收益管理第六章收益法 精品Word格式.docx
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运用收益法估价一般分为以下4个步骤进行:
①搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料,例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料;
②预测估价对象的未来收益(如净收益);
③求取报酬率或资本化率、收益乘数;
④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
第二节收益法的计算公式
一、报酬资本化最一般的公式
报酬资本化最一般的公式如下:
(1)
式中:
V为房地产在估价时点上的收益,通常称为现值;
n为房地产的收益年限,是从估价时点开始未来可以获得收益的持续时间,通常称为收益年限;
A1,A2,A3,…,An为房地产对于估价时点而言的第1期、2期、3期,…,第n期末的净运营收益,通常称为净收益;
Y1,Y2,Y3,…,Yn为房地产对于估价时点而言的第1期、2期、3期,…,第n期末的报酬率,类似于折现率。
本公式的含义如下图所示:
注意:
有关公式
(1)的说明。
(1)公式
(1)为理论公式,主要用于理论分析;
(2)在实际估价中,一般假设报酬率长期不变,即Y1=Y2=Y3=…=Yn=Y。
因此公式
(1)可简化为:
(2)
(3)当公式
(1)中的Ai不变或者按照一定规则变动及n为有限年或者无限年限时,公式
(1)、
(2)也可以进行相应的变化。
例如,Ai为不变时,公式
(2)变为:
(3)
(4)报酬资本化法公式均假设净收益相对估价时点发生在期末。
在实际估价时,如果净收益发生在期初或期中,则应对净收益或者对报酬资本化法的基本公式进行相应的调整。
例如净收益发生在期初为A初,对该净收益调整为期末的净收益公式为:
如果对公式
(2)进行调整,则为:
(4)
(5)公式中的A,Y,n的时间单位应是一致的,通常为年,也可以是月、季度、半年等。
二、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式具体又有两种情况:
(1)收益期限为有限年;
(2)收益期限为无限年。
1、收益期限为有限年的公式
我们可以很容易写出公式(5):
(5)
公式(5)假设:
(1)净收益每年不变,为A;
(2)报酬率不等于零,为Y;
(3)收益期为有限年n。
2、收益期为无限年的公式
(6)
公式(6)假设:
(3)收益期为无限年。
3、净收益每年不变的公式的用处
净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格,还可以用于:
(1)不同使用年限(例如土地使用年限)或不同收益期限价格之间的换算;
(2)比较不同期限价格的高低;
市场法中因期限不同,而进行的价格调整。
(1)直接用于价格计算
例1:
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用年限为50年,至今已使用了6年;
预计未来该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元;
该宗房地产的报酬率为8.5%。
试计算该宗房地产的收益价格。
解:
该宗房地产的收益价格计算公式为(5):
=
=91.52万元
例2:
某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元,收益期限为无限年,该类房地产的报酬率为8.5%。
该宗房地产的收益价格计算公式为(6):
=8/8.5%
=94.12万元
(2)用于不同期限价格间的换算
假设:
例如:
K70表示n为70年的K值,K∞表示n为无限年的K值。
再假设Vn表示收益年限为n的价格。
例如,V50表示n=50年的价格,V∞表示n为无限年的价格。
对于不同期限价格间的换算,可采用下列方法:
如果已知V∞,求V70、V50
V70=V∞×
K70
V50=V∞×
K50
如果已知V50,求V∞、V40
V∞=V50/k50
V40=V50×
K40/K50
如果将上述方法一般化,则有:
(7)
例3:
已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2,报酬率为10%。
求该宗房地产30年收益权益价格。
所以公式为(7)
将VN=2500元/m2,Y=10%,N=40年,n=30年代入公式得:
