西安房地产土地市场发展分析报告13页.docx
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西安房地产土地市场发展分析报告13页
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一、2011年全国土地政策动态及政策解读
政策名称
主要内容
出台目的
1月26日国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，即“新国八条”
政策要求商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量
此举主要为了扩大商品房土地供应量，缓解高房价
2月14日国土资源部颁布整肃城乡建设用地增减挂钩的通知
依据土地利用总体规划，如果农村建设用地地块被整理复垦为耕地（即拆旧地块），城镇可对应增加相应面积的建设用地（即建新地块），最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。
实行城乡建设用地增减挂钩试点以来，保护土地、保障耕地总量动态平衡就是其政策目标之一，另一个目标是缓解城镇建设用地紧张压力
4月19日土地管理法修改工作已正式启动土地征收是重点
中国目前完善征地制度的重点，主要应该放在对被征地农民的补偿安置上，这恐怕更符合中国国情，要保证被征地农民能分享城市化、现代化的成果，是更为急迫的问题。
市场经济比较完善的国家土地财政主要来源于土地保有的税收环节，不是依赖土地的增量环节，此次工作的启动，是房地产市场调控的福音，从机制上研究土地财政的问题。
6月14日住建部出台住房租赁管理办法和公租房指导意见
意见指出各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。
住建部要求把保障房供地纳入年度供应计划，也是为了缓解过高的房价。
8月11日房企资质管理规定重修开发商囤地可吊销资质
发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法开发行为，情节严重，经有关行政主管部门查实的；在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的；其他应被追究法律责任的严重违法开发行为
房企囤地空间遭挤压，更多的土地将被释放到市场，有利用缓解目前过高的房价。
9月19日国土部：
下一步将减少划拨地取消双轨制
土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，以提高土地供应和调控能力，中国将会逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。
取消双轨制能减少特权用地，有利于公平竞争，让土地价格由市场来调节，实现真正的公平竞争。
10月30日国务院：
增加商品房用地促进房价合理调整
国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，会议指出增加商品房用地促进房价合理调整。
增加商品房用地是目前缓解房价有效手段。
10月28日李克强：
坚持实施遏制房价过快上涨政策措施
李克强强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。
继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。
使房价回落到合理水平是政府调控房价的主要目标，此举反映了政府调控房价的决心与信心。
二、2011年全国土地行情
2011年，总体来看，全国土地市场“先热后冷”。
供应总量和成交总量都达到历史最高，不过随着商品房市场的“三限”政策调控的深入，楼市陷入寒冬，相应的波及土地市场，尤其最后两个月表现最甚，多地出现土地流拍，底价成交的现象，往年“地王”现象早已不在。
随着房地产市场的遇冷，开发商拿地意愿更是降至冰点。
（一）土地价格：
住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位
