最新税务筹划实务案例精选土地增值税文档格式.docx
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（一）、合作建房税法规定：
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；
建成后转让的，应征收土地增值税。
根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。
假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与B实业公司合作建造办公大楼，资金由B实业公司提供，建成后按比例分房。
对B实业公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。
对A房地产开发公司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力。
这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。
（二）代建房税法规定：
代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。
对于房地产开发企业而言，虽取得了一定收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。
房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
二、扣除项目的纳税筹划
（一）利用利息支出的扣除规定
税法规定：
房地产企业的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，即：
可扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×
5%以内。
纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，即：
可扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×
10%以内。
根据税法规定，房地产企业据此可以选择：
如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；
反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。
假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，为取得土地使用权而支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。
如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，则其他可扣除项目＝利息费用＋（300＋500）×
5%＝利息费用＋40（万元）；
如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则其他可扣除项目＝（300＋500）×
10%＝80（万元）。
对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；
反之同理。
（二）利用代收费用并入房价减少税基
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；
如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。
房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。
目前，纳税人有两种收取方式：
一是将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；
二是在房价之外向购买方单独收取。
例如，某房地产开发企业出售楼房．售价5000万元。
准予扣除项目金额为3000万元，代收费用500万元。
两种方案的具体纳税情况见表1。
从表1中可以看出，将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。
三、销售的纳税筹划
（一）设立独立核算的销售公司通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法，其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。
若企业将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的房地产销售子公司，先将房地产销售给予公司，子公司再将其对外销售，在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内，这样这个环节就可以免征土地增值税，而只就对外销售征收土地增值税。
假设某房地产的成本是100万元，方案一：
直接以200万元对外销售；
方案二：
先以120万元的价格销售给子公司，子公司再以200万元的价格对外销售。
两种方案的具体纳税情况见表2。
从表2中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理减轻企业土地增值税负担。
（二）将销售与装修分开核算
在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施。
如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算，则可以一举两得。
一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；
二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税，分开核算后适用3%的税率。
如某套精装修的房产总售价为100万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元，假设准予扣除项目总额为60万元。
两种方案的具体纳税情况见表3.
从表3中可以看出，方案二能形成纳税的最大化节约。
（三）确定适当的房地产销售价格
房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。
目前房价飞涨，公司是否应该跟着提高住宅的售价呢，是不是房价越高企业的利润越大呢？
对于普通住宅的房价，因为当增值率不超过20%时，可以免征土地增值税。
提高房价可以为企业带来更多收益，但必须保证增值率不超过20%；
对于豪华住宅，虽然没有免税政策，但还是有涨价的空间。
当然，应该仔细地测量这个空间，如果房价涨过了购买力，就会造成房产空置。
企业在确定房价时应该仔细测算利润率，结合市场的承受能力，再决定升价与否，升多少或降多少才能使企业的利益最大化。
四、利用税收优惠政策
纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。
纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
根据税法规定，这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。
这样做的好处有两个：
一是可以免缴土地增值税；
二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。
但是如果没有控制好普通住宅的增值率，就会出现多缴税的情况。
例如：
某房地产开发企业，2008年商品房销售收入为1．5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。
税法规定的可扣除项目金额为1．1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
根据土地增值税的计算公式：
增值率＝增值额÷
扣除项目金额×
100%＝（收入额－扣除项目金额）÷
100%
应纳税额＝增值额×
适用税率－扣除项目金额×
速算扣除系数方案一：
普通住宅和豪华住宅不分开核算。
增值率＝（15000－11000）÷
11000×
