最新房地产法教学辅导全套教案.docx

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最新房地产法教学辅导全套教案

第一章导论

目的要求

房地产法是一门专业法律课程，为了有助于非法律专业的学员深入地理解房地产法律的概念、规则和制度，需要掌握一些法律的基本概念和原理。

因此，本章首先对法、法律规范、法律渊源、法律部门、法系等一些基本概念作了深入浅出的、简要的解释；然后对房地产法的概念、调整对象、房地产法的原则和房地产法律关系作进一步深入的研究。

通过本章的学习读者可以初步了解房地产法的研究范围。

教学重点

第一节法律基础知识

一、法的概念及其特征

法是由国家制定或认可的、以权利义务为调整机制并通过国家强制力保证的调整行为关系的社会规范。

法具有以下四方面的基本特征：

（一）法是调整人们行为的社会规范

（二）法是国家制定或认可的社会规范

（三）法是规定人们的权利和义务的社会规范

（四）法是由国家强制力保证实施的、具有普遍约束力的社会规范

二、法的渊源

法的渊源是法的源泉、来源，是指那些具有法律效力作用和意义的法的外在表现形式。

当代中国法的渊源主要为以各种制定法为主的法的渊源，这是具有不同的层次和效力的法律规范，主要包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章、特别行政区的法律、国际条约及国际惯例等。

下面是主要的几种法律形式：

1．宪法

2．法律。

3．行政法规。

4．地方性法规、自治条例和单行条例。

5．行政规章或政府规章。

三、法的效力

（一）法的效力的层次和范围

法的效力，即法律的约束力，指人们应当按照法律规定的那样行为。

我国法的效力层次可以概括为：

上位法的效力高于下位法；在同一位阶的法律之间，特别法优于一般法；新法优于旧法。

法律效力范围涉及三个方面：

法的对象效力、空间效力和时间效力。

（二）法的对象效力

法的对象效力，或者法律对人的效力是指法律对谁有效力，适用于哪些人。

在世界各国的法律实践中有四种对人的效力的原则：

1．属人主义。

2．属地主义。

3．保护主义。

4．以属地主义为主同时结合属人主义和保护主义作为补充。

（三）法的空间效力

一国法律适用于该国主权范围所及的全部领域，包括领土、领水及其底土和领空，以及作为领土延伸的本国驻外使馆在外船舶及飞机。

（四）法的时间效力

法律的时间效力，指法律何时生效、何时终止效力以及法律对其生效以前的事件和行为有无溯及力。

1．法的生效时间。

2．法的终止效力。

3．法的溯及力。

四、法律规范

法律规范就是指国家制定或认可的，并以国家强制力保证实施的行为规则。

法律规范有严密的内在逻辑结构，即假定、行为模式和法律后果。

五、法律部门和法律体系

法律部门，也叫部门法，是根据一定标准和原则所划定的调整同一类社会关系的法律规范的总称。

法律体系，也称为部门法体系，是指一国的全部现行法律规范，按照一定的标准和原则，划分为不同的法律部门而形成的内部和谐一致、有机联系的整体。

一般认为我国目前的法律体系包括：

宪法、行政法、民法、商法、经济法、劳动法与社会保障法、自然资源与环境保护法、刑法、诉讼法等法律部门。

六、法系

（一）法系的概念和类别

法系是在对各国法律制度的现状和历史渊源进行比较研究的过程中形成的概念。

西方法学界通常认为，大陆法系和英美法系是对世界具有重大影响的两个法系。

（二）两大法系的比较

大陆法系和英美法系由于形成的历史渊源不同，所以在形式和内容方面都有很多差别。

在房地产法律制度中也会反映出这种差别。

首先，法的渊源不同。

其次，法律术语、分类不同。

第三，法典编纂的不同。

第四，诉讼程序和判决方式不同。

第二节房地产和房地产法

一、房地产及其相关的概念

1．物

物的法律特点是主体以外的存在，这种存在是能够满足人的需要且人能够对其进行支配控制。

在法律上物有狭义和广义的区别。

狭义上的物仅指有形物，进而又有动产与不动产之分；广义上的物，除了有形物以外，还包括无形物和财产权利，即所有具有经济意义的权利，如电力、热能、知识产权和其他权益等。

