菜市场及停车场项目报告.docx
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菜市场及停车场项目报告
蒲瑞馨园配套菜市场及停车场项目
申请报告
天津天乐国际工程咨询设计有限公司
二O一三年八月
编制人员
批准
汪震
副总经理
部门主管
赵卓
业务部长
项目经理
韩双玉
工程师
编写人员
赵卓
韩双玉
李小江
雷一鸣
张占学
谢学平
韩杨
韩旭
工程师
工程师
工程师
助理工程师
经济学硕士
规划师
造价员
助理工程师
印制人员
张瀚云
技术员
附图：
总平面图
第一章申报单位及项目概况
一、申报单位概况
（一）申报单位名称
天津远恒投资有限公司
（二）申报单位基本情况
单位名称：
天津远恒投资有限公司
法定地址：
天津市武清区杨村泉发路12号
法人代表：
甄润波
注册资本：
壹拾亿零壹仟万元人民币
公司类型：
有限责任公司
营业年限：
2011年1月21日至2031年1月21日
经营范围：
以自有资金对城镇建设、房地产进行投资、房地产开发、土木工程、园林绿化工程施工。
二、项目概况
（一）项目名称
蒲瑞馨园配套菜市场及停车场项目
（二）项目建设背景
近年来，武清区始终坚持以城市化为主导的率先发展战略，积极推进撤村建居工程，让城区规划范围内自然村落的农民享受到了现代化的城市生活，同时也拓展了城市发展空间，使得城乡一体化的进程不断加快。
为进一步完善撤村建居工程，武清区在新住宅建设、配套设施完善、拆迁补偿、就业安置及养老保险等方面制定了一系列切实可行的惠民政策，随着撤村建居工程的稳步进行，一大批拆迁户搬进了宽敞明亮的新居，生活水平得到了较大的提高。
武清区东蒲洼乡是天津市第四批市级示范小城镇，与下朱庄、徐官屯等乡镇首批完成全域撤村建居工作，在全区率先实现城镇化。
蒲瑞馨园小区是配合东蒲洼乡示范小城镇建设的还迁房项目之一。
随着蒲瑞馨园项目的交付使用和居民陆续入驻，项目周边配套设施的建设急需进行。
此次，为方便小区居民就近买菜和解决小区部分停车问题，天津远恒投资有限公司拟为小区投资建设配套菜市场及停车场项目。
项目建成后，将有效提升蒲瑞馨园小区居民的居住品质，满足小区居民的买菜和停车需求。
为加快项目建设进度，项目建设单位委托天津天乐国际工程咨询设计有限公司编制项目申请报告。
（三）项目申请内容
1、建设地点
项目位于天津市武清区武清新城雍顺道南侧，地块四至范围为：
东至蒲瑞馨园现状住宅楼、南至规划中小学教育用地、西至规划公共交通设施用地、北至雍顺道，总用地面积16776.6平方米（折合25.16亩），其中配套菜市场占地面积13036.6平方米，配建停车场占地面积3740平方米。
2、主要建设内容及规模
项目主要建设内容包括为蒲瑞馨园小区配套建设菜市场及停车场两部分。
其中，菜市场为一栋地上四层建筑，总建筑面积13500平方米，其建设内容还包括室外道路广场、景观绿化及配套室外管网等；停车场占地面积为3740平方米，规划设置地面机动车停车位56个。
3、项目建设计划
项目计划于2013年10月开工，2014年5月完工，建设工期为8个月。
4、投资规模及资金使用计划
项目总投资4000万元，其中，工程费用万元，工程建设其他费万元，基本预备费万元。
所需资金在建设期内根据工程进度分年投入，详见下表。
资金使用计划表
单位：
万元
5、资金来源
项目总投资4000万元，所需资金全部由天津远恒投资有限公司自筹解决。
（四）项目主要指标
主要技术经济指标表
序号
名称
单位
指标
备注
一、技术指标
1
总用地面积
平方米
16776.6
约合25.16亩
1.1
菜市场用地面积
平方米
13036.6
1.2
停车场用地面积
平方米
3740
其中：
可用地面积
平方米
1699.3
2
菜市场技术指标
2.1
总用地面积
平方米
13036.6
约合19.55亩
其中：
可用地面积
平方米
13036.6
2.2
建筑面积
平方米
13500
2.3
容积率
/
1.04
2.4
建筑密度
%
31
2.5
绿地率
%
8
2.6
道路广场面积
平方米
7952
2.7
绿化面积
平方米
1043
3
停车场技术指标
3.1
总用地面积
平方米
3740
约合5.61亩
3.2
可用地面积
平方米
1699.3
3.3
设置地面机动车停车位
个
56
