某房地产开发住宅小区建设项目项目申请报告.docx
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某房地产开发住宅小区建设项目项目申请报告
第一章申报单位及项目概况
一、项目编制依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《河北省城市房地产开发经营管理规定》（河北省人民政府令[2004]第3号）
3、《中华人民共和国招标投标法》
4、《河北省固定资产投资项目核准实施办法》（冀政[2005]32号）
5、《廊坊市城镇土地分等、基准地价和最低出让价格标准》（廊国土资[2005]1号）及相关地价管理规定
6、国家发展和改革委员会颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
7、《河北建设项目概算其他费用定额》（河北省建设厅、河北省发展和改革委员会2004年）
8、《廊坊市城市发展总体规划》
9、项目开发单位提供的有关技术资料
二、项目申报单位概况
本项目承办单位为廊坊市某某房地产开发有限公司。
廊坊市某某房地产开发有限公司成立于2005年12月12日，注册资金1000万元，某某房地产是由法人廊坊某某实业有限公司和自然人张甲武共同出资成立的。
具有房地产开发暂定资质。
廊坊市某某房地产开发有限公司现有职工18人，有专业职称人员10人，某某房地产有着优秀的员工队伍和高效的管理队伍，秉承“诚信生存，创新发展”的经营理念，本着“规范经营，遵章守法”的原则，诚心诚意地向业界的优秀企业学习的态度，为客户打造满意的产品
三、项目概况
（一）项目名称
俪水嘉园住宅小区
（二）项目负责人
张新源
（三）项目建设的背景
1、房地产市场发展及当前主要问题
1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。
城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。
近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。
严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。
房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。
在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。
主要表现是：
一是房价上涨过快。
商品房和商品住宅平均销售价格涨幅过快，并且房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，已成为社会关注的热点问题。
二是市场需求偏大，供求矛盾突出。
房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。
2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，这几年商品住房供求差距逐步缩小，商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。
一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。
三是市场供应结构不合理。
商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。
商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。
针对上以问题，国家采取了一系列的宏观调控政策，从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。
2、2008年房地产市场预测
2008年，将是中国房地产市场很关键的一年。
（1）、宏观调控得到落实执行。
2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。
房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。
但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。
国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。
其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。
不符合该要求的，不得批准用地。
要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。
对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。
毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：
70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。
同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。
并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。
（2）、保障性住房开发规模增加。
2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。
另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。
房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。
高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。
同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。
政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。
在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。
同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。
一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。
项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。
保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。
因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。
（3）、市场竞争更趋激烈。
房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。
在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。
房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。
从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。
地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，出现“地王”的比率相对要减少。
同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。
在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。
不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。
（4）、市民消费冲动趋减。
房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。
目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。
