（定稿）烟台冷链物流园区规划实施计划方案（完整版） .docx
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目录
第一章绪论 3
1.1背景介绍 3
1.2冷链物流的概述 3
1.3冷链物流的特点 3
1.4冷链物流的适用范围 4
第二章 项目市场分析及必要性 4
2.1烟台冷链物流出现的问题 4
2.2烟台发展冷链物流的优势 4
2.3发展目标 4
2.4建成后将带来的经济效益和社会效益 4
第三章 项目选址 5
3.1参考位置 5
3.2设施选址的方法 6
3.3分析选址 7
第四章功能布局 7
4.1潮水镇 7
4.2园区建设 8
4.2.1园区发展功能定位 8
4.2.2园区建设的总体构想 8
第五章园区规划 10
5.1作业单位相关关系分析 10
5.2低温仓储区作业区功能及组成设施 12
5.3物流动线模式 13
5.4设施设备选择 14
第六章、物流中心的筹建 15
6.1多方筹资组建 15
6.2逐步完善物流中心的功能 15
第七章、风险的表现 16
7.1客户方的原因带来的风险 16
7.2硬件设备的原因带来的风险 16
7.3管理人员的原因带来的风险 16
7.4物流项目持续发展阶段的风险 16
第八章 环境影响评价与建设 17
8.1园区建设标准 17.
第一章绪论
1.1背景介绍
占比全国出口三成的山东烟台冷冻水产，被物流挫痛“软肋”：
多达百万吨的年净进口原料中，80%须取道周边口岸进境，每年为此多支出1亿多元的物流费用!
作为全国冷藏加工产业一大板块，胶东水产品出口到日韩，甚至更遥远的欧美、中东等地，已是
家喻户晓。
而鲜为人知的是，水产原料转走他港是一个普遍现象。
据相关调查数据显示，周边具有保税冷库功能的青岛港、大连港和天津港等在对水产品收取的港口费用标准均高于烟台港。
物流软肋，让企业成本开支隐隐作痛。
完善冷链物流体系成为山东烟台冷冻水产业的关注重点。
今年起，烟台保税物流尽享政策福祉。
烟台正在加紧筹划启动冷链物流园建设，力争早日投入使用。
制冷快报记者采访获知，目前，山东烟台已就冷链物流园建设同有关方面进行了深入洽谈，而这一冷链物流园一旦建成，每年至少可以带动全市水产品进口50万吨以上，节省费用约5000万。
1.2冷链物流的概述
冷链物流是一种专业物流，是科学的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础，以制冷技术为手段，在低温条件下的制冷现象。
因此冷链物流建设要求把涉及的生产、运输、销售、经济和技术性等各种问题集中起来考虑，协调相互间的关系，以确保物品在加工、运输和销售过程中的安全，它是具有高科技含量的一项低温系统工程。
冷链物流（ColdChainLogistics）是指易腐食品从原料（采摘、捕捞、收购
等）、生产、加工、储藏、运输、销售，直到消费前的各个环节始终处于规定的低温环境以
保证食品质量、减少食品损耗的一项系统工程。
它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段，在低温条件下的物流现象。
目前冷链物流的服务对象主要为冻结温度带和冷却温度带两大类产品市场上各种调离冷冻食品、分隔的畜禽肉块以及冰激凌等冷饮产品都属于冻结温度带产品，这些产品一般在零下30摄
氏度以下温度快速冻结，然后再零下18摄氏度以下储存流通；而冷却温度带产品如保鲜肉禽、果蔬、低温保鲜奶品以及某些医药用品等，通常根据品种不同，需要在零下3摄氏度至零下15摄氏度的条件下进行加工处理几流通。
冷链物流是一个系统工程，易腐食品收获期和温度的要求各不相同，而且在整个供应链流通过程中要涉及许多企业，从农户到最终消费者是一条漫长的供应链，而冷链物流要求这个流程整个过程都是低温控制。