=2410.16元/m2
不同期限价格间换算的前提是:
(1)两种价格的报酬率相等,且大于零(如同一宗房地产);
(2)价格对应的净收益相同或者可以转化为相同(如单位面积的净收益相同);
(3)如果为两宗不同的房地产,则该两宗房地产除收益期限不同外,其他方面均要相同或者可以调整为相同。
如果Vn与VN对应的报酬率不同,假设分别为Yn和YN,其他方面仍然符合上述假设,则通用换算公式为:
(8)
例4:
已知某宗收益性房地产的土地使用权为30年、报酬率为10%的价格为3000元/m2,求该宗房地产土地使用权为50年,报酬率为8%价格。
已知N30=30年,N50=50年,V30=3000元/m2,Y30=10%,Y50=8%;
求V50将上述数据代入公式(8):
=3893.00元/m2
(3)用于比较不同期限价格的高低
如果两宗房地产的土地使用年限或者收益期不同,直接比较不具有可比性。
因此,需要转换成相同期限下的价格后,再进行比较。
例5:
有A、B两宗房地产,A房地产的收益年限为50年,单价为2000元/m2;
B房地产收益年限为30年,单价为1800元/m2。
假设报酬率均为6%。
比较两宗房地产的价格。
均将A、B两宗房地产的价格转换成收益期为无限期限的价格
A房地产V∞=V50/K∞
=2000/[1-1/(1+6%)50]
=2114.81元/m2
B房地产V∞=V30/K∞
=1800/[1-1/(1+6%)30]
=2179.47元/m2
显然房地产A比房地产B的价格低
(4)用于市场法中因期限不同进行的价格调整
例6:
某宗5年前通过出让方式获得的50年使用年限的工业用地,所处地段的基准地价目前为1200元/m2。
该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限,现行土地报酬率为10%。
假设除了使用年限不同外,该宗工业用地的其他状况与评估基准地价设定时的状况相同,求该宗工业用地目前的价格。
本题要决解的问题是将法定最高年限50年转换成剩余45年的基准价格
V45=V50×
(K45/K50)
=1193.73元/m2
通过净收益每年不变的公式计算发现:
报酬率越高,接近无限年的价格就越快。
三、净收益在若干年有变化的公式
净收益在若干年有变化的公式,具体有两种:
(2)收益年限为无限年。
1、收益年为有限年的公式
(9)
t为净收益有变化的期限
公式原形为:
注意:
公式的前提条件:
(1)净收益在前t年有变化,分别为A1、A2、…、At,在t年之后无变化,均为A;
(2)报酬率Y不变,且大于0;
收益年限为有限年。
2、收益年为无限年的公式
(10)
公式(10)是由公式(9)直接得到的,因为在
项中,由于n=∞。
因此,
也为∞,
;
=1。
收益年限为无限年。
例7:
某宗房地产的收益期限为38年,未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,从第六年到38年,每年净收益稳定在35万元左右,报酬率为10%。
计算该房地产的收益价格。
已知:
A1至A5分别为:
20万元、22万元、25万元、28万元、30万元;
A=35万元,t=5年,n=38年
代入公式(9)中得:
=300.86万元
例8:
上例中如果收益年限为无限年,其他条件不变。
A=35万元,t=5年,n=∞年
代入公式(10)中得:
=310.20万元
四、净收益按一定的数额递增的公式
净收益按一定的数额递增的公式也有两种情况:
(1)收益期限为有限年;
1、收益期为有限年的公式
(11)
b为收益逐年递增的数额,其中,净收益第一年为A,第二年为A+b,第三年为A+2b,第i年为A+(i-1)b,第n年为A+(n-1)b
(1)净收益第一年为A,其他按数额b逐年递增,;
(3)收益年限为有限年。
例9:
预计某房地产未来第一年净收益为16万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益期为50年,该类房地产的报酬率为10%。
求该房地产的收益价格。
已知:
A=16万元,b=2万元,n=50年,Y=10%,求V
代入公式(11)得:
=348.41万元
(12)
公式(12)可公式中的(11)由1-
=1和
=0得到。
(3)收益年限为无限年。
例10:
上例中如果收益期为无限年,其他条件不变,计算收益价格。
A=16万元,b=2万元,n=无限年,Y=10%,求V
代入公式(12)得:
=16/10%+2/10%2
=160+200
=360万元
五、净收益按一定的数额递减的公式
