工程部管理制度汇总.docx

工程部管理制度汇总.docx

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工程部管理制度汇总

1、工程部主管岗位职责

1、坚决贯彻、执行公司各项指示，直接对物业管理部主任负责。

2、负责对工程部所有人员、设备的全权管辖和调配，切实保障各种设备的安全运行和完好，尽最大努力，以最低的管理成本费用，保持公司各物业设备的高水准运行。

3、制定和完善下属各岗位规范及操作规程，督促下属严格执行岗位责任制、操作规程及设检修保养制度。

4、深入现场，掌握人员和设备状况，审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。

5、审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。

6、组织制定设备重大维修保养计划、备件购买计划，并组织实施。

7、深入了解员工的思想状况，定期对员工进行培训，经常对下属进行职业道德和服务意识教育，培养员工的责任感和团队精神。

2、电工岗位职责

1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度。

2、认真学习技术，熟练的掌握本小区供电方式，线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。

3、努力做好设备的维修保养工作，确保安全运行。

4、坚守岗位，定期巡视电器设备，密切监视各仪表的工作情况，正确记录各项数据。

5、对来人来电报修及时登记，做好维修。

6、发生电器故障时，应保持冷静头脑，按操作规程及时排除故障。

7、负责小区的配电室、控制设备、电机和控制电器的维修保养及机电故障排除。

3、电工日常巡检工作制度

1、每天当值电工上班后，对整个小区、大楼、照明灯具、电器具、楼层配电柜进行检查，如发现楼层或楼梯间有未关的灯具随手关闭，节约用电，但需保证合理的照明。

2、如发现灯具及其电器具损坏或有故障时，及时维修、更换或排除，如暂无备品、备件须及时申购及时更换、维修，不得延误、影响正常工作。

3、如客户需延时使用灯具、电器时，当值电工应作好交班记录，及时通知下一班电工关灯或切断电源。

4、值班电工应定时巡查高低压配电室、管道，发现问题及时处理。

5、如有租户入住，值班电工应对户内发生的电气故障进行及时处理。

6、如有装潢工程队施工，电工应确保楼层安全用电，并保证施工现场安全。

7、定期检查和清扫配配电箱，并有确实的安全防范措施。

8、所有维修电工与值班电工巡查都必须记录，对所更换灯具、电器具等，也必须有明确记录，每月进行统计。

4、工程维修管理制度

1.0目的

为了使物业保持原有的统一性、完整性、规范性，为租户提供方便、快捷。

2.0适用范围

适用于本公司工程维修管理。

3.0职责

3.1工程组负责工程事宜，其职责参见《工程维修人员岗位职责及标准》。

3.2编制年、季、月、大、中、小、维修计划。

3.2制定标准收费表外的维修收费标准。

4.0内容

4.1工程维修部应参与工程验收接管工作，建立所辖范围内工程配套设备设施的档案，移交工程配套设备设施技术资料与竣工图纸。

4.2档案资料整齐后交客服中心存档。

4.3工程维修部对物业内设备设施发生维修时，应按《物业接管验收方法及标准》识别保修期与非保修期。

保修期内的维修，应以书面的方式及时通知有关单位限时维修，非保修期内的，应分清责任，按国家有关政策、法律的规定予以维修。

5、物业管理验收方法及标准

1.0目的

规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。

2.0适应范围

适用于本公司对新接物业的接管验收工作。

3.0职责

3.1公司负责组建物业接管验收小组，组长由管理服务中心经理担任，并同开发商具体办理物业的接管手续。

3.2接管验收小组（工程组主管）负责工程质量、技术资料的工作完善，客户服务中心负责其它相关资料的完善。

3.3接管验收小组具体依据本规程进行物业的接管工作。

4.0程序要点

4.1接管验收的准备工作。

4.1.1新建物业竣工验收后，业主（企业）入住前，公司负责人应及时通知各管理服务中心物管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