2．不动产

所谓的不动产就是表示位置固定，不能移动或者一经移动会改变其性质、形状，损害其经济价值的物。

不动产包括土地、土地附着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。

3．房地产

在法律上，房地产是一种能为公民、法人、国家支配的，并具有十分重要意义的“物”。

对于任何社会组织、法人和公民，房地产无疑都是一宗具有很大价值的财产，它既包含了房地产可见的、有形的物质实体，又包含了寓于房地产实体中的各种经济关系及由此而形成的各种权利，如占有、使用、出售、租赁、抵押等权利。

二、房地产法的概念及其特征

所谓房地产法，是指调整公民之间、法人之间、公民与法人及国家之间在房地产权属、开发建设、交易管理等与房地产相关的各种社会关系的法律规范的总称。

其特征主要包括：

1．主体的多样性

2．调整关系的综合性

3．调整手段的交叉性

4．国家的干预性

三、建国后我国房地产立法的发展概况

我国房地产法制建设大致走过了以下几个阶段：

（一）新中国成立初的国民经济恢复时期（1949—1952）

（二）社会主义改造时期（1953—1966）

（三）“文化大革命”时期（1966—1978）

（四）党的十一届三中全会确立改革开放以来（1978—至今）

1982年12月4日通过的《中华人民共和国宪法》规定了土地实行国家所有和集体所有；规定保护公民的合法的房屋所有权。

1986年4月12日颁布的《民法通则》，规定了包括土地、房屋在内的所有权、使用权等一系列基本的房地产民事法律规范。

1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》，是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易，实施房地产管理的基本法律。

1999年1月1日起施行的新修订的《土地管理法》更新了土地管理制度，全面改革了土地管理方式。

国务院制定了一系列有关房地产的行政法规，保证了上述基本法律的实施。

其中有《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理办法》、《物业管理条例》等。

国务院有关部、委，包括建设部、国土资源部及原国家土地管理局也相继颁布了大量有关房地产方面的规章或规范性文件。

四、房地产法律制度的体系

┏房地产所有权

┃土地使用权

┃房地产共有

房┏房地产权益┫建筑物区分所有权

地┃┃房地产相邻权

产┃┗房地产抵押权

法┃┏房地产交易法律制度概述

律┃┃房地产买卖

体┫房地产交易┫房地产租赁

系┃┃房地产中介服务

框┃┗房地产登记制度

架┃┏土地管理法律制度

┃┃房地产开发的规划管理法律制度

┗房地产管理┫城市房屋拆迁管理法律制度

┃房地产建筑管理法律制度

┃房地产税收法律制度

┗房地产物业管理法律制度

第三节房地产法基本原理

一、房地产法基本原则的意义

1．房地产法基本原则是房地产法规的灵魂，是制定房地产法律规定的基本准则。

2．房地产法基本原则是房地产法规体系的基石，是处理房地产问题的基本依据。

二、房地产法基本原则的内容

1．国有土地有偿、有期限使用的原则

国有土地有偿、有期限使用原则，主要是将原来国家划拨土地使用权改为土地使用权有偿出让，即国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

