土地估价理论方法模拟题二版Word下载.docx
《土地估价理论方法模拟题二版Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地估价理论方法模拟题二版Word下载.docx（32页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
但是，相切的圆形市场区，如果不重叠的话，圆与圆之间必然会出现空隙，使居住在这些空隙里的居民得不到服务。
实际上，在相互激烈竞争的情况下，这种现象不可能长期存在下去。
各中心地都试图把这片空白区吸引到自己的市场区内。
竞争的结果，使它们之间的距离进一步缩短，以致各中心的销售范围都有一部分相互重叠。
这时，居住在重叠区内的居民就有两个可供选择的区位。
按照消费者在最近供应地购物的假设，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。
其中位于平分线上的居民到两个相邻的中心地的距离是相等的，故这条线被称为无差别线。
由于重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。
因此，本题的正确答案为B。
4、已经完成基础设施配套开发，场地内达到开工条件的土地，在正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格是（）。
净地价格
毛地价格
生地价格
熟地价格
A
按土地形态分类可分为：
生地价格，熟地价格，毛地价格，净地价格。
其中，从物质角度来讲，净地是指完成基础设施配套，场地内达到开工条件的土地；
从权属角度看，是指没有设定他项权利，土地占有、使用、收益、处分等权力不受限制的土地。
因此，本题的正确答案为A。
5、（）是农业区位论的创始人。
阿尔申尔德•韦伯
大卫•李嘉图
亚当•斯密
冯•杜能
农业区位论的创始人是德国经济学家冯•杜能，他于1862年完成了农业区位专著——《孤立，国同农业和国民经济的关系&
gt;
（简称《孤立国》），成为世界上第一部关于区位理论的古典名著．，因此，本题的正确答案为D。
6、在“孤立国”，农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成（）关系。
反比
正比
难以确定
不相干
杜能“孤立国”理论的前提有：
①在“孤立国”中只有一个城市，且位于其中心，其他都是农村和农业土地。
农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品、农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。
②“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。
③“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物生长。
平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使“孤立国”与外部世界隔绝。
④农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。
⑤农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系，调整他们的经营品种。
7、基准地价的评估年期是各类用地国有土地使用权出让的（）。
即时年期
平均年期
最高年期
最低年期
基准地价是分用途的土地使用权的最高出让年限的区域平均价格，具有有限期、全域性、平均性、时效性的特点。
8、土地除了以（）表示外，还可以用租金表示。
货币
年租
年期
价格
一般商品以价格表示，而土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。
9、根据工业区位理论，集聚因素形成的聚集经济效益可使（）和工资定向的工业区位产生偏离，从而形成工业区位的第二次变形。
运费
分散因素
原料指数
固定成分
集聚因素如同劳工成本可以克服运输成本最小区位的引力一样，由其形成的聚集经济效益也可使运费和工资定向的工业区位产生偏离，而形成工业区位的第二次变形。
10、（）是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。
供应门槛
需求门槛
限地性原料
遍布性原料
需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。
在实际中，需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数来表示。
这里的最低人口数，就称为门槛人口。
11、（）估价中土地收益确定，是预期收益原则的具体应用。
基准地价系数修正法
市场比较法
收益还原法
成本逼近法
预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原率的确定非常重要。
在土地估价实践中，剩余法和收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。
12、下列选项中，关于土地自然供给与经济供给的说法，正确的是（）。
土地自然供给随着科学技术水平的提高而增加，并在经济供给允许的范围内变动
土地经济供给是土地自然供给的基础，没有土地经济供给则谈不土土地的自然供给
土地自然供给受到土地需求的影响而发生变化
土地经济供给受到诸多因素的制约，在土地自然供给的范围内变动