4.1.2成立物业接管小组，各管理服务中心接管验收小组人员做好接管前的准备工作。

A．在接到公司经理通知的接管验收指令后，各管理服务中心应立即按照公司经理的要求，由管理服务中心相关人员组成物业管理接管小组，组长由各管理服务中心经理担任。

B．接管验收小组应由公司以下人员组成：

1）管理服务中心客户服务中心负责接管物业的产权工程，设备档案资料的验收移交工作；

2）管理服务中心客户服务中心抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及楼宇的验收移交工作；

3）管理服务中心工程组抽调业务骨干负责房屋本体、公共设备设施与相关技术资料的移交工作；

4）管理服务中心客户服务中心负责档案资料验收移交工作。

4.1.3接管验收前的准备

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

A．与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

B．派出相关技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；

C．提前参与开发商申请的竣工验收和设备设施的最终安装、调试工作，做到心里有数。

D．准备好接管眼熟记录表格：

《装修工程验收表》

《房屋接管验收表》

《公共设备设施接管验收表》

接管验收的工作程序

要求正确真

实补充资料

要求开发商

现时整改

4.3资料的接管验收：

开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。

4.3.1物业产权资料：

A．项目开发批准报告；

B．规划许可证；

C．投资许可证；

D．土地使用合同；

E．建筑开发许可证；

F．用地红线图。

综合竣工验收资料：

A．竣工图【包括总平面布置图、建筑结构、水、暖、电气、弱电（电视、电话、消防）附属工程、各专业竣工图及底下管线综合布置竣工图】；

B．建设工程竣工验收证书；

C．建设消防验收合格证；

D．共用配套设施综合验收合格书；

E．供水合同；

F．供电协议书；

G．供气协议是书；

H．电梯准用证。

4.3.2施工设计资料

A．全套设计图纸竣工图；

B．图纸会审记录；

C．设施变更通知单；

D．重要的施工会议记录；

E．隐蔽工程验收记录；

F．其它可能会影响将来管理的原始记录。

4.3.3机电设备设施资料

A．机电设备出厂合格证；

B．机电设备使用说明书（要求中文）；

C．机电设备安装、调试报告；

D．设备保修协议。

4.3.4租户资料

A．租户姓名、位置（小区名栋号、房号）、面积、联系电话；

4.4物业硬件设施接管验收和竣工的区别

4.4.1接管验收主要是官感验收和使用验收，它的侧重观感是否合格，设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。

4.4.2接管验收是本公司接管物业的为防止出现物业有严重问题，将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务方式的验收。

4.5接管验收标准和验收方法

4.5.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求；

4.5.2验收方法为观感验收法和使用验收法；

4.6楼宇本体硬件设施的具体验收标准

4.6.1主体结构

A．外墙不得渗水；

B．屋面排水畅通，无积水、不渗漏，出水口、檐沟、落水管暗转个牢固，按口言严密、不渗漏；

4.6.2楼地面层与基层粘结牢固、不空鼓；整体面层平整，无裂缝、无脱皮、起砂；面料面层表面平整，接缝均匀竖直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

4.6.3内墙面：

A．抹灰石平整，面层、涂料均匀，无漏刷、无面层脱落、无明显裂缝、无污渍；

B．块料（瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角、面层无裂缝、损伤、色泽一致、对裂缝沙浆饱满、线条顺直。

4.6.4顶棚抹石灰平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂缝、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