2．经济、社会和环境效益相统一的原则

经济效益是房地产业生存和发展的必要条件。

环境效益是房地产业改善城市形象的重要途径。

社会效益则是房地产业得以持续发展的重要条件。

因此坚持经济效益、环境效益和社会效益三者统筹兼顾，互相促进、和谐发展，避免顾此失彼。

3．保护房地产权利人合法权益的原则

保护房地产权利人合法权益不受任何单位和个人侵犯，是我国房地产法的重要原则。

为了更好地保障房地产权利人的合法权益，我国法律作了许多相应的规定。

三、房地产法律关系

房地产法律关系是一种由房地产行政法律关系、房地产民事法律关系以及房地产经济法律关系共同构成的复合型结构。

房地产民事法律关系是指平等民事主体之间发生的有关房地产的社会关系。

这类关系主要有：

房地产所有权和共有关系；房地产相邻关系；房屋拆迁关系；房地产转让、租赁、抵押、交换、典当、继承、赠与关系；房屋维修和物业管理关系；房地产中介服务关系和其他与房地产有关的民事法律关系

房地产行政法律关系，就是政府管理部门基于其行政职权与管理相对人发生的有关房地产的法律关系。

这类关系主要包括：

土地利用规划和房屋建设规划关系；土地征收、征用关系；土地使用和房地产开发建设审批关系；房地产市场主体管理关系；房地产市场秩序和市场规则管理关系；房地产税费收缴关系和其他房地产经济行政关系。

四、房地产法律关系的要素

（一）房地产法律关系的主体

房地产法律关系的主体是指参加房地产法律关系，享有权利和承担义务的当事人。

在我国，通常把房地产法律关系的当事人━━房地产法律关系主体分为三大类：

国家行政管理机关，法人、其他经济组织和公民。

（二）房地产法律关系的客体

房地产法律关系的客体是指房地产权利和义务所共同指向的对象，具体可包括物、行为和智力成果。

（三）房地产法律关系的内容

房地产法律关系的内容是指房地产法律关系的各方主体享有的权利和承担的义务。

一个主体有权利就有义务。

一般而言，一方的权利是另一方的义务，一方的义务的履行是对方权利的实现。

本章结论

法是各种法律规范的总和。

法律规范就是指国家制定或认可的，并以国家强制力保证实施的行为规则。

这种行为规则指具体规定权利义务以及法律后果的准则。

房地产法是指调整房地产关系的法律规范的总称。

我国房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的各种社会关系总和。

房地产法律关系包含了平等主体之间基于土地、房屋而发生的财产所有、使用、转让、抵押、租赁等财产权关系；也有国家与自然人、法人基于土地、房屋的征用或征收、拆迁、房地产开发和经营管理等形成的行政管理关系；也有国家对房地产业宏观和微观调控的计划、金融、税收、市场秩序等经济法律关系。

本书是从现有民事的、行政的和经济的法律规范入手，对我国房地产法的原理、制度、运作和判案进行综合性的研究。

第五章建筑物区分所有权

目的要求

目前我国的法律还没有正式采用建筑物区分所有权的概念。

由于现代城市的发展和人口的高度集中而形成了复合性集合住宅，随之而产生了需要调整这种住宅关系的建筑物区分所有权的概念。

建筑物区分所有权是与房地产所有权、共有等有着明显区别的一种特殊权利，通过研究建筑物区分所有权制度，将有助于区分相关权利人的权利与义务，以及正确处理因物业管理而产生的相关法律问题。

教学重点

第一节建筑物区分所有权概述

一、建筑物区分所有权的产生

现代建筑物区分所有权是随着工商业的发展、城市的形成、人口的集中形成了复合性集合住宅而发展起来的，这种财产权利的复杂性在于：

1．整个建筑物与每个住房的利益密切相关，权利人取得了建筑中单个单元的所有权，但是构成每个住宅所必需的墙壁、地板、屋顶等，同时也受他人的权利支配，谁也没有权利单独处分这些“属于自己的东西”。

2．尽管建筑物内一些设施只属于一部分人使用而其他人一般不使用，但是建筑物内的走道、通道、楼梯、电梯，以及建筑物外的道路、花木草坪、游乐场地等，却是全体住户都能使用的公共设施。

