综合性商贸物流园建设项目可行性研究报告.docx
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综合性商贸物流园建设项目
可行性研究报告
Word文档-可编辑
编制机构：
XX省轻工纺织设计院
二O一七年九月
目录
第一章 总论 1
1.1项目名称及承办单位 1
1.2编制工作的依据和范围 1
1.3项目简况 2
第二章项目单位的基本情况和财务状况 8
2.1项目单位基本情况 8
2.2项目单位财务状况 10
第三章项目建设背景及必要性 11
3.1项目建设背景 11
3.2项目建设必要性 16
4.1项目建设内容与规模 21
4.2市场分析 22
第五章建设方案 27
5.1物流配送中心的选择及流程 27
5.2配送中心信息系统 31
5.3物流配送中心经营及管理策略 39
5.4设备方案 41
5.5工程方案 43
5.6地震设防 53
5.7环境保护 53
5.8消防 55
5.9劳动安全卫生 58
5.10节能 59
第六章总投资及资金来源 62
6.1项目投资估算 62
6.2项目资金来源 65
6.3项目效益分析 66
7.1建设用地 74
7.2建设条件 76
7.3建设工期和进度安排 80
7.4建设期管理 82
第八章申请专项资金支持的理由和政策依据 85
第九章项目招标内容 88
附表：
附表1建设投资估算表附表2流动资金估算表
附表3分年资金投入计划表附表4投资计划及资金筹措表
附表5营业收入、营业税金及附加和增值税估算表附表6总成本费用估算表
附表7-1固定资产折旧估算表
附表7-2无形及递延资产摊销估算表附表8利润与利润分配表
附表9项目投资现金流量表
附表10项目资本金现金流量表
附表11借款偿还计划表
附表12财务计划现金流量表附表13资产负债表
附表14敏感性分析表附图：
总平面布置图
附件：
附件1关于上报《贵州梵净山生态农业股份有限公司综合商贸物流建设项目可行性研究报告》的请示（万发改呈﹝2012﹞18号）
附件2贵州省基本建设投资项目备案通知（万发改备案
﹝2016﹞26号）
附件3-1万山区国土资源局关于贵州梵净山生态农业股份有限公司农业科技园建设项目用地预审意见（万国土资预审﹝2012﹞3号）
附件3-2万山特区生态农业科技园建设项目协议书附件3-3土地征用预付款汇款凭证
附件4-1建设项目选址意见书（选字第520000201607872号）附件4-2铜大高速出口片区1号、2号、3号地块规划红线图附件4-3建设用地规划许可证（地字第520000201617052号）附件5环境影响报告表审批意见（万环表﹝2012﹞2号）附件6-1验资报告书
附件6-22016年度及本年度银行对帐单附件6-3自筹资金投入部分凭证
附件6-4中国农业银行贷款承诺函附件7用地现场图片
附件8-1企业法人营业执照附件8-2组织机构代码证附件8-3税务登记证
附件9-1农业产业化重点龙头企业证书附件9-2民营科技企业证书
附件9-3公司科研团队照片附件9-4董事长荣誉证书附件9-5领导关怀照片
附件10文件资料真实性声明
第一章 总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
综合性商贸物流园建设项目
1.1.2承办单位
贵州梵净山生态农业股份有限公司
1.1.3项目建设地点
项目位于贵州省XX万山区谢桥新区高速公路出口片区西北部—
—万山生态农业工业园内，与规划的县城新区毗邻。
项目总占地面积33840.2m2（折合50.76亩）。
1.1.4可行性研究报告编制单位XX省轻工纺织设计院
工程咨询资格证书：
国家发改委工咨甲12220070020号法人代表：
李国彪
1.2编制工作的依据和范围
1.2.1编制工作的依据
（1）国务院关于印发《物流业调整和振兴规划》的通知（国发
〔2009〕8号）
（2）国家发改委等九部委《关于促进我国现代物流业发展的意见》（发改运行〔2004〕1617号）；
（3）《商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》
（商改发〔2008〕53号）；
89
（4）贵州省人民政府关于印发《贵州省贯彻落实物流业调整和振兴规划工作方案》的通知（黔府发〔2009〕28号）；