二、投资指标
1
项目总投资
万元
4000
1.1
工程费用
万元
1.2
工程建设其他费用
万元
1.3
基本预备费用
万元
2
资金筹措
万元
4000
2.1
天津远恒投资有限公司自筹资金
万元
4000
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
本项目在国民经济行业中属居民服务和其他服务业中的其他居民服务，国民经济行业代码：
O8290。
一、发展规划分析
2011年，国务院发布《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，提出要改善农村生产生活条件，按照推进城乡经济社会发展一体化的要求，搞好社会主义新农村建设规划，加强农村基础设施建设和公共服务。
在《天津市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，要加快示范小城镇建设，完成四批以宅基地换房建设示范小城镇试点任务，把示范小城镇建成高水平、有特色，生态宜居的现代化新城镇。
在《武清区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出要以提升城镇化功能、提高城市服务水平为下一个时期的工作重点，在稳步推进以宅基地换房示范小城镇建设的同时，统筹安排区域性基础设施、社会服务和生态环境建设，集中力量，加大投入，全面提升新市镇开发建设的档次和水平。
本项目建设的蒲瑞馨园菜市场和停车场是为配合当地示范小城镇还迁住宅小区建设的公共服务配套设施，项目的建设是完善当地社区配套服务能力的有效手段，与区域规划的需求和发展方向相一致，符合相关国民经济和社会发展规划要求，与规划内容相协调。
二、产业政策分析
《天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法》（津政令【2009】第18号文件）中提出，为规范以宅基地换房建设示范小城镇工作，改善农民生产、生活环境，促进城乡统筹发展，示范小城镇在规划时，应当充分考虑村民的生产、生活需求，示范小城镇的公共建筑配套建设，应当按照城镇类型特点，采用相应配建标准，完善居民日常生活必需的教育、医疗、文化等配套服务设施。
《关于进一步加强我市社区建设服务和管理的意见》（津政发[2011]16号文件）中要求，为充分发挥社区在构建社会主义和谐社会中的重要基础作用，进一步加强我市社区建设、服务和管理工作，要着力加强社区基础设施建设，严格按照标准配置社区工作用房和社区公益性设施，并纳入城市规划、土地利用规划和社区发展相关专业规划。
其中明确指出，要“建成便利店、早点快餐、菜市场和停车场等多种业态的社区配套设施”。
配套服务设施是居民社区不可或缺的组成部分，配套服务设施的健全能够有效增强社区居民的生活质量，提升社区服务水平。
本项目所在蒲瑞馨园小区是配合示范小城镇建设开发的还迁住宅小区，项目的建设，能够有效满足小区对菜市场和停车场等配套设施的需求，有利于当地示范小城镇建设工作水平进一步提高和各项政策落实执行到位。
三、行业准入分析
项目的建设符合当地示范小城镇建设发展的需要和有关行业建设标准，符合居民社区配套服务设施建设的相关政策，满足行业准入条件。
综上，本项目属于国家和地方鼓励和支持的居民服务和其他服务业中的其他居民服务行业，符合国家和地方发展规划、产业政策要求，能满足行业准入的条件。
第三章项目选址与用地分析
一、项目选址
（一）项目建设位置
项目位于天津市武清区武清新城雍顺道南侧，地块四至范围为：
东至蒲瑞馨园现状住宅楼、南至规划中小学教育用地、西至规划公共交通设施用地、北至雍顺道，总用地面积16776.6平方米（折合25.16亩），其中配套菜市场占地面积13036.6平方米，配建停车场占地面积3740平方米。
项目选址位置图
（二）项目区域环境分析
项目作为居住区的配套服务设施，紧邻住宅小区，周边无较大的噪声源及污染源，同时本项目也不会对周边相关民用设施产生干扰。
（三）交通和基础设施条件
项目位于武清区蒲瑞馨园现状住宅楼西侧，周边有雍顺道、新开路、京福公路以及蒲瑞馨园居住区道路，通行能力较强，可以为项目区提供较好的通达性和便捷度，以满足项目建设期及运营期的交通要求。
交通条件示意图
