中级经济师专业知识与实务中级房地产经济检测试题含答案考点及解析Word文档下载推荐.docx
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C.眉头
D.编码
E.附录
【答案】A,B,E
【解析】本题考查房地产市场调研报告的构成。
房地产市场调研报告的构成主要有：
封面、目录、摘要、正文、结论和建议、附录。
5[单选题]房地产市场需求预期研判的重点是对潜在需求中的（ ）进行分析和预测。
A.有效需求
B.投资需求
C.投机需求
D.改善需求
【答案】A
【解析】本题考查房地产市场预期发展研判。
市场需求预期研判是在对需求现状分析研究的基础上，对区域房地产市场的潜在需求的研判。
这一预期研判的重点是对潜在需求中的有效需求进行分析和预测。
6[多选题]房地产开发项目前期策划的主要内容有（ ）。
A.市场研判
B.营销策略
C.市场定位
D.运行建议
E.经济评价
【答案】A,C,D,E
【解析】本题考查房地产开发项目前期策划。
房地产开发项目前期策划的主要内容有：
市场研判、市场定位、运行建议和经济评价。
7[多选题]在项目前期策划中，项目开发经营期内房地产市场预期发展研判的主要内容有（ ）。
A.房地产市场走势预期研判
B.房地产市场需求预期研判
C.房地产开发成本预期研判
D.房地产市场供给预期研判
E.房地产市场价格预期研判
【答案】A,B,D,E
在项目前期策划中，项目开发经营期内房地产市场预期发展研判的主要内容有：
房地产市场走势预期研判；
房地产市场需求预期研判；
房地产市场供给预期研判；
房地产市场价格预期研判；
房地产市场营销状况预期研判。
8[多选题]进行了房地产市场细分后就要确定要进入的目标市场，目标市场应具备的条件有（?
A.目标市场应有足够的需求量
B.目标市场应是企业有能力进入的
C.目标市场应保证企业的利润最大化
D.目标市场应是进入退出无障碍的
E.目标市场应是最有发展潜力的
【答案】A,B
【解析】本题考查房地产市场细分。
目标市场应具备的条件有：
目标市场应有足够的需求量；
目标市场应是企业有能力进入的。
9[多选题]进行房地产开发项目主题创意时应注意的问题有（ ）。
A.主题创意易于展示和传播
B.主题创意应与项目的内在品质相符合
C.主题创意不能局限于目标客户的需求特征
D.主题创意越夸大效果越好
E.主题创意可以模仿其他楼盘
【解析】本题考查房地产开发项目的主题创意。
进行房地产开发项目主题创意时应注意的问题包括：
主题创意易于展示和传播；
主题创意应与开发项目的内在品质相符合；
主题创意要与开发项目所处地区的资源条件相协调：
主题创意要与目标客户的需求特征相吻合。
10[单选题]企业通过借钱的方式进行融资，在借款到期后要向债权人偿还本金和利息，这种融资方式为（ ）。
A.信用融资
B.信托融资
C.股权融资
D.债权融资
【答案】D
【解析】本题考查房地产开发项目融资。
债权融资是通过借钱的方式进行融资，其所获得的资金，企业要支付利息，在借款到期后要向债权人偿还本金。
11[单选题]房地产保险人不需要负责赔偿由（ ）引起的一般财产损失。
A.火灾
B.洪水
C.地震
D.泥石流
【解析】本题考查房地产保险的责任。
在房地产保险中，地震是绝对的除外责任。
选项ABD保险人依照有关规定可以约定赔偿责任。
12[单选题]物业服务合同的签订时间一般是在（ ）。
A.业主委员会成立前
B.业主委员会成立后
C.建设单位出售房屋前
D.建设单位出售房屋后
【答案】B
【解析】本题考查物业服务合同的签订时间。
前期物业服务合同的签订是在建设单位出售房屋前，物业服务合同的签订时间一般应在业主委员会成立后。
13[单选题]某物业管理区域由5万平方米住宅和8万平方米商业物业组成，拟选择一家物业服务企业实施物业管理，该区域选聘一物业服务企业应采用的方式是（ ）。
A.招投标
B.招投标为主，协商议价为辅
C.协商议价为主，招投标为辅
D.招投标和直接委托相结合
【解析】本题考查物业管理招投标的条件。
必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅；
新开发的非住宅项目可采取招投标方式，也可采取其他方式。
14[单选题]物业服务提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品，这体现了物业管理招投标的（?
