《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则》京建发507号住宅文档格式.docx

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1、房屋及设施设备大中修管理规定；

2、专项维修资金使用记录，包括申请、批准、施工管理及验收记录。

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及管理规约等各项公众制度

1、房屋使用手册；

每一处不符合扣0.5分。

2、装饰装修管理规定；

3、管理规约。

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

业主委员会成立的备案资料及履行职责的记录

9、业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，双方责权利明确

与业主委员会签订的物业服务合同

没有委托合同扣0.3分。

10、物业服务企业制定争创计划和具体实施方案，并经业主委员会同意

1、公示争创计划及实施方案；

符合0.5分。

2、专有部分占建筑物总面积的1/2以上的业主且占总人数1/2以上业主同意的证明。

11、建立健全各项管理制度、各岗位工作标准及应急预案，有落实措施及考核办法

1、行政管理制度；

符合4分。

2、人事管理制度；

3、财务管理制度；

4、工程管理制度；

5、客户服务管理制度；

6、公共秩序管理制度；

7、公共环境清洁管理制度；

8、园林绿化管理制度；

9、节能环保管理制度；

10.突发事件应急预案；

11、安全生产管理制度；

12、安全警示标志管理制度。

12、项目管理人员和专业技术人员持证上岗；

员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨

1、管理人员接受专业的培训并取得从业资格证书；

管理人员、专业技术人员每发现1人无证书扣0.5分；

员工行为不规范每发现有1人扣0.1分，该项扣分最多不得超过0.5分。

2、各类专业人员及各专项服务单位操作人员有专业技术岗位证书，包括消防监控员、电梯维修工、高低压电工、公共卫生从业人员健康检查证明等；

3、员工佩戴工牌并对工牌实施管理；

4、员工着装整齐，语言、行为规范；

5、人事行政管理工作的实施计划、实施记录、考核记录。

13、应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

1、配备对讲、监控、网络等不少于5项智能化管理服务设施；

2、配备计算机、传真机、网络等办公设备，满足合同要求；

3、计算机可实现对客户信息、收费、房屋、设备设施、工作计划、财务、人事等工作的信息化管理。

14、在收费、财务管理等方面执行有关规定；

至少每半年公开一次物业服务费收支情况

1、按合同及相关规定收取各类费用并公示收费项目、标准、依据；

2、费用收支凭证；

3、物业服务费收支情况每半年公示一次，公示内容符合法规要求及合同约定。

15、房屋及其共用设施设备等档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

一、管理档案资料

符合3分。

★1、上年度房屋、设施设备安全检查表；

★2、房屋完损等级评定记录；

3、共用部位及共用设施设备月/年度维修养护计划；

4、共用部位及共用设施设备巡视检查、维修养护记录；

5、使用环保、节能材料的实施记录；

6、有限空间管理记录；

7、空置房管理记录。

二、档案管理

1、资料齐全，分类成册，有目录并查阅方便；

2、档案使用管理记录；

3、档案保管环境、用具符合档案管理规定。

16、分户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

1、建立业主或客户分户档案，基本信息齐全；

2、共用部位及共用设施设备的产权清册。

17、24小时值班，设立服务电话，接受业主和使用人对物业服务报修、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有记录