在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。
因为，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。
同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%—20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。
而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有“传染性”。
因此，房市要当心、提防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。
同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。
不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。
别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。
投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。
投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。
相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。
（5）、企业风险控制意识加强。
由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70﹪以上，有的高达90﹪），这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：
既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。
由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。
2008年，政府肯定将继续采取更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息（包括大幅度加息），使得银行贷款的难度加大。
甚至，还可能进一步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。
这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。
宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。
政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面出现。
从总体上看，房地产市场是良性的、健康的，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。
3、廊坊房地产形势
2007年，廊坊市房地产市场继续保持理性健康的发展态势，开竣工面积和开发投资均保持稳步增长，住房供应结构趋于合理。
据统计，2007年1-10月份，全市开发面积面积577万平方米，竣工面积181万平方米，完成开发投资58亿元，同比分别增长21.3%、5.9%和27.6%。
一年来，90平方米以下套型住宅建筑比例明显上升，截止11月底，全市新开工住宅面积363万平方米，90平方米以下套型建筑面积271万平方米，户型比例达到了74.5%。
一年来，全市住宅销售仍较旺盛，但市区出现下滑。
前10个月，全市累计销售商品房218万平方米，销售额74.6亿元，同比增长14.9%和20.6%。
从市区情况看，商品房销售面积40.6万平方米，销售额28.2亿元。
市区销售面积下降非常明显。
2008年廊坊市将进一步落实国家关于保障中低收入家庭住房问题的决定，金泰小区、颐和佳苑小区两个经济适用住房项目的建成和销售，将会对廊坊房地产市场产生一定的冲击。
随着市区一批开发用地的出让，2008年市区房地产开发面积将会比今年有较大提升，市场供应充足，对稳定房价将会起到一定的作用。
（四）项目建设地点
本项目位于廊坊市东环路东侧，八干渠西侧，南侧为汽车配载市场，北侧为汽修厂。
地理位置优越，交通便利。
（五）主要建设条件
1、道路：
该项目位于廊坊市东环路东侧，道路畅通，交通方便。
2、给水：
项目建成后由市政供水管网供应，目前东环路已有自来水管网，可就近接入,供水水源有保证。
3、排水：
采用雨污分流体制，污水直接进入市政排水管道，排水渠道畅通，雨水经集水井收集后排入市政雨水管道。
4、供电：
待项目建成后，由廊坊供电公司供应。
因此，该项目供电有保障。
5、供热：
采用集中供暖，由热力公司供热站统一供应，能够保障采暖要求。
6、通讯：
办公用电话和宽带网络由市通信公司预留口接入。
（六）建设规模和主要建设内容
1、建设规模
俪水嘉园住宅小区规划总用地面积35812平方米
其中：
总建筑基底面积4073平方米
道路硬化面积19199平方米
绿化面积12540平方米
项目总建筑面积78457平方米，其中地上建筑面积64804平方米，地下建筑面积13653平方米。
建设住宅楼4栋，地上建筑面积61980平方米，全部为20层建筑，其中A、B#住宅楼位于小区南侧，为板式住宅，C、D#住宅楼位于小区北侧，为点式住宅。
配套公建2823平方米，建设居委会、业主委员会、物业管理、社区办公用房、居民活动用房等。
地下建筑面积13653平方米，其中，住宅楼设地下储藏室，建筑面积2859平方米，配套公建地下面积886平方米，地下车库面积9810平方米。
2、主要技术经济指标
项目主要经济技术指标
序号
项目
单位
指标
1
总占地面积
平方米
35812
2
总建筑面积
平方米
78457
地上建筑面积
平方米
64804
住宅面积
平方米
61980
配套公建
平方米
2823
地下建筑面积
平方米
13653
住宅地下室
平方米
2958
公建地下面积
平方米
886
地下车库
平方米
9810
3
建筑密度
%
11.4
4
容积率
1.80
5
绿地率
%
35
6
总户数
户
692
7
总人口
人
2215
8
90平米以下住宅
%
70%
9
停车位
个
506
（七）工程技术方案
1、建筑方案
1）设计依据
a、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
b、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）
c、《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002
d、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001J114-2001
e、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93
f、《住宅建筑设计规范》GB50368-2005
2）设计要求
根据《廊坊市城市总体规划》、《廊坊市土地利用总体规划》和《实施意见》，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。
a、小区建筑抗震设防类别：
丙类。
b、设计使用年限：
70年。
c、耐火等级：
二级。
d、抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.2g。
e、使用功能：
节能型住宅小区。
3）建筑设计
设计理念
该项目规划以尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态为基本出发点；合理利用土地，确定合理的开发规模和层次，完善交通，水电等配套设施，满足人的衣、食、行、游等活动需要；对小区的经营管理、环境形象设计等均予以考虑。
规划设计
本期项目西临东环路，东侧为八干渠。
小区在西侧临东环路设主入口。
住宅楼在设计上，主要采用板式住宅楼。
在户型设计上，充分考虑和结合当地经济发展水平和居民生活习惯，设计建造经济、功能适用的住宅体系。
针对各单体户型，应用人类行为学和人体尺度研究的最新成果对其一一加以细致推敲，从每一处细节对户型进行完善，力求经典、更完美，无论从平面布局还是立面风格的处理上都结合节能做了考虑。