100%＝36%应纳税额＝（15000－11000）×
30%＝1200万元。
普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：
普通住宅：
增值率＝（10000－8000）÷
8000×
100%＝25%；
应纳税额＝（10000－8000）×
30%=600万元；
豪华住宅：
增值率＝（5000－3000）÷
3000×
100%＝67%；
应纳税额=（5000－3000）×
40%－3000×
5%＝650万元。
两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。
这是因为普通住宅增值率为25%，超过20%，还得缴土地增值税。
但如果能使普通住宅增值率控制在20%以内，则可大大减轻税负。
控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格，销售收入减少，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。
当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入减少，此时是否可取，就得比较减少销售收入和控制增值率减少税金支出大小，从而作出选择。
假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售收入从（a－8000）÷
100%＝20%中可求出，a＝9600万元。
此时该企业共应缴纳的土地增值税为650万元，节省税金600万元，考虑减少的400万元收入后仍可节省200万元税金。
假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从（10000－b）÷
b×
100%＝20%，等式中可计算出，b＝8333万元。
此时，该企业仅豪华住宅缴纳650万元土地增值税，可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支出333万元，税额却比不分开核算少缴纳550万元，比分开核算少缴纳600万元。
净收益分别增加217万元（550万元－333万元）和267万元（600万元－333万元）。
增加可扣除项目金额的途径很多，但是在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。
税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省市在10%之内确定了不同的比例，纳税人需注意。
土地增值税纳税筹划的市场空间很大，理论空间更大。
每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的长远发展。
目前随着房地产行业的快速发展，与之相配套的法律法规也日趋完善。
由于税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。
然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，使许多原合法的纳税筹划方案成为违法，形成纳税筹划的误区，给房地产企业带来巨大的税收风险。
因此，认真剖析此类误区，寻找纳税筹划的新亮点，是本文的目的。
误区一：
通过投资或联营方式，规避土地增值税。
过去，大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。
其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。
然而，财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞，出台反避税条款。
2006年3月颁布《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），文件第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。
即房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。
案例1：
某房地产公司开发一栋写字楼，欲将其出售给某商贸公司，双方约定售价为3亿元，该写字楼总成本为2亿元。
对于这种情况，房地产公司原纳税筹划方案是向购买方投资。
房地产公司将开发完成的产品以实物资产的形式投入到商贸公司，取得商贸公司的股权后，再将所持有的股权按照双方确定的售价转让给商贸公司的股东，同时收回资金。
此方案在2006年3月2日前可以暂免征收土地增值税。
但财政部和国家税务总局出台《关于土地增值税若干问题的通知》后，该方案依然要缴土地增值税。
这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。
同时，我们也发现新文件只对财税[1995]48号文的第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确，但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题新文件并没有包括其中，仍然沿用旧文件，所以房地产开发企业依旧可以通过合作建房或兼并转让等方式进行土地增值税的筹划，合理规避新政策所带来的税收筹划误区。
按照这一思路，上述案例1的筹划方案可以改为：
由商贸公司出资3亿元，房地产公司出土地及余下的资金，双方合作建房。
建成后按双方事先的约定比例分配房产。
商贸公司分得的房产作为自用免征收土地增值税，房地产公司若将分得的房产用来出售，则就出售的部分缴纳土地增值税。
如果商贸公司购买的是整个项目的房产，还可以采用转让项目公司股权的方式或者代建方式进行税收筹划。
误区二：
开发商将部分房产转为自用或出租，可免交土地增值税。
在2008年以前，许多房地产开发企业将开发的部分房地产转为自用或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。
其依据是《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第二款的规定，“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”。
案例2：
某公司是一家房地产开发企业，2007年将部分尚未售出的商品房转作固定资产，已经办理了房产证。
该公司将此商品房用于出租，取得租金收入，同时，该公司对此商品房按20年计提折旧，仅就租金收入计算缴纳了企业所得税。
税务机关查账后认为，该公司对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。
其理由是：
根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第六条的规定，“开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现”。
该公司将商品房转作固定资产时，应确认收入的实现。
在税款清算时视同销售处理，既确认收入，也要扣除相应的成本和费用。
因此仍需计算缴纳企业所得税和土地增值税。
自2008年1月1日起，国家税务总局发布了《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
即房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，不用缴纳企业所得税和土地增值税。
国家税务总局在2009年出台的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）也证实了这一点。
如案例2，该公司在税收筹划时应具备一定的前瞻性。
新的企业所得税法从2008年起正式实施，我们从国家对所得税税制改革的发展趋势可以初见端倪。
该公司应在2007年暂时不要将自建的商品房转为固定资产，不办理房产证，仍然作为未售的存货处理。
待到2008年后再办理房产证转为固定资产。
这样该公司在2007年仅是折旧费用不能在所得税前扣除，而其自用商品房的部分就能合法地规避企业所得税和土地增值税。
该方案引用法规有误，房地产开发企业将房产转为自用或出租，不能适用企业所得税政策中的视同销售规定征收土地增值税！
?
