定项目实施主体，出具项目实确定施主体确认文件，出具项目实确定施主体确认文件；
确定项目征收拆迁补偿政策、征收拆迁方案、管；
确定项目征收拆迁补偿政策、征收拆迁方案、管理费（利润率）标准；
确认项目改造范围，审核项理费（利润率）标准；
确认项目改造范围，审核项目改造方案（包括安置房地块及规模，资金平衡方目改造方案（包括安置房地块及规模，资金平衡方案等）；
案等）；
会同金融局加大与金融机构对接的协调服会同金融局加大与金融机构对接的协调服务力度务力度；
（33）项目实施主体项目实施主体按照按照市政府绿色审批通道市政府绿色审批通道工作工作机制，机制，同步办理同步办理规划、国土、环保、交通等部门相规划、国土、环保、交通等部门相关审批手续。
在关审批手续。
在规划意见规划意见（对于涉及原址回迁的项（对于涉及原址回迁的项二、北京市棚户区改造项目
（二）集体土地棚户区改造项目（2015.4.7，京发改【2015】693号）3.优化项目审批程序目，需明确安置住房地块及建设规模）、建设项目目，需明确安置住房地块及建设规模）、建设项目用地用地预审意见预审意见（对于涉及原址回迁的项目，需明确安置房供（对于涉及原址回迁的项目，需明确安置房供地方式）地方式）等前置条件齐备后，办理项目立项核准。
等前置条件齐备后，办理项目立项核准。
立项立项核准后，按程序办理其他相关审批手续，并抓紧组织实核准后，按程序办理其他相关审批手续，并抓紧组织实施。
施。
4.4.项目完成后，项目完成后，经营性用地入市交易前经营性用地入市交易前，需由项目所，需由项目所在地区县政府按有关规定在地区县政府按有关规定对项目成本进行审核对项目成本进行审核，市国土，市国土局、市发展改革委、市财政局等部门加强业务指导。
局、市发展改革委、市财政局等部门加强业务指导。
5.5.对于对于异地安置异地安置的棚户区改造土地开发项目，的棚户区改造土地开发项目，安置房安置房和和棚户区改造土地开发项目可分别办理规划、国土、环棚户区改造土地开发项目可分别办理规划、国土、环评、立项等相关手续评、立项等相关手续。
二、北京市棚户区改造项目
（二）集体土地棚户区改造项目（2015.4.7，京发改【2015】693号）4.项目管理费（利润率）计取对于政府组织实施的、改造完成后作为绿地或公益性对于政府组织实施的、改造完成后作为绿地或公益性设施的项目，可参照设施的项目，可参照基本建设财务管理规定基本建设财务管理规定（财建（财建【20022002】394394号文）确定建设单位管理费计提标准；
号文）确定建设单位管理费计提标准；
对于资金平衡难度大，由政府组织实施的项目一级棚对于资金平衡难度大，由政府组织实施的项目一级棚户区改造异地安置房项目，管理费计提比例按不超过项户区改造异地安置房项目，管理费计提比例按不超过项目总投资的目总投资的3%3%进行控制；
进行控制；
对于可以形成一定收益的项目，利润率可由各区县参对于可以形成一定收益的项目，利润率可由各区县参照照3737号文号文自行自行确定。
确定。
二、北京市棚户区改造项目
（二）集体土地棚户区改造项目（2015.4.7，京发改【2015】693号）5.安置房建设涉及集体土地棚户区改造和环境整治项目应尽量采取原址回迁方式进行安置，要严格控制安置房供应对象，确保用于棚户区改造和环境整治项目涉及的农（居）民安置。
安置房建设用地可通过划拨、协议出让（按照“三定三限三结合”程序确定）等方式供应。
A.三定a定性:
此类定向安置房为普通商品房性质,土地供应采取定向供应原则;
b.定向:
专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农（居）民安置使用;
c.定量:
严格限定需定向安置的农（居）民的人数、标准和建设规模,即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握.（B）三限a.限户型:
原则上按照国办发200637号文的有关规定,执行90/70的相关标准;
b.限价:
此类定向安置房的销售价格可按:
一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金（毛地价）+类似经济适用房建议的合理利润率（3%）进行核定.防止畸高畸低,体现既照顾和保护被征地拆迁农（居）民的利益,又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则;