因此环节之间必须按照统一制定的规范操作，相互协调配合，以保证整个冷链的成功。
其中一个环节出现错误。
整个供应链就是失败的。
同时，物流、资金流的整合就是在这样的一条链中实现的
1.3冷链物流的特点
冷链物流是以冷冻工艺学为基础，以制冷技术为手段，在低温条件下进行的物流活动。
它以保证易腐食品品质为目的，以保持低温环境为核心要求。
链条的各个环节，如加工、储藏、配送、销售等都需要特殊的冷藏设施和特定的冷藏技术。
并且，由于冷链产品多为易腐食品和药品，故而不仅要加强对整个链条中冷环境的控制，保持产品的恒低温，而且对时效性的要求也特别强，强调在整个过程中达到无缝衔接。
易腐食品的含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质，大大限制了运输半径和交易时间，因此对运输效率和流通保鲜条件提出了很高要求。
由于食品冷链是以保证易腐食品品质为目的，以保持低温环境为核心要求的供应链系统，所以它比一般常温物流系统的要求更高，也更加
复杂。
首先，比常温物流的建设投资要打很多，它是一个庞大的系统工程。
其次，易腐食品的时效性要求冷链各环节具有更高的组织协调性。
第三，食品冷链的运作始终是和能耗成本想关联，有效控制运作成本与食品冷链的发展密切相连。
冷链物流师一种特殊的物流形式，其主要对象是易腐食品，包括低温加工，低温运输与配送，低温储存和低温销售四个方面。
其主要物流流程图如下：
图1-1冷链物流的流程图
1.4冷链物流的适用范围
目前冷链适用的食品范围包括：
初级农产品：
蔬菜、水果；肉、禽、蛋；水产品；花卉
产品。
加工食品：
速冻食品；禽、肉、水产等包装熟食；冰淇淋和奶制品；快餐原料。
特殊商品：
化工产品、医药产品、生物制品等。
第二章 项目市场分析及必要性
2.1烟台冷链物流出现的问题
当前冷链市场存在众多缺口。
“目前，烟台用于储存海产品的冷库总库容约40万吨，
而且多以中小型冷库为主，而在隔海相望的韩国釜山，其总库容能达到150万吨，国内的
青岛和大连，其库容总量也都在80万吨左右，因冷库库容能力有限，外籍远洋船只只能
到这些港口中转。
”卧龙园相关负责人介绍，缺位的“冷链”物流布局，相当于拱手“送出”一个亿。
“我们公司每年要加工周转鱿鱼、鳕鱼、大马哈鱼、红鱼等远洋鱼类近13万吨，由于很多外籍远洋船舶嫌烟台的冷库库容能力有限，往往都要求把货卸在青岛，这给企业无形中增加了不少额外的成本。
”说起烟台远洋渔业加工所面临的困境，烟台安德水产有限公司董事长丛滋岗给记者算了一笔账：
一个集装箱能装22吨左右，而从青岛港将这些货物拉回烟
台，一个箱子就要增加2000余元的成本。
去年，该公司的货物周转量约为13万吨左右，一
年下来公司就要额外支付1300余万元。
2.2优势：
目前，烟台市已经形成了以港口物流为龙头，以冷链物流、航空物流、宝顺物流为特色，以制造业物流为重点，以商贸物流为支撑，带动区域物流和城市配送协调发展的物流格局，据制冷快报记者了解，烟台市现在已初步形成了一核两带三枢纽的布局，涌现出烟台港、交运、北明全城等十五家年销售收入过亿元的物流企业。
据烟台市经信委交通与物流科相关负责人介绍：
“一核就是以烟台城区为主题的物流核心区，两带就是沿海港口物流带，另外一个是以蓝烟铁路、同三高速、烟青一级路为骨干的公铁物流带。
三枢纽呢就是空港物流枢纽、海港物流枢纽、陆路港口枢纽。
确定了两个国家级物流基地，五个大型物流园区，七个专业物流中心，九个物流配送中心，将烟台市建设成为立足山东，服务环渤黄海，辐射全国，面向世界的物流城市。
”
实际上，缺位的空白，也预示着烟台的冷链物流市场存在巨大的发展空间。
