余姚房地产市场与土地考察分析报告书.docx
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余姚房地产市场及土地考察分析
一、余姚城市简述
1、余姚概况及经济发展情况
余姚市位于浙江省东部，东邻宁波江北、鄞州区，南靠奉化，西连上虞市，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。
余姚距宁波国际机场和宁波北仑港40分钟车程,至杭州萧山机场1小时车程,经杭州湾跨海大桥到上海仅需2小时,余姚已纳入上海“二小时交通圈”。
余姚总面积1501平方公里，2011年底，户籍人口101万人，人口自然增长率-0.054%。
余姚市辖6个街道、14个镇、1个乡。
6个街道为：
凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道、朗霞街道、低塘街道。
余姚物产丰富，农业历史悠久，被国家授予“中国杨梅之乡”、“中国榨菜之乡”、“中国茭白之乡”、“中国蜜梨之乡”和“中国红枫之乡”称号。
余姚一直跻身全国经济综合实力百强县市之列，余姚社会经济综合发展指
数和县域经济基本竞争力分别位居全国第18位和第9位。
余姚工业门类齐全，基础较为扎实，有“塑料王国、模具之乡”之称。
工业经济以仪表、电子、塑料、化工、轻纺、机械、冶金等传统支柱产业为基础，机电仪一体化、新材料、精细化工等一批高新技术产业迅速崛起，同时以制笔、按键、灯具、汽车配件、水暖设备、电动工具、打火机、消防器材、不锈钢制造等行业为主的块状经济已遍及全市各地。
余姚名牌产品迭出，涌现了帅康、玉立吸油烟机、富达吸尘器、舜大全价饲料等中国名牌产品。
余姚是全国商贸市场大市之一。
依托全国最大的塑料交易专业市场——中国塑料城，这里已成功地举办了十届中国塑料博览会（1999年——2008年）、中国小家电博览会、中国裘皮服装节、中国农业机械展览会、全国电动工具展览会等大型经贸展会活动。
余姚还有全国闻名的中国轻工模具城、中国裘皮城和在建全国最大的中国有色金属城等。
这些市场共同构建了余姚这个全国商贸大市。
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2008年余姚在福布斯中国大陆最佳商业城市的排行榜中名列41位，居全国县级城市第4位。
附表：
余姚2011年经济发展统计表
主要指标（2011年数据）
余姚
宁波
占比
城市基本面
户籍人口（万）
101
576
17.5%
增长率
-0.054%
0.404%
/
城市化率
55%
66%
/
城市经济实力
地区GDP总额（亿元）
659
6010
11%
人均GDP（元）按常住人口计算
70860
77983
-9%
规模以上工业总产值（亿元）
1045
11848
8.8%
地方财政收入（亿元）
101
1432
7%
二、三产业结构
59.9:
34
55.5：
40.3
/
社会消费品零售总额（亿元）
260
2019
12.9%
人均可支配收入（元）
33611
34058
-1%
人均消费性支出（元）
19804
21779
-9%
城市开放性与发展潜力
进出口总额（亿美元）
76
982
7.7%
旅游人数（万）
600
5288
11.3%
高校数量
/
15
/
高校人数（万）
/
19
/
房地产开发环境
固定资产投资（亿元）
259
2393
10.8%
房地产投资（亿元）
80
757
10.6%
商品房销售面积（万平米）
114
641
17.8%
商品房销售额（亿元）
91
770
11.8%
人均居住面积（平米）
35.3
30.5
15.7%
2、宁波都市北部中心城规划及余姚中心城区规划
2.1宁波都市北部中心城规划
宁波都市区北部中心城，形成“一心、三园、六镇”的空间结构，其中核心区包含余姚城区、慈溪城区、姚北-周巷片区。
余慈地区应重点打造都市区的北部副中心，在余慈中心城落实生产和生活服务等副中心功能，通过三大产业基地的建设奠定先进制造业基地的地位。
核心区：
在都市区核心地带形成生态“绿
心”及公共职能为主的功能区，控制面积约50平方公里。