与净收益按一定的数额递增公式类似地,可以得到净收益为有限年公式(13),但没有无限年公式。
收益期为有限年的公式
(13)
(1)净收益第一年为A,其他按数额b逐年递减,;
(3)收益年限为有限年,且n≤A/b+1。
例11:
预计某宗房地产未来第一年净收益为25万元,此后每年以上一年为基数减少2万元,报酬率为6%,计算合理经营年限及收益价格。
根据假设条件:
n≤A/b+1,当n=A/b+1时,n为合理经营年限
n=25/2+1=13.5年
该宗房地产在13.5年时的净收益为:
A-(n-1)×
b=25-12.5×
2=0万元
该宗房地产在14年时的净收益为:
b=25-14×
2=-1万元
由此可见:
该房地产的合理经营年限为13.5年
收益价格计算:
=129.28万元
注意:
n要用合理经营期限。
六、净收益按一定比率递增的公式
净收益按一定比率递增的公式具体也有两种:
(14)
g为净收益逐年递增比率,第一年为A,第二年为A(1+g),第三年为A(1+g)2,第n年为A(1+g)n-1。
(1)净收益第一年为A,其他按比率g逐年递增;
(2)报酬率Y不变,且g不等于Y[当g=Y时,V=A×
n/(1+Y)];
例12:
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为48年,预计该房地产未来第一年的净收益为16万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%,该类房地产的报酬率为9%。
计算该宗房地产的收益价格。
n=48年,A=16万元,g=2%,Y=9%,求V
=219.19万元
(15)
(1)净收益第一年为A,其他按比率g逐年递增,;
(2)报酬率Y不变,且Y大于g;
例13:
上例中如果收益年限为无限年,其他条件不变,计算该宗房地产的收益价格。
n=∞年,A=16万元,g=2%,Y=9%,求V
=16/(8%-2%)
=228.57万元
七、净收益按一定比率递减的公式
净收益按一定比率递减的公式也有两种具体情况:
(16)
g为净收益逐年递减比率,第一年为A,第二年为A(1-g),第三年为A(1-g)2,第n年为A(1-g)n-1。
(1)净收益第一年为A,其他按比率g逐年递减;
(2)报酬率Y不变,且Y大于0;
(17)
g为净收益逐年递增比率,第一年为A,第二年为A(1-g),第三年为A(1-g)2,第n年为A(1-g)n-1。
(2)报酬率Y不变,且Y不等于0;
3、毛收入与运营费用逐年递增或者递减比率不等的公式
假设毛收入逐年增加的比率为gI,运营费逐年递增的比率为gE,收益期限为有限年,其公式为:
I为有效毛收入;
E为运营费用;
(1)有效毛收入I按比率gI逐年递增,运营费E按比率gE逐年递增;
gI或者gE不等于报酬率Y;
(3)收益年限为有限年,并且满足:
。
同理可以得到:
毛收入与运营费逐年递减的比率不等,或者一个逐年递增,另一个逐年递减的计算公式。
其中,在有效毛收入始终大于运营费用的前提下,收益期限为无限年的计算公式为:
(18)
在上述公式中,有效毛收入逐年递增时,g1前取“-”,逐年递减时g1前取“+”;
运营费逐年递增时,gE前取“-”,逐年递减时gE前取“+”。
例14:
预计某宗房地产未来第一年有效毛收入为20万元,运营费用为12万元,此后有效毛收入会在上一年的基础上逐年增长5%,运营费用增长3%,收益为无限年限,该类房地产的报酬率为8%。
I=20万元,E=12万元,gI=5%,gE=3%,Y=8%,计算收益价格V。
=426.67万元
由于gI、gE均为增加,因此均取“-”号
例15:
预计某宗房地产未来每年的有效毛收入为16万元,运营费用第一年为8万元,此后每年会在上一年的基础上增长2%,该类房地产的报酬率为10%。
计算房地产的收益价格。
因为有效毛收入不变,但是运营费逐年增长,在一定时期后,运营费会超过有效毛收入。
因此,应先计算合理经营期限。
因为gI=0,则有:
16-8×
(1+2%)n-1=0(解该方程时,对两边取对数)
n=36年
=61.42万元
八、预知未来若干年后的价格公式
预测房地产未来t年的净收益分别为A1、A2、A3,…,At,第t年末的价格为Vt,则其现在的价格为:
(19)
公式的假设前提条件为:
(1)已知房地产在未来第t年的价格Vt(或者第t年末的市场价值,或者第t年末的残值。
例如购买的房地产在持有一段时间t后转售,则Vt=转售价格-销售税费,简称期末转售收益);
(2)已知未来t年(含t年)的净收益(简称期间收益);
(3)期末转售收益和期间收益的报酬率相等,并为Y。
1、净收益每年不变,为A的公式
