停车场经营管理方案.docx

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停车场经营管理方案

停车场经营管理方案

一、管理目标

制定与落实停车场管理规，完善停车场的安全管理，保障车辆停放安全，辖区交通畅顺，出入有序，确保车场设施设备之运转正常安全，防止事故发生。

明确停车场管理的有偿保管责任与车位的有偿使用，并向进入停车场车主明确此关系。

二、岗位设置与管理架构

1、停车场之岗位设置如下：

1.1停车场出入口设收费岗与固定岗；收费岗位需停车场正式收费时设立。

收费岗1人，固定安保岗位1人。

1.2停车场设流动巡逻岗1人，早班、中班各1人，晚班只设置入口固定岗1人。

1.3监控中心也负责做好停车场部监控管理；

2、停车场之管理架构如下：

三、管理人员岗位职责、纪律和职业道德

1、停车场主管职责

1.1服从上级安排，听从指挥做到令行禁止，依法循章对交通、车辆进行管理。

1.2经常视察车场，并确保各停车位正确使用，保证车道、车场出入口周围道路畅通。

1.3熟悉掌握车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证顾客使用车位，按物价部门规定收取车位停放费。

1.4安排和调整属下人员的工作时间，合理分派所有工作给予属下员工，确使他们严格遵照指示工作，提高工作效率。

1.5负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行岗位职责、工作规程、车管仪器操作等相关知识的培训和法制教育与职业道德教育，并安排定期对员工进行考核，提高员工的工作技能与服务质素。

1.6负责每日工作检查，并做好相关记录。

1.7负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。

1.8熟悉停车场的信道结构、安全系统、消防设备与通风系统、车位使用情况，车场公共设施、车管系统的运行情况以与车场卫生情况进行监管，以确保车场管理工作顺利与有效开展。

1.9负责执行现场监管制度，对任何员工涉与违反纪律事情应该迅速与彻底调查，并与时上报并提出处理建议。

1.10定期召开员工会议，检讨工作表现。

1.11根据工作需要和上级的指示，有权调动下属人员加强某区域的管理工作，定时向上级主管汇报工作。

2、停车场管理员职责

2.1负责对停车场停泊车辆之管理工作，指挥好车道的交通秩序，使车道、车场出入口周围保持畅通。

2.2实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。

2.3按规定着装，佩带工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行。

2.4对于所有访客车辆或并无有效停车证者，须登记其欲到访住户详情，情形许可下登记访客司机的个人资料。

2.5负责指挥区车辆行驶和停放，经常巡视车场并确使各停车位正确使用，督促所有车辆正确使用行车线和泊车位，维持停车秩序，保证车辆停放安全。

2.6负责对停车场现场的巡视查看，如发生任何未经受权人士、可疑人物留连停车场，应立即规劝或命令其离开，如有需要，立即呈报上级主管或监控中心注意监察。

2.7负责停车场的消防安全巡查工作，熟悉停车场的信道结构，安全系统、消防设备与通风系统等，以便一旦发生事故时能够从容应付。

2.8如发生交通意外，应记录和拍摄有关数据包括涉与车辆损坏情况等，并须立即呈报主管人员。

2.9当发现任何车辆未锁好或门窗未关好，应留驻现场值勤并录像与立即呈报上级主管设法通知车主，防止发生失窃现象。

2.10禁止任何刻意违反交通标志与泊车规定之车辆进入停车场。

2.11任何停车场的员工，不得以任何理由向司机或车主索取任何利益或报酬。

2.12未经许可，禁止任何车辆在停车泊位或车道上维修或清洗车辆。

2.13遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅自离职守。

3、停车场收银员职责

3.1收银员必须忠于职守，认真仔细做好工作，不得出错，并保证现金的安全。

3.2根据规定与计费时间按标准计算应收的车位使用费，开具收费发票，准确无误地收取车位使用费。

3.3每次收款均要记帐（输入计算机），现金数额应与账面数额相符。

3.4根据规定对失效与遗失免费停车证件进行查核，经查核无误后，进行补发，并收取相关的费用。

3.5对免费停车的车辆在验证与办理好免费结算与登记手续后给予放行。

3.6按规定办理好收费情况与现金的交接，与时缴交营业款，每日营业款交至收银中心。

3.7按照规定做好停车场收入与利润分析工作。

3.8坚持原则，严格执行收费标准，按照票额开具发票，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，严格控制出口人工抬闸，违者从严处理。