c.限交易:
（1）此类安置房不予办理预售许可,严格掌握定向、定量的原则;
（2）此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照两限普通商品房退出机制的有关规定办理.（C）三结合a.此类定向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相结合;
b.此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合;
c.此类定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置用房政策相结合.二、北京市棚户区改造项目
（二）集体土地棚户区改造项目（2015.4.7，京发改【2015】693号）6.集体产业用房建设各区县结合区域拆迁补偿政策，劳动力安置需要，充分考虑城市规划，土地资源等情况，在征地阶段合理确定集体产业用房建设标准，经市政府批准后实施。
集体产业用房可由集体经济组织作为主体组织实施，也可将还建规模、建设投资标准纳入经营性用地入市交易条件，由二级开发企业代建实施。
二、北京市棚户区改造项目（三）2016年以来棚改政策1.关于进一步加强推进棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作的意见（京政发20166号）
（1）
（1）本意本意见是为见是为深入落实为深入落实深入落实为深入落实国务院关于进一步做好城国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发国发201520153737号号）而提出的。
而提出的。
（22）意见中特别提出了对东西城的支持政策意见中特别提出了对东西城的支持政策“加大对东城区、加大对东城区、西城区棚户区改造项目的西城区棚户区改造项目的市政府固定资产投资市政府固定资产投资支持力度支持力度,对将搬对将搬迁腾退土地迁腾退土地改造为绿地等公益性设施改造为绿地等公益性设施以及以及资金严重不平衡的棚资金严重不平衡的棚户区改造项目户区改造项目，以资本金注入方式给予支持以资本金注入方式给予支持；
对符合条件的棚对符合条件的棚户区改造项目户区改造项目，资本金注入比例由资本金注入比例由10%10%提高到提高到20%20%。
将人口输入将人口输入二、北京市棚户区改造项目（三）2016年以来棚改政策1.关于进一步加强推进棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作的意见（京政发20166号）区、输出区公共资源及后期管理补偿由现行市区两级按比例分区、输出区公共资源及后期管理补偿由现行市区两级按比例分担调整为市财政全额承担。
担调整为市财政全额承担。
对东城区、西城区疏解社会公共服对东城区、西城区疏解社会公共服务功能及部分行政性、事业性服务机构给予适当资金支持务功能及部分行政性、事业性服务机构给予适当资金支持。
（33）对符合条件的对符合条件的棚户区改造安置房棚户区改造安置房配套基础设施建设项目配套基础设施建设项目，征地拆迁费用征地拆迁费用由属地区政府负责由属地区政府负责；
道路工程及道路工程及雨水、污水、给雨水、污水、给水、中水水、中水管线工程投资由市、区两级安排；
管线工程投资由市、区两级安排；
电力、电信、有线电力、电信、有线电视、燃气、热力等电视、燃气、热力等管线工程投资由各专业公司负责管线工程投资由各专业公司负责。
鼓励引。
鼓励引导导市属国有企业市属国有企业筹集资金，筹集资金，直接参与直接参与配套基础设施建设。
配套基础设施建设。
二、北京市棚户区改造项目（三）2016年以来棚改政策1.关于进一步加强推进棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作的意见（京政发20166号）（44）发挥开发性金融支持作用，）发挥开发性金融支持作用，推动国家开发银行、农业发展银国家开发银行、农业发展银行行进一步做好融资项目对接，进一步做好融资项目对接，提供融资服务提供融资服务。
推动银行机构。
推动银行机构对符对符合条件的实施主体提供合条件的实施主体提供棚户区改造、农村危房改造及配套基础设棚户区改造、农村危房改造及配套基础设施建设贷款施建设贷款
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