上栗县廉租房经济适用房及基础设施建设项目.docx
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上栗县廉租房经济适用房及基础设施建设项目
前言
自改革开放至今，中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，提高居民住房水平，改善城市居住环境等，经历了近30年的发展历程，经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的不断完善的发展过程。
其中的住房供应模式经历了由“公共租赁”到“市场出售、市场租赁”再到“建设补助、租房补助”的发展，形成了以市场出售、租房补贴为主的供应方式。
经济适用房和廉租房就是目前供应方式的重要组成部分。
——廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
近年来，中国廉租房建设发展迅速，2009年中国廉租住房新开工建设171万套，购买和改建万套，分别是2007年和2008年的倍和倍。
——经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。
它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。
1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。
保障性住房的建设应坚持贯彻科学发展观，认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号）和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》（建住房[2007]218号）文件精神，深入落实廉租住房建设规划，加大政府保障型住房建设力度，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展。
在规划期内，按照“总量控制、区域平衡、分步建设、项目落实”的总体要求，坚持以满足中低收入家庭住房需求为导向，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现政府保障型住房供需总量基本平衡、结构基本合理、规划基本稳定。
而且与公路、铁路相似的是，经济适用房、廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求；此外，房地产企业也将从经济适用房、廉租房建设中受益。
保障性住房的建设发展将有效拉动中国经济增长。
第一章总论
一、项目概论
1、项目名称：
萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目
2、项目地址：
萍乡市上栗县金山府前路西侧
3、项目建设单位：
上栗县嘉和投资有限公司
4、项目性质：
新建
5、项目建设的重要性
——满足城市规划要求，发挥最大综合开发效益
——解决低收入家庭住房困难
——改变上栗县乃至萍乡市商品房供求关系，淡化商品房问题上的矛盾
——有效拉动内需、促进经济快速健康发展
6、建设内容及规模：
建设内容包括：
廉租住房、经济适用房、配套用房、道路、管网及绿化等工程。
建设规模：
本项目净用地面积㎡。
总建筑面积为㎡，其中住宅面积㎡（廉租住房面积㎡；经济适用房面积㎡），配套用房㎡，项目建成后可提供廉租住房410套，经济适用房274套。
7、项目总投资及资金筹措
（1）项目总投资：
根据估算，项目总投资为万元，其构成为：
前期工程费用万元；基础设施建设及配套费万元；土地整治及绿化费用万元；建筑安装工程费用万元；金融及管理费用万元；基本预备费万元。
（2）资金筹措：
按照《廉租住房保障办法》以及《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》，该项目建设所需资金主要由中央财政补贴705万元（200元/㎡）；市财政部门补贴1410万元（400元/㎡）；申请银行贷款8000万元；其余部分由土地出让金留区（县）部分提取资金万元组成。
8、项目开发期
根据项目建设规模，本项目计划建设周期为3年，自2010年12月开工，至2013年12月竣工验收。
二、编制依据
1、国办发[2007]24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；
2、建住房[2007]218号《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》；
3、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版及《投资项目可行性研究指南》；
4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
5、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》；