）特点。
A.阶段性
B.全面性
C.招标主体的特殊性
D.物业服务内容的特殊性
【解析】本题考查物业管理招投标的特点。
物业服务内容的特殊性：
物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品，产品服务对象、服务需求和服务内容具有相对不确定性。
15[单选题]已竣工但尚未售出的物业，物业服务费用由该物业的（ ）交纳。
A.物业服务企业
B.建设单位
C.未来购买人
D.施工单位
【解析】本题考查物业服务费的交纳和督促。
已竣工但尚未售出的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
16[单选题]下列选项中的维修费用可以在住宅专项维修资金中列支的是（ ）。
A.物业公司承担的维修费用
B.保修期满后的共用设备维修
C.建设单位施工承担的费用
D.人为损坏的共用部位的修复费用
【解析】本题考查住宅专项维修资金的使用。
住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
选项B符合住宅专项资金的使用要求。
17[多选题]在物业管理活动中，业主享有的权利包括（ ）。
A.提议召开业主大会会议
B.执行业主大会的决定
C.监督业主委员会的工作
D.监督物业共用部位的使用情况
E.缴纳物业服务费
【答案】A,C,D
【解析】本题考查业主的权利。
业主在物业管理活动中享有下列权利：
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（4）参加业主大会会议，行使投票权；
（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（6）监督业主委员会的工作；
（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（10）法律、法规规定的其他权利。
BE选项属于业主的义务。
18[单选题]按照建设用地服务的产业类型划分，不属于农业建设用地的是（ ）。
A.农业道路用地
B.蔬菜大棚用地
C.农业水泵房用地
D.农业宅基地
【解析】本题考查建设用地的分类。
农业建设用地是指地上建筑物、构筑物供农业生产使用或直接为农业生产服务的土地，如农作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等用地。
选项D农业宅基地是非农业建设用地。
19[单选题]国有建设用地使用权协议出让中，包括拟出让土地的具体位置、界址、用途、面积、使用期限、规划设计条件和供地时间等内容的文件是（ ）。
A.国有土地划拨决定书
B.协议出让土地方案
C.协议出让国有土地使用权规定
D.建设用地使用权出让计划
【解析】本题考查协议出让。
出让计划中包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段及供地时间等内容。
协议出让土地方案中应包括拟出让土地的具体位置、界址、用途、面积、使用期限、规划设计条件和供地时间等。
20[单选题]下列关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让的区别，说法错误的是（ ）。
A.两者的适用范围不同
B.两者的出让金形成方式不同
C.两者的最低价确定原则不同
D.两者的出让主体不同
【解析】本题考查国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让的区别。
协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别包括：
（1）适用范围不同。
（2）出让金形成方式不同。
（3）最低价确定的原则不同。
21[多选题]国有建设用地使用权出租的程序有（）。
A.申请
B.审批
C.签订合同
D.办理登记
E.租期
【答案】A,B,C,D
【解析】略
22[多选题]在协议出让过程中，有（ ）行为时，对负责人员应给予行政处分。
A.低估土地评估价格的
B.确定出让底价时经集体决策决定的
C.泄漏出让底价的
D.减免出让金的
E.低于协议出让最低价出让的
【答案】C,D,E
【解析】本题考查协议出让过程中的违法行为。
在协议出让过程中，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接负责人员依法给予行政处分：
（1）不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的；
（2）确定出让底价时未经集体决策的；
（3）泄露出让底价的；
（4）低于协议出让最低价出让建设用地使用权的；
（5）减免建设用地使用权出让金的。
23[单选题]建设项目中具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产能力或使用功能的工程项目是（ ）。
A.分项工程
B.分部工程
C.单位工程
D.单项工程
【解析】本题考查单项工程的定义。
单项工程是指具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产能力或使用功能的工程项目。
24[单选题]下列关于房地产开发项目勘察设计的表述错误的是（ ）。
A.房地产开发项目勘察设计是工程勘察和工程设计的简称
B.房地产开发项目工程勘察是根据房地产开发项目工程建设的要求进行的
C.工程勘察阶段一般分为初步勘察和详细勘察
D.初步勘察应符合施工图设计的要求
【解析】本题考查房地产开发项目勘察设计概述。
