未央区刘汉村地区城中村综合改造项目可行性实施报告Word文件下载.docx
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3、村集体经济及村民人均收入现况
村集体经济主要收入来源于房租收入。
全村每年集体分红人均为约0.8万元。
二、项目市场定位
（一）区域房地产发展现状
从近几年各城区房地产开发的体量上来看，城西区域较市其他区域来说一直相对滞后。
2009年市住房建设计划中城西只有42.17万平方米，比长安区低23.35万平方米，占总供应量的4.69%；
2009年市住房建设计划中城西也仅有约60万平方米，占供应总量的5.29%。
目前各城区板块房地产市场发展如火如荼，唯独城西没有大的起色，“西咸一体化”短期来说对城西的房地产市场的拉动效应尚未能充分显现，作为西咸共建区还未能自给自足，辐射能力尚浅；
城中村改造提上日程、二环沿线及二环工业企业搬迁并不只针对城西一个区域，虽城西在旧城改造这方面需求更为明显，但政策因素对城西来说影响不很鲜明。
城西的优势即在于未来其区域土地的资源优势，从土地存量情况来看，现在的城西除环劳动路沿线、西稍门、土门、玉祥门、丰庆公园、边家村周边房地产市场发展相对较为成熟外，其他区域还可称为处女地。
充足的土地储备让城西在资源争夺战愈演愈烈的地产开发领域中显得后劲十足，具有远见卓识的开发企业会迅速将目光聚集在该区域。
城西区域部分在售楼盘一览表
项目名称
项目地址
占地面积
总建筑面积
（㎡）
规划情况
户型面积（㎡）
价格围
（元/㎡）
华府新桃园
沣惠路与大寨路
什字西北角
58.8亩
18万
9栋点式高层
40-150
4800
莲湖中央花园
团结西路中段
136.79亩
268963
一期3栋高层
44-145
4500-5100
汉景苑
西二环大兴路立交向西300米
79.95亩
190000
6栋高层，
8栋小高层
50-130
4500
万国·
远鉴名筑
枣园西路
76.79亩
8栋高层，3栋多层
50-122
4500-5300
百花名珠
丰登北路与桃园
路交汇处
4666.67㎡
35000
25、26层
30-137
4300
天朗大兴郡
大兴东路北侧
600亩
130万
一期20余栋
38-300
5800
世纪锦绣
大兴东路55号
294亩
42万
38栋，多层，
小高层，高层
87-115
3300-3800
加州一号
沣渭新区世纪大道东段北侧
50亩
9
21栋，小高层，高层
104-123
1、市场供应
相对于市整体来说，城西区域房地产市场始终表现平平，区域整体环境改善以及新置业热点区域如“土门商圈”、“大兴西新区”的辐射带动，都让城西在楼市中扮演越来越重要的角色，市场供应数据2009年升幅较大，预计2010年随着大兴路沿线几家城中村改造项目的推进，市场供应量将会大幅提升。
2、市场销售
城西区域销售市场与供应市场一样，市场销售状况09年开始回暖，销售量体和销售价格均有约5—10%的增长，09年开发项目今年多数已进入尾盘销售阶段，新推项目较少，其主要消费群体多是周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体，而对其他城区的置业者吸引力较小。
2010上半年城西区域商品房销售面积为242126平方米，较2009年同比回落22.0%，占到商品房总体销售面积的6.8%；
销售金额为115505万元，同比增长3.8%。
2009年第三季度城西区域商品房销售面积为93825平方米，较上期销售量下降34.38%，与2007去年同比下滑39.81%，占全市总销售面积的5.4%；
销售金额为49547万元，较上期下降27.13%，与2007年同比下降16.74%，占全市商品房销售额的5.82%。
（二）商品房房价初步调查
相较供求市场的不景气来看，城西区域商品房价格的增长幅度却较为明显，市场体量渐小，个案影响区域整体走向的作用逐步显化，使得如西门外、二环边高价位的项目拉升了城西区整体成交价格的走高，同时精装高价位个案的在售也是区域市场价格走高的重要因素之一，城西区域2009年1-12月份普通住宅在售均价为4429元/㎡。
2009年有较大上升，2010年上半年市平均房价上涨12.56%，随着全球经济的迅速回暖，预计2011年区域房价还将缓慢上升。
房地产信息网数据研究中心统计数据显示：