项目处于居住区内，周边市政基础配套设施比较完善，给排水、热力、通讯、电力等配套管线已经沿城市道路敷设到项目红线外，具备随时接通给排水、热力、电力和通讯的基础条件，可满足本项目在施工期和使用期的相关需求。
二、土地利用合理性分析
（一）土地利用规划及规模符合性分析
菜市场用地性质为居住用地，停车场规划用地性质为机动车停车场库用地。
建设本项目符合城市发展总体规划及区域发展规划。
项目用地整体呈多边形，占地规模较为合理。
（二）集约利用土地合理性分析
项目用地形状规整，基地内地势平整，无建筑物，便于规划建设；项目建设因地制宜合理规划建设，符合集约、有效利用土地的要求。
三、征地拆迁和移民安置规划方案
项目场址现状为平整后的建设用地，不涉及征地拆迁及移民安置问题。
第四章项目建设方案
一、总体规划方案
（一）主要建设内容
项目主要建设内容包括为蒲瑞馨园小区配套建设菜市场及停车场两部分。
项目总用地面积为16776.6平方米，总建筑面积13500平方米。
其中，菜市场占地面积13036.6平方米，总建筑面积13500平方米，为一栋地上四层建筑；
停车场占地面积为3740平方米，规划设置地面机动车停车位56个。
（二）总体布局
项目建设用地整体呈多边形，依据用地功能和建筑布局需求进行合理的布置。
地块北侧为停车场用地，南侧为菜市场用地。
菜市场用地以主体建筑为中心进行布局，南侧设计为休闲广场与机动车停车场，围绕主体建筑设置环形车道，同时结合广场及道路设置绿化。
项目按规划要求将主入口设置在地块东侧，正对居住区现状道路，配建的机动车停车场入口也设置在小区现状道路上，结合菜市场入口一起布置。
沿用地边界布置绿化带，种植树木及草地，构建丰富的景观架构，营造出自然、清新宜人的购物环境。
总平面布置图
（三）主要技术指标
主要技术指标表
序号
项目
单位
数值
备注
1
总用地面积
平方米
16776.6
约合25.16亩
1.1
菜市场用地面积
平方米
13036.6
1.2
停车场用地面积
平方米
3740
其中：
可用地面积
平方米
1699.3
2
菜市场技术指标
2.1
总用地面积
平方米
13036.6
约合19.55亩
其中：
可用地面积
平方米
13036.6
2.2
建筑面积
平方米
13500
2.3
容积率
/
1.04
2.4
建筑密度
%
31
2.5
绿地率
%
8
2.6
道路广场面积
平方米
7952
2.7
绿化面积
平方米
1043
3
停车场技术指标
3.1
总用地面积
平方米
3740
约合5.61亩
3.2
可用地面积
平方米
1699.3
3.3
设置地面机动车停车位
个
56
二、建筑工程
（一）建筑方案
1、菜市场
（1）平面设计
菜市场主体建筑平面整体呈长方形，设计为地上四层建筑，总建筑面积13500平方米。
建筑主入口位于建筑北侧，次入口设置在建筑东侧。
建筑内部设置固定店铺、经营摊位、管理用房、仓库以及配套服务用房等。
建筑首层建筑面积4027.92平方米，首层中间布置经营摊位，周边设置18间固定店铺，布置在建筑最外侧，固定店铺与经营摊位之间设置3米宽的购物通道。
首层经营项目主要为熟食、冷冻食品、豆制品、干货、海产品、水产品、家禽类、肉类等副食品。
首层平面图
二层建筑面积4064.00平方米，其平面布局与首层基本相同，中间布置为经营摊位，周边设置15间固定店铺。
主要经营项目为蔬菜、水果等果蔬类。
建筑面积4064.00平方米。
二层平面图
三层建筑面积4059.28平方米。
主要经营农产品类，根据农产品类型规划四个区域，均布置在该层的中间位置。
同时根据经营内容需要布置库房，满足日常的储备需求，同时设置13间固定店铺和6间管理用房。
建筑面积4059.28平方米。
三层平面图
四层建筑面积1348.80平方米，主要为管理用房，包括管理办公、接待、物业管理等功能。
四层平面图
（2）立面设计
项目建筑立面造型上结合周边的住宅建筑，在形式和颜色上要形成统一风格，建筑外檐主要采用真石漆，搭配少量的饰面砖，整体色彩为浅驼色，立面窗户上装饰银色金属百叶，外形和立面造型均做到统一、协调、简洁、大方而不落后。
北立面图
南立面图
（3）剖面设计
建筑主体部分为四层建筑，每层高度均为5.1米，室内外高差0.3米，建筑檐口高度为25.8米。
2、停车场
（1）建设方案
