北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则Word下载.docx

北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则Word下载.docx

《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则Word下载.docx（37页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

3、专项服务合同满足物业服务合同和安全生产要求；

4、专项服务单位的选择、监督检查、评审记录。

4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，双方责权利明确

与建设单位签订的前期物业服务合同

符合0.3分。

没有前期物业服务委托合同扣0.3分。

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业服务企业签订前期物业服务协议，双方责权利明确

前期物业服务协议或临时管理规约承诺书

没有前期物业服务协议或临时管理规约承诺书扣0.3分。

6、建立专项维修资金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1、专项维修资金缴纳记录；

2、专项维修资金使用记录，包括申请、批准、备案、施工管理及验收记录。

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及管理规约等各项公众制度

1、房屋使用手册；

符合2分，每一处不符合扣0.5分。

2、装饰装修管理规定；

3、管理规约。

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

业主委员会成立的备案资料及履行职责的记录

9、业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，双方责权利明确

与业主委员会签订的物业服务合同

没有委托合同扣0.3分。

10、物业服务企业制定争创计划和具体实施方案，并经业主委员会同意

1、公示争创计划及实施方案；

每一处不符合扣0.5分。

2、专有部分占建筑物总面积的1/2以上的业主且占总人数1/2以上业主同意的证明。

11、建立健全各项管理制度、各岗位工作标准及应急预案，有落实措施及考核办法

1、行政管理制度；

符合5分。

2、人事管理制度；

3、财务管理制度；

4、工程管理制度；

5、客户服务管理制度；

6、公共秩序管理制度；

7、公共环境清洁管理制度；

8、园林绿化管理制度；

9、节能环保管理制度；

10、公众安全及突发事件应急制度；

★11、安全生产管理制度；

★12、安全警示标志管理制度。

12、项目管理人员和专业技术人员持证上岗；

员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨

1、管理人员接受专业培训并取得证书；

符合2分。

2、各类专业人员及各专项服务单位操作人员有专业技术岗位证书，包括消防监控员、电梯维修工、高低压电工、公共卫生从业人员健康检查证明等；

3、员工佩戴工牌并对工牌实施管理；

4、员工着装整齐，语言、行为规范；

5、人事行政管理工作的实施计划、实施记录、考核记录。

13、应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

1、配备对讲、监控、门禁等不少于3项智能化管理服务设施；

2、配备计算机、传真机、网络等办公设备，满足合同要求；

3、计算机可实现对客户信息、收费、房屋、设施设备、工作计划、财务、人事等工作的信息化管理。

14、在收费、财务管理等方面执行有关规定；

至少每半年公开一次物业服务费收支情况

1、按合同及相关规定收取各类费用；

2、费用收支凭证；

3、物业服务费收支情况每半年公示一次，公示内容符合法规要求及合同约定。

15、房屋及其共用设施设备等档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

一、房屋及设施设备管理资料

符合4分。

★1、上年度房屋、设施设备安全检查表；

★2、房屋完损等级评定记录；

3、共用部位及共用设施设备月/年度维修养护计划；

4、共用部位及共用设施设备巡视检查、维修养护记录；

5、使用环保、节能材料的实施记录；

6、有限空间管理记录；

7、空置房管理记录。

二、档案管理

1、资料齐全，分类成册，有目录并查阅方便；

2、档案使用管理记录；

3、档案保管环境、用具符合档案管理规定。

16、分户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

1、建立业主分户档案，基本信息齐全；

2、共用部位及共用设施设备的产权清册。

17、24小时值班，设立服务电话，接受业主和使用人对物业服务报修、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有记录

