山东省某县福安康老年公寓建设项目可行性研究报告.docx
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山东省某县福安康老年公寓建设项目可行性研究报告
1总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
XX县福安康老年公寓建设项目
1.1.2承办单位
XX县XX医院
法人代表：
1.1.3承办单位概况
本项目承办单位为XX县XX医院，XX县XX医院位于XX县开发区中心，汇鑫路中段，公安局北邻，交通便利，环境优美。
占地66亩，已建成门诊楼、病房楼、办公楼和三栋职工公寓楼，总面积33000m2。
人代表：
胡晓华________________________________________________________________________现在，全院共有医护人员79名，其中有高级职称的专家8名，中级职称12名，大专以上学历的50人。
医院门诊部设有急诊、内科、外科、疼痛科、妇科、儿科、骨伤理疗科和养生科，住院部备有260张床位。
医疗设备有美国进口彩色B超机，日本东芝500毫安X光机，经颅多普勒机、日立全身螺旋CT和先进的影像设施，生化检验设施，特别是百级洁净手术室，是县内唯一能完成高难度手术的全能性手术室。
总之，医院可以说是技术力量雄厚，设备先进，管理严格，有较强的凝聚力，这些有利条件为本院今后的发展提供了可靠的保障。
1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性
改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已达到10％，进入老年型社会。
随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。
1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。
这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。
若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。
从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。
60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。
更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。
2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4％左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。
我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。
我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。
如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。
然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。
人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。
为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。
但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。
老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
我省和全国一样，已进入老年型社会。
据2000年全国第五次人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11％（按国际通行标准，60岁以上人口占总人口比例超过10％，即进入老年型社会）。
据统计，2004年我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5％，超过全国平均水平（10.5％左右）。
中共山东省委、山东省人民政府十分重视老龄问题。
早在2002年就发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。
”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。
”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。
加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。
1.2可行性研究报告编制单位
（1）编制单位名称：
（2）资格证书编号：
（3）资格等级：
（4）发证机关：
（5）法人代表：
1.3可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）中共山东省委、山东省人民政府《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》
（4）《山东省老年服务业2005-2010年发展规划》
（5）《老年公寓建设标准》
（6）项目承办单位提供的有关文件资料
1.4可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对XX县福安康老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.5项目概况
1.5.1建设地点
XX县经济开发区中心，汇鑫路中段，公安局北邻。
1.5.2建设规模
本项目总投资5000万元，占地35.68亩，总建筑面积26000平方米，项目竣工后可接收1400位老年人入住。
1.5.3建设内容
项目拟新建老年特护中心楼1栋，高档住宅式康复养生楼1栋，宾馆式合居型老年公寓3栋，并配套设置棋牌室、图书室、娱乐健身厅、医疗保健室、老年学校以及餐厅等，总建筑面积26000平方米，可接纳1400位老年人入住。
1.6主要技术经济指标
见表1-1。
表1-1主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
一
建设规模
1
项目占地面积
亩
35.68
23788
2
项目总建筑面积
平方米
26000
3
锻炼活动场地
平方米
1000
4
道路面积
平方米
3500
5
绿化面积
平方米
6000
6
容积率
1.1
7
绿化率
%
25
二
老年公寓床位
张
1400
1
其中：
医护型床位
张
400
2
全寿命型床位
张
700
3
健康型床位
张
300
三
新增职工人数
人
80
四
项目总投资
万元