省内唯一跨黄、渤两海的烟台，地处环渤海、东北、山东、长三角几个经济圈交汇点。
如今，随着烟台海洋经济的发展和临港产业的建设，形成了水产养殖、苗种培育、滨海旅游、海洋装备制造、港口物流及海洋新能源等产业聚集群，作为全国优势水产品的主产区，在烟建设国际远洋渔类产品聚集地，必将吸引更多的国际远洋船停靠烟台。
2.3发展目标：
总投资800亿元左右，争取做到1年起好步、3年见雏形、5年成规模、8年树品牌，打造“六个中心”：
我国最大的海洋食品深加工中心、水产品交易中心、水产品旅游文化中心、国内重要的水产品价格形成中心、冷链食品标准示范中心、国际水产品保税物流中心，建设以海产品冷链为特色、以航空物流和渔港物流为重点的区域性国际海产品冷链物流港。
2.4建成后将带来的经济效益和社会效益
一是提升城市功能。
国际冷链物流基地建成后，将极大提高我市的物流业水平，推动服务业迈上新台阶，提升我市区域核心竞争力。
二是加快市区融合。
冷链基地将吸纳就业人员10万人以上，成为市区西部一个新城区，巨大的业务吞吐量和客流量将大大推动港口和机场的发展，为潮水机场提供稳定的物流和客流保证。
同时，将会加快开发区和蓬莱的连接，推进烟台市区的两翼齐飞，城区规模将明显扩展。
三是为经济发展增添强劲动力。
到2020年，水产品交易量达到800万吨，基地营业额
达到3000亿元以上。
同时，拉动我市船舶制造与维修、冷冻设备制造、休闲旅游等产业，为全市经济发展提供强大动力。
第三章 项目选址
3.1参考位置:
对于烟台的实际情况，我们首先选出两处地方一：
潮水机场附近（设为A）、二：
黄务附近（设为B）。
3.2设施选址的方法
我们运用设施选址的方法选出最合适的地方，所谓设施选址，是指如何运用科学的方法决定设施的地理位置，使之与企业的整体经营运作系统有机结合，以便有效、经济地达到企业的经营目的。
我们选择因素评分法来决策合适的地方。
这种方法的特点是可以把提供比较的各项因素
进行加权综合比较，充分考虑了各种因素对方案的影响程度，因此是一种比较通用的方法。
关键是要选择好比较的因素，合理地确定各个因素的权数和客观地对每个方案的各个因素打分。
加权因素评价的程序如下：
① 决定一组相关的选址决策因素
② 对每一组因素赋予一个权重以反映这个因素在所有权重中的重要性。
③ 对于所有因素的打分设定一个共同的的取值范围
④ 对于每一个备选地址，对所有因素按设定打分
⑤ 用各个因素的得分与相应的权重相乘，并把所有的因素的加权值相加，得到每一个备选地址的最终得分。
⑥选择具有最高总得分的地址作为最佳的选址
表1-1提供了一系列由Chosh和Melafferty（1987年）提出的影响地点选择较重的一些因素。
表1-1 影响地点选择的主要因素
分类
因素
权重
费用结构
土地费用、建筑费用、等
3
法律规定
分区规划、地方商业规章
1
人口统计
人口基数、收入状况、劳动力供给
2
交通运输
运输类型及流量、运输法师、到达车站或工口的方便程度
4
竞争结构
竞争对手、类型
1
3.3分析选址
我们通过分析给A、B两处每个因素从一到十进行打分。
1.费用结构：
潮水附近尚未开发完全，土地价格比烟台市中心低很多，评分为8分，而黄务地区开发比较完善，拆迁费用较高，评分为5分。
2.法律规定：
两处地方地方都地处烟台，法律方面没有太大差别，A、B都评分为10。
3.人口统计：
黄务总人口30511人，潮水总人口30963人，而黄务接近烟台市区，实际劳动力供给远远大于潮水。
所以综合评分A为9分，B为6分。
4.交通运输：
黄务接近烟台港，离烟台莱山机场也比较近。
但潮水接近即将建成的潮水机场，离即将建成的八角港也比较近。
潮水机场和八角港将比现在的莱山机场和烟台港规模整体上都要大很多，所以A评分为6，B评分为9。
5.竞争对手方面都评分为5.