住宅用地楼面价低于去年同期水平，前十一个月，全国133个城市住宅用地平均楼面价1426元/平米，同比下降9.9%。
溢价率持续下行，10月跌破3%，创历史新低。
前十一个月，133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点。
其中各项指标，几个一线城市下降最为明显。
（二）土地成交：
出让总量仍有增长，但住宅用地下降，一线城市降幅尤为显著
土地总成交面积保持增长。
前十一个月，全国各类土地工程成交9.7亿平方米，同比增长15.6%。
住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅出现扩大。
2011年，前十一个月，全国133个城市住宅用地共成交3.4万平米，同比下降11%，而商业用地和工业用地都有上涨。
（三）土地供应：
住宅用地供应面积明显下降
从总量上来看，供应总面积高于去年，前十一个月，全国133个城市共推出面积12.1亿平方米，同比增长9.2%，延续了2010年的火热。
但是最后两个月，供应面积陷入低谷，明显减少了许多。
其中住宅用地下降明显，前十一个月共供应4.3亿平米，同比下滑9.8%。
（四）土地出让金：
总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著
前十一个月，全国133个城市土地成交金额为1.7万亿元，同比下降1.8%。
其中住宅用地下降幅度最大，前十一个月住宅用地成交金额1.1万亿元，同比下降15.4%。
三、2011年西安土地市场整体发展
（一）市场运行
1、土地供应
经历了2010年土地市场空前繁荣后，2011年政府继续加大土地放量，继去年首次突破1000万平米的大关，今年又有所增加，年供应量达到1150万平方米。
不仅仅在土地放量上有所增加，今年政府规划建筑面积也有显著增长，增长了近1000万平米，土地收入同比增加了近五成，为近几年增长最快的一年，在放量有所增加的基础上，政府提高了土地利用率。
但是随着年底，政策调控效应逐步显现出来，开发商拿地热情逐渐下降，造成大量土地流拍，在一定程度上影响了政府供地计划。
2011年西安市共挂牌出让土地298宗，出让面积1151.45万平方米，同比上涨了14%。
继去年首次突破1000万平方米的大关，今年继续保持增长。
从区域投放来看，供给土地主要集中在城南、城北、城东，三个城区占到总供应量的67%；市场上，住宅和商业用地依然是市场的主角，共占总供应量的64%。
2、土地交易
2011年西安市共成交土地225宗，成交面积891.85万平方米，同比上升了19.8%，成交金额234.94亿元。
近几年，西安土地市场成交量连续上升，2011年的限购令丝毫没影响全年土地市场的火热，突破了850万平方米，比去年增长了150万平方米。
2011年西安市土地成交情况
年份
成交宗数
规划建筑面积（万平米）
成交总价（亿元）
楼面价（元）
2008年
64
804.9
59.08
734
2009年
94
990.9
93.1
940
2010年
128
1467.5
148.9
1015
2011年
225
2595.6
246.61
950
2011年西安市土地成交规模主要以小规模为主，5万平米以下的地块占到了总成交量的78%。
其中在1-5万平方米地块，占到了总成交量的一半。
2011年西安土地市场成交量前四个月呈现持续下降趋势，2月前后由于受到春节的影响，再加上刚出台限购令的影响，开发商拿地热情回落。
从5月份开始，众多房企对政策后续影响持乐观积极态度，拿地热情开始高涨，政府加大了土地放量，成交量也开始大幅上升，连续几个月成交量都在攀升，到9月份到达了顶峰，月成交量突破200万平方米。
最后三个月，受行业下行预期加剧影响，土地交易再度回落。
3、溢价率
2011年西安市土地成交平均溢价率为10.11%。
年初，西安土地市场持续2010年的火爆，开发商争相买地，使得土地溢价率暴升，第一个月就超过了150%，2月份随着限购令的出台，开发商拿地热情急转直下，溢价率逐渐恢复到年平均水平。
年底随着土地市场的萧条，几乎所有的土地都以竞拍价成交，溢价率更是跌至零。