初步勘察应满足选址和初步设计的要求；
详细勘察应符合施工图设计的要求。
25[单选题]采用邀请招标的项目应向（ ）个以上符合资质条件的施工企业发出投标邀请书。
【解析】本题考查房地产开发项目工程招标的程序。
采用邀请招标的项目应向3个以上符合资质条件的施工企业发出投标邀请书。
26[单选题]房地产估价报告的使用期限通常在估价报告中的（ ）部分说明。
A.致估价委托人函
B.估价结果报告
C.注册房地产估价师声明
D.估价技术报告
【解析】本题考查房地产估价报告的组成。
致估价委托人函是估价机构正式地向估价委托人报告估价结果及呈送估价报告的信件。
房地产估价报告的使用期限通常在估价报告中的致估价委托人函部分说明。
27[多选题]收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的（ ），将未来收益转换为价值来求取估价对象价值或价格的方法。
A.报酬率或资本化率
B.利润率或资本率
C.收益乘数
D.成本乘数
E.营业利润率
【答案】A,C
【解析】本题考查房地产估价收益法的含义。
收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值或价格的方法。
28[单选题]某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划设计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是（ ）。
A.生产观念
B.推销观念
C.市场营销观念
D.产品观念
【解析】本题考查房地产开发经营观念。
市场营销观念的基本内容是：
根据消费者的需求来开发和销售房地产产品。
在这种观念指导下，企业十分重视市场调研，在需求的动态变化中不断发现尚未得到满足的需求。
29[单选题]房地产公共关系营销推广的直接作用不包括（ ）。
A.树立企业形象
B.扩大企业影响
C.提升楼盘销量
D.协调公共关系
【解析】本题考查公共关系推广的作用。
与其他促销方式相比，公共关系推广的目的主要不是着眼于当前效果，但其作用是多方面的，包括下列内容：
协调好公众关系、促进楼盘销售、树立企业形象、建立信息网络。
楼盘销售虽然不是公共关系活动直接的主要目的，但从企业的最终目标看，应成为公共关系策略的根本目的。
30[单选题]房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制订房地产营销（ ）策略的内容。
A.公共关系
B.促销
C.销售渠道
D.价格
【解析】本题考查房地产销售渠道策略。
房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制订房地产销售渠道策略的内容。
31[单选题]商品房预售前，房地产广告的主要目的和重点应是（ ）。
A.提升商品房的价值
B.提高商品房的知名度
C.提升商品房的品质
D.降低商品房的后期开发成本
【解析】本题考查房地产广告的目的。
房地产广告的目的在于提高商品房的知名度，激发客户的购买欲望。
32[多选题]下列房地产中，不得发布房地产销售广告的有（ ）。
A.已取得预售许可证但尚未竣工的商品房
B.在集体所有的土地上建设的房屋
C.司法机关决定查封的房地产
D.产权人自住的具有合法产权的住宅
E.依法设有抵押的房地产
【答案】B,C
【解析】本题考查房地产广告有关管理规定。
不得发布广告的房地产主要有：
（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的。
（2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的。
（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
（4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。
（5）权属有争议的。
（6）违反国家有关规定建设的。
（7）不符合工程质量标准，经验收不合格的。
（8）法律、行政法规规定禁止的其他情形。
33[多选题]以下属于房地产间接销售渠道的优点的有（ ）。
A.有利于发挥销售专业特长
B.可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为
C.有利于房地产开发企业集中精力进行商品房开发建设方面的工作
D.便于开发企业较快地调整销售策略
E.可以利用更广泛的客户资源
【答案】A,C,E
【解析】本题考查房地产销售间接渠道的优点。
房地产销售间接渠道的优点有：
有利于发挥销售专业特长；
有利于房地产开发企业集中精力进行商品房开发建设方面的工作；
可以利用更广泛的客户资源。
BD选项属于直接渠道的优点。
34[多选题]在房地产定价目标中，实现预期利润的定价目标通常包括（ ）。
A.利润最大化目标
B.最大市场占有率目标
C.最高价格目标
D.最短投资回收期目标
E.预期投资收益率目标
【答案】A,E
【解析】本题考查房地产定价目标。
在房地产定价目标中，预期利润目标可以进一步分为利润最大化目标和预期投资收益率目标。
35[多选题]在房地产营销中，运用心理定价策略主要有（ ）。
A.现金折扣
B.数量折扣
C.特价品定价策略
D.尾数定价策略
E.整数定价策略
【解析】本题考查心理定价策略的类型。
心理定价策略根据不同消费者的消费心理，可以细分为特价品定价策略、尾数定价策略和整数定价策略三种。
36[单选题]房地产投资方案类型中，若一个方案被选中，其他方案就会被排斥，这种投资方案类型属于（?
