武汉市城中村改造文件汇编20120412.doc
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20100122区人民政府办公室转发区发改委等部门关于积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知
各镇人民政府，各街道办事处，涨渡湖、龙王咀农场，区人民政府各部门、各直属单位：
《区发改委关于“城中村”综合改造集体经济组织改制的意见》，《区国土局（规划局）关于“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见（试行）》，《区房产局关于城中村综合改造房产锁定的实施意见》，《区劳动保障局关于“城中村”综合改造村改居人员就业和社会保障工作的意见》，以及区民政局拟订的《“城中村”综合改造撤销村民委员会组建社区居民委员会实施方案》，区公安分局拟订的《“城中村”综合改造农业户口改登为居民户口实施方案》已报经区人民政府同意，现一并转发给你们，请认真贯彻落实。
二○一○年一月二十二日
区发改委关于“城中村”综合改造集体经济组织改制的意见
区人民政府：
根据《区委、区人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》（新发〔2009〕16号）精神，为规范“城中村”综合改造集体经济组织改制，现提出意见如下：
一、指导思想和基本原则
（一）指导思想
坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实科学发展观，按照民主、公开、稳妥、有序的要求，以产权制度改革为突破口，以股份制和股份合作制为主要实施形式，推动“城中村”集体经济组织改制，建立现代企业制度，确保集体资产保值增值和改制后经济实体发展壮大，促进经济社会又好又快发展。
（二）基本原则
1.坚持因村制宜的原则。
“城中村”可根据各自实际，制订切实可行的改制方案。
2.坚持依法、依规，公开、公平、公正的原则。
对村集体资产的处置应依法确认其真实性、合法性和有效性。
对村集体经济组织改制中的重大事项必须按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的有关规定，经村民会议依法表决通过。
3.坚持积极稳妥的原则。
“城中村”集体经济组织改制工作既要大胆实践、试点先行，又要注意平稳过渡、确保稳定，分批、分步骤地予以推进。
二、改制的主要形式
（一）对已组建了公司制企业的村，村集体经济组织在公司所持有的集体股权要按照《市委办公厅、市政府办公厅关于深化乡村集体企业产权制度改革的意见》（武办发〔2000〕2号）规定，进一步明晰权属，优化、调整股权结构，体现集体经济组织成员的权益。
同时，按照《中华人民共和国公司法》的有关规定，建立现代企业制度，完善法人治理结构，不断提高企业市场综合竞争力。
（二）对已成立了非公司制企业的村，根据企业规模、产业结构、经济效益等实际情况，结合集体资产处置方案，按照市场运作原则和《中华人民共和国公司法》有关规定，可分别选择股份有限公司、有限责任公司、公司制企业集团等形式，对原企业进行规范化公司制改造。
对实行公司制改造暂不具备条件的，可选择股份合作制，待条件成熟后再改制为公司制企业。
（三）对没有组建经济实体的村，可根据村集体经济的实际情况，结合村集体资产处置方案，按照市场经济规律，由村民会议决定选择切合本村实际的改制形式。
三、资产处置
（一）村集体经济组织资产的范围
1.村集体经济组织所有的土地和法律规定属于集体所有的林地、荒地、水面等自然资源；
2.村集体经济组织投资和投入劳务形成的水利、电力、交通、通讯、房产等基础设施及教育、科技、文化、卫生、体育等福利公益设施；
3.村集体经济组织投资和投入劳务兴办的企业资产；
4.村集体经济组织在联营、股份制、股份合作制和中外合资、合作等经济组织中持有的股权；
5.村集体经济组织接受资助和捐赠等形成的资产；
6.村集体经济组织所拥有的货币资产、债权和持有的股票、债券等有价证券；
7.村集体经济组织所享有的著作权、专利权、商标权等无形资产；
8.依法属于村集体经济组织所有的其他资产。
（二）村集体经济组织所有的经营性资产的处置
1.制订资产处置方案
由村民委员会组织制订村集体经济组织所有的经营性资产处置方案，经村民会议三分之二以上成员记名表决通过后实施。
该资产处置方案的内容主要包括：
确定工作专班人员，资产处置所依据的政策、法规，清产核资、集体经济组织改制形式的选定，村民和股民的界定，资产量化的具体办法，村集体经济组织各类经营性资产的处置办法，村民的社会保障等内容。
2.确定量化资产
对村集体经济组织经营性净资产适当扣除社会保障和公共事业管理资金后，原则上全部作为股权量化的资产。