7、《2009年萍乡市统计年鉴》；
8、《上栗县城市总体规划（2007年—2020年）》；
9、有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；
10、业主提供的相关基础资料；
11、业主对项目建设的主要意见及预期目标；
12、国家、江西省和萍乡市其它相关规定和要求。
三、编制原则及范围
1、在《上栗县城市总体规划（2007年—2020年）》的指导下，对萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目地址进行规划设计。
2、设计建设体现“户型不大功能全、造价不高品质优、占地不多环境美”的特点。
3、坚持经济适用、舒适便捷的原则，并符合节能、环保要求，在较小的户型内实现基本使用功能。
4、注意项目建设与周围环境相协调。
5、按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国办发[2007]24号和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》建住房[2007]218号文件精神，确定项目建设的标准，根据萍乡市上栗县的实际情况，把握设施建设的水平。
四、编制内容
可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目建设单位及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
五、主要技术经济指标
主要技术经济指标见表1-1。
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
净用地面积
㎡
其中：
建构筑物占地面积
㎡
道路及广场
㎡
含60个机动停车位
绿化
㎡
2
总建筑面积
㎡
其中：
住宅楼
㎡
廉租住房面积㎡；经济适用房面积㎡
配套用房
㎡
含垃圾收集点2处
3
容积率
4
建筑密度
%
5
绿化率
%
6
规划居住户数
户
684
廉租住房410套，经济适用房274套
7
规划居住人数
人
2189
每户人计算
8
项目总投资
万元
六、项目建设单位概况
本项目发起人上栗县嘉和投资有限公司是由上栗县人民政府出资组建，依据上栗县人民政府栗府字（2006）36号文件，于2006年8月组建的国有独资企业，注册资本人民币4500万元，主营业务范围：
项目投资、土地收储。
并经上栗县人民政府特别授权，行使“上栗县人民政府财政预算外资金管理及城市建设项目开发管理”职权，运作上栗县人民政府的财政预算外收支。
同时按照上栗县城建规划和依据自身的资金实力，多渠道、多形式地筹措城建资金，接受政府委托，负责对授权的城市基础设施建设的资金投入，确保资金投入的安全和增值，根据政府授权，统一对全县已有的城建土地项目进行包装和组织招投标，通过市场平等竞争形势面向社会公开选择新投资建设项目经营者，负责对授权范围内的土地资产实施出售、拍卖，提高土地国有资产的运营效益。
七、项目研究结论
萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目的建设符合国家政策，建设依据充分，项目建设解决了影响区域内大量低收入家庭的住房困难问题，是萍乡市及上栗县的重要民生工程和民心工程，萍乡市各级政府对本项目给予了大力支持，同时项目建设单位有良好的信誉，资金筹措能力较强。
经论证本项目建设条件优越，社会效益显着，建议有关部门尽快批复可研报告，并在资金、税收等方面给该项目支持，使项目及早开工建设，发挥其社会效益。
第二章项目提出的背景
一、上栗县概括
上栗位于江西西部，萍乡市的北部，处于长株潭经济一体化的城市群腹地，扼吴楚通衢要地，为湘赣边贸重镇。
自古商贾云集，边贸活跃。
目前全县总人口数量48万，辖区总面积平方公里，辖6镇3乡1个垦殖场，155个行政村，12个居委会。
人口密度666人／平方公里，是全省人口高密度县、区之一。
1、上栗县社会经济状况
上栗县广大干部群众在上级领导的正确领导下，高举邓小平理论伟大旗帜，以“三个代表”重要思想为指针，认真贯彻落实中央和省市方针政策，紧紧围绕全面建设小康社会和实现上栗跨越发展目标，以安全和发展总揽全局，实施工业富县、农业稳县、城建旺县、开放活县、人才强县、全面发展战略，大力推进工业化、城镇化、农业产业化，把上栗建设成生态良好、环境优美、富裕文明的经济强县。
2008年全县经济保持快速健康发展，精神文明建设和各项社会事业不断进步，人民生活水平稳步提高，经济和社会发展主要指标列全市前茅，且首次跻身于全国提升速度最快的百县（市）之一。
——县域经济持续快速发展，经济总量迈上新台阶
2009年，全县国内生产总值实现亿元，较上年增长%，增幅列全市第一，其中一产业增长%，二产业增长%，三产业增长%，三次产业比为:
:
。
工业经济实现规模与效益同步增长。
2009年，是上栗县工业结构调整迈出大步伐、总量大增长、效益大提高的一年，全县主攻工业的力度进一步加大，工业投入增长%，新上工业项目增长36%。