A.独立型方案
B.互斥型方案
C.相互关系型方案
D.互补型方案
【解析】本题考查房地产投资方案的类型。
在房地产投资项目方案的类型中，互斥型方案是指在若干备选方案中，选择其中一个方案，则其他方案就必然被排斥的一组方案。
37[单选题]某投资项目有E、F两个互斥方案，各年的净现金流量如下表所示，基准收益率为10％，经比较选优应为（ ）。
A.两者均可
B.两者均不可
【解析】本题考查净年值法的计算。
采用净年值法，NAVE=-10／（P／A，10％，6）+1．5／（F／A，10％，6）+3=-10+4．3553+1．5+7．7156+3=0．90（万元）；
NAVF=-15／（P／A，10％，9）+2／（F／A，10％，9）+4=-15+5．7590+2+13．5795+4=1．54（万元），NAVF>
NAVE，因此选择F方案。
38[单选题]甲、乙、丙三个计算期相同的互斥型方案，若有△IRR乙-甲>
Ic，△IRR丙-乙<
Ic，△IRR丙-甲>
Ic，则各方案从优到劣的排列顺序是（ ）。
A.甲、乙、丙
B.乙、丙、甲
C.丙、乙、甲
D.乙、甲、丙
【解析】本题考查用差额投资内部收益率法比较计算期相同的互斥型方案。
由△IRR乙-甲>
IC得到乙优于甲，由△IRR丙-乙<
IC得到乙优于丙，由△IRR丙-甲>
IC得到丙优于甲，综合得到各方案从优到劣的排列顺序为乙、丙、甲。
39[多选题]若计算期不同，互斥型方案的方案数目较多时，则互斥型方案比选适用的方法有（ ）。
A.差额净现值法
B.净年值法
C.年值折现法
D.费用年值法
E.最小公倍数法
【答案】B,D
【解析】本题考查计算期不同的互斥型方案比选。
在对计算期不同的互斥型方案进行比选时，特别是参加比选的方案数目较多时，年值法是最为简便的方法，年值法使用的指标有净年值与费用年值。
40[单选题]某市位于北纬39o54’，东经116o23’，反映的是该市的（ ）。
A.自然地理区位
B.经济地理区位
C.交通地理区位
D.天文区位
【解析】本题考查区位的种类。
天文区位是指某一事物的经纬度位置。
例如，北京市位于北纬39o54’，东经116o23’。
41[单选题]关于中心地理论相关概念的说法，正确的是（ ）。
A.中心地是指向周围地域的居民提供各种商品和服务的商场
B.中心地职能是指由中心商场提供的高档商品和高级服务
C.需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平
D.商品销售范围是指中心地提供商品和服务的最小销售距离和最近服务
【解析】本题考查中心地理论。
中心地是指区域内向其周围地域的居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点，所以选项A错误。
中心地职能是指由中心地提供的商品和服务，所以选项B错误。
商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通过的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径，所以选项D错误。
42[单选题]下列关于中心地理论假设前提的描述不正确的是（ ）。
A.交通费用与距离成反比
B.厂商和消费者都是经济人
C.居民收入水平和消费方式完全相同
D.平原上货物的流动不受关税的限制
【解析】本题考查克里斯塔勒中心地理论的假设前提。
选项A错误，正确的说法是：
有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用与距离成正比。
43[单选题]A、B方案的净现金流量如下表所示，则A、B方案的财务净现值分别为（ ）。
设投资者的目标收益率ic=10％。
（P／A，10％，5）=3．79，（P／F，10％，1）=0．909，（P／F，10％，2）=0．826，
（P／F，10％，3）=0．751，（P／F，10％，4）=0．683，（P／F，10％，5）=0．62
．6
．3264．32
．3256．52
．6554．32
【解析】本题考查财务净现值的计算。
FNPVA=300×
（P／A，10％，5）-1000=137（万元）；
FNPVB=100×
（P／F，10％，1）+200×
（P／F，10％，2）+300×
（P／F，10％，3）+400×
（P／F，10％，4）+500×
（P／F，10％，5）-1000=64．6（万元）。
44[单选题]某家庭预计在今后10年内的月收入为12000元，如果其中的30％用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为6％，年存款利率为2％，年通货膨胀率为3％，该家庭有偿还能力的10年期按月等额还款的最大抵押贷款申请额是（ ）万元。
．43
．28
．12
．75
【解析】本题考查等额分付现值公式。
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