万科集团房地产精装修工程现场管理条例.docx

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万科集团房地产精装修工程现场管理条例

万科集团房地产精装修工程现场管理条例

《精装修工程现场管理条例》说明

一、编制目的

在精装修标准交楼已成为我国房地产市场发展趋势的背景下，为理顺批量精装修工程管

理思路，指导精装修前期准备工作及过程管理，树立“万科品牌”，创造“让业主满意工程”。

二、节点评审要求

根据《精装修工程现场管理条例》规定，在精装修进场施工前，须由项目部/项目部（项

目公司）上报《精装修施工进度计划》、由工程管理部组织项目部/项目部（项目公司）评审

签发。

同时，项目部/项目部（项目公司）须编制《精装修劳动力安排计划》以及《精装修材

料进场计划》。

《管理手册》说明....................................................................................................1

1精装修施工管理流程..........................................................................................2

1.1精装修施工进场前准备工作流程.............................................................4

1.2精装修施工材料进场验收流程.................................................................5

1.3精装修施工工序流程.................................................................................6

1.4精装修施工验收工作流程.........................................................................7

1.5精装修工程移交工作流程.........................................................................8

2精装修施工工艺作业指导书............................................................................9

2.1乳胶漆施工工艺流程及质量要求.............................................................9

2.2地面砖施工工艺流程及质量要求（抛光砖）.........................................11

2.3墙面砖施工工艺流程及质量要求.............................................................12

2.4实木复合地板施工工艺流程及质量要求.................................................13

2.5复合木地板施工工艺流程及质量要求.....................................................14

2.6户内木门施工工艺流程及质量要求.........................................................15

2.7铝扣板板天花施工工艺流程及质量要求.................................................16

2.8地面石材施工工艺流程及质量要求.........................................................17

1.6橱柜安装施工工艺流程及质量要求....................................................18

1.7洁柜施工工艺流程及质量要求........................................................19

1.8镜柜施工工艺流程及质量要求........................................................20

1.9浴缸施工工艺流程及质量要求........................................................21

1.10马桶安装工艺流程及质量要求.......................................................22

1.11台（柱）盆安装工艺流程及质量要求............................................23

3精装修施工管理措施...................................................................................25

2.9土建与精装修交接面的移交注意事项................................................26

2.10安全文明施工及现场管理规定............................................................30

2.11精装修成品保护要求及具体措施条款................................................33

2.12精装修工程维修保养协议....................................................................37

4精装修施工管理用表...................................................................................44

4.1表格目录................................................................................................44

4.2劳动力计划表........................................................................................45

4.3材料进场计划表....................................................................................46

4.4施工交接面验收表................................................................................1

4.5现场工程质量跟踪卡............................................................................49

4.6分户材料明细表....................................................................................50

4.7施工日志（分户日清表）....................................................................51

4.8装修房屋移交验收记录表....................................................................52

4.9装修房屋模拟移交记录表....................................................................55