3.9坚守岗位，认真履行职责，做好车辆出入检查，收回IC卡后方可放行。

若IC卡丢失，值班人员要照价赔偿；

3.10爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，违者从严处理，并承当所造成的一切后果。

3.11如遇停电或设备出现故障，应与时报告上级，维持好车辆出入秩序，认真做好登记，防止IC卡丢失。

对此期间所收回的未付款IC卡应分类保管，交管理员处理。

3.12维持收费岗亭良好秩序，保持收费岗亭与出入车道的卫生整洁。

3.13完成上级主管交给的其它工作。

4、停车场管理人员纪律

4.1仪容整洁，着装整齐。

4.2执行公司文明礼貌用语规，文明服务，礼貌待人。

4.3严格遵守交接班制度。

4.4值班前禁止喝酒，值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西。

4.5不准在值班时会客、看报纸、听广播，与做其它与值班责任无关的事。

4.6爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

4.7服从指令，严守服务中心制度，严守职业道德，不准假公济私，不询私舞弊。

4.8不准借娱乐为名搞变相赌博。

4.9团结互助，禁止闹纠纷，不做不利于团结的事。

4.10爱护物业服务中心的公共财产，严守物业服务中心与商户和客户秘密。

4.11保持良好的品德与行为。

4.12不得擅自收受利益或向其它同事、客户、承判商等借贷。

5、车场清洁人员职责

5.1负责停车场清洁卫生，保证车场整洁干净；

5.2按照物业服务中心制定的停车场清洁服务安排与标准进行工作；

5.3负责停车场配套设备与消防设施、排风口与照明等系统的清洁工作；

5.4保障停车场排水沟的畅通、定期清理。

6、车场物业管理职责

6.1负责每天对车场的巡查，保证各设施设备的正常运行。

6.2对车场的消防系统、排风系统、照明系统、排水系统等做周月检工作，排除故障隐患，并认真执行运行管理规程。

6.3负责对停车管理收费系统运行状态的检测，发现故障立即上报，同时迅速联系设备供货商进行维修，做好协助工作。

6.4负责车场停车标识，建筑物等公共设施的检查维护工作，以确保车场管理工作顺利与有效开展。

6.5协助车场保洁清除排水渠的污积、排风口与地面油污的清洁工作。

四、管理工作规程

1、停车场管理规程

1.1配置显著的出入口指示、限高标志、禁鸣标识、限速标志、车场管理须知、收费标准等。

1.2停车场出口处应设置提醒标识，提醒车主不要将贵重物品留在车，提醒车主主动将车停放整齐，提醒顾客锁好车门等。

1.3停车场不准进行任何车辆修理，如属紧急维修，可通知当值主管，做好登记，情况属实方可实施，以防借口修理车辆而进行偷车之活动。

修理工作完毕后须负责将场地清理干净。

1.4如有车辆拖走，须查明证件与车主，并通知主管、经理，取得同意后，方可放行。

1.5对停车场出入口附近的路面实施人车分流，确保区人员进出与活动的安全；对于易产生交通瓶颈、造成堵塞的地段与时进行有效疏导。

1.6发现车辆门窗未关好或出现响警号，须立即通知主管，再通知车主。

1.7灵活调动巡逻，每次巡逻须到指定位置，留意各路线有否非法停泊、阻塞通道现象或清洁、照明、安全与设备欠妥情况，并做好记录。

1.8遇违例车辆：

如无证停车、堵塞车辆出入等，可通知主管人员。

1.9指引所有驶入停车场的车辆，按车场的规章制度停泊。

1.10留意各交通标记是否清晰。

1.11留意车场高度限制，遇有接近限制高度的车辆时，须提醒司机小心驾驶。