停车场占地面积为3740平方米，项目的总体布局合理安排停车区、通道及出入口，满足进出及停放要求，并留出适当的绿化用地，有效地利用了有限的场地。
场内的停车方式以占地面积小、疏散方便、保证安全为原则，采用垂直式的停车方式，总共设计60个机动车停车位。
区域内设有明显的行驶方向标志及车位标志，并有良好的雨水、污水排放系统。
（1）铺装工程
①设计原则
停车场铺面应满足稳定、耐久、平整、抗滑和排水的要求，其设计应符合下列要求：
设计内容和方法与相应的机动车道水泥混凝土路面、沥青混凝土路面相同。
根据停车场的性质与功能不同，停车场铺面结构的设计荷载应视实际情况确定。
②铺装范围
铺装工程包括停车位及通道，可行驶一般机动车辆，满足车辆进出、停放及消防等需求，总铺装面积3740平方米。
③铺装设计
停车场驶入、驶出的车速较小，荷载冲击系数可比车行道路面结构的设计值小，其停车位及通道基层设计均为：
素土夯实+150mm厚3:
7灰土垫层+200mm厚碎石垫层+150mm厚C25素混凝土。
路面结构如下：
铺装断面示意图
铺装面层均采用面包砖，并按颜色划分出停车位及通道，其中停车位为红色，车位标准线为黄色，通道为灰色。
停车场的竖向设计应与排水相结合，并顺应整理后场地地势，坡度为0.3%左右，保证排水需求。
（二）装修方案
依照项目的具体使用要求，拟对项目建筑进行全面装修，完成所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装，完善硬件设施，满足日常使用的功能要求。
具体装修推荐方案及室内外做法见下表：
室内外装修做法表
部位
名称
楼（地）面
墙面
顶棚
踢脚（墙裙）
门厅
陶瓷地砖
乳胶漆
石膏板
--
管理、配套用房
陶瓷地砖
乳胶漆
石膏板
面砖
固定店铺
防护地砖
乳胶漆
石膏板
面砖
大厅摊位
防滑地砖
乳胶漆
铝合金格栅
面砖
卫生间
防滑地砖
面砖
铝扣板吊顶
--
楼梯间
防滑地砖
乳胶漆
乳胶漆
面砖
走道
陶瓷地砖
乳胶漆
矿棉板
面砖
设备间
陶瓷地砖
涂料
涂料
面砖
外檐
饰面砖、真石漆
（三）结构方案
1、基本参数
①结构设计使用年限
按正常施工，正常使用和维护下，结构设计使用年限为50年。
②抗震设计参数
抗震设防烈度：
7度
设计基本地震加速度：
0.15g
地震分组：
第二组
③建筑分类等级
建筑结构安全等级：
二级
建筑抗震设防类别：
乙类
地基基础设计等级：
丙级
2、上部结构
根据项目建筑的功能特点，依照其使用空间具体情况，项目建筑的结构体系拟采用框架结构，围护结构采用空心环保材料填充。
3、地基基础
根据上部结构荷载大小，以及建筑物的重要性，参照周边工程地质勘察报告，项目的地基形式拟采用桩基础。
具体须等待工程《岩土工程勘察报告（详细勘察）》完成后，再行确定。
四、公用工程
（一）给排水
1、水源
由项目周边规划市政道路上引入两根独立给水管线，管径均为DN200，供水压力>0.2MPa，同时引入一根DN150中水管线，供水压力>0.2MPa。
2、生活给水系统
本项目远期采用分质给水系统，即饮用水和非饮用水二元供水系统，该系统需采用两套管道，即市政自来水系统和中水系统；近期均由市政自来水供给，待将来市政中水管道建成后再进行切换。
（1）自来水用水量
序号
名称
用水标准
用水数量
最高日用水量（m3/d）
最大时用水量（m3/h）
备注
1
员工及顾客
5L/m2·d
13500m2
67.5
8.44
K=1.5
T=12
2
后勤物业
10L/人·d
20人
0.2
0.03
K=1.5
T=12
3
菜市场冲洗地面及保鲜用水
10L/m2·d
13500m2
135
16.88
K=1.5
T=12
4
不可预见水量
10%
20.3
2.54
5
合计
223
27.89
（2）供水方式
项目建筑室内生活给水系统（冲厕用水除外）竖向采用市政直接供水。
3、中水系统
（1）中水用水量
序号
名称
用水标准
用水数量
最高日用水量（m3/d）
最大时用水量（m3/h）
备注
1
员工及顾客
26L/人·d
4000人
104
13
K=1.5
T=12
2
后勤物业
26L/人·d
20人
0.52
0.07
K=1.5
T=12
4
道路浇洒
1L/m2·d
7952m2
8.0
4.0
1次/d
每次2小时
5
绿化
1L/m2·d
1043m2
1.0
0.7