计算每个地点的加权分数，υ（j）=Σ[ω（i）*s（i,j）]式中：
υ（j）——加权评分
υ（j）——因素i的权重
s（i,j）——地点j在因素i上的打分υ（A）=87
υ（B）=72
综上我们选择潮水附近作为物流基地。
第四章功能布局
4.1潮水镇
潮水镇位于山东半岛最北端，地处东经120°34′-121°9′，北纬37°25′-37°49′之间，北临渤、黄二海与辽东半岛隔海相望。
地形为南部多丘陵和浅山区，北部临海为平原地带。
潮水的地理条件与同纬度的法国波尔多地区极为相似。
潮水镇气候宜人，冬无严寒，夏
无酷暑，年平均气温14℃左右，相对湿度66%，无霜期200多天。
全年平均降雨量为600mm，南部丘陵山区降雨多于北部沿海区，6-9月份为雨季。
年日照时间3139小时，日平均8.6小时，年平均有效积温（10℃）3400℃-3500℃。
潮水镇属低山丘陵地带，土壤多为棕壤土，占总面积的73.65%，其它为轻壤土、风砂土和潮土，土壤 PH值为
6.3。
206国道、威乌高速公路穿镇而过，潮水工业园西接蓬莱东靠烟台，均半小时的路
程。
靠近蓬莱和烟台两大港口，离正在建设中的八角港仅 8分钟路程、龙烟铁路潮水站和潮水国际机场即将动工，均在本镇内，交通非常便利。
4.2园区建设
4.2.1园区发展功能定位
以潮水机场、八角港为依托，以206国道、威乌高速公路等重要交通干道为支撑，充分利用其地理位置和便利的交通等优势，整合区内各种物流资源，将其建设成为立足山东，面向国内及韩国、日本，辐射东北亚，联系内外的经济腹地。
专业市场功能：
成为国际国内冷链商品开拓国内外市场首选区域，成为山东地区冷链物流集散地。
内陆口岸功能：
成为国内外冷链物流商品进入烟台以及山东市场的主要集散地。
物流集聚功能：
成为国内外冷链物流商品品牌厂商荟萃、集商品贸易、物流、服务于一体的国际冷链商品贸易服务园区。
区域服务功能：
打造区域内冷链物流服务平台。
4.2.2园区建设的总体构想
根据“统一规划、分步建设、滚动发展”的原则，最终打造成具有“1个中心，
2个平台，3个通道”的现代化物流中心。
其“1个中心”是：
国际冷链物流中心。
在烟台冷链物流园内建设一个国际化的冷链物流中心，具体包括四个功能区域：
国际物流功能区、冷链物流保税功能区、区域内物流功能区、区域间物流功能区。
“2个平台”是：
冷链物流交易平台。
依托安德水产等的冷链物流的仓储和运输优势，根据合理布局、整合存量资源、网络化、标准化发展原则，利用该区域拥有八角港、潮水机场等优势，打造现代化的冷链物流交易平台。
冷链物流配送平台。
利用该地区方便的海陆空交通，在该地区建设辐射海外、立足山东的、高速、高效、具有集聚效应的现代化冷链物流园区，将烟台地区打造成集水产品、果蔬、冷饮、奶业等具有产业集聚效应的仓储分销平台。
“3个通道”是：
铁路运输通道。
全力打通烟台港、八角港、青岛港——国内的铁路运输，整合
威海等地区资源。
陆路高速公路网络运输通道。
建立连接济南、天津、上海、北京等地的高速公路网络，建立集仓储、配送于一体的现代化货运中心。
现代信息通道。
建立生产、生活资料电子交易平台。
实现网上看货、定货，对生产生活资料信息采集、汇总，对园区的经营提供方便、快捷的资讯。
4.3园区的功能分析
4.3.1.低温仓储功能低温仓储是冷链物流中心最具特点的功能。
现今的低温仓储己从单纯地利用冷库进行生鲜品的储存保管，发展到担负货物的接受、分类、计量、存档等多种功能。
应能满足生鲜品低温储存的要求，能适应现代化生产和商品流通的需要，实现高效率物流作业需要。
4.3.2.预处理、包装及加工功能主要作用就是对生鲜产品进行预冷处理、包装、再包装和加工，这是冷链物流中心的特色功能之一。