4.6.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒伐水和渗漏。

4.6.6门窗

A．门开启自如，无晃动动和裂缝，零配件齐全、位置准确，无翘由变形；

B．门锁、窗销连接牢固，开启录话；

C．玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

D．油漆均匀、色泽光亮新鲜、完整；

E．电子防盗门通话清晰、完好，无痕迹。

4.6.7楼梯、扶手

A．钢木楼梯安装牢固，无腐蚀、变形，油漆完好、色泽均匀、表面平滑；

B．混泥土楼梯无裂缝，不表皮剥落。

4.6.8木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。

4.6.9饰面砖表面光洁、无空鼓、裂缝、缺方、对缝平直。

4.6.10油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。

4.6.11电气插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

4.6.12有线电视已开通、收视良好。

4.6.13开关安装牢固，开关灵活、接触良好。

4.6.14灯具安装牢固，完好无损、反应灵敏、发光正常。

4.6.15水表、电表、气电安装牢固，读数正常，无损伤。

4.6.16卫生洁具安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、堵塞、排水通畅、完好无损。

4.6.17给水管安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。

4.6.18地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。

完好无损。

4.6.19门铃、对讲安装牢固、操作灵活、效果良好。

4.6.20其它配备设施要求齐全、完好、型号与设计相符，工作正常。

4.7公共配套接管验收标准

4.7.1天台

A．天沟、落水口畅通完好；

B．防水、隔热层完好；

4.7.2散水坡无下陷、断猎，与墙体分离坡度适宜、平整。

4.7.3屋面避雷设施连接牢固。

4.7.4路灯、装饰安装牢固、完好无损、工作正常，灯柱安装牢固、油漆完好。

4.7.5绿化符合设计要求，不缺株少苗、无死株、无大面积杂草，绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

4.7.6道路

A．路面平整，无水泥快、无起砂、断裂；

B．路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

C．块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；

D．交通标识线、路牌清楚完好。

4.7.7室外消防栓

A．消防箱标识清楚、玻璃完好；

B．消防设施配件齐全；

C．消防管安装牢固，标识明显、阀门完好、无渗漏水、水压充足；

4.7.8楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。

4.7.9垃圾中转站密封完好，外表装饰完好、使用方便。

4.7.10保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。

4.7.11保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清晰、完好无损。

4.7.12停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好。

4.7.13明沟、暗沟排水畅通、无积水、无断裂、沟板安装牢固、平稳。

4.7.14检查化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。

4.7.15护坡、挡土墙池水通畅、砌建牢固。

4.7.16台阶、踏步砌建平实、牢固、无裂缝。

4.7.17水池、水箱卫生清洁、无渗漏。

4.7.18信报箱安装牢固、完好无损，标识清楚、表面[平整光洁。

4.7.19招牌、广告牌安装牢固、安全，表面平整光洁。

4.8机电设备的接管、验收：

4.8.1电梯设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理、配件齐全、标识清楚，表面光洁[平整、明亮。

4.8.2变配点设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标示清楚，机房配置齐全、通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

4.8.3中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全、标识清楚、机房通风、采光、防温良好，设备表面油漆完好，无损伤。

4.8.4消防艰苦设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷、标识清楚、表面完好无损，设备安装牢固、机房干燥、通风、采光良好。

4.8.5给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚、设备表面油漆完无损，安装牢固，无渗水现象，机房配置完整。

4.8.6监控设备（同消防监控设备）。

4.9接管验收遗留问题的处理：

4.9.1遗留问题的登记确认

A．对资料验收中发现的资料去全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当见问题逐项记录在《房屋接管验收遗留问题登记表》中，并交开发商相关人员签字确认；

B．对物业硬件接管验收中发现的不合格等问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中，并请开发商相关人员签字确认。

4.9.2对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补充，必要时公司经理协助进行。

4.9.3对物业硬件设施设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求在一个月内解决，必要时书面报告本公司经理协助进行。

4.9.4对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业公司应当以备忘录的形式将问题登记后交开发商进行备录。