1.12留意车位界限与编号是否清楚。

1.13定时开启排气系统与照明系统。

1.14禁止所有人使用消防水洗车或在车场使用其它水源洗车。

1.15禁止停车场洗车抹车，防止弄污地面或地面打滑。

1.16如属临时停放车辆，只可停泊在特定停车位，并必须按规定收费。

所收款项应妥善保管于收银柜，不可随身携带，并于下班时点算清楚交收银中心。

2、车场值班岗位。

2.1指引车辆缓行安全停放在自己的车位上，并应立即跟进检查车辆情况，检查所泊车位是否相符，同时提醒司机关锁车门、窗，并检查是否漏水漏油。

2.2

2.3定时巡查车辆的停放情况，制止乱停放现象，发现违例泊车即申请锁车，清点车库车辆，与《车辆出入登记表》上是否一致。

2.4定时巡查车场，如发现有车被损坏、车门未关、车未上锁、漏水漏油等情况应与时报主管通知车主处理。

未通知到车主时，做好《交接班记录》。

2.5仔细登记车辆有关情况，如车牌、车型、车位进出时间等。

2.6严密注视车辆情况和驾驶的行为，若遇到醉酒驾车者应立即劝阻，并报告主管或物业服务中心与时处理。

2.7当车辆驶入时，分商户与商户货运车辆、顾客车辆与非机动车辆三大类。

2.8商户与商户运货车辆必须贴上有效出入证，保安员核对清楚后才能放行，并进行登记，记录其车辆进出时间、车牌、运货对象等，并由运货人签字。

2.9出入口安保人员需对出入口各类标识、停车系统、监控系统等设备进行检查，并做好检查记录。

2.10做好区域安全防火工作，制止任何人员在车场吸烟或动火作业。

2.11认真做好交接班工作，交接班时所属区域之车辆一并交接清点无异后签名。

2.12当遇到公安、警察、政府部门执行任务的车辆要进入时，查证后方可放行，应作好《交接班纪录》登记车牌号。

2.13若出场车辆和司机有疑问时，应向司机详细盘问核对有关情况。

在盘问和核对过程中若发现有问题，应立即截留车辆，机智地应付司机，并用对讲机报告主管、监控中心等。

3、车场巡逻岗

3.1负责整个区域安全巡视工作，特别加强对各走火信道与偏僻区域的巡察，注意盘查可疑与闲散人员。

3.2协助对进入车场车辆管理，指引其停泊适当位置，对商户之已申请固定车位之车辆应督促其不能停泊他人之固定单位，否则申请锁车。

3.3严格检查登记车场车辆有关情况，发现有车辆未锁车门时，应立即通知上司跟进联系有关车主，然后守护车辆旁，等候上司到来进行处理。

3.4按消防规巡视并检查消防设施，做好巡视记录，确保消防设施处于正常工作状态。

3.5发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件。

3.6协助车场当值人员对各种停放车辆的管理。

3.7在停车场禁止以超过限速的速度行驶。

3.8严禁在停车场吸烟和动用明火，发现立即制止。

3.9检查车辆停放，严禁阻塞消防通道，和堵压消防栓；车辆之间保持一定的安全疏散距离。

4、停车场交接班

4.1接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作正点交接班。

4.2接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。

4.3交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。

4.4如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告主管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。