（5）《贵州省供销合作社“十三五”第三方物流业发展规划（初稿）（2016—2020》；
（6）《XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
（7）贵州梵净山生态农业股份有限公司提供的各项基础资料；
（8）国家现行的有关法规、标准、规范等。
1.2.2编制工作的范围
对贵州梵净山生态农业股份有限公司综合性商贸物流园建设项目从市场需求、建设规模、建设条件、工程技术方案、环境保护、投资估算、资金筹措及项目的财务评价方面进行全面的分析、研究。
1.3项目简况
1.3.1指导思想与建设规模
（1）指导思想：
贯彻落实科学发展观和国家关于发展现代物流产业的重要文件精神，依据贵州省现代物流业整体规划，依托XX市产业优势和区位优势，建设集农资、农产品、建材、百货、集装箱等货物分拣粗加工、冷链仓储、配送工程、物流公共信息平台于一体的现代化物流中心，服务于XX市经济发展，并辐射怀化、凤凰、新晃、玉屏、江口等周边县市。
（2）建设规模：
根据XX市物流市场需求和公司实际情况，拟建设150万吨/年货运周转量的物流中心。
1.3.2主要建设内容
总建筑面积29430㎡，其中新建交易、信息综合大楼4000m2，新建仓储仓库10400m2（其中：
普通仓库5200㎡、立体仓库5200㎡），新建冷库10000m2，新建分拣车间4000m2，新建汽配、洗车、变配电站、大门传达室等辅助用房1030m2，停车场硬化，新增各类运输工具20台及其他辅助设施。
1.3.3主要建设条件
（1）建设用地：
项目场址总占地面积33840.2m2（折合50.76亩）。
（2）基础设施：
项目建设地点位于贵州省XX万山区谢桥新区高速公路出口片区西北部——万山生态农业工业园内，供水、供电、通信、排污等基础设施完善。
（3）区位条件：
本项目建设地点位于XX万山区谢桥新区，地处XX市南部入城门户区域，紧邻主城区，据XX市市中心大约5公里，交通十分便利。
厂址西南临梵净山大道、东南临玉铜高速出口连接线，区位优势十分明显。
1.3.4环境保护
项目运行中所产生的主要污染物为作业清洗废水和生活污水。
作业清洗废水和生活污水拟采用化粪池处理达标排放；固体废弃物主要为生活垃圾、包装垃圾、商品废弃物等，商品废弃物拟采用定点收集，分类处理；生活垃圾、包装垃圾集中收集后，定时送垃圾回收站。
1.3.5项目实施进度与达产计划
本项目建设前期工作6个月，建设期限预计为2年，工程建设竣工后，投产第一年生产负荷按80％考虑，第二年生产负荷按100％考虑。
项目预计于2012年6月开工，预计2014年6月建成，2014年达
到设计能力的80%，2015年满负荷运营。
1.3.6劳动定员及来源
本项目共需劳动定员200人，所需定员从社会招聘解决，实行合同聘用制。
1.3.7投资估算与资金筹措
项目总投资额17204万元，其中:
建设投资17075万元，铺底流动
资金129万元。
建设投资17075万元，其中：
申请银行贷款11800万元，其余5275
万元由公司自有资金解决；铺底流动资金129万元由公司自有资金解决。
1.3.8社会效益分析
（1）依托XX市良好的区位、交通和产业优势，服务于XX市产业集群，为XX市中小企业提供货物的仓储、分拣、配货运输及物流服务，进行物流信息、电子商务、商品展示、多式联运及货物配迸等服务。
扩大了湘渝鄂黔四省（市）边区商贸的运输量，为国家培植了新的税源和经济增长点，科学的仓储、配送、信息服务方便了广大服务对象拉动了周边经济的发展；
（2）通过节省采购时间，节约采购成本，提高经济效益，从而降低产品价格，让消费者得益，从而能刺激消费，激活内需；
（3）项目建设期间可吸纳1000名多劳动力，建成后可直接提供
200个就业岗位，通过核心产业的壮大及产业链的外延，预计可提供周边地区2000～4000个就业机会；同时，项目正常运营期年上缴各类税收1034.11万元，增加了地方财政收入。
1.3.9分析结论
（1）“贵州梵净山生态农业股份有限公司综合性商贸物流园建设项目”属生产性服务业企业建设项目，为XX市产业集群的中小企业提供物流、仓储、信息服务，对XX市物流业现代化发展起推动作用，有利于提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策。
（2）XX大力实施“工业强市”战略，XX市工业初具规模。