四、细分市场供应
（一）分城区供应情况
城区
供应宗数
供应面积（万平方米）
城南
58
204.05
城北
24
193.39
城东
82
353.16
城西
21
50.46
高新
33
78.7
城内
4
2.17
临潼
4
8.25
阎良
33
72.35
长安
27
142.7
2011年，西安土地市场供应主要集中在城南、城北、城东，三个城区总供给量占到了全市总供给量的67%，这其中又数城东所占比例最高，占全市总供应面积的32%；长安区是除了主城区以外的土地供应的大户，占到全市总供应量的13%；城西、高新、阎良地区供给量相差不多，高新和阎良都占到成交面积的7%，城西为5%。
（二）分用途供应情况
用途
供应宗数
供应面积（万平方米）
住宅
98
342.68
商业
85
275.68
商住共用
42
147.42
工业
3741
221.04
教育科研
19
101.2
其他
10
23.6
2011年，政府继续加大了住宅和商业用地的供应，住宅和商业用地共供应了765.78万平方米，占总供应量得69%，同比增长了41.24%；工业用地占成交量的20%；教育科研占到9%。
2011年，从全国到西安，房地产市场先热后冷，调控力度也一步一步加大，从年初的“国八条”，政府就明确表示，保证商品房用地的供应，把充足的土地供应作为房地产市场调控的主要手段之一，随后中央政府多次明确表示要保证商品房用地的供应。
五、细分市场成交
（一）分城区成交情况
几个主城区成交量较去年均有不同幅度的增幅，尤其城北，成交面积增幅最大。
城北区今年成交量较去年翻了三番。
2011年政府明显加强了城北地区的土地放量，这与市政府北迁、地铁二号线的开通不无关系，政府有意要带动周边的经济发展，增加了土地放量；阎良和长安土地成交量也明显增加，今年政府加大了阎良区工业用地的放量，就工业用地成交了20宗；而随着城市南扩，城南土地存量逐步减少，开发企业开发区域持续向南延伸，大学城在长安的崛起，带动了相关产业的发展，周边的各种物业在不断发展填充，这也正是长安区土地成交量上涨的主要原因。
2011年西安市分城区土地成交情况
城区
供应宗数
成交面积（万平方米）
成交总价（万元）
楼面价（元/平米）
城南
39
174.4
830081
909
城北
26
187.85
333617
684
城东
49
235.47
479986
695
城西
21
40.84
188510
1005
高新
19
49.61
91699
652
城内
4
2.17
8372
1131
临潼
4
9.86
11631
496
阎良
34
85.25
72306
521
长安
18
101.59
333545
1069
2011年西安土地市场成交量呈现三足鼎立之势，城南、城北、城东三城区平方秋色，三城区成交总量占到了总成交量的67%。
三个城区中尤其以城东成交量最多，占到了总成交量的近四分之一；长安区今年土地成交量不错，占到总成交量的11%。
城西、高新、阎良都有少量的土地成交，城内也有四宗商业用地成交。
从楼面价来看，城内几宗用地以商业为主，所以楼面价也是几个城区最高的；随着政府规划的西咸一体化，城西的发展也将加快步伐，但是政府在城西的土地放量上有所保留，稀缺的土地资源使得开发商争相购地；城南、城北、城东、高新区楼面价相对比较平稳，临潼和阎良由于比较偏远，所以楼面价是几个城区中最低的一个。
（二）热点区域对比分析
1、城东
城东，世园会的举办对城东楼市增色不少，城东也成为政府供地的主要区域。
国际港务区成交量占到城东总成交量的51%，浐灞为43%，两个区域占到城东总成交量的94%。
2011年，国际港务区成交土地120.6万平米，较去年同比增长了878.1%。
城东今年土地成交量虽然增幅不大，位于城东的国际港务区增幅最为明显。
随着国际港务区战略规划的进一步落实，人们对于区域未来的发展和价值给予了高度的关注和期待；区域交通等配套设施建设投入力度的增强，城市整体建设水平得到进一步提升。
正是在这种区域利好下，西安国际港务区的房地产发展也正在紧锣密鼓的进行当中。
