物业管理中案例分析Word文档下载推荐.docx

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责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

”

⏹屋面作为整幢建筑物的共用部位，在保修期满后应当使用维修资金进行维修。

案例中物业服务企业在发现房屋或其设施设备应当维修的情况下，有义务及时报告所在地房产管理部门，由房产管理部门督促业主或业主委员会限期维修。

同时，可以充分发挥社区街道办事处的基层协调作用，做好业主的宣传引导工作。

某物业区域在地震发生后，房屋共用部位、共用设施设备受损，多数业主在地震发生后，外出避灾。

物业服务企业为及时修复，在联系业主无果的情况下，由工作人员擅自代表业主签名使用维修资金，虽然迅速修复了损坏部分，但引发业主与物业服务企业的严重对立，进而演变成群体性上访事件，上千名业主无视相关部门的劝告，上街游行、示威和阻拦交通等。

1、物业服务企业违法行为及后果

物业服务企业冒充业主签名、擅自动用维修资金，侵犯了业主的合法权利，导致业主与物业服务企业矛盾激化、上升为群体性事件、形成极大的不稳定因素，造成了恶劣的社会影响。

在现实操作中，应当坚决杜绝此类行为发生。

2、物业服务企业需承担的法律责任

物业服务企业冒充业主签名使用维修资金，业主可向公安机关报案，若经查实，则应当承担相应的处罚。

因专项维修资金的使用发生纠纷，业主与物业服务企业可以自行协商解决，协商不成的，业主可依照103号令第三十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，依法向人民法院起诉。

⏹103号令第三十三条：

“因专项维修资金的缴存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。

⏹《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：

“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

3、如何应对此类情况

（1）物业服务企业无权擅自使用维修资金，在遇到紧急情况时，应当作为紧急修复情况，由物业服务企业先行垫付维修项目所需资金。

（2）维修完毕后，物业服务企业有权要求业主或业主委员会完善维修资金使用的投票程序，支付物业服务企业垫付的资金。

所在地房产管理部门有权对业主或业主委员会进行督促，也可由社区街道办事处做好业主的解释引导工作。

（3）若业主拒不完善投票程序，物业服务企业可向人民法院提起民事诉讼，要求业主进行赔付。

徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。

找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。

虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。

对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？

徐先生应该向谁要求索赔？

案例分析：

1.楼上跑水可能由两种原因引起：

房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。

3.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。

物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。

由于受损部位不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。

业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层得物业内，遭到了周围业主的强烈反对。

物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。

但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。

问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？

并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。

业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

应当顾及相邻个方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。

小王购买了一套期房。

住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：

第一，签订业主公约；

第二，签三年的物业管理协议。

小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年得管理协议也不是合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。

请问：

物业管理公司这种做法合法吗？

小王该怎么办？

物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。

原因有以下三个：

1.业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。

作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。

如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主违约，也是对业主权益的侵害。

2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。

物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然要拒绝。

如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。

某小区共有1000套住房，还有200套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。

但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。

请问：

1.发展商是否可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，为什么？

2.物业公司应如何协调本案的这个矛盾？

发展商可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权。

根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得。

原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。

继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。

因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权。

发展商作为为出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权利和被选举权。

某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。

作为物业管理公司应该多给这些业主进行解释，使他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。

某住宅小区108单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。

物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出？

108单元单号8家住户，其说法不一，7、8层得住户说：

此事与他们无关，他们不出维修费；

六层以下的住户说：

该维修费应由第六层的住户出；

第六层的住户说：

该维修费应从维修基金出。

水管渗漏，属一般维修，换跟外墙水管即可。

因此，不应使用维修基金。

因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。

黄先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室。

老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。

物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：

“我们半年都不在家，不应该叫物业管理费。

物业管理公司应如何处理？

第一，业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。

实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的公用部分仍然在进行。

使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的公用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。

第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。

并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的公用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；

保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少；

清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。

第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻扰不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。

第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。

虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。

因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。

李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承诺物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。

但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到2元/平方米。

物业公司说“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准。

而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。

谈谈你看法？

1.发展商无权承诺物业管理的收费标准。

从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。

物业管理公司于开发商是两个独立的民事主体，是、相互之间不应为对方承担民事责任。

2.物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。

业主必须按规定交纳物业管理费。

3.由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据《中华人民共和国》第一百零七条规定：

“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。