对暂不具备全部量化条件的，可保留部分集体资产作为集体股权，待具备条件后再进一步量化，保留比例原则上不高于量化资产总额的20%。
3.明确资产量化对象
（1）资产量化对象原则上以村民会议确定的基准日实际在册的本村农业人口为基础，由各村结合实际做好村民和股民的界定工作；
（2）资产量化工作可结合村民的劳动年限、贡献、管理者要素等因素。
（三）村集体经济组织所有的非经营性资产的处置
对水利、供水、道路、桥梁、涵洞等公共设施，移交有关部门统一管理，其公共设施现已发挥作用的仍继续使用，确需改造的纳入城镇规划统一改造范围。
（四）村集体经济组织所有的资源性资产的处置
村集体经济组织所有的山林在不改变林地性质和林地用途的前提下，由改制后的企业依据《中华人民共和国森林法》等林业法律、法规进行管理，林木产权属改制后的企业所有。
四、工作程序
（一）认真做好“城中村”综合改造集体经济组织改制的宣传工作。
各相关街镇和部门要把集体经济组织改制的宣传工作作为“城中村”综合改造工作的一个重要内容。
村民委员会根据区委、区人民政府关于“城中村”综合改造的意见，结合本村实际，向全体村民认真宣讲有关政策、法规和规定，使全体村民积极参与和支持集体经济组织改制工作。
（二）精心组织“城中村”集体资产清产核资工作。
村民委员会委托具有审计评估资格的中介机构对全部资产进行审计评估；资产审计评估结果和不良资产的处置经村民会议通过后予以公布，并按规定报所在街镇农村经济经营管理部门或区人民政府指定的有关部门确认。
（三）村集体经济组织的债务按照《省人民政府关于积极稳妥化解村级债务的通知》（鄂政发〔2003〕21号）、《市委、市人民政府关于开展化解村级债务试点工作的意见》（武发〔2003〕21号）的有关规定处理。
1.村集体经济组织所属企业改制后，原企业所欠债务由改制后的企业承担；
2.村集体经济组织为村办企业担保所形成的债务，经债权人同意免除村集体经济组织担保责任，债务由改制后的企业承担；
3.对改制后不具备组建新企业条件的村集体经济组织所欠债务，村集体经济组织应与债权人充分协商，达成偿债处理意见后方可进行集体经济组织改制工作；
村集体经济组织清产核资后，将按程序已核销的原债权移交给街镇农村经济经营管理部门指定的有关机构统一托管，由托管机构组织清收，对清收产生的收益由街镇农村经济经营管理部门按规定处置。
（四）由村民委员会组织制定集体资产处置方案，张榜公布，并根据村民意见进行修改。
（五）修改后的集体资产处置方案经村民会议记名表决通过后由村民委员会组织实施，对表决通过后的资产处置方案和表决结果可依法办理有关法律确认手续。
（六）新组建企业向工商部门办理企业名称预先核准登记。
（七）制定或修改公司章程，明确股权管理办法等。
（八）召开股东大会，选举董事会、监事会成员；召开董事会，选举董事长、聘任总经理，作出董事会决议。
（九）办理工商注册登记手续等。
五、有关政策
（一）“城中村”综合改造集体经济组织改制过程中企业涉及的房屋和土地有关税费问题，可参照区国有集体企业改制的有关规定执行。
（二）“城中村”原有企业与经济实体改制后，在办理工商、税务等注册或变更登记时，一律只收取工本费。
（三）对原村民委员会所持有的股权量化给股民等变动形式，不视为产权交易，免收有关费用。
以上意见如无不妥，请予批转。
武汉市新洲区发展和改革委员会
二○○九年十一月二十六日
区国土局（规划局）关于“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见（试行）
区人民政府：
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和省、市有关文件精神，结合我区实际，现就“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理工作提出意见如下：
一、工作流程
（一）制定计划。
区国土局（规划局）（下同）会同区相关部门拟订“城中村”综合改造年度计划，报区土地资产经营管理委员会审批。
（二）调查摸底。
区国土局会同区房产、公安等相关部门对“城中村”的有关情况进行调查统计。
调查统计的内容主要包括：
需要改造的“城中村”数量、占地面积、建筑面积、户数以及人口等。
（三）成本核算。
在调查摸底的基础上，区有关部门对“城中村”改造进行成本核算，报区人民政府审定。
（四）规划编制及审批。
在控制性详细规划的指导下，以调查摸底的基本数据为依据，编制“城中村”综合改造规划。
区国土局经过会审后，下达规划批复。
（五）规划咨询编制及审批。
根据“城中村”综合改造规划、经核定的“城中村”综合改造成本、区国土局提供的拟挂牌项目现时楼面地价，委托规划设计机构进行“城中村”改造项目规划咨询。
规划咨询经区国土局审查同意后，确定每一具体项目的用地范围和条件。
（六）征地和农用地转用报批。
对“城中村”改造范围内涉及集体土地和农用地的，按程序进行征地和农用地转用报批。
（七）制定供地方案。