I土地的自然供给是指土地自然固有的可供人类利用的部分。
土地是一种非再生资源，自然供给的数量是固定不变的，是无弹性的。
土地的经济供给是指在土地的自然供给的基础上，投入劳动进行开发后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。
土地的经济供给是有弹性的。
影响土地经济供给的因素主要有：
①土地的自然供给量。
这是土地经济供给的基础和前提。
②人们利用土地的知识和技术水平。
随着人类利用土地知识的提高和技术的进步，土地的经济供给会逐渐增加。
③交通运输条件。
交通运输条件的改善，可使原来不便利用的土地易于接近，且运输成本降低，因而增加土地的经济供给。
④土地利用的集约化程度。
一般来说，利用集约程度越高的土地，其经济供给也会随之增加。
⑤社会需求。
土地社会需求的变动将促使土地利用的改变，从而促使土地经济供给的改变。
13、（）是导致特殊地段土地价格偏高的主要原因。
矿山地租
绝对地租
级差地租
垄断地租
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。
垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。
具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。
这些商品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使这些产品的价格不仅大大超过其生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄断价格。
生产者便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。
这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后，便形成垄断地租。
14、（）是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。
狭义地租
广义地租
地租
广义地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。
而狭义地租，指用土地所获得的超额利润。
15、由于（）的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。
估价收费标准
估价基准日
估价程序
估价目的
由于估价目的的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。
16、土地估价必须考虑（）的影响。
人为因素
政府土地政策
当地的经济状况
土地四周环境
土地估价必须考虑政府土地政策的影响。
例如，政府的城镇规划对地价可产生巨大影响，同一块土地，规划可使其一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津。
如果不考虑政府的政策，地价评估结果很难称得上公正、合理。
17、根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30%，年贷款利率为7.25%。
如投资者自有资金的投资回报率为25%，则该类房地产的还原率为（）。
10.21%
12.575%
15.55%
20.35%
30%×
25%+70%×
7.25%=7.5%+5.075%=12.575%。
18、市场比较法中的间接比较法是以（）为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项进行比较，然后将比较结果转化为修正价格。
待估宗地
类似宗地
比较宗地
标准宗地
市场比较法根据实际中比较基准的不同可以分为直接比较分析和间接比较分析。
根据市场比较法的基本原理，直接比较以“待估宗地”的状况为基准，把各交易案例与估价对象不动产进行逐项比较、修正，得到评估价格。
间接比较以“标准宗地”为基准，把交易案例、估价对象不动产均与之进行比较、修正，确定评估价格。
19、预期收益原则可以在（）中得以应用。
剩余法和收益还原法
成本法和剩余法
市场比较法
预期收益原则对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原率的确定非常重要。
在土地估价实践中，剩余法和收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。
20、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和5万元，此后分别逐年递增2%和1%，该不动产的还原率为6%，则该不动产的价格为（）万元。
77
100
150
200
由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远不会超过收益，因此可用净收益按一定比率递增无限年公式求解，则有[12／（6%-2%）]一[5／（6%-1%）]=200（万元）。
21、A类房地产的需求价格弹性系数为2，当价格为3000元/m2时，某地的房地产市场需求量为100m2，若价格下降10%，则该地的房地产市场需求量为（）m2。
80
110
120
因为A类房地产的需求价格弹性系数为2，当价格下降10%，则需求量应当相应上涨20%，所以变为120m2。
22、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行（）修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。