需特别注意的是，由于生鲜品需在恒定低温环境下进行物流作业，因此该项功能的实施也应处于特定、低温环境中。
4.3.3分拨配送功能分拨配送是利用配送车辆把用户订购的物品从制造厂、生产基地、批发商、经销商或物流中心，送到用户手中的工作。
进行配送规划主要应注意以下工作，首先，根据用户分布情况确定基本配送区域的划分，根据订单货品特性进行配送批次的决定，根据各用户的交货时间配送暂定先后次序。
第二、根据各用户的订货量、体积、重量和车辆的可调派状况、最大载重量限制、用户点卸货特性及运送成本来进行车辆的安排。
第三、根据交通状况、用户点位置及运送时间的限制来进行路径顺序的安排。
最后根据货物的运输温度、性态、形状、容积、重量再最终决定车辆的装载方式。
4.3.4展示交易功能主要进行展销与配送信息的发布、生鲜产品的展示、客户信息的收集、处理等资讯工作，为全国众多农产品、生鲜水产品、果蔬生产商、速冻食品生产、加工企业及冷链物流企业提供设立办事处服务，为他们提供良好的办公环境、一流的商务服务平台；为生产、经销企业提供设施完善的商品立体化、多元化展示销售服务。
借助于展示交易，低温物流中心将为各大农产品、生鲜水产品、果蔬生产商、速冻食品生产、加工企业提供多元化的展示交易平台以及全程周到的物流服务，而农产品、生鲜水产品、果蔬生产商、速冻食品生产、加工企业也能在良好的基础上进行市场交流和客户拓展，双方都能得到良好的经济效益。
4.3.5．办公及综合管理功能办公综合管理是冷链物流中心的信息、管理与办公中枢。
主要为政府物流领导部「1及物流中心内各进驻企业提供办公场所，信息管理同时为货运和货代公司提供物流信息服务。
主要实现以下四方面的服务：
（1）为物流中心管理机构提供舒适、方便、快捷、高层次的办公环境；
（2）为入驻低温物流中心的企业提供办公场所及便捷的商务服务；（3）构建物流信息平台，为货运和货代公司提供完善的信息服务；（4）建立现代化的监控中心，对物流中心进行监控。
主要实现采购与供应信息的汇集、采购商与供应商交易的促成以及订单的获取、分发、传递及分析，还有运输、仓储、配送等各项作业过程的信息管理。
以及电子商务平台的交易与处理。
办公综合管理对整个物流中心的运营情况有掌握和控制的作用，其职责主要是处理配送基地的日常物流活动事务、提供汽配与整车的公用物流信息平台。
其职责主要是处理配送基地的日常物流活动事务、提供汽配与整车的公用物流信息平台和物流交易平台；管理整个物流中心的运作情况。
结算中心和物流信息管理中心专门负责配送基地的交易金额的金融结算和公司内外信息的沟通，另外为国家工商、税务、银行等提供一定的商务环境。
4.3.6车辆调度管理及维护功能车辆调度的职能是对物流中心的低温运输作业车辆进行安排和调配，在需要的时间按照客户的需求把货物送到目的地，同时还考虑到各个作业环节在车辆的使用上进行合理的分配，完成高峰作业期对运输车辆的分配和调节。
车辆维护主要用于对配送车辆的日常维护的修理作业，为进入物流中心的车辆提供维修、清洁、保养以及提供汽车配套零部件等服务．因为进入物流中心的大多是一些长途运输的货车，长距离的行驶容易使车辆超负荷运行，另外低温运输车辆在技术上更需要经常维护以保证运输温度的恒定。
通过汽车配套维修服务中心的服务功能，保证了车辆的正常运行，防患于未然，解除了驾驶员的后顾之忧，提高了运输效率和质量。
4.3.7停车功能冷链物流中心内部的停车功能主要指以下几方面：
（l）为在冷链物流中心进行作业的低温货运车辆提供停放场所
（2）根据冷链物流中心作业与管理需要制定车辆调度计划（3）为冷链物流中心的低温货运车辆进行检查、保养等提供了场所（4）由于业务和交流的需要，为外来车辆提供停放场所