1、值班表、值班/交班记录；

符合2分。

2、公示服务电话，24小时受理客户信息，有处理记录，按月进行统计分析；

3、设立客户接待室，有专人负责接待客户来访；

4、有客户回访记录，入户维修回访率不低于60%、投诉回访率100%，并按月进行统计分析；

5、接待人员使用服务语言，具有专业服务素质；

6、物业服务中心公示物业服务企业营业执照、资质证书，服务标准、收费依据和标准、项目负责人照片。

18、定期进行满意度调查，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

1、征询内容应与物业服务合同中约定的服务内容相符；

2、每年集中进行一次公开的物业服务满意度调查，每次问卷率不低于85%；

3、满意率达到95%，有统计分析；

4、对征询结果、整改措施及落实情况向业主公示，不少于7天；

5、整改措施落实情况记录。

19、落实维修服务承诺，维修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录

1、维修工作单管理规范；

2、维修记录与服务承诺相符；

3、每月对维修工作单进行统计分析，维修及时率100%，返修率不高于1%；

4、回访记录与维修工作单相符。

二、房屋管理及维修养护9分

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置

1、大厦名称及地名标志齐全；

2、楼层各类标志齐全、完好、统一；

3、大厦平面图；

4、大厦内单位位置指引牌。

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

物业服务企业无违反规划和擅自改变房屋用途的行为，对违规行为进行劝阻、报告相关部门

3、大厦外观完好、整洁；

外墙饰面、涂料等装饰无脱落、无污渍；

1、外墙清洁、完好、无破损、无脱落；

2、每月对大厦外立面及附着物进行巡视；

3、外墙清洗记录。

4、室外广告牌、霓虹灯等按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

1、经主管部门审批，手续齐全；

有安全隐患每一处扣0.5分，其他每一处不符合扣0.1分。

2、室外广告牌、霓虹灯等安装牢固、规范、清洁、无破损、无安全隐患，有巡视检查记录；

存在安全隐患要书面告知，并限期整改；

3、对室外广告牌、霓虹灯等设施的管理符合合同约定。

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

1、对空调安装位置进行监督管理；

有安全隐患每一处扣0.5分，其他每发现一处不符合扣0.1分。

2、冷凝水统一收集，支架无锈蚀。

6、阳台封闭统一有序，色调一致，不得安装防盗网、遮阳蓬等

1、对防盗网、遮阳篷安装进行监督管理；

2、对违反规定的行为进行劝阻、制止、报告相关部门，存在安全隐患要书面告知并限期整改。

7、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1、消防主管部门批准文件、专业改造设计审批文件；

未签协议或有安全隐患每一处各扣1分，其他每一处不符合扣0.2分。

2、装修施工单位营业执照、资质备案记录；

3、按有关规定办理装修手续，对装修方案进行审核；

4、装修安全管理协议、装修管理协议；

5、装修人员审核、备案记录；

6、告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项；

7、定期巡视检查，对违反装修规定的行为进行劝阻、处理、报告相关部门；

8、装修查验记录；

9、装修管理资料分户存档；

★10、未发生擅自变动主体和承重结构影响房屋使用安全的行为。

三、共用设施设备管理35分

（一）综合要求7分

1、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

1、设施设备完好无损；

2、设施设备台帐，便于查阅；

3、绝缘、计量用具清单，按规定检测；

4、各专业岗位人员配置方案；

5、年度设施设备维修养护计划；

6、运行记录齐全，内容满足合同、规范要求；

7、设施设备标志管理符合规范，统一、完整，满足安全运行需要；

8、能源定期监控、统计、分析，节能措施落实到位；

9、设施设备巡检、运行、维修养护记录；

10、设施设备安全检查、评定记录；

11、排班、交接班记录；

12、操作运行分级检查记录；

13、记录定期进行统计分析、归档；

14、突发事件应急物资；

15、专业岗位配置符合合同、行业操作要求，现场操作人员持证件上岗；

16、弱电、避雷等安全系统运行正常；

17、设备机房有防小动物、防火等安全措施。

张贴设备系统图、应急预案流程图、特种作业人员资格证书。

2、设备及机房环境整洁，无杂物。

机房符合设备要求

1、明确设备机房管理、安全责任人；

2、设备、机房及重点部位有完善的安全管理措施并有效执行；

3、设备机房按规范配备消防器材；

4、设备机房配备必要的应急照明、通讯等设施；