3．建筑物内关于水、煤、电、气等供应管道以及排放管道,存在全体住户和供应公司的权利分割点、以及个人与整体的权利分割点的确定问题。

4．建筑物内的住户整体对地基拥有权利并承担义务，既对土地权利形成了按分共有的关系。

二、建筑物区分所有权的概念和特征

建筑物区分所有权在德国称为“住宅所有权”，法国称为“住宅分层所有权”,瑞士称为“楼层所有权”，英美法中称为“公寓所有权”，在日本和我国台湾称为“建筑物区分所有权”。

建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共同部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所形成的成员权之总称。

建筑物区分所有权是一种特殊的复合性的不动产所有权。

建筑物区分所有权主要的特点是：

1．建筑物区分所有权权利主体身份的多重性，其具有三种不同的身份，既是专有所有权人，又是共有持分权人和成员权人；

2．建筑物区分所有权中专有所有权是主导性的，取得了专有所有权，就意味着取得了共同部分持分权及成员权；专有所有权的大小，决定了其共有部分持分权和成员权（如表决权）的大小。

3．建筑物区分所有权的各项权利的一体性，即专有部分的所有权、共有部分的持分权和住宅所有人的成员权三者的权利视为一体，不可分离。

专有部分的所有权进行转让、抵押、继承等，共有部分的持分权和住宅所有人的成员权也随之发生变更。

第二节建筑物区分所有权的法律关系

一、专有部分所有权

（一）专有所有权的客体

所谓建筑物区分所有权的客体也就是指区分所有权的标的。

在建筑物区分所有的情况下，专有所有权的客体是主要的部分，其构成必须具备的条件是：

第一，必须具有构造上的独立性。

第二，必须具有使用上的独立性。

第三，能够通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。

（二）专有所有权的内容

专有所有权人与一般所有权人享有的权利应该是相同的，即具有绝对性、永久性和排他性。

二、共有部分的持分权

（一）共有部分的客体

共有部分的持分权的客体指向的是建筑物的共有部分。

所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，或者说建筑物中由区分所有权人全体或部分予以共同所有。

共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。

由于共有部分涉及到的范围相当广泛，一般采取法定共有和公约约定共有两种确定其范围的方式。

（二）共有部分的持分权的内容

建筑物区分所有权人作为共有部分持分权人对共有部分享有权利和义务，其法律特点是：

第一，共有部分与专有部分不可分离。

第二，区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定的。

第三，各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以是按份共有，也可以是共同共有。

我国房地产登记是以房屋的建筑面积为依据，但是商品房可以按“套”或“单元”出售，也可以按照套内的建筑面积或者建筑面积销售。

每套或每单元房屋建筑面积公式应是：

单元建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

分摊的公用建筑面积就是共有部分的持分权的客体。

三、住宅所有人的成员权

所谓的成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利与承担的义务。

它不但是财产关系，更主要的是管理关系，也是与专有所有权、共有所有权紧密结合而不可分割的一种永续权。

其表现为具有表决权、参与制定规约、选举及解任管理者等，同时承担相应的义务。

第三节建筑物区分所有权人与物业管理

一、建筑物区分所有权与物业管理的关系

    建筑物区分所有权与物业管理的各项活动息息相关，建筑物区分所有权不仅是建立物业管理活动中的业主大会、业主委员会、管理规约等制度的基础，而且还涵盖了物业管理立法、物业管理法律关系、业主的权利义务、物业管理公司的选聘、物业管理服务合同的订立、管理费的收取和使用、建筑物共同费用的分摊、装修管理、建筑物整体的使用和管理以及维修保养、建筑物的修缮改良以及更新重建、共有收益的分配与使用等等在物业管理活动中所遇到的一系列理论和实践问题。