环境
土地评估条例
时间和土地条件
土地勘测
由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。
因此，一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按替代原则，采用市场比较法确定待估地块价格。
因此，本题的正案为C。
23、寻找最高最佳的使用方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后从（）等方面依次筛选。
技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大、法律上的许可性
法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大
法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大、技术上的可能性
经济上的可行性、价值是否最大、法律上的许可性、技术上的可能性
寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的方式，然后从法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值是否最大这几个方面依序筛选。
24、收益还原法的理论依据是（）理论与生产要素分配理论。
剩余价值
区位
地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。
25、市场比较法的估价步骤包括：
①调查与选择比较案例；
②交易情况修正；
③个别因素比较与修正；
④其他相关修正；
⑤估价期日修正；
⑥确定价格可比基准；
⑦区域因素比较与修正；
⑧确定比准价格。
估价步骤的正确顺序是（）。
①②⑥⑦⑤④③⑧
①⑥②⑦⑤④③③
①⑥②⑤⑦③④⑧
①②⑥⑦⑤③④⑧
市场比较法的估价步骤包括：
②确定价格可比基准；
③交易情况修正；
④估价期日修正；
⑤区域因素比较与修正；
⑥个别因素比较与修正；
⑦其他相关修正；
26、根据杜能理论，经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润P，将由农业生产成本E、农产品的市场价格V和把农产品从产地运到市场的费用T三个因素所决定，它们之间的变化关系为（）。
V=P+（E—T）
V=P-（E+T）
P—V-（E+T）
P=VX（E+T）
杜能根据其理论前提，认为经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润P，将由农业生产成本E、．农产品的市场价格Ｖ和把农产品从产地运到市场的费用T三个因素所决定，它们之间的变化关系可用公式表示为：
P—Ｖ一（E+Ｔ）。
因此，本题的正确答案为Ｃ。
27、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。
运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同
路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。
因此，，本题的正确答案为B。
28、按生产性质分类，下列建筑物中与其他不是同一类的是（）。
厂房
农用仓库
宾馆
仓库
依据不同的分类方法，可将建筑物划分为不同类别。
按生产性质，建筑物可分为生产性建筑（即工业建筑、农业建筑）和非生产性建筑（即民用建筑）。
其中，工业建筑指厂房、仓库等；
农业建筑包括农用仓库、灌溉机房等。
民用建筑根据建筑物使用功能，分为居住建筑和公共建筑两大类．居住建筑是供人们生活起居使用的建筑物，包括住宅、公寓、宿舍等；
公共建筑是供人们进行政治文化活动、行政办公，以及其他商业、生活服务等公共事业所需要的建筑物，如食堂、体育馆。
29、下列选项中，不属于最高最佳使用具体内容的是（）。
最佳规模
最佳利润
最佳集约度
最佳用途
最高最佳使用原则要求建筑物估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
最高最佳使用具体包括三个方面：
最佳用途、最佳规模、最佳集约度。
30、建筑工程的基础中，承担建筑物全部荷载的组成部分是（）。
梁柱
墙柱
地基
基础
基础是位于建筑物最下部的承重部件，承受建筑物的全部荷载，并负责传递给建筑物下部的地基。
31、建筑物的基本步骤一般是由获取估价业务开始，然后是（），到估价资料归档结束。
实地踏勘
收集资料
拟订估价作业计划
确定估价基本事项
建筑物估价程序包括：
获取估价业务；
受理估价委托及明确估价基本事项；
拟订估价作业方案；
搜集估价所需资料；
实地查勘估价对象；
选定估价方法计算；
确定估价结果；
撰写估价报告；
交付估价报告；
估价资料归档。
32、李女士欲购买某套公寓住宅，整个公寓刚刚经过改造，采用集中供热、集中空调系统，其建筑面积为100m2，市场价格为3500元／m2，原来安装的供热空调系统拆除费用为2000元，回收价值为200元，则该公寓的适宜价格为（）元。
350000
170000
150000
130000
100×
3500-350000（元）。
33、某建筑物的建筑面积为100m2，有效经过年数为10年，重置价格为600元/m2，建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）元。