5、设备机房配置温湿度计环境监测设备和保障设备，环境符合要求。

3、配备专业技术人员，严格执行操作规程

配备专业技术人员符合合同、行业操作要求

4、设施设备良好，运行正常

1、现场重要设备运行状况良好，符合合同约定标准；

2、设施设备管理责任事故记录。

（二）供电系统3分

1、规范管理高、低压配电室，限电、停电按规定时间通知客户

1、停电、限电及时告知；

2、超负荷用电监控管理，有处置措施并记录；

3、配电室操作工具整洁、齐全，便于取用；

4、安全警示标志齐全。

2、临时用电管理措施

1、临时用电管理记录；

2、临时用电安全检查记录。

3、备用发电机管理措施

1、备用发电机管理记录；

2、备用发电机油料存储安全、充足。

（三）弱电系统3分

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

1、弱电设施设备巡视检查、维修养护并记录；

2、弱电设施设备故障处理记录。

2、监控系统等智能化设施设备管理措施

1、运行信息按规定时间保存，满足查询需求；

2、监控系统运行、测试记录。

（四）消防系统5分

1、消防控制中心24小时值班，消防系统可随时启用

1、实行24小时值班并记录；

2、消防控制中心人员名单、排班表；

3、消防器材、设施分布图及台帐，配置符合规范；

4、消防器材、设施标志完好；

5、消防器材、设施定期巡视、维修养护、检测并记录。

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

1、消防管理人员应掌握消防知识，培训、演习计划、记录，每年演习两次。

2、消防安全检查隐患整改记录；

3、消防设备设施故障处理记录。

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

1、签订消防安全责任书；

未签责任书或责任人不明确每项不符合扣0.5分，其他每一处不符合扣0.1分。

2、义务消防组织；

3、消防安全巡视检查并记录。

4、消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好、紧急疏散通道畅通

1、消防安全疏散图；

无应急预案或疏散图扣0.5分,其他每一处不符合扣0.1分。

2、引路标志齐全；

3、消防通道通畅，无杂物。

5、无火灾安全隐患

1、易燃易爆危险物品、场所等重点事项及重点部位管理记录；

有安全隐患或无检测报告扣0.5分，其他每一处不符合扣0.1分。

2、现场无安全隐患。

（五）电梯系统4分

1、电梯准用证、年检合格证

电梯轿厢内张贴年检合格证、乘客须知

2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好

1、明确电梯运行时间；

符合1.5分。

2、机房通风，照明良好；

3、电梯运行、维修养护、巡视记录齐全规范；

4、定期检查安全装置并记录；

5、安全警示标志齐全。

3、轿厢、井道、机房保持清洁

电梯轿厢、井道、机房等保持清洁

4、电梯由专业单位维修保养

电梯维保单位监督管理并记录

5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场

接到电梯故障报修20分钟内到达现场

6、排除电梯险情的处理措施

机房配备盘车手轮、平层标志；

电梯险情处置记录。

（六）给排水系统7分

1、合理安排用水、节水计划

1、节水计划及实施记录；

2、用水统计、分析报告。

2、设备、阀门、管道正常

现场符合要求

3、按规定对二次供水设备清洁、消毒；

二次供水卫生许可证、水质化验报告

1、水箱清洗消毒记录、水质化验报告；

2、公示供水卫生许可证、健康证；

3、现场符合要求。

4、水泵、水箱有严格的管理措施

1、水箱间安全管理措施；

2、供水故障处理记录；

3、生活用水消毒设备运行正常、紫外线消毒灯管定期更换并保存记录。

5、限水、停水按规定时间通知客户

停水、限水及时告知

6、排水系统畅通，落实管理措施

1、排水排污管道畅通；

2、雨水井、化粪池疏通、清掏记录；

3、雨水井、排污管道等巡检记录；

4、排放检测管理记录。

7、遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修

维修人员15分钟内到达现场

未按规定时间内到达现场的扣0.5分。

8、故障应急处理措施

给排水故障处理记录

有事故无记录扣0.5分。

（七）空调系统3分

1、中央空调系统运行正常

1、测温记录；

每一处不符合扣0.5分。

2、水塔噪音管理记录；

3、空调系统清洗消毒记录。

2、遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修

未按规定时间到达现场扣0.5分。

3、故障应急处理措施

空调系统故障处理记录

有故障无记录扣0.5分。

（八）供暖供气系统3分

1、供暖设备、煤气设备、燃气设备运行正常

1、压力容器、压力表检验报告；