原来只有小印刷厂、小猪鬃厂、小农机厂之类作坊式小厂的XX,一下子变成了拥有电力、锰业、铝业、化工、制药、羽绒及农产品加工等多元工业的“黔东工业经济带”。
XX市是云贵高原连接东部沿海地区的重要交通要道，是商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的产业优势和区域优势。
本项目建设对XX市中小企业开展电子商务、拓展产品销售网络将发挥重要作用，有利于推动XX市及周边地区经济的发展起到重要作用。
（3）XX具有优越的投资环境和优良的项目建设基础。
本项目建设各项基础条件具备，场址交通便利，项目用水、用电条件均能满足项目的要求。
（4）项目预期效益良好，具有较强盈利能力和市场抗风险能力。
项目建成达产后，正常年公司营业收入为6533.52万元，正常年利润
总额2699.08万元，正常年利税总额3058.42万元，投资利润率为15.42%，投资利税率为17.47%；所得税后财务内部收益率13.59%，财务净现值（i=10%）为2890.25万元，投资回收期（不含建设期）为7.36年；以运营能力计算的盈亏平衡点为61.84%。
项目包括冷链物流、第三方物流配送、物流公共信息平台建设，
本，符合国家产业政策，具有良好的效益和经济社会效益。
项目符合
《2012年物流业调整和振兴专项（地方切块部分）》要求，特申请国家资金扶持。
1.3.10主要技术经济指标
主要技术经济指标详见表1.3-1。
表1.3-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
货运周转量
万吨/年
150
2
建设规模
新建建构筑物
2
m
29430
3
工作制度
年工作日
日/年
360
日工作班
班/日
3
班工作时
时/班
8
4
劳动定员
人
200
管理人员
人
10
技术人员
人
10
工人
人
180
5
总规划用地面积
㎡
33840.2
合50.76亩
6
总投资
万元
17204
建设投资
万元
17075
铺底流动资金
万元
129
7
资金筹措
万元
序号
指标名称
单位
数量
备注
银行贷款
万元
11800
企业自筹
万元
5404
8
营业收入
万元
6533.52
9
年总成本费用
万元
3475.10
10
年税金总额
万元
1034.11
11
年利润总额
万元
2699.08
12
年利税总额
万元
3055.42
13
年所得税
万元
674.77
14
投资利润率
%
15.42
15
投资利税率
%
17.47
16
总投资收益率
%
15.53
17
资本金净利润率
%
37.46
18
借款偿还期
年
6.69
含建设期
%
17.03
所得税前
19
财务内部收益率
%
13.59
所得税后
20
财务净现值（Ic=10%）
万元
5928.49
所得税前
万元
2890.25
所得税后
年
6.61
所得税前
21
投资回收期（不含建设期）
年
7.36
所得税后
22
盈亏平衡点
%
61.84
23
全员劳动生产率
万元/人.年
32.67
第二章项目单位的基本情况和财务状况
2.1项目单位基本情况
（1）基本情况
承建单位名称：
贵州梵净山生态农业股份有限公司承办单位法人：
宁凯林
注册资金：
4180万元人民币
贵州梵净山生态农业股份有限公司于2016年6月创立，是XX地区人大地工委2016年招商引资的重点企业，公司前身为贵州印江土家味牛肉加工有限公司，主要从事畜牧养殖、肉制品加工、饲料、兽药生产加工、农作物、中药材种植。
公司注册资本4180万元，占地235亩，位于贵州省XX市万山区谢桥高速公路出口。
公司董事长宁凯林为积极响应XX市委、市政府提出的“建设现代农业”号召，通过以商招商引进省外7家公司法人共同出资，高标准建设万山生态农业科技园区。
园内企业工艺高端、设备先进，环境优雅、废渣、废气实现循环利用，达到零排放。
公司采用BOT模式投资5亿元建设的梵净山生态农业科技园除建有公司总部、博士工作站外，还有贵州跑山食品有限公司、贵州民丰饲料有限公司、贵州康正民族兽药有限公司、XX顺天收珍珠花生食品有限公司、XX科特林商贸物流有限公司。
并通过以商招商和自建模式，引进了XX巧手工艺品有限公司、XX如意山货加工有限公司等7家企业落户园区。