(20)
2、净收益按一定数额递增
(21)
3、如果净收益按一定数额递减
(22)
4、净收益按一定比率递增
(23)
5、净收益按一定比率递减
(24)
6、已知增值率△,即Vt=(1+△)的计算公式(25)
公式(25)中:
a为偿债基金系数,
例16:
某宗房地产现价格为2000元/m2,年净收益为200元/m2,报酬率为10%。
已知该地区将兴建一座大型火车站,该火车站将在6年后建成投入使用。
在该城市现有火车站地区,同类房地产价格为5000元/m2。
据此预计新火车站建成投入使用后,新火车站地区房地产价格将达到5000元/m2。
求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。
A=200元/m2,t=6年,Y=10%,V6=5000元/m2,求V
根据题意应选用公式(20)
=3693.42元/m2
例17:
某出租写字楼,目前房地产市场不景气,但预测3年后会回升。
因此,该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益为500万元,预计未来3年内仍然维持在该水平,而等到3年后市场回升,其转售价格高达7950万元,销售税为售价的6%。
如果投资该类房地产的报酬率为10%。
求该写字楼的现价值。
A=500万元(维持该水平),t=3年,Y=10%,期末转售收益Vt=7950(1-6%),求V
=6858.00万元
例18:
某出租旧办公楼的租约尚有2年到期,此后2年中,每年可收取租金80万元(没有费用支出),到期后要拆除作为商业用地。
预计作为商业用地的价值为1100万元,拆除费用为50万元,该类房地产的报酬率为10%。
求该旧办公楼的价值。
A=80万元,t=2年,Y=10%,Vt=1100-50,求V
根据题意应选用公式(20)
=1006.61万元
例19:
预测某宗房地产未来两年的净收益为55万元,60万元,两年后的价格上涨5%。
该类房地产的报酬率为10%。
求该宗房地产的现值。
t=2,A1=55万元,A2=60万元,Y=10%,△=5%,Vt=V(1+5%),求V
根据题意应选用公式如下:
解上述方程可得:
V=753.30万元
课后练习题
一、单项选择题
1、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于上午办公和需求减少,估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/㎡,又知该写字楼客出租面积为1000㎡,运营费用率为40%。
假若该写字出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生()万元的贬值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
2、某房地产的报酬率为8%,受益期限为30年的价格为4000元/㎡。
若报酬率为6%,受益期限为50年,则该房地产价格为()元/㎡。
A.3000
B.4500
C.5200
D.5600
3、某宗房地产的受益期限为40年,通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于()万元。
A.280
B.285
C.290
D.295
4、某写字楼年出租净收益为300万元,预计未来三年内仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍,该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为()万元。
A.4580
B.5580
C.6580
D.7580
5、某在建工程,土地使用权年限为50年,自取得权证日起开工。
预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元。
目前该项目已建设2年,估计至项目建成还需2.5年。
已知市场同类房地产报酬率为7%,则评估该项目续建完成时的总价值为()万元。
A.3758.57
B.3942.03
C.3966.10
D.4769.85
6、已知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%的价格为4000元/m2;
若该房地产的收益期限为40年,报酬率为6%,则其价格最接近于()元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
7、某商铺