1.121精装修施工进场前准备工作流程

精装修施工进场前准备

精装修施工合同的签订

根据项目开发要求，与施工单位沟

通，制定精装修施工计划（包括进度精装修施工单位工程管理组织精装修总包与土建签署配合协议

计划、劳动力计划、材料进场计划），班子搭建（报甲方审核）（落实配合费的交纳，临设搭建场地，

并通过公司评审。

垃圾堆放场地及清洁方式，临时水电的

接驳方式等内容）

速度计划

project

工程量复核

根据甲方的计划要求组

织充足的熟练技术工人

施工单位与监理办理进场手续：

2.13将施工组织设计报送监理审

根据土建总包给出的场地

安排各材料供应商和

核后报甲方批准；2.根据甲方的

搭设临时办公室及库房

精装修施工单位接洽，开工通知书向监理提出开工申

落实甲订乙购材料合

请；3.监理对施工单位的申请审

同的签订核后，向施工单位发出开工令

项目管理人员进驻现场

开工申请及开工令

施工机具、安全设备进场使用深圳市建委统

对施工单位项目管理层一表格

进行项目管理思路（目

标）以及现场管理措施的

培训

安全文明、现场管理制度

的建立，后勤工作的准备

临时水电的接驳，临时用

电线路敷设

参照现场管理流程

施工单位组织对全体施工人

施工图纸准备，组织对施工图

员进行进场前培训（岗前安

纸进行会审并对施工单位技术施工人员进场，材料进场全教育、现场施工管理制度、

管理人员进行图纸交底

文明安全施工管理制度等），

甲方及监理参加

精装修总包将移交中存

组织土建总包与精装修总包进行施工现场的移交

在问题汇总后上报监理，

由监理安排土建总包限

期整改

户内门、橱柜及木地板厂

家参加移交、移交检察表

精装修总包正是开始施工

格见附件表4.4公共走到

部分须同移交

注：

本流程用表------

附表4.2《劳动力计划表》、附表4.3《材料进场计划表》、附

表4.4《施工交界面验收表》

1.13精装修施工材料进场验收流程

精装修材料现场管理流程框图

根据项目总体

计划及工程量项目材料清单编制

提前10-15天进场提供

原厂出场证明及检测

材料进场计划编制

报告或公认机关的检

测报告

甲方监理工程师在进货单

签收并注明外观验收情况

及时存档，甲方抽检

材料进场

外观验收

合格退回厂家

不合格

按国家规范

要求及标书

要求

向公认机关送检送检不合格

送检合格

工程使用

1.14精装修施工工序流程

精装修施工工序流程

精装修总包进场与土建总包进行施工交接面移交

户内门、橱柜及地板厂家

施工放线许同时参加移交，移交按

附件4进行名津项目因客厅、厨房结

构板面上不找平而导致水

管外露，因此需要先进行

地面砖的铺贴以防进行其

2.14

它项目施工时破坏水管，

客厅、厨房及阳台地面砖

铺贴（门槛石同时铺贴）

墙地砖需现场弹出排砖线

按正常程序施工时此项应经甲方工程师确认后方可

放在厨房，墙面砖铺贴之施工

后进行

户内门同时安装

厨房墙面、卫生间墙地面

墙顶面腻子施工

砖铺贴

橱柜安装（含洗菜盆）

卫生间吊顶安装乳胶漆底漆施工

厨房吊顶安装

卫生间洁具、洁柜（含洗手

盆）、镜柜安装

第一遍面漆施工

进户门扇此时开始安装

户内门套、贴脸线安装

卧室木地板安装

第二遍面漆施工

空调、热水器、厨房电器、灯具

开关面板、卫生间小五金等安装

户内门窗安装

客厅挂衣镜柜按

装

清理保洁

施工完成

1.15精装修施工验收工作流程

精装修工程验收流程

精装修施工验收依据以下几个方面的标准进行；

1、甲方的招标文件要求（技术标书要求）；

2、施工合同要求；

3、《木结构工程施工质量验收规范》GB50206-2002

4、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002

5、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001

6、《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001

须隐蔽分项完成后，经自检

各精装修施工单位在各分项

整改合格

合格后报监理进行隐蔽工程

工程施工前作该分项的样板

验收

不合格

施工单位进行整

改

甲方对隐蔽工程进行

不定时、不定期的抽检按要求进样板完成经自检对隐蔽分项进行隐蔽，进行

整改合格

行整改合格后报请监理下道工序施工

不合格

对样板进行验收

施工单位按

合格

整改合格

分项（分部）工程完成后，经

要求进行整

自检合格报监理进行验收改

不合格

经监理验收合格后报甲方进不合格

行验收组织进行该分项的全

面施工

报甲方进行验收

按照样板的质量要求组织该

分项的全面施工

不合格

合格

进行下一个分部（分

项）工程的施工

撇去成品保护对须

整改部位单独做好

保护后再进行整改

整改合格

各项施工验收资料准备齐施工单位组织自检按要求进行整

全报监理审核人员进行全面自检改

不合格

合格

合格

报监理进行预验收

不合格

合格

报甲方进行预验收，甲方

不合格

工程部联合客服、物业工

程人员进行预验收

按附表4.9进行检查

合格

经施工单位提出书面验收

申请，甲方组织设计、工

程、营销、物业以及监理

等相关人员进行竣工验收

注:

本流程用表-----------

附表4.8《装修房屋移交验收记录表》、附表4.9《装修房屋模拟验收

记录表》

1.16精装修工程移交工作流程

精装修房移交流程图

2.15施工单位移交甲方跟物业2.移交业主

由客服部或物业公司印

竣工验收合格、竣工资

料合格、移交资料合格

准备好入伙移交资

料

制统一的交房记录卡，

设计统一的材料、设备

按甲方要求提供

保险卡，并要求材料、

交房记录卡、材

设备供应商统一印制；

向甲方提出书面移交料设备保险卡使

形成一本维修手册

申请，同时报送移交资用说明书等资料

料施工单位派人陪同

物业及客服交楼

建立一对一移交法：

无

论是整体交房还是分批

组织物业、客服、监理全

交房都要求精装修施工

面检查

单位每一户安排员工陪

解答、记录业主提出

同我司交楼人员进行移

交，要求参与交楼人员

的问题

不得与业主发生任何冲

记录存在的问题

突，对业主提出的意见

必须认真记录，按交房

记录卡记录的整改项目

反馈精装修总包项目管

整改存在的问题

确定问题整改的时

间

理层并及时进行整改

此次收楼为入伙移

交，当日不肯签收的业主签收

业主；该部分业主的移交物业签收、同时移交

整改问题时间必须要钥匙

快

完成移交

（注:

详细的移交流程参见公司

入伙程序制度）完成移交

2精装修施工工艺作业指导书

1.17乳胶漆施工工艺流程及质量要求

乳胶漆施工工艺流程及质量要求

注：

该工序质量最低标准必须满足

《建筑装饰装修工程施工质量验

收规范》（Gb5021C-2001）的要求

质量要求：

基层含水率不得大于

10%，基层应平整、坚实、无缝

隙、空鼓；

基层清理

质量要求：

腻子必须平整，坚实牢

固，，无粉化，起皮，裂缝；粘接

强度必须符合《建筑室内用腻子》

（JG/I3049的规定刮腻子

质量要求：

打磨必须均匀，光

滑平整；不起皮，掉粉

打磨

质量要求;涂饰均匀，不漏涂；

无流坠，疙瘩

底漆

质量要求：

打磨必须均匀一致，

打磨、修补洁净，无透底

质量要求:

统一用滚涂施工，所

第一遍面漆用的滚筒质量必须良好，保证

无明显刷痕；涂饰均匀，不漏

涂；无流坠，疙瘩，无砂眼；

修补、清理

质量要求:

统一用滚涂施工，所

用的滚筒质量必须良好，保证

无明显刷痕；颜色均匀一致，

第二遍面漆

不透底；无流坠，疙瘩，砂眼；

无泛碱，咬色；无刷痕

1.18地面砖施工工艺流程及质量要求（抛光砖）

地面砖施工工艺流程及质量要求（抛光砖）

注：

该工序质量最低标准必须满足《建

筑装饰装修工程施工质量验收规范》

（Gb50210-2001）及《建筑地面工程施工

质量要求：

基层必须清理干净

质量验收规范》（Gb50209-2002）的要求

基层处理

质量要求：

按设计要求，在墙面弹出完成面标高线；并结合现

场情况，从美观及减少损耗考虑，拍砖放线必须经监理、甲方

现场确认

定标高及放线

质量要求：

铺砖前基层应洒水湿润；用1:

3干硬性水泥沙找平，

有排水坡度要求的（例如卫生间），必须做找坡，保证走水顺畅

沫结合层砂浆

质量要求：

砖缝宽度满足设计要求；面层必须粘接牢固、无空

鼓；面砖无裂痕、掉角和缺楞等缺陷；表面平整洁净、色泽一

致；接缝平整顺直、深浅一致。

有排水要求的部位必须坡度足

够，无积水，走水顺畅；贴完每块砖后要同时做好清洁铺面层砖

质量要求：

必须与地砖对缝铺贴；脚线必须粘结牢固、无空鼓；

表面洁净、高度与出墙厚度一致、垂直度、平整度符合要求

踢脚板安装

质量要求：

铺完砖24小时后，洒水养护，时间不应小于七天

养护

质量要求：

用同品种、同标号、同颜色的水泥，或用专门的嵌

缝材料；勾缝饱满密实、洁净光滑；宽度与深度满足设计要求

勾缝、擦缝

要求：

面层必须清理干净

清洁

要求：

采用3mm厚夹板满铺保护

成品保护

1.19墙面砖施工工艺流程及质量要求（釉面砖）

墙面砖施工工艺流程及质量验收要求（釉面砖）

注：

该工序质量最低标准必须满足

《建筑装饰装修工程施工质量验

收规范》（Gb5021C-2001）

质量要求：

基层必须清理干净；铺砖前基层应洒水湿润

质量要求：

按图纸要求，并结合现场情况，从美观及减少损

基层处理

耗考虑，排砖放线必须经监理、甲方现场确认

吊垂直、套房、找规矩

质量要求：

贴砖前必须从规格，颜色纹理方面挑选相邻铺贴

的砖，确保贴砖质

排砖线、排砖

质量要求：

釉面砖和外墙面砖镶贴前，首先要将面砖清扫干

净，放入净水中浸泡2h以上，取出待表面晾干或擦干净后方

可使用贴灰饼

质量要求：

砖缝宽度满足设计要求；进行二次贴砖调整，横

选砖

向，竖向，竖向砖缝大小一致，用十字架塞条控制砖缝大小；

面层必须粘接牢固，无空鼓；面砖无裂痕，掉角和缺楞等缺

陷；表面平整洁净，色泽一致；接缝平整顺直，深浅一致，

立面垂直度，平整度满足规范要求，阴阳角必须方正

浸砖

质量要求：

面层必须清理干净，无污迹

表层面砖

质量要求：

用同颜色的嵌缝剂材料，勾缝必须密实，

连续；平直光滑；宽度与深度满足设计要求

清洁

面砖勾缝与擦缝

1.20实木复合地板施工工艺流程及质量要求

实木复合木地板施工工艺

注：

该工序质量最低标准必须满

足《建筑装饰装修工程施工质量

验收规范》（Gb50210-2001）

质量要求：

找平基层标高符合设计要求；基层平整密

实（平整度偏差小于3mm），无空鼓开裂；建筑管线走向

必须用油漆等标明清楚，正确

找平层验收

质量要求：

必须用吸尘器清洁地面，保证地面清洁干

打踢脚线安装预留孔

净，无明显施工废弃物，无杂物，无浮灰；地面必须

干燥，室内无湿作业

地面清理

质量要求：

防潮膜必须满铺地面，并适当返上墙面地

垫与地垫接缝处用宽胶带粘合整齐

质量要求：

夹板宽度15Cmm，间距小于等于1015Cmm，定标高及放线

但要根据木地板尺寸规格及房间形状调整必须保证木地

板的两端接口落在龙骨上，不能悬空；夹板与地面必须

安装牢固，不松动；表面平整度不得有偏差

铺防潮地垫软膜

质量要求：

同一户型必须使用同批次的材料；不能出现

明显色差

铺9mm厚夹板龙骨

质量要求:

木地板的两端接口必须落在夹板面层上，不能

悬空；地板横向面与墙面要留8-10mm缝隙，纵向留

选板5-8mm缝隙，以防变形起鼓；安装牢固，无松动；表面

平整洁净，接缝顺直

质量要求：

必须安装牢固，不松动；平整垂直，与墙面

铺木地板面层

接口密实，无缝隙；钉眼必须细小，不明显，补漆均匀；

两段地脚线之间不能有明显接缝

按装地脚线要求：

面层必须清理干净，无污迹

清洁

移交质量要求：

用防潮地板软膜满铺保

护（含地脚线），表面加地板包装纸

保护

成品保护

入伙前进行

清理打蜡

1.21复合木地板施工工艺流程及质量要求

复合木地板施工工艺流程及质量验收要求

注：

该工序最低质量标准必须满足《建

筑装饰装修工程施工质量验收规范》

质量要求：

找平基层标高符合设计要求；基

层平整密实（平整度偏差小于4mm，）无空鼓

开裂；建筑管线走向必须用油漆等标明清楚

找平层验收

质量要求：

必须用吸尘器清洁地面，保证地

面清洁干净；无明显施工废弃物，无杂物，

打踢脚线、安装预留孔无浮灰；地面必须干燥，室内无湿作业

找平层清理质量要求：

防潮膜必须满铺地面，并适当返上

墙面，地垫与地垫接缝处用宽胶带粘合整齐

定标高及放线

质量要求：

地板横向面与墙面要留8-10mm缝

隙，纵向留5-8mm缝隙，以防变形起鼓；企口

铺防潮地垫软膜

拼接牢固，无松动，走动无明显异响；表面平

整洁净，接缝顺直

铺木地板面层

质量要求：

收口条必须安装紧贴地板，无缝隙；

安装牢固，无松动

安装收口条

质量要求：

必须安装牢固，不松动；平整顺直，

与墙面接口密实，无缝隙；钉眼必须细小，不

明显，补漆均匀；两端地脚线之间不能有明显

安装地脚线接缝

要求：

面层必须清洁干净，无污迹

清洁

移交

质量要求：

用防潮地板软膜满铺保护（含地脚

线）表面加地板包装纸保护

成品保护

1.22户内木门施工工艺流程及质量要求

户内木门施工工艺流程及质量要求

注：

该工序质量最低标准必须满

质量要求：

土建移交前必须进行检查门洞口

足《建筑装饰装修工程施工质量

尺寸是否合格，统计不合格的具体情况，并

验收规范》（Gb50210-2001）

由土建整改；2.安装前在复核门洞口尺寸是否

合格，门坎石是否已经安装到位

门洞口检查

底框必须做防腐处理

底框安装

门框安装牢固；平整顺直；与墙面自己的塞

缝饱满（泡沫胶）、打钉