150.5
153.6
160.5
163.6
该建筑物现值一100×
600×
（1—2%）×
（50-10）／50+100×
2%=153.6（元）．因此，本题的正确答案为B。
34、用对照法评估建筑物时，估算房价是以（）为基础。
基准地价
标准房价
交易价格
比准价格
对照法亦称标准法，就是把评估对象的客观条件与标准房价要求的条件相对照，从中查出与评估对象条件基本相同等级的标准房价。
35、建筑物估价人员运用成本法估价的资料是（）。
类似不动产的成本资料
类似不动产的交易实例资料
类似不动产的收益资料
类似不动产的价格与成本资料
建筑物估价人员运用不同的估价方法所需的资料是不同的，在估价时应根据初选的估价方法，搜集估价方法所需资料。
①运用比较法估价的资料是类似不动产的交易实例资料。
它包括：
交易目的、交易时间、交易情况资料，以及交易实例不动产的区位状况、权利状况和实物状况等资料。
②运用收益还原法估价的资料是类似不动产的收益资料。
租赁价格、经营收入资料，出租率或空置率、运营费用资料，收益率及风险程度资料等。
③运用威本法估价的资料是类似不动产的成本资料。
土地重新取得价格资料；
建筑物的建造成本资料；
开发费用、管理费用、销售税费、利润率资料等。
④运用假设开发法估价的资料是类似不动产的价格与成本资料。
类似不动产的现有价格资料及其预期分析、开发估价对象不动产的成本资料及其预期分析等。
⑤运用基准地价修正法的资料是估价对象所在城市的基准地价资料、土地价格随时间变化的资料等。
36、对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”，“三通一平”是指（）。
通水、通路、通电，地面平整
通水、通电、通气，地面平整
通水、通电、通信，地面平整
通水、通路、通信，地面平整
对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。
“三通一平”指：
通水、通电、通路，平整地面。
“七通一平”指：
通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路，平整地面。
作为工业用地，“三通一平”只是最基本的条件，还不能立即上工业项目，只有搞好“七通一平”，项目才能正常进行。
所以，基础设施配套费应以“七通一平”为标准计算。
37、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于（）。
在任何社会制度下都存在地租
存在国家所有和集体所有两种所有制形式
土地是重要的生产要素
存在土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离
由于存在着土地所有权的不同主体及其垄断，以及土地所有权与使用权的分离，社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，所以，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。
38、对具有市场流动性的建筑物进行估价，应以（）为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。
重置成本
建筑成本
成新度
重建成本
依据建筑物的性质，建筑物估价分成两类：
①对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格；
②对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。
39、与房地产相关的机器设备，按其在再生产中的作用可分为（）。
纯生产设备、辅助生产设备、其他设备
生产工艺类设备、辅助生产设备、非标准设备
纯生产设备、辅助生产设备、服务设备
生产工艺类设备、辅助生产设备、服务设备
与房地产相关的机器设备，按其在再生产中的作用可分为生产工艺类设备、辅助生产设备、服务设备。
40、各地、各单位应于每年（）报送下一年的继续教育计划，由中国土地估价师协会审查汇总，形成全国土地估价师继续教育培训年度计划，经国土资源部业务主管部门核准后于次年初公布实施。
1月上旬
1月下旬
12月上旬
12月下旬
各地、各单位应于每年12月上旬报送下一年的继续教育计划，由中国土地估价师协会审查汇总，形成全国土地估价师继续教育培训年度计划，经国土资源部业务主管部门核准后于次年初公布实施。
各地、各单位按核准公布的继续教育培训计划予以具体实施，并将执行情况及时上报。
41、申请在中国土地估价师协会注册的土地估价中介机构，除符合土地估价机构工商设立的基本条件外，还须具备下列条件中的（）。
10名以上（含10名）执业土地估价师
注册资金不低于60万元人民币
公司执业超过2年
具备在全国范围内执业的能力
申请在中国土地估价师协会注册的土地估价中介机构除符合土地估价机构工商设立的基本条件外，还须具备下列条件：
注册资金不低于50万元人民币；
7名以上（含7名）执业土地估价师；
具备在全国范围内执业的能力；
公司执业超过1年；
应符合要求的其他条件。
42、土地评估行业管理的规章制度由（）制定。
评估机构
注册土地评估师
土地评估行业行政主管部门
评估行业协会
土地评估行业行政主管部门要认真做好制定土地评估行业管理的规章制度，监督土地评估机构和从业人员的执业情况，指导和监督土地评估行业协会等工作。
43、某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物的折旧情况属于（）。
经济
升级会员 