目前港务区内已有陆港金海岸、华南城、高新地产等十余个项目，借助优势产业集群的快速发展和城市建设的日益完善，他们不仅为国际港务区居住环境和楼盘品质的提高奠定了基础，也使购房者看到国际港务区楼市蕴含的巨大升值潜力。
入驻国际港务区房地产企业的增多，无疑将加速这片区域配套的完善成熟与发展。
未来3—5年，这里的房地产业也将迎来飞速发展，土地放量还将持续。
浐灞生态区依然是城东热点区域，今年政府继续保证浐灞区土地供应量。
浐灞，作为近年来城东尤为引人注目的区域，以城市生态带、景观带、旅游带、经济带的定位着力建设城市第三代新城，倡导“大水大绿”、“城市绿肺”的浐灞生态区从规划之日起至今日来看，基础设施建设迅速跟上，地产市场快速发展，环境治理卓有成效，现今的浐灞生态区已经成为城东建设发展的新兴集中地。
2、城北
城北，随着火车站的开通，地铁二号线的运营，政府的北迁，城北也加快了发展步伐，越来越受到置业者的欢迎，其中城北区最受外来置业者的欢迎，为几个城区中外来购房者最高的区域。
在几个城区中，其中数城北在今年土地成交量上增幅明显，同比增长了184%。
城北尤其以经开区最为火热，经开区土地成交量的增长，带动了城北整个区域土地成交量的增长。
城北经济开房区是指以未央大道为主干道，凤城一路至凤城十二路之间的区域。
环顾区域周边，向南是西安的“城市中央公园”大明宫遗址区，向西是汉长安城遗址公园，向东是世园会举办地——浐灞生态区，向北是渭河滨河生态景观走廊，一个便捷时尚、可观可赏的“半小时娱乐生活圈”已初步形成，经开区位居中央，尽享周边配套升级。
作为城市新中心的开发区中心区，距西安市老城中心5.5公里，距西安铁路客、货运站5公里，距西安国际航空港仅15分钟车程。
西安地铁在区内率先建设，两条干线交汇，区域的交通将更加便捷。
市政府就位于该区域之内，市政府的落户，带动了周边区域的发展，开发商也看到了潜在的机会，目前海璟台北湾、香樟园等一批高品质楼盘已经落户，房地产市场的发展，使得区域商业、生活配套都在不断完善。
经开区内的行政中心居住圈、大行宫居住圈凭借历史、文化的优势发展尤为火热。
3、城南
城南房地产市场发展比较早，各方面都比较成熟，一直都是西安市供地的大户，虽然近几年，浐灞、西咸等区域的崛起，但是，依然不能忽略城南在西安房地产市场上的地位。
城南土地供应主要集中曲江区。
近几年，曲江新区通过大面积的生态绿地建设工作的开展，基本实现了社区公园化、道路景观化、景区国际化标准。
09年以来曲江范围内房地产开发面积不断扩大，生活配套逐渐改善，宜居指数不断攀升推动了该区域人口不断增加，整体上来讲，曲江大区域呈现出一股新的移民潮，区域发展热度持续攀升。
随着曲江地区的发展，房地产市场也在如火如荼的进行。
近几年，曲江成为房地产大鳄的必争之地，国内大型地产公司及本地有实力的开发公司争相入住，也带动了曲江房地产市场的发展。
建设出了一批批高品质楼盘。
相应的本地区房地价格在整个西安地区也是跃居榜首。
相信，在未来一段时期内，城南的房地产市场依然以曲江为主。
4、长安区
近几年，随着长安撤县并区以来，房地产市场得到了快速的发展，成为几个区中发展最快，最有潜力的区。
今年长安区土地供应面积较去年上涨了154%。
长安区内大学城居住圈，政府规划的教育基地，内部高校云集，文化氛围浓厚；航天新区居住圈，是陕西省政府、西安市政府与中国航天科技集团公司依托和发挥陕西航天科技雄厚的资源优势和突出的发展潜力，共同建设的以航天技术应用为主导的高科技产业园区，是西安“五区一港两基地”的重要组成部分，在两大居住圈的带动下，长安吸引越来越多的开发商进驻长安区，其中不乏房产大鳄。
从今年起，政府明显加快了长安区土地放量，预计未来几年，政府还会加快长安区的发展，继续保证土地的推量。
（三）分用途成交情况
2011年西安市分用途土地成交情况
用途
成交宗数
成交面积（万平方米）
成交总价（万元）
楼面价（元/平米）
住宅
72
261.62
880345
1126
商业
57
191.611
336880
628
商住
29
130.91
930956
1433
工业
35
211.15
93888
270
教育科研
16
83.58
70553
299
其他
12
12.89
10695
1061