2、供暖设施设备定期安全巡检并记录。

2、管道、阀门运行正常无隐患

1、供暖系统打压试水记录；

2、事故处理记录。

3、冬季供暖居室内温度不得低于18摄氏度

供暖温度应符合规定并提供测温记录

四、共用部位设施管理4分

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途

现场查看符合规划设计，配套设施完好

2、室外无架空管、线

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

共用部位照明正常

4、道路通畅，路面平坦

道路无堆积物，路面无破损

五、保安及车辆管理9分

1、大厦封闭式管理

1、秩序维护方案；

2、岗位分布图、监控点位图、红外报警位置图等；

3、出入口有人员值守。

2、24小时值班及巡逻；

秩序维护员熟悉环境，落实岗位职责

1、秩序维护员具备专业素质，应熟知岗位职责、突发事件应急预案，服务规范；

2、实行24小时值班并记录；

3、秩序维护员名单、排班表及岗位分配表；

4、巡逻路线图及巡逻记录。

3、结合大厦特点，制定安全防范措施

1、重点部位安全管理记录；

2、现场符合要求。

4、进出车辆管理有序

1、车辆出入登记；

每一处不符合的扣0.2分。

2、交通警示标志齐全；

3、车辆行驶有序。

5、停车场有专人疏导，管理有序

车辆停放有序、无随意停放现象

6、停车库管理严格，出入登记

1、车位平面图；

2、停车管理服务协议；

3、岗位设置图；

4、停车库巡视检查记录；

5、车辆出入登记；

6、标志标线规范、清晰；

7、公示停车收费标准、停车库管理规定。

7、非机动车辆停放整齐

1、公示车辆停放管理须知；

2、摆放整齐、无随意停放车辆。

8、危及人身安全部位有明显标志和具体的防范措施

1、安全标志设置清单，设置合理；

符合1分，每一处不符合扣0.2分。

2、危及人身安全部位的防范措施。

六、环境卫生管理10分

1、卫生设施完备，实施垃圾分类管理

1、清洁工具、设施设备清单及设施点位图；

符合1分，垃圾未分类收集扣0.5分，其他每一处不符合扣0.2分。

2、垃圾容器分类配置；

3、清洁工具、设施设备保持清洁。

2、明确清洁人员责任范围，实行标准化清洁

1、保洁员岗位分配名单和保洁负责区域；

符合3分，每一处不符合扣0.2分。

2、制定保洁工作计划、巡视检查记录；

3、重点部位的定期消毒计划并记录；

4、清洁剂、药剂符合环保要求，有专人管理。

3、垃圾日产日清，定期消毒灭杀

1、垃圾清运记录；

垃圾未当日清运、无消杀计划扣1分，其他每一处不符合扣0.2分。

2、消毒灭杀计划并记录；

3、灭鼠、除虫点位图、管理记录。

4、房屋共用部位保持清洁，无擅自占用和堆放杂物；

楼梯扶栏、门、窗等洁净

5、商户管理有序，符合卫生标准

1、商户管理记录；

6、无违反规定饲养宠物

对违规行为进行劝阻，报告相关部门

不符合扣0.5分。

7、油烟排放符合环保标准

1、排放管理记录；

2、对违规行为进行劝阻、报告相关部门。

七、绿化管理4分

1、绿地无改变使用用途和践踏、占用

1、绿地巡视检查记录；

擅自改变用途扣1分，其他每一处不符合扣0.5分。

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无斑秃

1、绿化档案；

长势不好扣1分，其他每一处不符合扣0.2分。

2、绿化药剂、肥料使用管理记录；

3、作业有安全防护措施；

4、符合一级养护标准。

3、绿地无纸屑、烟头等

4、落实大厦内部、天台、屋顶等绿化管理措施

绿植摆放满足合同要求并记录

八、精神文明建设3分

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定

每发生一次违规行为扣0.2分。

2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动

1、大厦内设置宣传、告示栏等；

2、各类宣传资料及宣传栏内容健康、有益；

3、举办各类活动的计划、记录、照片等。

3、大厦内的公共娱乐场所未发生违法案件

无重大违法案件的证明材料

有案件发生的扣1分。

九、管理效益4分

1、物业服务费用收缴率98%以上

项目费用收缴情况

每降低1个百分点扣0.5分。

2、提供有偿服务

提供特约服务清单、收费标准，适当形式公示，符合合同约定或客户需求。

3、本大厦物业服务经营状况

项目费用收支情况统计表

项目亏损扣1分。

三、工业区类

北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则之工业区

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《北京市物业管理示范项目考评管理办法》（京建发[2010]507号）

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