1、值班表、值班/交班记录；

2、公示服务电话，24小时受理客户信息，有处理记录，按月进行统计分析；

3、设立客户接待室，有专人负责接待客户来访；

4、有客户回访记录，入户维修回访率不低于30%、投诉回访率100%，并按月进行统计分析；

5、接待人员使用服务语言，具有专业服务素质；

6、物业服务中心公示物业服务企业营业执照、资质证书，服务标准、收费依据和标准、项目负责人照片。

18、定期进行满意度调查，对合理的意见及时整改，满意率达95%以上

1、征询内容应与物业服务合同中约定的服务内容相符；

★2、每年集中进行一次公开的物业服务满意度调查，每次问卷率不低于85%；

3、满意率达到95%，有统计分析；

4、征询结果、整改措施及落实情况向业主公示，不少于7天；

5、整改措施落实情况记录。

19、落实维修服务承诺，维修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录

1、维修工作单管理规范；

符合2.5分。

2、维修记录与服务承诺相符；

3、每月对维修工作单进行统计分析，维修及时率100%，返修率不高于1%；

4、回访记录与维修工作单相符。

二、房屋管理及维修养护14分

1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显

现场符合要求

无示意图扣0.5分，主要路口每一处无路标扣0.3分；

幢、单元、楼层标志每一处不符合扣0.1分。

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

物业服务企业无违反规划和擅自改变房屋用途的行为，对违规行为进行劝阻、报告相关部门

3、房屋外观完好、整洁；

外墙饰面、涂料等装饰无脱落、无污渍

1、外墙清洁、完好、无破损、无脱落；

2、每周对房屋外立面及附着物进行巡视。

4、室外广告牌、霓虹灯等按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

1、经主管部门审批，手续齐全；

有安全隐患每一处扣0.5分；

其他每一处不符合扣0.1分。

2、室外广告牌、霓虹灯等安装牢固、规范，无安全隐患，有巡视检查记录。

存在安全隐患要书面告知，并限期整改；

3、对室外广告牌、霓虹灯等设施的管理符合合同约定。

5、阳台封闭统一有序，色调一致；

不得安装防盗网、遮阳篷等

1、对防盗网、遮阳篷安装进行监督管理；

2、对违反规定的行为进行劝阻、报告相关部门，存在安全隐患要书面告知，并限期整改。

6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

1、对空调安装位置进行监督管理；

2、冷凝水统一收集，支架无锈蚀；

3、存在安全隐患要书面告知并限期整改。

7、房屋装饰装修符合规定，禁止拆改房屋承重结构及管线等行为

1、按有关规定办理装修手续，对装修方案进行审核；

未签协议或有安全隐患各扣1分；

2、装修管理协议、装修安全管理协议；

3、装修人员审核、备案记录；

4、告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项；

5、每日巡视检查，对违反有关规定的行为进行劝阻、处理、报告相关部门；

6、装修查验记录；

7、装修管理资料分户存档；

★8、未发生擅自变动主体和承重结构影响房屋使用安全的行为。

三、共用设施设备管理15分

1、共用配套设施完好，无随意改变用途

现场查看符合规划设计，配套设施完好

每发现一处不符合扣0.5分。

2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

1、设施设备完好无损；

符合6分。

2、设施设备台帐，便于查阅；

3、绝缘、计量用具清单，按规定检测；

4、各专业岗位人员配置方案；

5、年度设施设备维修养护计划；

6、运行记录齐全，内容满足合同、规范要求；

7、设施设备标志管理符合规范，统一、完整，满足安全运行需要；

8、能源定期监控、统计、分析，节能措施落实到位；

9、设施设备巡检、运行、维修养护记录；

10、设施设备安全检查、评定记录；

11、排班、交接班记录；

12、操作运行分级检查记录；

13、记录定期进行统计分析、归档；

14、突发事件应急物资；

15、专业岗位配置符合合同、行业操作要求，现场操作人员持证件上岗；

16、弱电、避雷等安全系统运行正常；

17、设备机房有防小动物、防火等安全措施；

张贴设备系统图、应急预案流程图、特种作业人员资格证书。

3、室外无架空管、线

符合0.5分。

4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象

1、排水排污管道通畅；

每一处堵塞或外溢扣0.5分，其他每一处不符合扣0.1分。

2、雨水井、化粪池疏通、清掏记录；

3、雨水井、排污管道巡检记录。

5、道路通畅，路面平整；

井盖无缺损、无丢失

1、道路无堆积物，路面无破损；

2、井盖完好。

6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；

二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准

1、水箱清洗消毒记录；

符合1.5分。

2、供水卫生许可证、水质化验报告；

3、供水故障处理记录；

4、水箱间安全管理措施；

5、生活用水消毒设备运行正常、紫外线消毒灯管定期更换并记录。

7、严格执行供电系统管理措施，记录完整；

供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好

1、高压用具配备齐全；

2、倒闸操作符合规范并记录；

3、停电通知单；

4、配电室安全警示标志齐全；

5、临时用电、超负荷用电管理措施；

6、共用部位照明正常。

8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；