2011年西安土地市场成交方面，住宅和商业用地依然占据着主角，共成交584.14万平方米，占总成交量的63%，同比上涨9.4%，住宅和商业总成交额214.8亿元，同比上涨了31%，虽然在量上增幅不大，但是土地出让金较去年有了明显的涨幅。
政府把商品房用地的供应作为缓解高房价的主要手段之一，在经历了2010年土地市场的火爆之后，2011年，开发商对于住宅和商业用地依然情有独钟，拿地热情依然不减，所以在成交量没变多少的情况下，成交总额有了大幅度的上涨。
从成交楼面价来看，商住混合用地最受开发商欢迎，商住用地的楼面价也在各类用途中最高，其次为住宅用地1126元/平米；虽然纯商业用地较去年略微有所上升，但从楼面价来说整体比较偏低。
六、保障房用地情况
今年西安市多举措落实保障性住房用地，截至10月底，全市已供应住宅用地11129.01亩，其中保障性住房用地3673.76亩，占住宅用地的33%，完成全年保障性住房用地供应计划的94%，超过去年全年供应量2758.2亩的33.2%。
“十二五”期间，西安市共计划建设各类保障性住房31.7万套，计划供地23958亩。
2011年是“十二五”开局之年，西安市政府明显加快了土地供应量，较上一年翻了两番。
2012年，西安市政府计划供应保障房66800套，供应土地4835亩，基本维持今年的水平。
中央多次强调地方要把保障房供地计划纳入年度土地供应计划之内，加强保障房供应作为房地产市场调控的手段，也是缓解目前高房价有效手段之一。
2011年年底，房地产市场跌入冰点，而国家对于房地产市场的调控依然不放松，面对不明朗的市场，开发商拿地意愿降至低谷。
2012年，保障房的土地供应依然占据土地市场很大的份额，而开发商作为政府筹资资金的重要来源，在房价下行期间，对于参与保障房的建设更是不愿意。
预计2012年，政府为了吸引开发商，完成保障房供应目标，势必在土地出让方面给予更多的优惠，在政策和金融方面，对于参与其中的开发商会给与更大的让步。
七、2011年西安土地市场整体特征
1、2011年西安市土地市场随政策调控先热后冷
2010年，西安市土地供应量首次突破1000万平米，今年政府继续扩大土地供应量，在去年的基础上又有所增加，增加了近140万平方米。
虽然在最后三个月，市场调控，对楼市的影响已经慢慢凸显出来，相关的波及土地市场，政府放缓了土地供应量。
按往年来算，年底一般是政府放量集中期，今年形式急转，市场比较萧条。
2、住宅用地和商业用地双双出现增加
近两年西安市住宅和商业用地成交情况（万平米）
用途/年份
2010年
2011年
住宅
379.69
401.43
商业
162.48
191.61
2011年，西安土地市场，住宅用地和商业用地双双出现增加，住宅用地同比增长了5.7%，商业用地同比增长17.9%。
虽然今年号称房地产史上调控最严厉的一年，但从全年总体来看，丝毫没有影响西安土地市场的火热。
只有在最后三个月，市场调控政策效应显现出来，一定程度上影响了全年供应计划，尤其是住宅市场更是惨淡，每个月只有少数几宗成交。
相反的，捧热了商业用地，开发商目光转向商业用地；限购政策下商业地产迎来契机，在住宅市场成交量走低的情况下，商业市场依然如火如荼，不过从9月份开始，市场有所回落，商业用地成交量也有所下滑。
3、城东、城北、城南依然是土地市场热点区域
从分城区来看，城北、城南、城东依然是西安市土地市场最为活跃的三个区域，三个区成交总量占到全市成交量的67%。
城南依旧保持良好的势头，城东和城北后劲十足，尤其城北，今年土地市场十分活跃，成交量增加显著，大有做大之势。
4、2011年西安土地市场成交以中小规模为主
2011年，西安土地市场成交规模以中心规模为主，成交面积在5万平米以下的占总成交量的78%。
5、热点区域土地供应量上升明显
2011年热点区域土地供应量上升明显。
例如：
随着市政府的北迁，政府加大了对经开区的土地推量，2011年经开区土地增量占到了城北区总推量的90%以上；城东区表现最为明显，整个城区成交量较去年有少量增加，但是国际港务区的土地供应量增加了六倍，而西咸新区随区域规划的明确，土地供应也急剧加大。
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