4.5在规定的交班时间，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。

接班者不按时间接班，主管要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。

4.6接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并与时报告主管，统筹安排。

五、停车场安全检查程序。

日查：

（1）巡逻岗需对停车场防火门道、各安全消防设施、各安全设备进行巡查，严禁他人违规使用消防设施，损坏电梯、水泵等安全设备。

（2）按规定开展巡更工作，坚持1小时巡查一次，并做好巡查记录。

（3）检查区域监控设备、照明设备使用是否正常，并做好记录，发现不能正常使用的与时向物业部报修。

（4）做好车位设施的检查，要求车位档位设施完好。

（5）做好停车场车辆检查工作，发现多日未开动车辆，与时做好登记和上报。

（6）做好停车场仓库防火检查工作。

月查：

（1）做好月度消火栓设施检查工作。

（2）做好月度

（3）

季度查：

（1）做好场灭火器检查。

（2）

（3）

半年查：

六、停车场人员上班时间与人员安排

1、安保岗位共计6人，早班2人、中班2人，夜班1人，主管1人。

2、收银岗位共计2人，早班1人，中班1人。

七、停车场特殊情况处理程序

1、发生偷车应急处理程序

图表说明：

1

监控中心

2

关闭车场进出口闸闸门

停车场值班主管/经理

3

警方

4

记录事件

文字说明：

1、如发现车场中有偷车情况，应立即通知监控中心予以摄像控制报警。

2、关闭车场进出口闸门，以免窃贼逃逸。

3、尽快报警。

4、记录被盗车辆牌号、颜色、型号，记下窃贼人数和体表特征，与有否凶器、车辆行驶路线；勿阻闯关车辆。

至警方人员到场后，将以上情况向其提供，并协助警方人员处理，记录到达警方人员情况，以备后查。

2、发生车辆被损坏处理

2.1当管理人员发现停车场里的车辆发生损坏时，管理员应立即通知车主，并报告主管和物业服务中心。

2.2属撞车事故的，管理员不得放行造成事故的车辆，应保护好现场做好记录与拍照等工作。

2.3发现楼上抛物砸车事故，管理员应立即制止，并通知肇事者对造成的事故进行确认。

2.4管理员认真填写“交接班记录”，如实写明车辆进场时间，停放地点、发生事故的时间以与发现后报告有关人员的情况。

2.5发生事故后，被保险人（车主、停车场）双方应立即通知保险公司。

2.6管理员、物业服务中心、车主应配合公安交警部门和保险公司做好调查处理。

3、物业围交通事故（物业设备受损）

3.1管理员发现有车辆物业围有交通事故，导致设备损坏的，应立即通知主管，并于现场抄录驾驶人详细资料，登记车车牌与驾驶执照等。

3.2在驾驶者面前用照相机记录现场情况，行车路线，方向角度，损坏情况等，让驾驶者自愿承诺赔偿书面文本。

主管安排员工聚守物业出入品，以免混乱，并安排员工流通车辆，禁止任何人围观。

3.3如被损坏之设施急需修理，须通知维修人员立即进行。

3.4如有需要，经本物业服务中心批准后，向公安报警。

3.5详细记录事情经过，上报物业服务中心。

4、物业围交通事故（涉与两部或以上车辆）

4.1管理员应立即通知主管，由主管了解是否须要报警。

4.2主管安排管理员与保安员紧守物业出入口，并安排员工流通车辆，以免阻塞。

4.3如轻微损坏，车主要求不须报警而自行处理，主管应劝喻车辆尽快离开物业围。

4.4如已报警，应尽量控制所须时间，使物业围交通尽快回复。

4.5详细记录事件经过并拍照，上报物业服务中心。

