彭天商业广场测算方案Word格式.docx
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2、
客户服务主管兼采购、收银、库管
1000
合计
2800
1.4工程组
1.4.1性质与任务
1.4.2工程组是保证彭天商业广场正常运行的专业技能部门，负责房屋建筑主体及共用设施设备的管理。
同时也保证物业正是介入后能够正常的开展工作，防止工程质量的遗留问题。
1.4.3主要工作时间在天一广场交付使用前，交房后工程组会自动撤离。
交房后只保留一名水电工进行对广场的水电维护工作。
1.5
工程监理
管理架构
水电工
维修工
万能工
1.5.1人员配置
1500
机电维修工
600
2人
2100
1.6保安队
1.6.1性质与任务
1.6.2保安队是维护彭天商业广场正常生活、居住秩序的重要职能部门，负责治安管理、消防管理、道路与交通管理和突发事件处理。
1.6.3管理架构
保安队长
守车员
巡逻一组
固定值班岗
1.6.4人员配置
1200元/月
停车场车辆出口
600元/月
白1中1
3、
6人
白2中2夜2
4、
500元/月
5、
保安顶休人员
人均6天计算
13人
8200
1.7环境队
1.7.1性质与任务
1.7.2环境部是彭天商业广场物业管理处服务工作的主要职能部门，负责彭天商业广场环境卫生管理和绿化管理。
1.7.3管理架构
环境队长
总坪保洁
铺沿保洁
道路保洁
绿化
1.7.4人员配置
800
负责整个环境工作
3人
400
所有路口及一楼路面
总坪沿保洁
沿街和广场保洁
1F以上商城保洁
4人
公共区域、垃圾清运
小区绿化
450
所有绿化维护保养
6、
机动、顶休人员
14人
6150
1.7.5关于工作人员的工资请开发商进行发薪，期限未两年，两年之后由物业公司自负盈亏。
后勤保障策划
1.0管理沟通
1.1监察
华神物业将非常重视总部监察及支援工作，将委派工程、物业、人事、财务、营销等各类有经验的管理层人员组成专家团，定期前往现场巡视、检查、指导并参加管理例会，及时指出物业管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意见，主要工作包括：
1.1.1定期物业管理例会
1.1.2定期工程、清洁、安保、绿化巡视检查
1.1.3定期文化建设巡视指导
1.1.4定期ISO9001内部审核
1.1.5定期安全卫生、纪律作风、质量品控审核
1.1.6定期财务预算审计
1.1.7定期优秀物业标准自查
1.1.8定期工作进度检查
1.1.9定期工作业绩考核
1.1.10定期专家团团长与发展商会议
1.2汇报
华神物业将强调定期向发展商汇报的重要性，每月我们向发展商提供财务、日常运作等报告。
管理处主任亦将在重要事项和突发事件上随时向发展商进行汇报。
1.3沟通
华神物业建议除了内部进行物业管理工作例会外，亦需要与发展商定期开会沟通工作进度及改进事项。
管理培训
2.1在入场前，先行聘用基本管理员工，安排训练课程、以便于最短时间内，参与制订物业管理制度。
安排短期入职培训课程，令员工能充分认识本身应负的责任及工作范围，同时灌输正确的物业管理概念及知识。
培训课程包括但不限于以下内容：
2.1.1社区情况、发展商、华神物业基本情况
2.1.2企业文化、主要领导、对员工的期望
2.1.3管理制度、职业道德及质量意识
2.1.4GB/T19000-2000idtISO9000:
2000基础和术语
2.1.5GB/T19001-2000idtISO9001:
2000质量管理体系要求
2.1.6GB/T19004-2000idtISO9004:
2000质量管理体系业绩改进指南
2.1.7相关法律法规
2.1.8物业管理工作基本知识和物业理念
2.1.9各相关岗位应知应会技能培训
2.1.10礼仪礼貌及风俗习惯培训
2.1.11必要的军事培训
2.2在短期培训课程后，安排各级员工进入实地工作，令物业管理工作能够全面开展，为业主（住户）及时提供高水准服务。
同时还亦可根据发展商的需要，安排高级管理层人员参观及考察同等类型的物业，接受吸纳先进的管理方式及理念。
2.3还将于入场后每6个月，安排重温培训班，使员工服务素质保持华神物业规定标准。
2.4以上培训工作，发展商应予以人力和财力等资源的全部投入，以确保物业从业人员良好素质。
2.0管理制度
在对“彭天商业广场”实施管理后，华神物业将根据实际情况并按照华神生活星级生活服务模式和ISO9001质量管理体系标准，度身定制各项管理制度和建立相应规章、文件，以便管理处能有序地对“彭天商业广场”进行管理。
订立规章制度包括但不限于：
3.1公开性文件
业主公约
业主委员会章程
客户服务指南或住户手册
精神文明公约
住宅公共设施设备维修基金管理办法
治安管理规定
车辆进出和停放管理规定
消防管理规定
环境卫生管理规定