2010年7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：
普通住宅类5343元/㎡，商服用房类10560元/㎡，写字楼6537元/㎡。
（三）市场研究结论
需求决定市场，置业群体的需求特征决定着市场的发展空间和趋势。
依据有关《2009-2010房地产市场需求调查报告》，城西区域意向购房群体需求特征整体表现如下：
1、目前居住条件较差，置业目的集中
2、属地需求特征明显，购房时间明确
3、接受销售单价较低，承受能力有限
4、高层住宅接受度较低，市场有待引导
5、户型结构以实用为主，消费特征明确
6、家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显
7、从事行业表现突出，区域特征明显
8、收入水平表现一般，置业能力有限
三、项目定位
（一）客户定位
汉村地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭新区板块的交汇处，因此在本项目的区域界定以大兴新区为主，沣渭新区其次，淡化城西概念。
汉村地区未来的置业人群主要有以下几类，前三类人群为本项目的主要客户群体。
1、城西国企干部及政府公务员等较有实力人群的首次置业；
2、城西二次置业，因属地情结和良好的性价比因素考虑本项目；
3、城西区域有实力的投资行为；
4、国亨食品城以及方欣商圈人群；
5、外地创业者人群首次置业；
6、三桥以西以及西咸一体化区域和市其他区域人群。
（二）产品定位
一方面应充分考虑主要客户群体的未来生活需求，另一方面应规避项目周边环境不佳造成的负面影响，因此，应在小区园林景观，园艺小品方面突显特色，在配套设施方面有针对性的设置符合主要客户群体的娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造一个环境优雅、品味高尚精英型高尚住宅小区。
定位思路一是不以远郊项目所倡导的品质与档次为项目开发要点，而积极挖掘适宜于主要客户群体需求实际和创造宜居社区的理念为基本点；
二是立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高的产品；
三是积极宣扬产品的独特价值，；
四是产品设计，建设的各个环节均力求精致、细腻；
综合以上几点，本项目定位：
绿色时尚住宅小区。
（三）价格定位
依据房地产信息网数据研究中心统计数据显示：
2009年本项目周边楼盘的整体售价在3800—4600元/㎡之间，2010年项目周边楼盘的整体价格约在4400—5300元/㎡；
按照2010年—2011年房价上涨幅度平均约为5%/年来推断，2011年的西高新板块整体价格应该在4620—5565元/㎡之间，综合考虑各项因素，本项目预计2011年上半年面世，价格区间应在4600—5500元/㎡之间。
综合销售均价约为5050元/㎡。
四、项目建设方案
（一）建设规模
本次改造总建筑面积157.6万㎡。
其中住宅面积135.6万㎡，商业金融建筑面积20.1万㎡，配套公建建筑面积1.9万㎡。
经核算，该项目安置面积42.677万㎡（其中安置村民住宅面积36.26万㎡，村集体经济发展用房面积6.41万㎡）。
（二）项目建设进度安排原则
未央区汉村地区综合改造项目建设进度依据《市城中村改造管理办法》有关规定“整村一次性拆迁、先安置后开发、开发建设分期滚动开发”原则。
结合项目实际进展情况及编制。
（三）项目进度安排
根据汉村实际状况和建设规划设计方案，计划全村改造工程分为三期进行：
第一期：
安置工程：
工期30个月
拆迁期：
（2011年1月---2011年3月）
安置楼建设期：
（2011年4月---2012年6月底）20+25
第二期：
商品房开发工程：
工期30个月（2011年6月---2013年12月底）22.6+40
第三期：
工期30个月（2013年5月---2015年11月底）
第四期：
工期30个月（2015年5月---2017年11月底）156.7万
预计本项目整体改造周期约需6年半时间（2011年1月---2017年11月底）。
五、经济效益和社会效益分析
（一）本次测算的依据为：
1、国家发改委、建设部关于颁布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价[2002]10号）