花炮煤炭传统产业得到改造提升，新型建材、环保陶瓷、食品加工、包装印刷、服装电子等新型产业进一步发展壮大。
民营经济发展势头强劲，民营企业提供税收占工商税收的90%以上。
工业经济质量提升，产品技术含量增加。
全县工业经济综合指数增长个百分点，实现利润增长%，上缴税收增长26%。
2009年，全县工业总产值完成亿元，增长%，工业在全县经济中的主导地位进一步增强。
农业产业化跨上新台阶。
进一步调优了粮食生产结构，调高了经济作物种植面积，提升了特色农产品的质量，农业产业化经营水平和比较效益明显提高。
依托无公害蔬菜、优质山羊、花卉苗木、中药材等主导产业，创办和发展了一批带动广大农民发家致富的龙头企业和专业合作组织。
全县新增投资50万元以上龙头企业9家。
上栗黄瓜、茄子获省无公害农产品标志证书，上栗四海基地、鸡冠山豆仙基地、金山桥塘基地获省级无公害蔬菜基地认定。
上栗蔬菜专业合作社被授予2009年省级农业产业化龙头企业，2009年，全县农业总产值完成亿元，增长%。
——对外开放成效显着，深化改革硕果累累
上栗县把扩大开放、搞好招商引资作为实现经济跨越发展的突破口。
通过创新招商引资方法，改善招商引资环境，形成接纳外来资金的洼地，吸引了大批客商前来投资。
据统计，2009年全县引进内资项目130个，签约总投资17亿元，实际进资亿元，引进外资项目5个，签约总投资万美元，实际进资万美元，进资总额位居全省第12名，外向型经济增长列全市第一，获省政府工业项目引进省外奖金5亿元县先进单位称号。
——基础设施建设力度加大，城镇化进程加快
2009年，上栗县加大基础设施建设力度，全年完成固定资产投资亿元，增长58%，增幅列全市第一。
目前全县城区面积扩大到平方公里，城区人口达7万，城市功能不断完善，县城品位不断提高，县城主次干道亮化、绿化工程基本完成。
交通建设成效明显，全县有%行政村实现了通水泥公路。
邮电通信事业迅速发展，电话普及率每百人达95部，实现了村村通程控电话，全县手机用户达万户，通信网络建设得到加强，因特网用户达18500余户。
——财政收入快速增长，金融运行态势平稳
2009年全县完成财政总收入16168万元，增长%，实现了财政收入三年翻一番目标。
完成地方一般预算收入万元，增长%，增幅列全市第一，完成工商税收13100万元，增长28%。
财政总收入地方一般预算收入、工商税收绝对数和增幅均为1994年分税制以来的最高，财政一般预算收入增幅列全省县区第四位。
其中上栗镇的财政收入突破4000万元，位居全市第一名，全省第三名。
——人民生活进一步改善，社会事业蓬勃发展
2009年，农民人均纯收入增加200元，达2230元，增长%，增长比例和增长额列全市第一。
城镇居民可支配收入达6795元。
全县消费需求不断增大，消费水平不断提高，全年社会消费品零售总额实现亿元，其中新增私人轿车100余辆，累计达500余辆，手机话费达3500余万元，固定电话话费达2200余万元。
城市低保工作不断完善，全年共保障城市困难居民4500人，下发低保金220万元。
就业和再就业工作取得新的成绩，全县新增城镇就业人员1501人。
——精神文明建设取得新的成绩，安全稳定和民主法制建设不断加强
群众性的精神文明建设进一步开展，人民群众的爱国热情不断高涨，诚信意识不断增强。
民主法制和党风廉政建设取得新的进步，经济发展环境不断优级化。
安全生产态势平稳实现了省政府提出的“两杜绝、一减少”目标。
社会治安综合治理工作全面加强。
全年县乡两级投入综治经费1000余万元，组建了六支队伍，形成了社会治安立体防控体系。
政府与农户签订维护社会稳定双向承诺责任状，成为社会综合治理工的一项行之有效的创举。
2009年全县社会综合治理工作获全市第一名，县公安局荣获全省“五星级公安局”称号，县司法局获“全国先进县区司法局”和全省“五星级司法局”称号。
2、上栗县社会经济发展预测
到2011年加快上栗县社会经济发展取得进一步成效，全面建设小康社会取得阶段性成就，新型工业化和城市化水平大幅提升，经济社会基础更加扎实。
经济实现快速发展，综合实力进一步增强。
生产总值年均增长13%，2011年达到166亿元；财政总收入年均增长15%，2011年达到亿元，力争财政总收入达到20亿元，年均增长16%；全社会固定资产投资年均增长20%，2011年达到313亿元；实际利用外资年均增长15%，2011年达到亿美元；外贸出口年均增长20%，2011年达到8200万美元；社会消费品零售总额年均增长13%，2011年达到122亿元；价格总水平涨幅控制在年均3%左右。
经济增长质量明显提高，增长方式发生重大转变。
产业结构升级，三次产业比例调整为7∶62∶31。
工业增加值占生产总值比重提高到56%，高新技术产业增加值占工业增加值的比重达到30%以上，万元生产总值能耗降低20%，财政收入占生产总值比重提高到11%。
城镇体系进一步完善，统筹城乡发展取得重大进展。
中心城市和重点小城镇发展水平全面提升，城市化率达56%。
消除城乡二元结构的体制性障碍取得较大突破，建设社会主义新农村取得重大进展。