4.10《房屋接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

6、弱电系统检查、维修管理规定

1.0目的

规范弱电系统检查、维护管理，确保弱电系统的正常，为租户创造一个良好的生活和工作环境。

2.0适用范围

适用于本公司辖区内的弱电系统检查、维护。

3.0职责

3.1秩序维护组负责设备设施的正常监控和日常保养，工程维修组负责监督弱电系统检查、维护工作的实施情况以及组织实施。

3.2工程维修员负责弱电系统的检查、维修工作。

4.0规定内容

4.1弱电系统进行定期的检查和维护，并做好详细记录；

4.1.1对消防弱电系统进行日常、定期保养

A．火警功能，火灾探测器

B．自检功能（安全指示灯）

C．故障功能

主电源故障，检查插入电源是否完好。

备电源，检查充电装置，电池是否损坏，有无断线。

探测电路故障，检查该电路至火灾探测的按线是否完好，有无探头被取下，终端探测器有无损坏。

4.1.2闭路监视电视系统进行日常保养，定期保养，室外设备应做好避雷措施

A．摄像部、摄象机、防护罩

B．传输部门，外网管线、红外对射管

C．监控室（温度宜为16-30摄氏度，相对湿度为30%-75%）

D．供电220V+5%-10%

4.1.3对讲电视对讲门铃系统进行日常保养、定期保养

A．直按式主机部分，外观检查、呼叫（抽查）

B．门锁自动部门

C．供电、充电装置，电池是否损坏，有无断线

4.2严格遵守岗位职责和有关各项规章制度；

4.3非本专业人员严禁操作、使用机房内的有关设施设备；

4.4严格遵循各项操作规程，做好日常维护工作，确保系统的正常运行；

4.5未经同意不得随意修改设备类管理数据

4.6注意安全，避免发生人为故障，不得随意拆卸线路零部件，如遇较大故障，应及时逐级汇报；

4.7对讲机、可视系统检查；

A．主电源是否正常

B．对讲门锁开启是否正常

C．检查室内是否能听到声音、是否能看到图象

4.8电视监控系统

A．检查闭路电视监控系统图象是否正常

B．检查红外线对射是否正常运转

C．检查摄象机是否正常运转

D．室外管线是否牢靠

4.9消防系统检查

A．主电源是否正常

B．火灾探测器是否正常，水系统指示灯是否正常

7、公共设施、设备综合管理规定

1.0目的

为了公共设施、设备的正常运行以及延长其使用寿命。

2.0适用范围

适用于公共设施、设备的管理。

3.0职责

3.1各操作人员负责公共设施、设备的操作及三级保养。

3.2工程组负责监督公共设施、设备的使用以及维修保养工作。

4.0工作程序

4.1所有主要的公共设施、设备实行凭上岗证操作制度，操作人员必须熟悉公共设施、设备的结构、性能，了解三级保养制度的内容和要求。

4.2所有操作人员必须遵守公共设施、设备操作规程，爱护和保养好自己使用的设施、设备，若因责任心不强或不按操作而损坏设施、设备，要追究操作者的责任。

4.3工程维修组必须设立专职人员对公共设施、设备进行巡检及监督设施、设备的使用和管理，做好设施、设备维修保养工作。

4.4如公共设施、设备发生故障时必须立即组织抢修，因缺乏零部件不能完成任务，则应向租户解释并向上级报告。

4.5公共设施、设备如需维修一定要将公共设施、设备名称及损坏原因、损坏程度、操作者姓名等填写在维修单上，分清操作者责任还是正常损坏并作出处理。

4.6工程维修组制定公共设施、设备的月、季度、年度维修保养计划，做到定时进行维修保养，保证公共设施、设备处于良好技术状态。

4.7建立设备台帐，设备资料包括：

4.7.1关键公共设施及其它各种设备的名称、型号、性能、规格、出厂铭牌、出厂时间、原始技术数据和运行技术数据。

4.7.2公共设施的维修保养情况，更换的零件，部件、修理后的数据，修理的时间等。

4.7.3公共设施在使用中发生故障的现象，进行记载，所换过的零件，维修者等。

8、临时用电管理规定

1.0目的

为了规范临时施工用电管理，确保电气线路和电气设施设备安全运行。

2.0适用范围

适用于装修工程和小区商业网点的临时施工用电。

3.0工程组人员监督以及检查施工单位（个人）的临时用电。

4.0工作程序

4.1临时用电计划申请

4.1.1施工前，负责施工单位或租户根据施工项目和用电量大小，向工程组申报《装修工程验收情况表》；

4.1.2《装修工程验收情况表》中，应列明所使用电动设备的名称、向工程组申请《装修验收情况表》；

4.1.3工程组派专业人员对其机械电气设备进行检查核实；

4.1.4申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件，操作人员每人一证，填报无证操作人员的，工程组一律不予审批。