2、国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）
3、市建设委员会关于印发《<
市建设项目城建费用统一征收办法>
实施细则》的通知
4、省物价局、省财政厅陕价行发[2005]90号《关于市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知》
5、市人民政府关于印发《市城中村改造管理办法》的通知
6、省发改委编制的《省建设工程其他费用定额》
7、汉村地区城中村综合改造规划设计方案
（二）经济效益分析
1、投资估算的依据
（1）全国统一安装工程预算定额省价目表（2001）；
（2）国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）；
（3）市建设委员会关于印发《〈市建设项目城建费用统一征收办法〉实施细则》的通知（市建发[2000]418号）；
（4）国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》1999）；
（5）市城中村改造管理办法（2007）；
（6）市物价局市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知（
2005）。
2、投资估算汇总表
项目投资估算表
序号
项目
数量
单位
1
村民拆迁投入
2982
万元
2
围墙砌筑费
3
拆迁总投入
2996
4
安置房建设总投入
95214
高压线下埋投入
3800
5
合计
128974
6
毛地单位成本
191
万元/亩
商品房开发用地净地单位成本
299.1
商品房开发投资收益
商品房开发总建筑面积
115
万平方米
商品房开发投资额
45195
商品房销售额
63485
项目整体投资收益状态
项目整体投资额
54583
项目整体收入
634825
项目整体收益
88992
项目整体税前利润率
16.3%
汉村城中村改造项目总成本测算表
成本额（万元）
楼面造价（元/平方米）
开发建设成本费用
3930
1.1
土地费用
147200
1280
1.2
前期费
25300
220
1.3
建筑安装工程费
253000
2200
1.4
建设监理费
1725
15
1.5
管理费
5750
50
1.6
不可预见费
1.7
财务费用
13225
销售成本费用
11500
100
经营税金及附加
41898
365
总投资
50534
4395
注：
土地费用为拆迁安置总费用+开发用地土地出让金
3、拆迁成本测算
拆迁成本共分为四大部分，分别为村民拆迁补偿29822万元，安置房建设95214万元（含商业房补偿安置），高压线下埋费用3800万元，围墙砌扎费138万元。
总拆迁成本约128974万元。
4、开发建设投资收益表
项目整体开发建设投资总额约545833万元（开发建设总投资+拆迁安置总投资），销售收入约634825万元，项目整体收益为88992万元，整体税前利润率约为16.3%。
项目投资建设损益表见附见2。
开发收益测算表
本村地块商品房开发投资收益测算
成本项目
住宅部分
商业部分
备注
一
项目基础数据
用地面积
492
可开发商品房建设面积
101.31
13.69
二
土地出让金、契税
22232
总体规划3.5容积率，评估值约120万元/亩
三
开发建设总成本
504275
44424
60031
报建办证费用
19550
17223
2327
170元/平方米
设计综合费
2300
2026
274
20元/平方米
基础设施建设费
9200
8105
1095
80元/平米
土建安装工程费
207000
182358
24642
1800元/平米
公共配套建设费
14950
13170
1780
130元/㎡,供热、水、电设备、电梯、会所、物管用房
管理费用
5031
216
建设成本的2.27%
7
营销费用
11500
6204
438
销售收入的1.8%
8
税费
20565
1453
销售收入的6.6%
11651
1574
建设成本的5.22%
10
5066
684
建设成本的2.3%
四
总投入
545833
五
预期收入
511616
123209
万元，住宅可售面积67.43万平方米，商业可售面积2.8万平方米
销售均价
5050
9000
元/平方米
（三）融资方案