公共服务更加健全，社会事业全面发展。
社会保障体系进一步健全，农村公共服务设施大为改善，全面普及义务教育，基本普及高中阶段教育，大力发展职业教育，高等教育实现扩规升本。
就业服务体系基本健全，城镇登记失业率控制在5%以内，人口自然增长率控制在7‰以内。
城乡居民收入增加，生活质量不断提高。
城乡居民人均收入年均增长10%和8%，2011年分别达到7900元和2600元。
城镇人均居住面积达到32平方米，农村人均砖混结构居住面积达到48平方米。
城乡居民恩格尔系数分别降到35%和40%。
电视人口覆盖率达100%，农村实现安全卫生饮水。
生态环境得到改善，可持续发展能力增强。
重点地区生态恶化和环境污染得到有效控制，城区环境明显改善，全县森林覆盖率%。
资源循环利用率提高，废弃物排放量减少，工业固体废弃物综合利用率30%，城镇生活垃圾无害化处理率达到100%。
二、项目建设政策环境
——2007年8月国务院下发24号文件（《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》）,强调加快解决城市低收入人群的住房问题,并将廉租房列为住房保障的重点。
——2007年12月发布的《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》规定,新建廉租住房项目中央预算内投资补助标准为:
原则上按西部地区300元/平方米（建筑面积,下同）,中部地区200元/平方米考虑。
——2010年1月7号《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发[2010]4号）提到：
力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
——2010年3月，温家宝做国务院政府工作报告，在“着力保障和改善民生，促进社会和谐进步”中提到：
“继续大规模实施保障性安居工程。
中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。
建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。
”
——2010年3月25日，财政部发布《2010年中央对地方税收返还和转移支付预算表》：
住房保障支出预算数为616亿元，比2009年执行数增加亿元，增长%。
——2010年6月11日住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局六部委联合印发的《关于做好住房保障规划编制的通知》（建保[2010]91号）中提出，“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。
”随即，住建部向媒体通报，2009年全国建成廉租住房以及经济适用住房、改造棚户区住房和农村危房共400余万套，2010年计划建设各类保障性安居工程住房700万套（包含农村危房改造120万套），其中包括公共租赁住房37万套。
——2010年9月21日，国土部、住建部联合发文《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）提出，再次提出要确保保障性、政策性住房用地不低于住房用地供应总量70％，并探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房。
三、项目建设背景
1、项目的建设性质
按照萍乡市和上栗县政府的相关文件，本项目工程确认为城市廉租住房和经济适用房建设项目。
2、萍乡市推进廉租住房和经济适用房建设的基本情况
萍乡市十分重视廉租住房和经济适用房的建设，市委、市政府每年都将廉租住房和经济适用房建设列入“民心工程”，着力解决城市低收入家庭住房困难，并于2007年4月4日出台了《关于推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的实施意见及两个配套管理办法的通知》。
2009年全年，萍乡市保障性住房共投入资金亿元，住房总面积万平方米，总户数5688套，其中建设经济适用住房万平方米768套，廉租住房万平方米3808套，城市棚户区（危旧房）改造万平方米1112套。
至2009年年末共保障了万户中低收入家庭住房问题，同时还制订了每年新建廉租住房3772套（万平方米）的廉租住房工作目标。
2010年萍乡市政府要求各区县进一步加大廉租住房和经济适用房保障资金投入，从土地出让金净收益或分成收入中核定5%左右的资金保障城镇廉租住房建设，资金仍有缺口的，区县财政应从其他预算资金中予以保证。
为了让廉租住房和经济适用房住户真正实现安居乐业，萍乡市还通过强化后期物业管理，做好配套服务等措施，破解难题，构建和谐社区。
让廉租住房和经济适用房小区形成和睦友好、团结互助的氛围，并积极帮助解决困难家庭的生活困难。
3、萍乡市廉租住房和经济适用房发展存在的困难和亟待解决的问题
一是廉租住房和经济适用房工作发展不平衡。