4.2临时用电规定

4.2.1凡施工所使用的电动设备、工具及电源线等器材等器材，必须符合国家有关管理产品质量规定和安全要求；

A．在管理服务中心专业人员指定的地点接线，并安装漏电保护开关、电度表、施工配电盘（箱）；

B．电动工具、临时照明线路应使用合格插头插座；

C．由专业的持证上岗人员操作。

4.2.2施工限制：

A．不影响楼宇机电设备的正常运做；

B．不超出住宅供电负荷量允许范围；

C．噪音很大的电动工具，严格按“长沙市住宅装修管理规定”规定的时间执行，不影响租户的正常休息。

4.2.3管理服务中心禁止以下行为：

A．乱拉乱接电线；

B．超出设计负荷的临时用电，未经申请电计划的用电；

C．直接将电线插入插座的用电行为。

4.2.4管理服务中心管理权限：

A．有权劝阻或制止违章操作；

B．有权对所使用的电动设备工具随时进行检查；

C．对不听劝阻的违章施工行为，可采取立即停止供电，以防事故发生。

9、工程完善和工程遗留问题处理规定

1.0目的

为了公共配套设施的工程完善及工程遗留问题的妥善处理，使物业能够得到正常使用。

2.0适用范围

适应于本体工程竣工验收后，公共配套设施的工程完善以及在竣工和验收楼宇使用过程中发现问题的处理。

3.0职责

3.1工程组负责工程完善及遗留问题的处理，

3.2客户服务中心负责为施工人员办理出入证。

3.3秩序维护组负责施工人员出入管理，查看出入证。

4.0工作程序

4.1工程完善

指开发建设单位在房屋本体竣工进行验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善：

4.1.1室外改造、工程完善，如下所示：

A．电视监控；

B．绿化、区间道路等配套设施。

4.1.2室内改造、完善工程，如下所示：

A．安全防盗网、窗和阳台封闭铝合金窗等；

B．楼道灯改造等。

4.2工程遗留问题

指在竣工和验收楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面的内容；

4.3处理规定

4.3.1管理服务中心对完善配套工程执行监督职能，指定专人做好协调工作；

4.3.2对发现的遗留问题，以书面形式及时向公司汇报，并协调物业管理部做好与开发建设单位的联系工作。

4.4工程组维修工作规定

4.4.1在租户未办理入住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：

A．管理服务中心对已接管的房屋和设施实施保管；

B．分清责任范围，管理服务中心指定专人与实施队保持联系，协调解决需要交叉工作的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好；

C．配合施工队的用水用电，要求（必要时，签订协议）施工队进出场有序；

D．按设计要求限制施工队活动范围。

4.4.2在租户开始办理入住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按4.4.1条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理：

A．限制噪音施工时间，确保租户的休息；

B．给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已入住的租户带来隐患；

C．施工队离开场前，必须到客户服务中心申请“放行条”，在经管理服务中心助理管理员以上人员核查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电工程结算等），并经楼栋助理管理员签名后施工队方可撤离园区。

10、设备设施三级保养制

1.0目的

规范设备设施的保养工作，确保设备设施的各项性能完好。

2.0适用范围

适用于各管理服务中心内部设备设施（含消防供水系统）的维护维修保养。

3.0职责

3.1工程组负责审核设备设施和三级保养制度，并检查核实。

3.2工程组主管负责制度设备设施三级保养制度。

3.3工程组维修人员具体负责《设备设施三级保养制度》的实施

4.0程序要点

4.1一级保养：

由日常操作者实施的保养（设备的操作规程）

4.2二级保养：

以维修员为主，操作者配合的检修

4.3三级保养：

专业维修人员主持的对设备设施的大修