5000
1
建设投资
万元
4800
2
铺底流动资金
万元
200
五
经济指标
1
静态投资利润率
％
11.4
2
静态投资回收期
年
8.8
全部投资
六
建设期
年
2
2需求分析
2.1老龄人口及抚养情况
从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。
这样高的老龄化速度在世界上是少见的。
中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。
中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。
表2-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势
年份
人数（万人）
比例（％）
总人口
60＋
65＋
80＋
0～
14岁
15～59岁
60＋
80＋/
60＋
0～14岁抚养比
60＋抚养比
总抚养比
2000
20052010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
126722
131789
136232
140329
143605
145655
146545
146511
145687
144220
141867
13012
14282
16616
20451
23374
28272
34039
38048
39206
40652
43535
8837
9964
10944
12930
16277
18727
22864
27671
30808
31445
32249
1200
1479
1812
2175
2523
2862
3701
5054
5673
7352
9250
24.3
21.0
19.9
19.8
19.0
18.0
16.8
15.9
15.5
15.4
15.3
65.4
68.2
67.9
65.6
64.8
62.6
60.0
58.1
57.6
56.4
54.0
10.3
10.8
12.2
14.6
16.6
19.4
23.2
26.0
26.9
28.2
30.7
9.2
10.2
10.9
10.6
10.8
10.1
10.9
13.3
14.5
18.1
21.3
37.2
30.8
29.3
30.2
29.3
28.7
28.0
27.3
27.0
27.3
28.3
15.7
15.9
18.0
22.2
25.1
31.0
38.7
44.7
46.7
50.0
56.8
52.9
46.7
47.3
52.4
54.4
59.7
66.8
72.0
73.7
77.3
85.1
我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。
少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。
老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。
虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点（见图2-1）。
人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。
表2-2两个年龄组老年人口比重的变化
年份
年龄组
1953
1964
1982
1990
2000
2010
2020
2030
2040
2050
60～79
95.5
95.7
93.4
92.1
90.4
89.1
89.6
89.6
86.1
79.2
80＋
4.5
4.3
6.6
7.9
9.6
10.9
10.4
10.4
13.9
20.8
合计
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
据2000年第五次全国人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11％）已进入老年型社会。
据统计，2002年我省60岁以上人口为760万，占总人口12.48％；至2004年底，我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5％，超过全国平均水平，我省人口
加速老龄化。
据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25％，每4人中就有一个老人。
我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。
2.2老龄服务业发展现状
我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。
XX县所属的聊城市，现尚无一所能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的老年公寓。
2.3需求分析
据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。
在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。
城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。
2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。
而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。
单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。
从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。
由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。
我省情况也大致如此。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。
随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。
家庭养老和照料的功能明显弱化。
这为老年公寓提供了一个庞大市场。
XX县和全省一样早已进入老年型社会，据统计，全县60岁以上老年人已达13285人，占总人口13.56％，其中离退休干部1008人，离退休职工1290人。
另一方面，在外定居的XX县籍人士很多，他们大多数子女已成家立业，不在身边，无人照顾，又有思念家乡之情，想“回归故里，叶落归根”。
本项目提出后，辐射周边市县，如德州、聊城，部分农村老年人因子女外出工作，无精力照顾老人，均考虑由子女出资，入住老年公寓。
本项目完工后，必将出现供不应求之势。
2.4本项目服务对象
本项目服务对象为60岁以上老人，以XX县及周边县市老人为主，惠及全国各地高唐籍老人。
本项目4栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。