核心区为生态建设模式，以交通枢纽场站为中心，适当发展文化、体育、服务等公共职能。
慈溪中心城区：
慈溪的政治、经济、文化、
科技、信息中心，重点发展商务、会展、咨询服务、金融信息和生活居住功能；规
划2020年中心城区达到50万人。
余姚中心城区：
余姚的政治、经济、文化、科技、信息中心。
着力打造生产资料市场群、构建中心城区商圈、创建中国优秀旅游城市，重点发展高品质居住、会议、旅游、商贸、金融信息等职能；规划2020年中心城区达到50万人。
姚北—周巷片区：
余慈中心城重要组成部分，发展科技、信息、职业教育、新兴产业服务等生产服务功能，建设宜居的综合新城。
规划2020年人口规模
35万，用地规模55平方公里。
2.2余姚中心城区规划
规划余姚中心城区总体上形成“三轴、三心、五片”的空间布局，体现
“城内城外山水相通、组团网络分布、功能重构提升”的特点。
三轴：
现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴。
三心：
即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心，形成复合型城市公共中心发展态势，为余姚中心城区的发展提供强有力的集聚作用。
五片：
即分别为以双城为核心的城中片、城北片（高铁新城片）、城南片、城西片和生态片等区块，五大片的形成将组织合理有效的用地布局。
城北片：
以高铁站为核心，周围形
成以铁路枢纽站为基础延伸出来的相关产业群体，其中重点突出商贸服务业的发展，并与中国塑料城区块进行道路和功能轴线上的对接，包括阳明工业区的建设。
城中片：
整合原有城东新区规划，
对原有模具城产销一体化产业实施退二进三，提升城东商务中心功能；
在空间塑造上连通山水廊道，建设环境独特，集商务办公、教育科研、生活居住功能为主的城东片区。
城南片：
余姚老城居住功能外拓和疏解的主要空间，成为余姚城市居住环
境最佳区域；整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。
城西片：
主要以余姚经济开发区西区为依托基础，向西发展形成中心城区工业集聚区，并在兰曹线与姚慈线交叉口西南角和西港区形成物流园区，北部作为开发区扩容区块，重点以工业发展为主导，结合本区功能定位融合方桥区块的发展。
生态片：
作为城市的绿心，以生态功能为主导，适当引入部分游憩休闲功能，营造市民休憩活动场所。
二、余姚房地产市场简述
1、余姚房地产市场板块划分
根据余姚城市格局和房地产发展成熟度，我们将余姚市分为以下两个板块：
中心城区：
环线道路内，以姚江南北两岸为主的中心城区；城东新区：
以城东路、金型路为中心的城东新区；
城东新区
（9000元/平）
中心城区
（12000-15000元/平）
备注：
因近年来余姚中心城区土地供应量较少，住宅用地供应不足，而城市配套丰富，在售项目及二手房销售价格较高。
城东新区因地处城市边缘，配套不足，供应量集中而售价相对较低。
2、余姚各房产板块市场情况
2.1中心城区房地产市场情况
余姚中心城区由姚江分隔为南北两部分，即为江北片区和江南片区：
²江北片区
楼盘名称
君豪中心
地理位置
玉立路136号
占地面积
32500㎡
容积率
4.0
建筑面积
130000㎡
建筑类型
31F/20F
主力户型
190-260㎡
销售价格
12000元/㎡
装修状况
精装修
总套数
200套
已售套数
20套
可售套数
180套
开发商
富达置业
开盘时间
2011-12
姚江以北在售的住宅楼盘基本没有，只有“君豪中心”将商业性质的土地按住宅用途功能进行设计并销售，也仅有200套房源。
备注：
中心城区住宅供应不足，“君豪中心”是商业用地，由2幢高层、1幢五星级酒店组成。
其中高层规划为190-260㎡的精装公寓，明显是商业用地住宅化开发。
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²江南片区
姚江以南在售项目较少，目前仅有姚江公馆、万达广场在售，天鹅湾、中央公馆、伊顿国际为前两年开盘项目，基本售罄。
楼盘名称
姚江公馆
天鹅湾
中央公馆
伊顿国际
万达广场
地理位置