区国土局按规划确定的用地范围和条件，拟订项目供地方案，报区人民政府审批。
（八）公开供地。
区国土局按照批准的供地方案组织公开供地，在市土地交易中心以公开方式确定“城中村”改造项目竞得人（以下简称竞得人）。
（九）实施拆迁。
竞得人依据成交确认书及预先公布的拆迁成本，确定拆迁代办机构，办理拆迁许可证，签订国有土地使用权出让合同，或者申请区人民政府组织拆迁。
（十）颁发《国有土地使用权证》。
拆迁完毕后，竞得人依据成交确认书、国有土地使用权出让合同、拆迁确认书等相关资料，到区国土部门领取《国有土地使用权证》。
（十一）竞得人按规定到规划、建设等部门办理规划、施工等报建手续。
二、规划管理
（一）“城中村”综合改造坚持规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套的原则，以建制村或成片的村民居住点为单位进行整村或整片改造。
（二）区国土局根据相关城镇总体规划，组织编制“城中村”综合改造控制性详细规划，报市规划行政主管部门审批。
“城中村”改造的选址规划和建设规划方案，由相关街镇会同村集体经济组织编制，报区国土局审批。
“城中村”综合改造规划的编制与实施应当予以公告，并采取召开论证会、听证会或者其他方式征求群众意见；城中村改造规划实施前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。
（三）对“城中村”改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格按照经批准的“城中村”综合改造控制性详细规划进行。
对未编制“城中村”综合改造控制性详细规划的村，区规划部门不得为其办理规划审批手续，区国土、房产部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。
（四）新建、改建、扩建村民居住区，应坚持集中、规模化原则，充分利用现有村庄空闲地，并与周边景观相协调，建设标准按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）、《武汉市城市建筑规划管理技术规定》（市人民政府令第143号）进行控制。
涉及湖边、山边、江边的居住区应符合《市规划局关于加强中心城区湖边山边江边建筑规划管理的若干规定》（武规〔2003〕1号）的要求；在城镇规划道路两侧的居住区应满足城镇景观规划设计要求。
（五）因“城中村”改造土地面积严重不足确需调整规划控制用地的，由街道办事处提出调整意见，经区“城中村”综合改造领导小组办公室组织相关部门研究，报区人民政府同意后，由区规划部门按程序对规划控制用地进行调整。
（六）“城中村”改造建设规划方案审批后，确需调整规划布局的，由街镇提出调整建议，报区规划部门审查；符合相关规定的，下达调整批复。
（七）“城中村”改造还建项目中的公共服务设施建设，以村为单位按还建房总量5%的规模配建。
（八）规划设计机构进行“城中村”改造项目规划咨询时，应以区人民政府核定的改造成本和区国土局提供的“城中村”改造拟挂牌项目现时楼面地价为依据，在符合城镇总体规划和满足城镇交通、安全、日照、消防等基本条件的前提下，兼顾“城中村”改造资金平衡和节约集约利用土地的要求，测算项目建设规模。
三、土地管理
（一）“城中村”改造土地处置的主要方式
1.保留和还建住宅用地。
对原村民自用的住宅用地，原则上划分为保留住宅用地及建设新居住区的还建用地。
新建居住区的还建用地根据能够享受还建安置房政策的户数和需还建安置住房的总面积，以容积率1.5—2.4的标准测算；其用地在依法征收后，再以行政划拨的方式供应。
2.产业用地。
根据各村实际情况，按改制后的经济实体中原村劳动力（含退休人员）计算，给予一定面积的产业用地。
原村集体经济组织已取得《国有土地使用权证》的土地，其用途和使用权类型不变的，对改制后的经济实体换发《国有土地使用权证》；已取得《集体土地使用权证》的建设用地，经依法征收后，对改制后的经济实体核发《国有土地使用权证》。
对现有建设用地变为产业用地和新上项目涉及农用地转用及占用耕地的，按有关程序报批后，根据现行土地政策办理出让手续。
3.开发用地。
在保证产业用地的基础上，按保留和还建用地1：
2.5—1：
3.5比例确定。
土地供应按国家现行政策执行。
4.储备用地。
按规定满足保留和还建住宅用地、产业用地、开发用地之后，剩余土地依照土地利用总体规划纳入区土地储备中心统征储备。
土地补偿费用按我区现行的补偿标准给予补偿。
5.对部分土地严重不足的改造村，可采取货币补偿、调剂用地和结合旧城改造的方式来推进改造工作。
在符合相关城镇总体规划的前提下，由区、街组织对已确定的各村建设规模及土地进行统筹调剂。
（二）“城中村”个人房屋及其宅基地的处置方式
对经批准实施改造的“城中村”，由区国土、房产部门按一户一处宅基地的原则对原集体土地上个人（含非本村村民）房屋及其宅基地进行清理。