招牌、广告及公共场地、墙壁、屋面管理规定
营业场所管理规定
文娱场所管理规定
装饰装修管理规定等。
3.2内部管理制度
人事管理制度
福利管理制度
考勤管理制度
财务管理制度
预算管理制度
奖惩管理制度
投诉管理制度
文件管理制度
员工基本规范
通讯设备管理制度
管理体系及重大事项决策管理制度
培训管理制度。
3.3质量手册及程序文件
质量手册
文件控制程序文件
质量记录程序文件
管理评审程序文件
人力资源程序文件
合同评审程序文件
物业接管程序文件
服务设计开发程序文件
采购程序文件
入住管理程序文件
内部审核程序文件
不合格程序文件
数据分析程序文件
纠正防措施程序文件等。
3.4工作手册
各级岗位职责工作手册
社区文化工作手册
公共场地工作手册
营业文娱场所工作手册
房屋整改工作手册
空房管理工作手册
住户入住工作手册
装修管理工作手册
投诉的接待和处理工作手册
住户意见的征求、评议以及服务的定期回访工作手册
住户档案管理工作手册
便民服务实施工作手册
费用的统计、收取和追收欠款工作手册
环卫工作手册/绿化工作手册
报修工作手册
供配电设施设备工作手册
给排水设施设备工作手册
电梯设施设备工作手册
库房工作手册
突发事件或异常情况处理工作手册
勤务工作手册
安全工作手册
门卫工作手册
巡逻工作手册
ISO9001认证规划
争创物业优秀规划
3.5质量记录：
因数量达几百份，此处省略
3.0维修基金
维修基金是指用于“彭天商业广场”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。
这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。
4.1维修基金的收取
4.1.1建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：
商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。
购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
4.1.2成都市人民政府在1998年5月15日发布施行的《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第三十二条规定住宅小区的开发建设单位按工程造价的0.4%和高层楼宇的开发建设单位按工程造价的0.5%一次性提供维修养护基金。
4.2维修基金的使用与管理
4.2.1维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。
维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。
维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。
4.2.2维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。
管理费用分析
1.0管理费用分析
1.1经济来源
1.1.1定期收取的物业管理服务费
1.1.2以业养业，多种经营收入
1.1.3发展商给予的支持
1.1.4政府给予的政策扶持
1.2主要支出
1.2.1管理服务人员的工资和按规定提取的福利费
1.2.2公共设施、设备正常运行、维修及保养费（由开发商负责承担）
1.2.3绿化管理费
1.2.4清洁卫生费
1.2.5保安费
1.2.6办公费
1.2.7固定资产折旧费
1.2.8法定税费
1.2.9物业保险费
1.2.10维修基金范围应支出费用
2.0物管月度成本支出核算
根据初步测算，彭天商业广场的管理成本为：
1元/㎡，因为具体的成本构成是我公司商业机密，在双方合作确定以后，我公司向贵公司呈报详细的成本方案，由开发商审定！
物业管理费用我公司向业主正常收取，如有空房未销售的，由开发商按规定交纳管理费，公司按项目物业管理费用收取，期限为两年。
两年后如果仍然有空房未销售的，请开发商继续交纳管理费或进行商议以什么形式进行补贴和商业操作，来实行物业公司自负盈亏的局面。
3.0开办费问题
根据彭天商业广场实际情况，发展商应考虑合理的物业开办费，初步估算为16.0698万人民币既每平方米7.99元，具体如下：
1、开办费总表
单位：
人民币（元/月）
项目
金额
服装
24882
行政开办费用
71324
保洁开办费用
10125
绿化开办费用
6600
工程开办费用
8760
保安开办费用
3290
7、
客户服务中心开办费用
30200
合计
155181
2、开办费明细表
计算公式
一、
服装开办费
详见附件《服装配置明细表》
二、
1、
办公室装修
由开发商按照物业要求装修，并承担装修费用，另支付1万元供物业用作办公室软装修（公司口号、徽记、形象墙等）