误区三：
利用借款费用资本化，进行加计扣除，从而减少土地增值额。
根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十一条第一款关于企业的利息支出应按以下规定进行处理：
“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配。
”而最新颁布的企业会计准则第17号——借款费用（财会[2006]3号）第四条规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。
因此，许多房地产开发企业将符合资本化条件的借款费用计入开发成本，这是合乎规定的。
然而在计算土地增值税时，许多房地产公司把此项借款费用作为加计扣除的基数，不仅加计扣除了开发成本的20%，在计算房地产开发费用时还作为5%的计算基数给予扣除，使项目土地增值额大大减少，导致土地增值税支出降低。
这种做法存在较大的税收风险。
案例3：
某房地产公司于2007年4月开工建设一写字楼，该项目贷款3亿元。
至2008年12月末，共发生借款费用3000万元。
2008年共取得销售收入8亿元，取得土地使用权支付3800万元。
该公司会计核算执行《企业会计准则》，按照有关规定将借款费用计入了开发间接费用。
除去借款费用外，该公司的开发成本为5亿元，营业税及附加税费共计4400万元，全年管理费用及营销费用支出3500万元。
该公司在清算土地增值税时，项目开发成本：
3800＋50000＋3000＝56800万元。
土地增值额：
80000－56800－56800×
5%－4400－56800×
20%＝4600万元。
由此，该公司实际缴纳土地增值税1380万元（4600×
30%）。
然而，税务机关查账后认为，该公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数。
因此，该公司应补缴土地增值税款225万元及滞纳金。
理由是根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第27条第一款规定，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。
在这一点上，税收筹划的亮点在于所发生的能够扣除的借款费用是否超过税法规定可以扣除的开发成本的5%.如果超过5%，则企业应提供金融机构的贷款证明，否则，应不提供金融机构的相关证明更为有利。
特别注意的是，根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二11条、26条的相关规定，房地产开发企业在办理土地增值税清算时，计算扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发间接费用及与转让房地产有关税金，都必须实际发生且提供合法有效凭证；
不能提供合法有效凭证的，或预提开发间接费用的，不予扣除。
所以企业应注意提供有关真实、合法有效凭证，才能达到税收筹划的目的。
土地增值税税率较高，对房地产开发企业的利润有较大的影响，相关的纳税筹划就显得尤为必要。
下面介绍两种筹划方法，并举实例加以分析。
一、转换房产形式进行纳税筹划
1、按照建立方式分别核算进行筹划
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
对于纳税人既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能确定核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用这一规定。
因此，要根据建房方式分别核算，以便享受税收优惠。
例1：
某房地产公司转让普通标准住宅所取得的收入为900万元，其扣除项目金额为800万元，转让豪华别墅所取得的收入为1500万元，其扣除项目金额为1000万元。
①合并核算增值额
增值额=900－800+l500－1000=600（万元）。
增值额与扣除项目金额之比=600÷
（800+l000）=33.33%.土地增值税税额=600×
30%=180（万元）。
②分别核算增值额
普通标准住宅增值额=900－800=100（万元）。
普通标准住宅增值额与扣除项目金额之比=100÷
800=12.5%<
20%可免征土地增值税：
豪华别墅增值额=1500－1000=500（万元）。
豪华别墅增值额与扣除项目金额之比=1500－1000=50%.土地增值税税额=500×
30%=150（万元）。
两种方式进行比较，第二种方式比第一种方式少缴30万元的土地增值税。
2、先分立后被兼正的筹划
根据税法规定，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于土地增值税的有偿转让或视同销售行为，不征收土地增值税。
同时，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：
“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
”综合运用上述税收政策，可以进行下列方式的土地增税筹划。
例2：
乙房地产开发公司为甲公司开发2万平方米办公大厦。
方案一：
乙房地产开发公司开发办公大厦，建成后转让给甲公司，转让增值额为2300万元，增值率为35%，转让应缴纳土地增值税690万元（2300×
乙房地产公司建成办公大厦后，进行企业分立，分立为两个公司，其中一个全资子公司为丙公司，并由丙公司拥有办公大厦，根据税法规定，乙房地产开发企业通过企业分立转移到丙公司的办公大厦，不征收土地增值税，分立结束后，甲公司兼并丙公司，根据现行税法，被兼并企业丙公司将办公大厦转让到兼并企业甲公司中，暂免征收土地增值税。
因此，在乙房地产公司企业分立和甲公司兼并丙公司过程中，办公大厦都不需要缴纳土地增税。
显然，采用方案二先分立后被兼并方式，乙房地产公司可节省土地增部690万元，不考虑其他因素，应采用方案二。
二、适当加大建造成本法进行筹划
房地产企业为了提高产品的竞争能力，在市场可以接受的范围内，采取适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，提高装修档次等手段，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。
投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍，这样就拉动了增值率的降低，少缴或免缴土地增值税。
例3：
甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金1500万元，开发成本3200万元，含借款利息200万元，可售面积30000平方米。
现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200元，销售收入总额为9600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应缴纳多少土地增值税？
并请帮助进行纳税筹划。
销售毛坯房应缴纳土地增值税。
不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元）。
扣除项目金额＝4500
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