轿厢、井道等保持清洁；

电梯机房、井道等通风、照明良好

1、电梯轿厢内张贴年检合格证、乘客须知；

明确运行时间；

2、定期检查安全装置并记录；

3、电梯机房配有盘车手轮、平层标志；

4、电梯维保单位监督管理记录；

5、电梯运行出现故障，维修人员20分钟到达现场；

6、现场检查符合要求。

9、供暖设施设备正常运行；

冬季供暖室内温度不低于18摄氏度

1、供暖温度应符合规定并提供测温记录；

2、压力容器、压力表检验报告；

3、供暖设施设备定期安全巡检并记录；

4、供暖系统打压试水记录。

四、保安、消防、车辆管理10分

1、小区封闭式管理

1、秩序维护方案；

2、岗位分布图、监控点位图、红外报警位置图等；

3、出入口有人员值守。

2、24小时值班及巡逻；

秩序维护员熟悉小区环境，落实岗位职责

1、秩序维护员具备专业素质，应熟知岗位职责、突发事件应急预案，服务规范；

2、实行24小时值班并记录；

3、秩序维护员名单、排班表及岗位分配表；

4、巡逻路线图及巡逻记录。

3、危及人身安全部位有明显标志和具体的防范措施

1、安全标志设置清单，设置合理；

2、危及人身安全部位的防范措施。

4、消防设施设备可随时启用，消防通道畅通

1、消防设施平面图、安全疏散图；

符合3分。

2、消防器材及其标志完好；

3、消防器材、设施保养计划并定期巡视、维修养护、检测；

4、消防通道通畅；

5、义务消防组织，逐级签订消防安全责任书；

6、消防安全巡视检查并记录；

7、消防安全检查隐患整改记录；

8、消防管理人员应掌握消防知识，培训、演习计划、记录，每年演习两次。

5、机动车停车场管理责任明确，车辆进出有登记

1、停车场车位平面图；

2、停车管理服务协议；

3、停车场巡视检查记录；

4、固定车辆登记表及出入证发放记录；

5、临时出入车辆记录；

6、公示停车收费标准、停车场管理规定；

7、车辆停放有序。

6、非机动车车辆停放有序

1、公示车辆停放管理须知；

2、摆放整齐、无随意停放。

五、环境卫生管理14分

1、卫生设施完备，实施垃圾分类管理

1、清洁工具、设施设备清单及设施点位图；

符合1分,未垃圾分类收集扣0.5分，其他每一处不符合扣0.2分。

2、垃圾容器分类配置；

3、清洁工具、设施设备保持清洁。

2、明确清洁人员责任范围，实行标准化清洁

1、保洁员岗位分配名单和保洁负责区域；

2、制定保洁工作计划、巡视检查记录；

3、重点部位的定期消毒计划并记录；

4、清洁剂、药剂符合环保要求，有专人管理。

3、垃圾日产日清，定期消毒灭杀

1、垃圾清运记录；

垃圾未当日清运、无消杀计划的扣1分，其他每一处不符合扣0.2分。

2、消毒灭杀计划并记录；

3、灭鼠、除虫点位图、管理记录。

4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害

5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物

6、房屋共用部位保持清洁，无擅自占用和堆放杂物；

楼梯扶栏、门、窗等洁净

7、商户管理有序，符合卫生标准

1、商户管理记录；

2、现场符合要求。

8、无违反规定饲养宠物

对违规行为进行劝阻，报告相关部门。

每一项不符合扣0.5分。

9、油烟排放符合环保标准

1、排放管理记录；

每一处不符合扣0.2分；

环保部门下达整改通知扣0.5分。

2、对违规行为进行劝阻、报告相关部门。

六、绿化管理7分

1、绿化管理措施与小区环境相符

1、绿化现状平面图；

2、绿化设备、工具台帐；

3、重点树木品种标牌管理。

2、绿地无改变使用用途和践踏、占用

1、绿地巡视检查记录；

有占用现象扣1分，其他每一处不符合扣0.2分。

3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无斑秃

1、绿化档案；

长势不好扣1分，其他每一处不符合扣0.2分。

2、绿化药剂、肥料使用管理记录；

3、作业有安全防护措施；

4、符合一级养护标准。

4、绿地无纸屑、烟头等

七、精神文明建设3分

1、开展有意义、健康向上的社区文化活动

1、小区内设置宣传、告示栏等；

2、各类宣传资料及宣传栏内容健康、有益；

3、举办各类活动的计划、记录、照片等。

2、积极配合社区文化建设

实施活动记录

无文字材料或无记录扣各0.5分。

八、管理效益5分

1、物业服务费用收缴率98%以上

项目费用收缴情况

每降低1个百分点扣0.5分。

2、提供便民有偿服务

1、提供特约服务清单、收费标准，适当形式公示，符合合同约定或业主需求；

无便民服务记录扣1分；

其他每一处不符合扣0.2分。

2、便民服务记录。

3、本小区物业服务经营状况

项目费用收支情况统计表

项目亏损扣1分。

二、大厦

一、基础管理22分

1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用

1、共用部位及共用设施设备承接查验资料；

2、业主专有部分分户承接查验资料；

7、开发企业向第三方承诺与物业服务有关的资料（销售承诺、设备售后服务资料等）。

4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，双方责权利明确

1、房屋及设施设备大中修管理规定；

2、专项维修资金使用记录，包括申请、批准、施工管理及验收记录。

10.突发事件应急预案；

11、安全生产管理制度；

12、安全警示标志管理制度。

1、管理人员接受专业的培训并取得从业资格证书；

管理人员、专业技术人员每发现1人无证书扣0.5分；

员工行为不规范每发现有1人扣0.1分，该项扣分最多不得超过0.5分。

1、配备对讲、监控、网络等不少于5项智能化管理服务设施；

3、计算机可实现对客户信息、收费、房屋、设备设施、工作计划、财务、人事等工作的信息化管理。

1、按合同及相关规定收取各类费用并公示收费项目、标准、依据；

一、管理档案资料

1、建立业主或客户分户档案，基本信息齐全；