4.3.8．餐饮休闲娱乐主要为在冷链物流中心内部进行交易的人员、工作人员、运输司机以及外来人员提供包括餐饮、休闲娱乐等方面服务。
一个物流中心的顺利运作，得益于管理工作的高效组织。
现代冷链物流中心的建设和规划，不仅要设计物流作业的区域，同时也要为中心内所进驻的企业以及企业的员工提供良好的生活、娱乐、休闲条件。
主要提供商务洽谈的服务设施，以及为车辆驾驶员提供食宿服务，为驾驶员解除旅途疲劳，恢复精力创造了条件。
为中心内的员工与车辆驾驶员提供餐饮和娱乐服务，这对于缓解人们工作压力，补充体力，更高效率的投入工作具有重要作用。
以上是现代冷链物流中心应具备的功能，在实际规划建设中，不同功能类型的低温物流中心内部的功能的侧重也有所不同，如仓储型的冷链物流中心一般位于大型生鲜品生产基地附近，其功能应偏向于生鲜品的预冷处理、包装及
储藏，而流通型配送型的冷链物流中心多位于城市近郊，其功能应偏向于对城市大型超市、市场及便利店进行配送服务。
在实际规划项目中，应根据情况对冷链物流中心的功能进行调整与设置。
第五章园区规划
5.1.作业单位相关关系分析
（l）在功能区布局中，各个区域除了通过物流联系外，还有人际、工作事务、行政事务等活动，对于这类的布局的基本出发点是人员联系、信息联系、生产管理方便、服务对象便利、客流合理、生产环境对人员影响小、社会联系方便等。
这种联系都可以表示为各种单位之间的联系。
通过单位之间活动的频繁程度可以说明单位之间关系是密切或者疏远。
再根据单位之间关系的密切程度来布置设施设备。
采用“密切程度”代码来反映不同单位之间的密切关系。
“密切程度”代码如表3一2所示。
表3-2
密切程度代码
A
E
I
O
U
X
实际含义
绝对必要
特别重要
重要
一般
不重要
不要靠近
所占比例%
2-5
3-10
5-15
10-20
45-80
不希望靠近
此外还要用一种理由代码来说明达到此种密切程度的理由，如表3一3所示。
表3-3
理由代码
1
2
3
4
5
6
理由
同一性质
物流
服务
方便
联系
噪音粉尘
对冷链物流中心内部平面布局来说，低温仓储区、预处理加工包装区、分拨配送区、展示交易区、办公综合管理区、车辆调度管理及维护区、生活综合服务区和停车区是主要的功能区块。
需要特别说明的是，在常温物流中心中，也有将加工区单独划分为一块物流作业场地的规划方式，但由于冷链物流中心处理的货物需始终处于恒定、低温的环境下，因此将预处理加工包装区规划在仓储区中，以保证货物安全与品质。
对以上作业区域进行作业相关性的分析从而得到作业单位之间的密切程度，作为物流中心布局规划的理论基础。
如表所示，表的左方为需要进行设施布置得各作业单表的左方为需要进行设施布置得各作业单位；表右上方的每个菱形框表示和左方相对应两个作业单位之间的关系；菱形字母部分代表密切程度代码，如表所示，数字部分代表理由代码，如表3．4所示。
表3-4
根据上述作业单位相互关系表，画出作业单位间关系连线图，如图3．2所示。
该图比较直观地反映出各作业单位之间的关系密切程度，作业单位间连线越粗表示关系越密切，反之不密切。
该图是进行物流中心初步布置的依据。
根据各功能区间的关系连线图，考虑到相关作业单位的要求，结合规划布局的原则等，以一定比例关系初步规划出块状区面积相互关系图，如图3-4所示。
表3-4
5.2低温仓储区作业区功能及组成设施
冷库是一个集储存、加工和办公于一体的建筑，由于低温特性，为了减少库内外温度和
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