可以说，建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系和法律基础。

二、物业管理的原则

    1．合理原则

   区分所有权人在行使权利时，就必须把握在合理的限度内，不得滥用权利损害其他区分所有权人或整体利益。

区分所有权人在室内装修、装饰时无论支撑承重和抗震结构的墙、梁、柱、天花或地板的位置是否与他人相邻，均不得拆除或截断支撑承重和抗震结构的墙、梁、柱、天花或地板，也不得在支撑承重和抗震结构的墙、梁、柱上拆修建壁橱，拆除重建相邻的非承重和非抗震墙必须征得相邻方区分所有权人的同意，非相邻的非承重和非抗震墙可以合理利用，但不得整体拆除。

此外，区分所有权人在使用自己专有部分时必须合理使用，不能只顾自己获益而不顾他人安危，不得超出建筑物楼板允许的使用负荷。

    2．多数原则

   多数原则是指使用或利用区分所有建筑物的共有部分时，应当以多数共有人的一致意见来定之。

共有的多数原则为国家法律所确认。

3．约定原则

   全体区分所有权人或其他人可通过约定的方式取得共有部分的使用权。

这种约定方式的具体内容包括建筑物的全体区分所有权人对建筑物屋顶享有一般的共有权，如屋顶维修保养、安装或修理屋顶的共用设施、设备、乘凉、晾晒衣服等，获得广告位专用权这种延伸的特定建筑物区分所有权人不得妨碍这些共有权利的实现。

   4．整体利益优先原则

   多数区分所有权人为经济利益或其他利益所驱使，作出对区分建筑物整体有不利影响的决定时，其他区分所有权人可以整体利益优先的原则进行抗辩。

三、建筑物区分所有权人行使物业管理的主要权利

   建筑物区分所有权人作为管理团体的成员所享有的权利主要体现在以下四个方面：

   1.表决权。

表决权是指区分所有权人参加建筑物管理团体的大会，对会议讨论的事项所享有的投票表决权。

这是区分所有权人最重要的一项成员权。

   2.参与订立管理规约权。

参与订立管理规约权是指区分所有权人参加建筑物管理团体的大会，参与订立管理规约的权利。

   3.选聘、解聘及监督管理人以及管理服务人的权利。

选聘、解聘及监督管理人以及管理服务人的权利是指建筑物区分所有权人作为管理团体的一个成员，有权选聘、解聘管理人以及管理服务人，有权对管理人以及管理服务人的管理行为进行监督。

   4.请求权。

请求权是指区分所有权人作为管理团体的成员而对公共管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权，如请求召集区分所有权人管理团体集会（即业主大会）的权利，这是请求权中的一项重要权利。

本章结论

建筑物区分所有权是指包含多个单位的高层或多层建筑物内多个居住者的所有权。

建筑物区分所有权是一种特殊的复合性的不动产所有权，该权利中包含了三种不同的权利：

一是专有部分的所有权，二是共有权部分的持分权，三是住宅所有人的成员权。

专有所有权的客体就是建筑物的专有部分；对建筑物中不属于专有部分的共用部分由区分所有权人全体或部分予以共同所有；所谓的成员权是建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的权利与承担，它不但是财产关系，更主要的是管理关系。

建筑物区分所有权与物业管理的各项活动息息相关，可以说，建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系和法律基础。

第二章房地产所有权

目的要求

房地产所有权是房地产法律制度的基础，该概念与民法中的物权概念有着密切的联系，为了进一步揭示所有权的特征，以及所有权权能的内涵，本章对物权的概念及其特征、物权的分类都作了简要的介绍。