园区项目全部建成后，通过产业延伸、整合上下游资源，可实现年产值14亿元以上，创税收5000万元，提供直接就业岗位600余个，
同时，公司已经在松桃建设年出栏1万头肉牛科技繁育和品种改良示
范基地；在内蒙古呼伦贝尔草原租赁草场5万亩为基地提供牛犊、羊犊来源，在云南牟定收购了一家食品公司。
公司将在XX市周边县通过租赁、合作等模式，建设4个畜牧养殖基地和种植20万亩花生、10万亩中药材、30万亩玉米基地，带动数万农户通过发展种养业促进增收致富。
公司秉承“锐意进取、科技兴农、丰泽黔东、创造价值的经营理念”，始终追求现代农业、科技农业、生态农业、低碳农业的最高目标，采用“农户+合作社+技术+基地+公司+连锁直销”的经营模式，通过科技创新、畜牧繁育养殖、产品深加工、专业流通一体化运作，按照资本运作模式设置和完善法人治理结构，通过3—5年的努力，整合XX及武陵山区的优势资源、聚集优秀人才、掌握核心技术、创新商业模式、低碳轻资产运作、生产营养健康产品，将公司打造为全国一流、南方最大的生态畜牧养殖、加工、销售基地、从而推动XX乃至整个贵州省及武陵山区农业又快又好发展。
（2）公司法人情况简介
1965年8月9日
中共党员
学历
本科
参加工作时间
1984年7月
身份证号
430521196508090737
工作单位
贵州科特林水泥有限公司、贵州梵净山生态农业股份有限公司
荣
2001年到2000年被怀化市政府评为“纳税先进个人”
2007年被XX地委、行署评为XX地区十大青年企业家荣誉称号
2008年10月荣获“贵州省第三届创业之星”称号
2008年10月荣获“全国第八届创业之星”称号
2008年12月被贵州省工商联评为“抗凝冻、抗震救灾”先进个人
表2-1单位法人基本情况表
姓名
宁凯林
性别
男
出生年月日
籍贯
XX邵东
民族
汉
政治面貌
誉
2009年1月荣获“中国品牌建设十大杰出企业家”荣誉称号
2009年2月19日被玉屏县委评为县政协优秀员
2010年1月荣获XX地区“十佳非公有制企业家”01年2月，被评为“省第三届优秀中国特
2010年4月被省人民政府授予“贵州省劳动模范”称号
2010年6月获“贵州省第四届创业之星”称号
2010年6月荣获”全国第九届创业之星“称号
2010年9月被贵州省经信委授予“贵州省优秀企业家”称号
2010年12月被省政府评为“贵州十大最具社会责任感企业家”
2010年12月被中共贵州省委当代杂志社评为贵州省百名“新贵州人”
2010年12月被贵州省人才领导小组办公室推荐为“省管专家”
2.2项目单位财务状况
贵州梵净山生态农业股份有限公司于2016年6月注册成立。
2016年财务情况如下：
2016年末资产总额达2904.29万元，其中：
固定资产50.38万元，
流动资产2053.91万元。
第三章项目建设背景及必要性
3.1项目建设背景
3.1.1国家物流业政策背景
现代物流业作为新兴的生产服务业，已成为推动我国经济发展的重要因素。
现代物流业的发展能减少流通环节，降低物流费用，减低物流损耗，减少库存占压资金、加快资金周转，提高资金使用率，降低生产经营成本，有效地提高经济运行总体质量和企业的市场竞争力。
近年来，政府有关部门陆续出台了一系列政策，明确物流业的地位和发展方向。
2004年，国家九部委联合发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》指出：
加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高我国经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力具有重要意义，并提出了一系列促进物流业发展的重要举措；2007年3月，国务院出台的《关于加快发展服务业的若干意见》中指出，要提升物流的专业化、社会化水平，大力发展第三方物流；2008年商务部出台的《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》（商改发
〔2008〕53号）指出我国流通领域现代物流发展的主要目标是：
根据全国“十一五”物流业发展规划，适应人民生活水平提高和现代流通业发展的需要，拟利用5年左右的时间，使流通领域现代物流总额稳定增长，流通业存货周转次数逐年提高，物流费用占GDP的比率逐年下降；培育出10-20家能够为流通企业提供综合性一体化服务、初步具有国际竞争力的物流企业；连锁企业生鲜物流配送能力和水平逐步提高，批发市场物流功能普遍增强；流通领域现代物流运行质量、控制能力和效益得到提高，组织化、集约化、国际化程度进一步增强，
