无锡停车场项目可行性研究报告交评.docx
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无锡停车场项目可行性研究报告交评
无锡市停车场项目
可行性研究报告
华润停车场发展有限公司
二〇〇九年八月
一、城市背景………………...………...………...…………………………….……...……………2
二、项目背景………………...………...………...…………………….……………...……………2
三、项目介绍………………...………...………...…………………...………………….…………3
四、产品方案及定价………………...………...………...………………………......…………...6
五、开发计划………………...………...………...…………………...…………………..………...9
六、成本分析………………...………...………...…………………...……………………..……...9
七、经济测算………………...………...………...………………….........................…………...10
八、结论与建议………………...………...………...…………………...………………………...14
一、城市背景
无锡市地处中国江苏省东南部、中国经济最发达的长江三角洲地区，无锡市辖江阴、宜兴2个县级市和崇安区、南长区、北塘区、锡山区、惠山区、滨湖区、新区7个区。
全市总面积4788平方公里，全市常住人口599.21万。
无锡连续多年经济总量位列全国前十位，以约占全国万分之五的土地，千分之三点五的人口，创造了全国1.56%的经济总量，人均地区生产总值达到8962美元。
无锡市被权威机构认定为“中国投资环境最优城市”、“中国最具竞争力的城市”、“中国最具发展前途的城市”、“中国最具经济活力的十大城市”、“中国十大品牌经济城市”之一。
近年来，随着无锡城市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动车发展迅猛，08年开始，机动车以每天100余辆的速度增长。
截止目前，私家车保有量30多万辆，加之公交车等其他社会车辆，机动车保有量近100万辆。
相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。
尤其在中心商务区，由于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。
停车难，已经成为我市交通发展、汽车消费的瓶颈之一。
二、项目背景
导致无锡停车难题的因素主要有停车场规划建设滞后、停车需求迅速增大、停车场被挪作他用、收费标准不当等因素。
1、规划建设滞后
政府于2005年制定了《无锡市主城区停车场近期建设规划》，但由于相关的优惠政策未能及时到位，社会资本迟迟没有参与停车场建设，停车场建设的市场化、产业化进展缓慢。
2、停车需求迅速增大
近年私家车以每年15%-20%的速度快速增长，停车位的需求也随之快速增长，同时停车场的建设速度每年却只有5%左右，供需严重失衡，导致矛盾日益突出。
3、停车场挪做他用
交警部门2006年曾对中心城区46家大型公建进行调查。
调查后发现，18家大型公建存在规划配建停车场被挪作它用的情况，占到总数的40%，共计占用面积2万平方米，近600个停车泊位。
配建停车场得不到正常使用，商家将停车义务推向了社会。
4、收费标准不当
长期以来的停车收费标准执行的是路外高于路内、室内高于室外的倒挂政策，使得大家养成了停车先考虑路内和室外，迫不得已才停在室内的习惯。
导致一方面室外车满为患，室内却门可罗雀，据调查，胜利门停车场、国联地下停车场等大型社会停车场目前全天利用率只有20%～30%。
三、项目介绍
为了缓解城市中心特别是中央商务区的停车难问题，市规划局规划了解放环路内的停车场共9个地块。
目前已有5个已建成或正在建，共450个车位；另外未建的4个地块规划有两个为地面绿化+地下停车的方式，两个为综合停车楼的形式。
本次推出的地块——电信局地块和南禅寺地块，就是原规划9个地块中的两个，目前两个地块均有拆迁问题需要解决。
地块一：
电信局地块，编号K—62，位于人民中路与健康路交界处，市中心商务区地段，占地约2500㎡，规划局暂定指标为满足100个车位，现状为6层办公楼及2层楼商铺，位于一小型十字路口，地块南面（人民中路南侧）为恒隆商业地产（在建中），地块西侧（健康路西侧）为一小型绿地，地块东侧为一小巷（如图⑤），小巷东侧为高层建筑（财富大厦），地块北侧为电信局新大楼（大楼停车需求较大）。
十字路口人流、车流量大。
地块二：
南禅寺地块，编号T—23，位于解放路与槐古支路交界处，占地约4600㎡，规划局暂定指标为满足150个车位，现状为2—3层的斜顶瓦房及80年代修建的6层住宅楼，位于一丁字路口，南禅寺旅游区内，停车需求较大，地块西侧（解放路西侧）为单层小商铺，地块南侧（槐古支路南侧）为2层商铺，地块东侧为小巷（规划已取消），北侧为无锡教育电视台办公楼，由于单行道，车流、人流量一般。
T-23地块现状图
四、产品方案及定价
㈠方案一：
修建停车楼，不配建商业补偿
⑴邮电局地块：
根据《江苏省城市规划管理技术规定（2004版）》、《无锡市城市规划条例》以及国家相关规范，K62地块设计方案的主要技术指标如下：
编号
指标
规模
备注
1
建设净用地
2569m2
2
总建筑面积
3600m2
3层
3
容积率
1.35
4
绿地率
40%
5
建筑密度
45%
6
机动车停车位
100辆
3F地上汽车库一个出入口
3F地上汽车库两个出入口
⑵南禅寺地块：
根据《江苏省城市规划管理技术规定（2004版）》、《无锡市城市规划条例》以及国家相关规范，K62地块设计方案的主要技术指标如下：
编号
指标
规模
备注
1
建设净用地
4688m2
2
总建筑面积
6318m2
3层
3
容积率
1.34
4
绿地率
42%
5
建筑密度
42.9%
6
机动车停车位
156辆
㈡方案一：
配建商业
⑴邮电局地块：
根据《江苏省城市规划管理技术规定（2004版）》、《无锡市城市规划条例》以及国家相关规范，K62地块设计方案的主要技术指标如下：
编号
指标
规模
备注
1
建设净用地
2569m2
2
总建筑面积
21748m2
3
地上建筑面积
16206m2
20层
4
地下建筑面积
5748m2
3层
5
容积率
6.09
6
绿化率
30
7
建筑密度
45%
8
机动车停车位
196辆
22+174
⑵南禅寺地块：
根据《江苏省城市规划管理技术规定（2004版）》、《无锡市城市规划条例》以及国家相关规范，K62地块设计方案的主要技术指标如下：
编号
指标
规模
备注
1
建设净用地
4688m2
2
总建筑面积
19102m2
3
地上建筑面积
12342m2
6层
4
地下建筑面积
6760m2
2层
5
容积率
2.63
6
绿地率
30%
7
建筑密度
43.8%
8
机动车停车位
224辆
25+199
八、结论与建议
城市的静态交通是非常重要的，涉及泊车位供给数量设定，配套泊车位和公共泊车位数量确定，停车场规模及布局优化，停车场车辆出入交通设计，静态、动态交通相互关系研究及静态交通系统优化、静态交通系统规划和泊车智能诱导系统设计等各个专业层面。
我司作为专业的停车场建设管理公司，可以提供先进的管理技术、停车设备以及管理理念，使我们的城市风景更加美丽、道路更加畅通、秩序更加有序、社会更加进步。
华润停车场发展有限公司
二〇〇九年八月四日
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