四明东路109号
四明东路北侧
四明西路与开丰路交
叉口
新西门路与四明西路交
叉口
开丰路与四明西路
占地面积
30000㎡
117647㎡
55278㎡
158666.7㎡
115000㎡
容积率
2.0
1.70
2.4
2
2.2
建筑面积
68727㎡
200000㎡
130000㎡
520000㎡
350000㎡
建筑类型
7F/13F/18F
5F-12F
11-23F
11F/18F
17F/32F
主力户型
124-203㎡
150-250㎡
90-360㎡
130-220㎡
80-150㎡
销售价格
16800元/㎡
10000元/㎡
12000元/㎡
11000元/㎡
预计15000-16000
装修状况
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
精装（2500元/㎡）
总套数
330套
2000套
770套
1359套
一期300套
已售套数
6套
2000套
770套
1359套
0套
可售套数
324套
0套
0套
0套
300套
开发商
浙江舜泉置业
绿洲房产
正华房产
伊顿房地产
余姚万达
开盘时间
2012-4-18
2009-01-01
2009-12
2008-08-23
2012-5
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2.2城东新城房地产市场情况
城东新城在售楼盘较多，是目前余姚最主要的住宅供应区，
楼盘名称
一品水岸蓝庭
万里世纪豪庭
舜大东第
舜大和园
君悦国际花园
东方卢浮郡
东城名苑
华润五彩城
地理位置
文三路478号
冶山路与星光
路交汇处
金型路501号
金型路与星光
路交叉口
新建路98-6号
金型路与东环
北路
望梅路以南，
望湖路以北
金型路北侧、
城东路西侧
占地面积
15000㎡
67999㎡
16000㎡
19500㎡
140000㎡
75000㎡
81566㎡
75587㎡
容积率
2.0
2.5
1.30
4.0
2.5
2.0
2.19
2.66
建筑面积
30000㎡
250000㎡
30000㎡
78000㎡
400000㎡
150000㎡
258800㎡
201061㎡
建筑类型
高层
小高层、高层
7F
24F/27F/30F
5F、18-25F
11F、15F
12-18F
15F、28F
主力户型
60-160㎡
103-250㎡
104-265㎡
103-187㎡
90-160㎡
93-166㎡
91-156㎡
110-185㎡
销售价格
13000元/㎡
待定
14000元/㎡
9000元/㎡
11000元/㎡
9000元/㎡
8000元/㎡
待定
装修状况
精装
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
总套数
200套
1060套
118套
600套
1638套
1066套（一期
300户）
1418套（一期
385套）
600套
已售套数
65套
0套
61套
123套
1604套
119套
258套
0套
可售套数
135套
1060套
57套
477套
34套
947套
1160套
600套
开发商
一品房产
万里房产
舜大房产
舜大房产
新中宇集团
东方房产
赛格特
华润置地
开盘时间
2011-6-26
待定
2011-5-9
2012-3
2010-11-27
2012-4
2011-11-23
待定
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三、余姚考察地块简述
1、原“绿城”地块（世南西路、西环南路地块）
²宗地位置及周边地块成交地价概述
该地块位于余姚城市西部，属于城西片区，东靠开丰路，南临世南西路、西邻西环南路，北接南兰江西路。
地块离市政府直线距离约2公里，目前地块上有少量居民房屋，因为靠近西环南路，属于城区边缘，是目前城市发展的空白点。
紧邻地块周边的安置地块和万达地块土地成交价较低，楼面价在1100-1500元/平米之间；主城区地价较贵，楼面价在4500元/平米以上，城市边缘土地成交楼面价在1100-2000元/平米之间。