廉租住房和经济适用房建设资金主要依靠政府财政投入，由于萍乡市区域经济发展的不平衡，地区间廉租住房和经济适用房水平差距较大，特别是有的远郊区县，由于自身财力薄弱、土地出让净收益少，可提供的保障资金更加有限，其廉租住房和经济适用房保障工作的进度比较缓慢，远远落后于主城区。
二是廉租住房和经济适用房房源短缺，实物配租比例不高。
受到资金和土地的限制，政府组织修建的廉租住房和经济适用房供应数量不大，且由于萍乡市住房结构调整还没有完全到位、原有公有住房大部分已房改出售等原因，市场上可供租赁和出售的小户型廉租住房和经济适用房供应总体短缺，低收入家庭即使领取租赁补贴，也可能租不到（买不到）合适的住房或要付出更高的租金。
根据《上栗县城市总体规划（2007年—2020年）》，本项目所在的—上栗县城区，规划建成区面积在今后5年内将达到10平方公里，城区人口会突破8万人，上栗县房源短缺在短期内还会会进一步加大。
四、项目建设的必要性
1、本项目的建设是保障上栗县低收入家庭住房的迫切需要。
近年来，随着上栗县城市建设的加快推进，上栗县城区房地产业得到较快发展，城市居民的居住条件和生活条件有了明显改善。
但是住房结构不合理，据相关统计，商品房占住房总量的%，经济适用住房占住房总量的%，廉租住房建设还处于启动阶段仅占住房总量的%。
城市低收入家庭住房困难的问题依然突出。
上栗县现有总人口48万人，城镇人口万人，其中城镇低收入家庭约为6000余人，而现在整个萍乡市的房价过高，给低收入家庭带来了经济上的巨大压力，随着本项目的建设，能为低收入家庭提供410套廉租住房和274套经济适用房，使2180余人住上经济适用、舒适便捷、基本生活功能齐备的住房。
该项目的建设虽然不能完全满足目前上栗县对廉租住房和经济适用房的需求，但是能够在一定程度上缓解该区域目前对廉租住房和经济适用房的需求压力。
项目建设是符合《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的要求，是党和政府关心低收入家庭的体现，是真正做到代表最广大人民的根本利益表现。
2、本项目建设是构建和谐社会的需要。
住房作为人类生存最基本的物质条件，自古以来就受到中外不同国家、政府的重视。
解决低收入家庭住房问题，改善老百姓居住条件，更是被看作是社会进步的重要标志。
而今天，在保障人民群众基本生活、逐步完善社会保障制度的和谐社会奋斗目标中，住房保障作为构建和谐社会的重要基石，具有鲜明的时代意义。
我国的住房保障工作起步较晚，经过二十余年的努力，取得了一定成绩，我国的人均住宅建筑面积从1998年的12.6平方米跃增到2009的近30平方米，住房质量和居住环境得到明显改善。
但是，我们也必须清醒看到，现阶段我国城镇居民人均年收入增长速度严重落后于房价上涨速度，城镇居民间的住房差距也明显有两级分化的趋势。
因此，加快住房保障制度改革，特别是加大力度廉租房和经济适用房建设，把关系普通老百姓切身利益的住房问题解决好，具有强烈的紧迫性和现实意义。
只有这样，才能化解社会矛盾，最大限度的增加和谐因素，最大限度的减少不和谐因素，促进社会的和谐。
从某种意义上讲，住房问题是老百姓最关心的问题，因为它直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善；同时住房问题也是衡量社会经济发展的重要指标：
因为它涉及社会安定团结、民心所向，经济持续发展等一系列社会问题。
解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。
3、本项目建设将改变上栗县乃至萍乡市商品房供求关系，淡化商品房问题上的矛盾。
萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目的建设，不但为萍乡市上栗县城镇低收入家庭提供住房保障，而且对城镇高中收入者也是有益的。
比如，获得廉租住房和经济适用房的群众占市民总数的30％，那么购买商品房的市民就减少30％。
这样一下子会改变商品房的供求关系。
随着供求关系的改变，房价就会下跌。
现在房价上涨过快，影响最甚的是低收入群体。
因此廉租住房和经济适用房的建设能起到调节房价、保障低收入家庭的作用。
五、项目建设可行性
1、廉租住房和经济适用房项目建设符合国家政策
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国办发[2007]24号和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》建住房[2007]218号文件明确提出要切实保障低收入家庭住房问题，深入落实经济适用住房和廉租住房建设规划，加大政府保障型住房建设力度，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展，做到“人人有房住”。
2、本项目建设得到了当地政府的大力
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