2、
大班台
1台×
1500元
4、
坐椅
4把×
250元
5、
办公桌
4张×
500元
2000
6、
职员椅
10把×
150元
7、
会客沙发
1套×
1200元
1200
8、
空调/分体式
3000元
3000
9、
电话（开户）
3部×
158元
474
10、
电话话机
5部×
100元
500
11、
卡钟
2000元
12、
留言板
2张×
200元
13、
员工更衣柜
30组×
450元
13500
14、
钢架床
7架×
1050
15、
电风扇
4台×
16、
取暖器
17、
双门木质文件柜
6组×
350元
18、
电脑
2台×
6000元
12000
19、
打印一体机
20、
物业管理软件
10000元
10000
21、
对讲机
8部×
1000元
8000
22、
热水器洗漱工具
5000元
5000
23、
电视等
24、
货架
4组×
25、
工号牌
40个×
5元
200
三、
高压水枪
垃圾清运车
2辆×
2400
3、
吸尘器
800元
尘推
20套×
60元
玻璃套装工具
2套×
300元
人字梯（2m）
1把×
人字梯（3m）
300
手钳
3把×
15元
45
脚踩垃圾桶
10个×
50元
给皂器
6个×
130元
780
平板车
1辆×
四、
剪草机
汽油机喷雾器
150
高枝剪
手锯
2把×
100
条剪
浇水水管
铁耙
50
五
电钻
管钳
80元
160
万用表
1只×
疏通机
600元
电锤
1600元
1600
插话机
活动扳手
30元
120
电焊机
套筒扳手
梅花扳手
台钳
PPR热融机
切割机
400元
工具柜
17、
维修工具及材料
19、
橡皮线（200m）
1圈×
480元
480
六
警棍
8根×
240
电击警棍带照明
应急灯
物品柜
台灯
5台×
250
七
传真机
2500元
2500
复膜机
报纸书刊展示架
2组×
点钞机
保险柜
1个×
接待客户桌椅
各种资料印刷
根据实际情况而定
20000
15、
会客茶几
2×
住户档案专用柜
1组×
档案吊夹
500组×
2元
一、提请开发商解决事项
4.0为便于华神物业尽早进入管理状态，规范管理，根据《四川省城市物业管理暂行办法》第三十条之规定，开发商应在天一广场醒目位置提供如下用房，并无偿装修使其具备使用（办公、生活）条件。
请贵公司于交房入伙前2个月提供管理用房200㎡，并无偿装修具备办公条件。
办公用房包括：
客户服务中心、商务中心、会议培训室、会客室、经理办公室、综合办公室、库房、洗手间等。
具体如下：
1、客户服务中心
接待大厅：
1间，建筑面积20㎡
要求同时具备以下使用功能：
空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏
会客室：
1间，每间建筑面积15㎡
资料展示室：
1间，建筑面积15㎡
财务室：
1间，建筑面积10㎡
卫生间：
男、女各一间，建筑面积共10㎡
电源插口2个、40瓦白炽灯2盏、镜前灯2盏、排风扇2台
以上客户服务中心用房共需75㎡
2、物业管理办公用房
管理处主任办公室：
集办公、资料存放、会客等功能，空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏
会议室：
空调插口1个、其它电源插口3个、40瓦日光灯3盏
综合部办公室：
保安部办公室：
以上物业办公用房共需70㎡
3、门卫室：
在大门设门卫室，含：
收发室、监控室、厕所等功能。
员工宿舍
寝室：
二室一厅二套，建筑面积80㎡
要求：
需放下高架铁床7张、写字桌1张、更衣柜2个、脸盆架2个；
有电源插口2个、40瓦日光灯2盏
以上员工宿舍共需160㎡
库房：
1间，每间建筑面积30㎡
有电源插口2个、40瓦日光灯2盏、吊扇1台
管理附件：
服装配置明细表
人民币（元）
项目
单位
单价
折旧年限
月均费用
工程技术人员
该岗位配置需要560元/人
夏装
套
2
2年
6.7
2、
秋装
320
8.9
安全保卫人员
该岗位配置需要1174元/人
60.8
9.7
（1）
帽子
顶
30
60
3年
1.7
（2）
短袖
件
2.5
（3）
长袖
1
1.3
（4）
裤子
4.2
320元
9.8
外套
5.6
衬衣
3、
冬装
棉大衣
5年
5、
配件
269元
19.6
领带
根
10
20
0.6
帽徽
个
15
1年
肩章
副
臂章
（5）
领夹
（6）
皮带
（7）
武装带
2.8
（8）
白手套
双
4
1月
（9）
胸号牌
6、
床上用品
180元
5.1
被褥
90
床单
枕头
棕垫
1.4
其它
55元
2.3
雨衣
40
水鞋
0.6
保洁绿化人员
该岗位配置需要620元/人
20.6
5
3.3
发夹
0.4
客户服务人员
该岗位配置需要1000元/人
41.7
夏
升级会员 