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地块名称
用地性质
用地面积
建筑面积
容积率
截止日期
成交价
楼面价
溢价率
竞得方
汽车南站地块
居住
14183
21274
1.0～1.5
2011-11-3
6893.1
3240.1
5.54%
余姚市交通投资有
限公司
汽车西站地块
居住
11962
21531
1.0～1.8
2011-11-3
10028.46
4657.55
0.72%
余姚市交通投资有
限公司
开丰路西侧、四明
西路南侧地块
住宅、商业
114543
251994
1.0～2.2
2011-10-9
36767.34
1459.05
0.00%
大连万达商业地产
股份有限公司
姚洲大桥西南侧绿
化基地地块
住宅、商业
30809
49295
1.0～1.6
2011-9-16
24308.56
4931.22
0.00%
余姚市交通投资有
限公司
金型路北侧、城东
路西侧地块地块
商业、住宅
75584
201053
1.0～2.66
2011-9-16
40021.73
1990.6
0.00%
超智资源有限公司
华润置地
南环西路南侧、凤
元路北侧地块
商业，住宅
20646
55744
≤2.7
2011-4-26
6224.97
1116.7
0.00%
宁波浙商壹号实业
有限公司
谭家岭东路南侧、
城东路东侧地块
商业、住宅
208385
437608
1.8-2.1
2011-1-30
80332.55
1835.72
-
保利置业有限公司
万年桥路南侧地块
住宅用地
19454
31126
≤1.6
2010-11-24
25737.64
8268.75
-
浙江舜泉置业有限
公司
北环西路南侧地块E
住宅用地
64328
72690
1-1.13
2010-11-3
29044.09
3995.57
-
众安集团有限公司
北环西路南侧地块F
住宅用地
48615
54934
1-1.13
2010-11-3
21949.82
3995.6
-
众安集团有限公司
北环西路南侧地块D
住宅用地
63529
71787
1-1.13
2010-11-3
28683.49
3995.6
-
众安集团有限公司
北环西路南侧地块C
住宅用地
58691
66320
1-1.13
2010-11-3
26499.14
3995.6
-
众安集团有限公司
附表：
地块周边土地成交价汇总表
.
²宗地分块及技术指标简述
该地块由6块住宅用地和1块医疗用地、1块商业用地、1块教育用地共同组成。
其中医疗用地规划为医院，由政府投资，在建中。
6块住宅用地中有2块目前达到挂牌出让条件,其他地块尚需要进行拆迁。
6号地块
世南西路
5号地块
3号地块
规划医院
（在建中）
开丰路
邻里中心
/幼儿园
规划道路
4号地块
三凤路
2号地块
兰馨路
1号地块
西环南路
南兰江西路
²2号地块规划指标
占地面积：
46415㎡（约69.2亩）容积率：
≦2.5
建筑密度：
≦25%绿地率：
≧35%建筑高度：
≦100米
户型配比：
小于90㎡户型≧20%
²3号地块规划指标
占地面积：
29024㎡（约43.5亩）容积率：
≦2.2
建筑密度：
≦30%绿地率：
≧35%建筑高度：
≦80米
户型配比：
小于90㎡户型≧20%
²地块出让价格
在与余姚规划局吴局的沟通过程中了解到政府对该幅地块的出让价格预期在800万元/亩左右，如按容积率2.5测算，楼面地价约在4800元/平米。
²地块周边高档小区二手房价格调研
地块周边的高档社区主要集中在四明西路沿线，浙江省一级重点中学“余姚中学”就位于四明西路，四明西路沿线及市区高档社区二手房挂牌价格如下：
社区名称
中央公馆
名仕花园
伊顿国际
锦江华园
地理位置
四明西路、开丰路
四明西路南侧
四明西路南侧
长安路
建筑类型
小高层、高层
小高层
小高层
小高层、高层
装修状况
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
二手房价格
14000-17000元/㎡
13000-14000元/㎡
13000-16000元/㎡