我国在法律上对于房地产所有权的分类，尤其是土地所有权的制度更是具有其特殊性，正确地把握本章这些基本概念是理解房地产法律制度的重要前提。

教学重点

第一节物权和所有权的基本概念

一、物权的概念及其特征

物权是特定社会人与人之间对物的支配关系在法律上的表现。

一般认为，“物权是直接支配特定物、享受其利益并排除他人干涉的权利”。

和债权相比较，物权的特点主要表现为：

第一，物权是绝对的归属权，或者是直接支配物的权利，而债权是一种请求权。

所谓直接支配，指物权人依自己的意思享有物的利益。

与此不同的是债权人一般不直接支配一定的物，而是有权请求债务人依照债的规定作为或不作为。

第二，物权是享受物的利益的权利，是一种排他性的“对世权”，即物权人可以排斥任何第三人的干涉。

债权的权利主体和义务主体却都是特定的民事主体，债权的权利人只能对抗相对的债务人。

第三，物权具有优先性，而债权具有平等性。

优先权是物权的享有者排除在物上设定的债权或后设定的物权的权利。

第四，物权具有追及权，即对第三人的对抗效力，债权原则上不得对抗第三人。

第五，物权和债权的保护方法不同。

针对物权的保护，赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，以保障物权人对其物的支配权。

而依合同产生的债权主要受合同法的保护，对违约责任救济方法主要是继续履行、赔偿损失等。

二、物权的类型

自物权所有权

物权

用益物权（包括地上权、地役权、永佃权等）

他物权

担保物权（包括抵押权、质押权等）

三、所有权的概念及其特征

所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

换句话说，所有权是所有人在法律限制的范围内对物的全面的支配权。

其自身的一些特征：

1．所有权的完整性

2．所有权的永久性

3．所有权的社会性

四、所有权的权能

1．占有。

占有是权利主体对于物基于占有的意思而进行控制的事实状态。

2．使用。

使用是指民事主体按照财产的性能对其加以利用，以满足生产或生活的某种需要。

这种利用财产的权利往往被称为使用权。

3．收益。

收益是指民事主体通过合法途径获取基于财产而产生的物质利益。

4．处分。

处分就是所有人对财产事实上的处分和法律上的处分，处分会导致所有权的绝对或相对消灭。

处分权是财产所有权的核心内容。

五、所有权与产权

在我国的法律、行政法规中并没有产权的概念，只是在有些政府规章中使用了产权的概念，对此也引起了学界的争论。

随着我国经济改革的深入发展，不同的学科从不同的研究角度，对财产的所有权和产权问题进行了热烈的讨论。

六、房地产产权的法律保护

保护房地产产权不是某一法律部门的任务，而是各个法律部门的共同任务。

民事上对房地产产权的保护，主要有以下五种方法。

1．请求确认房地产产权

2．请求排除妨碍

3．请求恢复原状

4．请求返还原房地产

5．请求赔偿损失

第二节房地产所有权的类型

一、国家所有权

国家所有权是社会全体成员共同占有生产资料的所有制形式在法律上的反映，是国家代表全体人民对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。

二、劳动群众集体组织所有权

集体所有制经济是我国公有制经济的重要组成部分。

集体所有权是指劳动群众集体组织占有、使用、收益和处分其财产的权利，它是劳动群众集体所有制在法律上的表现。

三、平等主体的自然人、法人的所有权

1．个人所有权。

个人所有权是公民依法享有的占有、使用、收益和处分其生产资料和生活资料的权利。

2．法人所有权，又称为社团所有权。

第三节土地所有权

一、国家土地所有权

（一）国家土地所有权的概念

国家土地所有权简称国有土地，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

（二）国家土地所有权的取得

中华人民共和国成立以后，城市国有土地所有制的形成经历了不同的途径：

一种是对帝国主义、官僚资本、反革命分子占用的土地采取没收和接管的政策，通过对原土地所有权人权利的完全否定而收归国家所有；另一种是对资本主义工商业所有的土地或房屋业主所占有的土地实行赎买政策，通过“公私合营”的方式有偿地把私人土地所有权收归国有；再一种则是立法统一规定“城市的土地属于国家所有”。

（三）国家土地所有权的范围

1995年4月9日国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》对国家所有的土地范围主要从以下几个方面界定：

1．城市市区范围内的土地属于国家所有。

在现代社会中城市市区的范围是处于动态的过程中，一般认为城市市区是已进行城市配套建设、具备城市基本功能的建成区域；而不是简单地以城市行政区为准。

2．农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；或者国家依法征用的土地。

3．