5、遭受暴雨或可能受到水淹影响

5.1当收到暴雨将至的通知，清洁公司人员（或清洁工）应与时清理各下水口之垃圾。

若停车场经常发生市政排水渠水倒流之情况，则应考虑将切断与市政排水渠相通，以防市政排水渠中之水倒流。

工程部应检查车场排水设施是否能正常运转，物业服务中心同时准备相关停泊车辆车主之联络数据，以便突发情况之紧急联络之用。

5.2清洁公司人员（或清洁工）搬运预定之沙包摆放于停车出入口相关位置，以防路面之雨水流入车库。

5.3车场主管根据雨势情况，对上述程序进行监管。

并与时跟进实际情况，调动清洁公司人员（或清洁工）清理积水、疏通水沟与通知工程部开启排水泵等工作，以免车库车辆被水淹而遭受损失。

并视情况是否需要通知相关人士将车辆驶离车场。

5.4如水势太大，雨水无法阻截而大量流入车库时，当值主管应实时报告上级，安排在出入口收费处摆放“暂停车辆出入”之告示牌，通知收费处暂停车辆离场收费工作后即安排清洁公司安装防水闸。

5.5暴雨过后，当值安全主管应与时调度指挥各项清理工作，通知收费处免收因时租车辆暂停离场而应交之费用，并恢复正常运作。

八、停车场使用守则

1、停车场使用守则

为确保车场秩序良好与人员安全，凡驾车进入本车场的司乘人员必须严格遵守以下规定：

1.1凡进入停车场的车辆必须自觉接收理人员的检查，停放车辆时必须按指定的位置停放。

1.2严禁装载有易燃、易爆或剧毒危险物品的车辆进入车场，如违反规定擅自进入，发生事故，除承当全部经济损失外，并追究司乘人员的责任。

1.3本停车场收费只提供泊车车位，泊车后请自行锁好车辆，关好门窗。

任何车辆或其附件和车对象的遗失或损坏，无论任何原因本车场概不负责。

1.4本停车场的车位分为时租车位、月租车位与固定车位，并规定以一泊车咭供固定一辆车使用。

泊车时请自觉按指定位置分别停泊，不允许乱停乱泊。

凡乱纪反规定、拒交车位使用费、强行乱停乱放、不听劝告和车辆，本车场将采限相应在措施，不排除将车辆扣起或拖离车场，并作严肃处理，相关费用由车主负责。

1.5停泊时租车位之车辆应入闸取卡，离场时先到停车场收费处自觉交费，交费后15分钟出闸交卡，车辆离场。

未缴足车位使用费者，管理者有权拒绝放行，直至所有车位使用费（含扣押期间的车位元使用费）全部付清方可离场。

1.6停车卡必须妥善保管，不提污损、折迭或遗失，如有损坏或遗失，照价赔偿，并向车场物业服务中心申办补领手续。

时租车位的车主应实时向停车场收费处报告，经车场主管核查有关证明文件后方能取车，除须缴付实际之车位使用费外并须缴付手续费￥。

1.7保持车场清洁，不得在车场清洗车辆，不得随意动用消防设施，不得在车辆入油和维修车辆，不得在车场弃置垃圾。

1.8爱护公物，车场设施如有损坏，当事人需承当赔偿责任，如有故意冲卡，损坏收费器械设备或其它车辆之设施，需按照物业服务中心要求之金额赔偿。

1.9本停车场的车辆，无论任何原因，若有需要被拖走移动发生的损坏，本车辆概不对任何损失负责。

1.10驾车人仕必须遵守场指示牌行车，确保车辆不得停泊在划定车位界线以外的任何地方，亦不得妨碍本停车场之出入口或任何通道。

1.11凡在车场停放车辆的人员，有义务检举一切犯罪行为，共同把车场管理工作做好，如对本停车场管理人员之投诉，可向当值之车场主管提出，或书面通知物业服务中心。

九、停车场清洁服务安排

1、停车场清洁服务安排

1.1每天工作包括:

-清扫地面与车路垃圾/尘土每日二次

-清倒垃圾桶每日一次

-清抹各指示牌广角镜每日一次

-清洁手到位照明每日一次

1.2每周工作包括:

-清洁天花、墙身、照明每周一次

-消防设施每周一次

1.3每月工作包括:

-用水枪清洗地面油渍、污渍每月一次