12000-16000元/㎡
小区照片
备注：
锦江华园是城西片区主城区08年项目，能代表主城区次新房二手房挂牌价格。
²地块周边普通小区二手房价格调研
社区名称
兰墅公寓
四明公寓
江南新城
佳汇景苑
地理位置
开丰路西
四明西路北侧
新西门路
四明西路、俞家桥路
建筑类型
多层
多层
多层
多层
装修状况
毛坯
毛坯
装修
毛坯
二手房价格
10000元/㎡
9000-10000元
10500-12000元/㎡
10000-11000元/㎡
靠近地块周边的普通小区以安置房和旧商品房小区为主，地块周边及四明西路沿线普通小区二手房挂牌价格如下：
/㎡
备注：
地块周边普通小区为早期商品房，因年限较久，二手房挂牌价格较低。
²地块价值初步研判
原“绿城地块”地处余姚市区，环线以内，距离市政府2公里，处于城市发展的空白区。
由于余姚市区土地供应量较少，销售价格较高，且客户需求相对较多，项目具备初步的可开发基础。
由于余姚市属于宁波，且严格执行限购政策，余姚人民富裕，多有房产，因此目前余姚楼市销售相对疲软，成交不旺，价格有所下降。
限购政策将成为项目开发的重要威胁。
同时，余姚城市规模较小，商业、医疗、教育资源相对集中，居民地域情结重，让处于城市发展空白点的项目面临一定的开发挑战。
综合评价该地块，我们认为该地块具备开发获利的基础条件，但在限购政策和地域情结等不可控因素的影响下，如果不能很好的控制开发成本，将会影响项目盈利能力，尤其是土地价格成为制约项目盈利的关键。
2、朗霞街道商务核心区地块
²宗地位置及周边地块成交地价概述
宗地位于规划中的姚北新城朗霞街道，姚北新城规划由慈溪的周巷、余姚的朗霞和低塘三个街道组成，现有人口33万，区域主要有余姚工业园区、中国裘皮城等专业市场。
地块名称
用地性质
用地面积
建筑面积
容积率
截止日期
成交价
楼面价
溢价率
竞得方
朗霞街道经一路西侧
地块
住宅、商业
6298
12596
1.5～2.0
2012-3-15
3778.8
3000
0.00%
余姚工业园区开发
建设投资有限公司
朗霞街道经二路西侧
地块
居住
21333
42666
1.5～2.0
2012-3-15
3487.95
817.5
0.00%
余姚工业园区开发
建设投资有限公司
朗霞街道纬十路南侧
经六路东侧1号地块
居住
76519
168341
1.8～2.2
2012-3-15
12625.63
750
0.00%
余姚工业园区开发
建设投资有限公司
朗霞街道经六路东侧
地块
住宅、商业
13210
26420
1.5～2.0
2012-3-15
2159.84
817.5
0.00%
余姚工业园区开发
建设投资有限公司
朗霞街道纬十路南侧
经六路东侧2号地块
居住
16507
33014
1.5～2.0
2012-3-15
2451.29
742.5
0.00%
余姚工业园区开发
建设投资有限公司
朗霞街道天华村公园
东首地块
居住、商业
4544
9269
≤2.04
2011-9-26
1383.65
1492.65
-
绍兴嘉利珂置业有
限公司
余姚工业园区纬八路
南侧经五路东侧地块
住宅
66239
132478
1.8～2.0
2011-7-1
29012.68
2190
4.29%
宁波万基房地产开
发有限公司
余姚工业园区经三路
西侧地块
住宅
49929
99858
1.8-2
2010-9-30
21494.43
2152.5
-
宁波帅康房地产开
发有限公司
今年3月朗霞街道成交的5幅地块均为余姚工业园开发建设投资有限公司自己摘牌，用于融资目的。
楼面价相对较低，在800元/平米左右。
万基、帅康也是宁波当地企业，在朗霞街道的储备地块在2100元/平米左右。
²宗地开发要求及技术指标简述
朗霞街道商务核心区地块占地面积450亩，约30万平方米。
450亩土地中，300亩是化纤厂，待拆迁，计划2013年底可移交管委会，另外150亩可挂牌出让。
地块南面的300多亩住宅用地可在2年内挂牌出让。
该地块是姚北新城朗霞街道2400亩用地中的首批启动区
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