根据国务院《关于调整住房结构稳定住房价格》的文件精神，套型建筑面积90平方米以下住房面积比例占全部建筑面积的70%以上。
在建筑风格上以雅致、简洁为基调，在立面设计上以现代建筑的比例，线条结合现代的材料和工艺，经提炼融合，生成一种不但人文味浓，且现代感强的立面风格。
小区的整体环境特征体现出现代特征。
建筑风格以简约为主，但决不简单，使建筑与景观融为一体，成为城市中一种特有的景观形态，构成一幅美丽的居民画卷。
小区主轴线将各主要景观节点串联起来，形成一个有序变化的空间序列。
小区内绿化景观采用中间大面积绿化，硬质景观和绿化景观相互配合，为小区创造一个和谐绿色的生态居住环境。
并与东侧的八干渠沿岸绿化带有机的结合起来，相互借鉴，形成和谐的绿化景观。
植物采用自然式与规则式相结合的配植方式，乔木与灌木以及草本相搭配，落叶植物与常绿植物相结合，使其发挥最大的生态效益。
树种的选择以乡土树种为主，同时选择可以观形、观色、观花、观叶的树种，置以季节性的灌木和草本开成四季长绿、四季有花。
利用植物的高低塑造景观轮廓线，以乔木的树冠勾勒景观线条，以灌木、草本的配置创造景观，以达到规划设计的整体艺术效果。
2、结构方案
1）设计依据
a、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
b、《砌体结构设计规范》GB50003-2001
c、《混凝土结构设计规范》GB500010-2002
d、《建筑抗震设计规范》GB500011-2001
e、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2004
f、《全国民用建筑工程设计技术措施》
g、《河北省建设工程抗震设防审查要点》
2）结构设计
主体结构采用框架结构；围护墙采用加气混凝土砌块砌筑；屋面板及楼面板均为现浇钢筋混凝土板。
3）基础
本项目采用钢筋混凝土板式基础。
5）抗震构造措施
本项目所有建筑物抗震构造均严格按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）及《建筑物抗震构造详图》（03G329-1、04G329-3）中有关规定执行。
6）当地材料及施工情况
保定易县及廊坊市有许多建筑材料生产厂家，且其交通方便，为本工程的建造提供了良好的材料来源。
3、公用工程
（1）给排水
1）设计依据
a、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）
b、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）
c、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
d、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
2）设计范围
本项目涉及范围为红线以内室内、外给水排水及消防系统。
3）室外给水系统
水源:
本项目供水由廊坊市自来水公司供应，市政供水管网已铺设至东环路，可以作为本项目供水水源。
供水方式：
本工程室外给水管网为两路市政给水管网供水，场区内采用生产、生活与消防合用的给水管网系统，给水管网采用环状网与枝状网相结合的方式布置。
室内消防系统为临时高压给水系统，由消防泵（一用一备）、消防管网、屋顶水箱组成，消防时可在泵房内或消火栓处就地启动消防泵。
4）室外排水系统
排水量：
本工程采用雨污分流制。
污水量为给水量的80%计，本项目生活污水量为8.5万m3/年。
排水方式：
生活污水经化粪池处理后排入污水管网；地下室排水由潜水泵提升后排入室外污水管网。
由场区内污水干管收集后，排入市政排水管。
屋面及场地雨水经雨水管道收集后排入市政雨水管道。
5）室内给水系统
系统设计：
本项目所需最高水压0.3Mpa，市政水压满足要求。
住宅楼每单元设集中水表，住宅每户设用水表。
（2）建筑电气
1）设计依据
a、《供配电系统设计规范》GB50052-95
b、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）
c、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）
d、《建筑照明设计标准》GB50034-2004
e、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）
2）设计范围
10/0.4kV变、配电系统；电力系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统；客访对讲系统。
电源设计分界：
由城市电网引入本工程的一路10kv电缆线路在进入本工程建设红线之前属城市供电部门负责范围，不在本设计内；本设计只提供此线路进入本工程建设红线内的路径；电源分界点为本工程10kv开闭所高压电源进线柜进线开关。
3）设计原则
小区居民每户按4kw计算，商业建筑每平方米建筑面积平均按30w计算。
住宅需要系数取0.3，功率因数0.8；公共建筑需要系数取0.7，功率因数0.8；住宅与公建同时系数有功功率取0.9。
4）供配电系统
负荷等级:
本项目为一般照明，三级负荷。
供电电源：
本工程采用一路10kV电源供电。
10kv电力电缆穿管埋地由场外引入本工程10kV开闭所，作为本小区供电电源。
低压配电系统：
变压器低压侧采用单母线方式运行，由变电所采用电缆放射式向各单体配电总箱供电。
5）照明系统
光源：
一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修要求商定；
照度标准：
按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004执行。
应急照明：
采用220V电源供电，应急时能迅速点这的光源，采用现场控制开关。
节日/室外照明：
本工程设户外照明，在道路两侧适当位置设道路照明，采用220V电源供电，采用值班室集中控制。
照明配电系统：
住宅照明采用BV-0.45kV导线由单元总配电箱墙内穿钢管敷设以放射方式配电；商业照明采用ZRYJV-1kV电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电；
6）、防雷保护
a、本工程按第三类防雷措施设防；
b、在楼层屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；
c、为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。
7）客访对讲系统
住宅各单元设置管访对讲系统，门上设主机及电控锁，户内设对讲分机，方便来客访问并能起到防盗作用：
（3）网络通信、有线电视
1）通信系统
每户按一个电话插座设计，小区内固定电话线路的敷设均由当地通讯部门完成。
小区内通信线路全部为地埋通信管道敷设方式。
2）消防通信
小区公共建筑内的消防通信由小区通信网有线用户利用市话特服号码与消防部门进行通信联络。
3）有线电视系统
本工程有线节目源由室外城市（地区）有线电视网引来。
（4）采暖通风
1）设计依据
《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）2003版
《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）
《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力》（2003版）
《住宅设计规范》（GB50096-1999）2003版
《住宅建筑规范》（GB50368-2005）
《城市热力网设计规范》（CJJ34-2002）
《民用建筑节能设计规范》（JGJ26-95）
《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
2）小区室外供热管网的设计。
室外计算参数
冬季室外采暖计算温度-9℃
冬季室外相对湿度50%
冬季室外平均风速3m/s
冬季室外主导风向西北
采暖期平均温度-1.2℃
采暖期天数120天
极端最低平均温度-15℃
最大冻土深度60cm
小区热力管网参数
根据总体规划图，供暖所需的热水由换热站提供，经过地下热力管网送至热用户，热媒采用60-55℃热水。
3）采暖
本工程小区内建筑物冬季设集中采暖系统。
采暖采用低温地暖。
换热站提供的热媒温度为60-55℃。
住宅采暖系统为双管采暖系统，每个单元设一个采暖入口。
住宅室内采用单管
升级会员 