本项目融资渠道为自有资金+商业银行开发贷款+销售回款
自有资金约5亿元，其余资金按商业银行开发贷款解决，一期按开发商品房总量45万㎡计算，根据惯例1000元/㎡，则总计可申请开发贷款4.5亿元，加上开发部分为滚动开发，在启动建设6个月---9个月可进行预售，即可实现资金流入。
因此本项目能够实现资金流充足，确保项目顺利实施。
（四）财务评价
本项目总投资额约545833万元（开发建设总投资+拆迁安置总投资），销售收入约634825万元，项目整体收益为88992万元，整体税前利润率约为16.3%，投资回报率尚可。
因前期拆迁资金投入量大，因此仍需做好充分的资金筹备工作。
六、项目经济效益分析及评价
（一）现金流量分析
本项目现金流入主要为销售及本公司其他收入，现金流量从第二年即开始实现回款，现金流量在第三年出现正值，税前静态投资回收期为3年，各项指标均表现出较好的收益能力。
（二）贷款偿还分析
本项目偿还贷款本息资金来源于销售收益，从动态现金流量可以看出，项目自身可以承担银行贷款本息的按期偿付，具有足够的清偿能力。
（三）长期收益
本项目的长期收益包括两个方面：
一是改造后给村民带来稳定的长期租赁经营收益；
二是营业性公建的长期租金增值收益。
改造后给村民带来的长期经营收益，能够大大提高村、居民的收入水平，并能因此创造更多的社会效益。
七、社会效益评价
（一）区域可持续发展
近几年来，市城镇化进程快速推进，城市骨架不断拉大，城市经济产业不断调整优化。
大兴西路地区枢纽性地理位置决定了其未来在整个城市经济持续发展中的职能地位，与主城区适度的空间距离又造就其能脱离主城区独立发展，其与主城区及周边板块的协调发展以及“退二进三”的产业结构调整促使区域实现两个转变。
即由“城乡结合部”逐渐转变为“沣渭新区、汉遗址保护区、大兴新区”的汇集地带，最终成为城西区域最具发展潜力的城市级“核心区”。
（二）项目与所在地相互适应性分析
1、项目所在地汉城路板块未来发展趋势
“沣渭新区、汉遗址保护区、大兴新区”的实施，让城西的骨架增容，交通的便利缩短了空间的距离使得行政划分不再成为影响投资、置业的重要因素。
伴随着原有废旧工厂的拆迁改造、周边居住状况进一步改善，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。
2、相互适应性
大兴西路区域的产业结构和经济形态要调整，就应突破制约发展的瓶颈。
而从制约区域经济发展和产业结构调整的角度分析。
大兴西路区域发展制约因素有以下几点：
（1）是产业单一
（2）是人流结构扁平化严重（3）是区域基础设施不足、城市人居环境欠佳造成区域投资吸引力不足，街区商业氛围有待较高层次的开发提升。
未央区汉村地区城中村综合改造项目的实施，对整个区域的产业结构调整，基础设施投资建设，引入多元化人流、商机、智本、资本，均有良好的促进作用，将持续强力推动区域的经济发展。
也与沣渭新区相呼应，结合“大”建设前景具有一定的投资前潜力。
八、风险分析（不确定分析）
（一）盈亏平衡分析
本项目总投资额约545833万元，在住宅均价按5050元/㎡计算时，销售收入约634825万元，项目整体收益为88992万元，整体税前利润率约为16.3%，经过测算，可以看出销售价格是影响项目盈亏的关键因素。
（二）风险规避
因项目拆迁量大，实施周期长，其间不确定和不可预见因素众多，因此，需要在项目运营中科学计划，灵活操作，也需要对可能存在的投资风险加以规避。
1、经济风险
项目经济评价是面向未来的评价与分析，由于未来不确定性因素的影响，项目评价所采用的数据，含有许多预测、估计和假定的成分，从而使分析结果存在一定的不确定性。
（１）通货膨胀风险
通货膨胀是一个全球性问题，在发展中国家更为严重。
通货膨胀可能使物价大幅上涨，开发建设成本费和人工劳务费等都超过预计。
（２）宏观经济风险
因宏观经济引起的房地产行业整体售价下跌是影响项目经济评价的主要因素。
2、防和降低风险措施
项目风险管理的基本对策为风险控制、风险自留和风险转移等三种。
这三种对策各自有不同的性质、优点和局限性。
因此，当风险管理人员规划和决策时，选择的常常不只是一种对策，而是几种对策的组合。
（１）风险控制
风险控制包括所有为避免或减少项目风险发生的可能性以及其潜在的损失而采取的各种措
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