其中医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。
3建设规模
3.1建设规模
本项目投资5000万元，建设XX县福安康老年公寓及生活配套设施。
项目建成后可接收1300位老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。
3.2建设标准
（1）宾馆式合居型老年公寓：
按照二星级酒店标准建设。
分别设置标准单人间和标准双人间，其中标准单人间每套20平方米，标准双人间每套25平方米，并且每间生活间设室内卫生间；
（2）高档住宅式康复养生楼
以面积为70平方米的家庭式住宅为主，共计50套。
3.3建设内容
（1）老年特护中心楼
（2）高档住宅式康复养生楼
（3）宾馆合居型老年公寓：
三栋，其中十二层两栋，六层一栋。
（4）配套建设棋牌室、图书室、娱乐健身厅、医疗保健室、老年学校、餐厅等。
（5）室外锻炼活动场地
表3－1工程项目表
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
老年特护中心楼
m2
4000
二
高档住宅式康复养生楼
m2
3714
三
宾馆合居型老年公寓
m2
7428
1
高层公寓1号
m2
7428
十二层
2
高层公寓2号
m2
7428
十二层
3
多层公寓1号
m2
3430
六层
四
道路
m2
3500
五
锻炼活动场地
m2
1000
六
绿化
m2
6000
4场址选择
4.1场址选择
4.1.1地点及占地面积
本项目XX县福安康老年公寓选址在XX县经济开发区中心，汇鑫路中段东侧，县公安局北邻，占地35.68亩，依托XX县XX医院，地理位置优越，周边环境良好，交通便捷。
4.1.2地理位置
XX县地处鲁西北平原，位于东经116°00´00"至116°30´00"，北纬36°37´30"至37°02´30"之间，南北长42.4公里，东西宽40.75公里，总面积949平方公里。
北靠平原县，南接茌平县，西与临清市、夏津县接壤，东与齐河县、禹城市为邻。
4.2场址条件
4.2.1地形、地貌
XX县的地貌是微波起伏、类型不同的黄泛冲积平原。
总趋势是由西南向东北倾斜，平均坡降为1/7000-1／9000。
平均海拔27米，最高点在清平镇张庄西、海拔32.1米；最低点在涸河镇三甲王村西北，海拔22.6米。
4.2.2气候、气温
XX县属暖温带半干旱季风区域大陆性气候，具有显著的季节变化和季风气候特征。
年降雨量306.0－975.9mm，年平均气温12.0－14.1℃，历年极端最高气温为41.2℃，极端最低气温-20.8℃，气候资源中热量、光照充足，水资源欠缺。
各季节特征如下：
春季降雨少，风速大，气候干燥，温度回升快，季降水量占全年降水量的13.7%，由于上述气候特点，所以常造成春旱，素有“十年九旱”之说；夏季温度高、湿度大、降雨多而集中且强度大，季降水占全年降水的66.5%；秋季气温急降，雨量骤减，季降水量占全年降水量的17.1%；冬季低温寒冷，雨雪稀少，季降水只占全年降水的2.7%。
4.2.3河流水文
该项目所处地段，地形平坦、自然地面绝对标高约23.34-25.65m，地下水位埋深为8.6m，应水位标高为14.74-17.05m。
4.2.4工程地质、水文地质条件
本项目场址位于黄河冲击平原，土壤类型为亚沙土。
地层为第四纪全新统黄河冲击层，第四系沉积较厚。
（1）填土：
上部为杂填土，下部为素填土厚0.7――1.2米。
（2）粘土：
棕黄－棕红色，可塑，含少量砖和生活垃圾，厚度0.9――1.2米，承载力120Kpa。
（3）粉土：
灰黄色，承载力100Kpa。
（4）粉砂：
褐黄色，锈黄色，湿、中密层厚1.1――1.3米，承载力130Kpa。
4.2.5交通条件
高唐位居济南、德州、聊城三大城市构成的“金三角”中心，境内有2条国道和2条省道通过，沿308国道向东80公里到达济南，向西则可以到达石家庄；沿316省道南下56公里则到达聊城市，高唐成为聊城、德州之间的最重要的中转枢纽。
高唐东距济南国际机场95公里，距京九铁路聊城站、临清站均50多公里。
环省高速公路、青银高速公路以及县乡道等的新建改造，使XX县交通的更加便利。
4.2.6历史人文条件
XX县有两千多年的历史。
春秋时期即为高唐邑，西汉初置县，宋、元、明、清设州，至民国初年撤州复县。
悠久的历史孕育了灿烂的文化。
高唐有众多的人文景观和历史遗址。
战国时期齐盼子墓、三国时期华歆墓、东魏时期房公墓、宋代兴国寺塔、清初文昌宫大成殿等保护较为完整，具有较高的的文化和考古、旅游价值。
按《水浒》传说复建的柴府花园、三眼井、李逵井再现了宋代古建筑群的风采。
孙大石美术馆藏画丰富，文物荟萃，精品纷呈，新建的李苦禅艺术馆高高耸立，气势磅礴，是国内一流，省内档次最高的艺术馆，为县城增添了新的文化内涵。
丰厚的历史文化底蕴造就了一代又一代英杰奇才。
东汉鲁相乙瑛，三国魏相华歆，唐代著名哲学家、音乐家吕才，金朝状元闫咏，元代中书左丞王懋德，清代三省总督朱昌祚等历史名人就诞生在高唐。
当代国画大师李苦禅，归国华侨山水画大师孙大石，西域画派创始人谢家道，学者画家李燕，著名作家、军旅画家韩静霆，新中国第一个文学博士王富仁等都是高唐文化艺术的杰出代表。
浓厚的文化艺术氛围使XX县“个个会泼墨，人人习丹青”。
1996年被国家文化部命名为“中国书画艺术之乡”。
高唐境内生态环境优良，有丰富的生物资源。
清平森林公园，占地3万余亩，是鲁西北地区面积最为集中、生长最好的人工森林之一，地势平坦，环境优美。
公园内木本植物有93种，主要树种有毛白杨、北京杨、泰青杨、沙兰杨、榆、槐、柳、椿、桑、松、柏、泡桐等。
果品树种主要有大枣、鸭梨、苹果、石榴、葡萄、桑葚、桃、杏等。
生物药材资源约有77种，天花粉是名优特产之一，闻名全国；有各种花卉10余种。
全县境内分布着众多的古树名木。
如位于县城的千年国槐、隋槐、唐槐，位于梁村镇的唐槐、龙凤古柏，位于清平中学的十余株汉柏。
这些古树，大都枝繁叶茂，苍劲有力，堪称奇观。
野生兽类主要有狐狸、狸子、獾、兔子、黄鼬、刺猬、鼹鼠等，野生鸟类主要有乌鸦、喜鹊、啄木鸟、布谷鸟、黄雀等。
这些丰富多彩的动植物资源给XX县增添了亮丽的景观。
XX县的工业与交通事业都有了长足的发展，工业涉及到纺织、食品、机械、造纸、化工、电子六大行业，并形成了以时风集团、泉林纸业集团和蓝山集团三大集团为骨干的农用车制造业、造纸业和农副产品加工业的工业经济体系，形成并稳固了XX县作为全国农机械、区域性林浆纸及纸制品综合生产基地和畜产品加工基地的产业地位，为全县经济与社会的全面迅速发展奠定了坚实的基础。
2004年工业总产值达到了188.37亿元，是1998年年产值的2.6倍多。
全县公路运输已较发达，国道105线纵贯全县南北，308线、322县横穿东西，省道009线自西北向东南斜穿全县，形成了交通干线骨架，12处乡镇街道办事处都与县城通上了沥青路，到2004年底，全县公路通车里程493公里，县、乡、村公路达到
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