为生产和消费提供更好的物流环境。
由于政府的一系列政策的支持，使物流业已经成为目前我国发展最快的行业之一。
据中国物流与采购联合会统计，全国社会物流总额由1991年的3万亿元，上升到2007年的75.2万亿元，增长了23.8
倍，年均增长22.2%。
物流业增加值由1991年的1851亿元上升到2007
年的1.7万亿元，增长了8.2倍，年均增长14.8%；占全国服务业增加值的17.6%，占当年GDP的比重为6.9%。
我国社会物流总费用与GDP的比率由1991年的24%下降到2007年的18.4%，下降了5.6个百分点。
现代物流业已成为我国经济持续稳定快速发展的重要支撑。
但现代物流与我国经济的发展要求还有很大的差距，中西部地区物流基础设施薄弱，物流资源配置不尽合理，地方封锁垄断不同程度存在，物流发展还缺乏统一协调的政策支持体系，物流成本与发达国家相比仍处于很高水平，同时，物流服务贸易方面还存在较大的贸易逆差。
3.1.2区域规划背景
3.1.2.1XX市物流业发展现状
XX市位于云贵高原东部，武陵山区腹地，东邻XX，北接重庆，是连接中原地区与西南边陲的纽带，享有“黔东门户”之美誉。
XX市属典型的中亚热带季风湿润气候，雨量充沛，溪河密布，光热水同季，为农业生产提供了有利条件，是贵州重要的农产品生产基地。
全区粮食总产量约为150万吨/年，“梵净山”优质生态米在周边地区享有盛誉；生态畜牧业发展迅速，畜牧业产值占农业产值的38%，全区年出栏肉猪260万头、肉牛22万头、肉羊120万只，肉类总产量达到30
万吨；年出栏家禽920万羽左右，有全国最大的莱茵鹅繁育基地；以
三文鱼、鲟鱼为代表的冷水鱼养殖规模不断扩大，产品远销沿海地区；特色农产品如花生、油菜籽、茶叶等质优量大。
目前，全区已建有一批畜牧业、冷水鱼养殖以及花生、辣椒、茶叶、大蒜、山野菜等绿色农产品基地，XX独特的生态环境还孕育了独特的生物资源，全区有药用植物2000余种，有20万亩优质地道中药材，其中丹参、黄姜、黄精、青蒿、博落回、芦荟、吴茱萸、天麻等中药材的有效药用成分含量极高，属于全国的优势特色品种。
贵州XX市自古以来就有着浓厚的商业文化传统，曾享有“东护商栈”称。
进入新世纪，商业快速发展，XX市乘着经济发展的浪潮，多措并举，全力打造黔东物流中心。
XX市发展商贸流通业不仅具有独特的区位优势，而且还具备了无可比拟的交通优势。
XX市处于贵阳、长沙、重庆三个大城市构成一个大三角的中心，与各大城市相距都在400公里以上。
根据商贸业发展的规律，大城市对周边的辐射一般在200公里左右。
由此，XX市发展商贸完全有其生存空间；再者，XX与怀化、吉首实力相当且形成一个小三角，大有三足鼎立的潜力。
XX市将发展商贸流通业上升到战略高度，提出“商贸兴市”，作为推动全市经济社会跨越式发展的五大战略之一。
同时，明确重点发展专业批发市场，以城镇经济发展为重点，着力打造湘渝鄂黔四省（市）边区商贸中心城市的工作思路，把XX打造成为一个物流中心。
2006年，XX市制定出台了《关于加快商贸流通业发展的意见》，以专业批发市场为重点，推出系列优惠政策。
XX市还对国有企业全面实行产权制度改革；对商贸流通企业和农副产品深加工企业，在项目申报上给予优先照顾；鼓励较大规模的商品交易市场实行公司化运作。
按照商务部《农家店建设与改造规范》标准，还加快推进农村生活消费品和生产资料的新型商贸流通体系建设。
先后投入资金50余万元，在全市农村实施“万村千乡市场工程”，建成乡镇日用消费品、农资超市和行政村农家店近百个。
近年来，随着XX市房地产开发的快速发展，先后建成了东太建材市场、金滩综合批发市场、东太金码头副食百货批发市场、湘黔装饰城、红色28机电专业市场、恒基图书音像市场、锦鸿灯饰城等一批专业批发市场，极大改善了发展商贸业的硬件基础设施。
据统计，目前全市专业市场面积达25万平方米，商业市场总营业面积达59万平方
米，经营户2076户，2008年全市各专业市场销售总额达17亿元。
全
市有私营企业876户，注
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