1次/d
每次2小时
6
不可预见水量
10%
11.4
1.8
7
合计
124.92
19.57
（2）供水方式
项目中水系统只包括中水供水系统，主要用于建筑物的冲厕用水、室外道路广场及绿化浇洒用水等。
中水系统与生活给水系统一致。
4、排水系统
项目采用污废合流制，污水量按照生活给水量的90%测算，则项目污水量为313立方米/天，首层污废水单独排至室外，卫生间废水经化粪池沉淀、处理后与其他普通污水汇合，最终排至市政污水管道。
5、雨水系统
采用外排水系统，建筑屋面及室外地面雨水由管道收集后排入市政雨水管网，并考虑地形因素，在绿地内设置微小坡度形成浅沟，路面雨水首先排入绿地径流，尽量利用绿地入渗。
（二）暖通
1、室内外设计计算参数
（1）室外计算参数
✧冬季通风室外计算温度-3.5℃
✧冬季室外平均风速2.4m/s
✧冬季空调室外计算温度-9.6℃
✧冬季室外计算相对湿度56%
✧夏季通风室外计算温度29.4℃
✧夏季通风室外计算相对湿度63%
✧夏季室外平均风速2.2m/s
✧夏季空调室外计算干球温度33.9℃
✧夏季空调室外计算湿球温度26.8℃
✧夏季空调室外计算日平均温度29.4℃
（2）室内设计参数
项目室内设计参数
参数
名称
室内温度℃
室内相对湿度%
新鲜空气量
备注
夏季
冬季
夏季
冬季
m3/n.p
商铺
26~28
16~18
≤65
-
20
菜市场
26~28
16~18
45~65
-
20
管理室
26~28
18~20
<65
-
20
卫生间
28
16
<65
-
10次换气
设备用房
5~10
2、负荷估算
本工程建筑物冬季设集中采暖，夏季安装电风扇，并考虑预留分体空调电源。
项目采暖热负荷统计计算采用指标估算法。
根据建筑面积和采暖热指标，并考虑一定的网损及安全性。
项目建筑面积13500平方米，综合热负荷指标按照50W/m2考虑，则项目总热负荷为675kW。
3、热源
项目热源引自市政热力管网，二次网供回水温度为75/50℃。
4、采暖方案
建筑采暖系统末端采用散热器，供回水干管采用上供下回单管同程式系统，每组散热器装手动三通温控调节阀及手动温度调节阀，散热器选用铜铝复合型散热器，散热量按明装计算。
建筑物热力入口严格参照05N图集中相关要求设置调节、控制设施。
5、通风系统
项目应以自然通风为主，如自然通风不能满足使用要求，可设机械通风。
卫生间等设有机械通风系统。
通风系统除风机、风口之外应设置调节阀及消音装置。
卫生间等按10次排风。
（三）电气
1、负荷等级及负荷预测
项目主要消防设备用电及主要通道照明为二级负荷；其它为三级负荷。
按负荷密度法估算，项目用电负荷密度按60W/m2考虑，初步估算约为810kW；计算有功功率648kW。
考虑补偿后COSφ=0.95，计算视在功率为682kVA。
2、供电电压等级及电源
项目用电引自小区内现有变电站，其安装容量有足够的富裕量满足本项目的用电需求，无需增容。
项目供电电压为0.4kV。
3、配电系统
配电系统为三相五线制交流380伏/220伏，接地形式为TN-S系统。
建筑分层设配电箱，配电方式以放射与树干式相结合方式。
普通配电电缆采用低烟无卤电缆，消防电缆选用阻燃或耐火低烟无卤电缆。
4、照明
照明电源采用三线五线制TN-S系统，配电方式采用树干式配电方式。
照明线路一般照明线路采用BV-500V导线穿JDG管保护沿墙、顶、吊顶暗敷设。
照明光源及照度标准优先采用高效节能灯，主要采用节能荧光灯。
5、防雷及接地
项目按三类防雷建筑物设计，屋顶设避雷带，采用暗敷防雷引下线，利用人工接地装置。
防雷接地、电气接地、弱点接地共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。
6、弱电系统
项目弱电系统包括通信系统、综合布线系统、有线广播系统、火灾自动报警控制系统等部分。
第五章节能效果评价
一、用能标准和节能规范
（一）国家法律法规
Ø中华人民共和国建筑法（主席令第91号）
Ø中华人民共和国节约能源法（主席令第77号）
Ø中华人民共和国计量法（主席令第28号）（2009年修正本）
Ø节能中长期专项规划（发改环资〔2004〕2505号）
Ø中国节
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