属拆迁范围的，认定还建安置面积；属保留范围的，确认发证面积（以下简称认定或确权）。
具体规定如下：
1.对经依法批准的原村民住宅房屋及其宅基地，已取得《集体土地使用权证》和《房屋所有权证》的，经区国土、房产部门核实后，予以认定或确权。
2.对2004年10月31日以前遗留的无审批手续但确系本村村民长期自住的房屋（以下简称历史遗留无证房屋）及其宅基地，且他处无住房并符合市有关文件规定的，其间距要求和建房控制标准按以下规定分别处理：
（1）1986年12月31日以前建设的历史遗留无证房屋及其宅基地，经区国土、房产部门调查核实后予以认定或确权。
（2）1987年1月1日至1995年12月31日期间建设的历史遗留无证房屋及其宅基地，按当时标准补齐税费后，由区国土、房产部门予以认定或确权。
（3）1996年1月1日至2004年10月31日期间建设的历史遗留无证房屋及其宅基地，按当时标准补齐税费，并经区国土、房产部门进行适度处罚后，予以认定或确权。
（4）2004年10月31日以前建造的房屋，按上述规定未予认定或确权的部分，在改造方案中属拆迁范围的，由拆迁人按《区人民政府办公室关于转发武汉阳逻经济开发区征用集体所有土地房屋拆迁管理暂行实施细则的通知》（新政办〔2006〕75号）规定的标准给予补偿；在改造方案中属保留范围的，超出部分由村民自行拆除后，核发《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。
（5）2004年11月1日及以后建造的房屋，对已取得建设用地批准文件的，予以认定或确权；对未取得用地批准文件和建筑工程规划许可证的，不予认定或确权。
3.2006年前已进行房屋和土地锁定的，经村民认可后，按锁定的进行认定。
4.在持有《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的自住被拆迁房屋上未经批准自行加层的部分，按砖木结构平房进行补偿，不计入还建面积。
5.原村集体经济组织用于解决村民劳动就业的产业用地只能用于改制后的集体经济实体发展经济和原村民劳动就业，不得用于房地产项目开发，原则上不得转让（因实施城镇规划的公益性事业用地除外）。
6.公益事业用地。
按城镇规划，政府征用原村集体土地用于市政设施及医疗、教育等公共事业建设的项目用地以及村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地，符合《划拨用地目录》的，按划拨方式供应，并依法确认。
7.“城中村”改造中的建设项目涉及征用集体建设用地和农用地的，按有关程序办理相关手续，并按规定缴纳新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费等。
四、拆迁安置
（一）“城中村”改造建设中拆除原村民房屋时，要按上述处置政策对每户进行认定，并登记造册报区人民政府备案。
（二）拆迁人根据认定的合法面积，原则上按照新政办〔2006〕75号文件及有关规定对被拆迁人进行安置。
必要时可制定补充规定。
（三）为合理利用土地，降低开发强度，实施改造的主体可根据控制性详细规划以及被拆迁人的申请，在还建用地范围内适当建设商业用房。
被拆迁人可按2—3平方米的住宅面积抵换1平方米的商业用房面积。
五、其他政策
（一）用于村民安置的住宅建设项目和实施改造的主体在开发用地中进行项目建设时，免缴城市基础设施配套费；应缴的其它规费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取，其中涉及农用地转用及占用耕地的，按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费。
（二）村改居人员养老保险费、水电增容费按最低标准收取，并计入改造成本。
（三）城中村改造建设项目的规划设计费、勘测定界费、规划咨询费、供地附图测量费、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、村集体房屋拆迁补偿费、还建房项目中按规划要求配建公共服务设施的建设成本以及整村改造的前期费用和协调服务费等均计入改造成本。
上述费用均不作为挂牌底价1.15倍的基数。
以上意见如无不妥，请予批转。
武汉市新洲区国土资源管理局
武汉市新洲区规划管理局
二○○九年十一月二十六日
区房产局关于“城中村”综合改造房产锁定的实施意见
区人民政府：
根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》（建设部令第168号）和《市委、市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》（武发〔2004〕13号），以及区委、区人民政府有关文件精神，为进一步明确房屋产权关系，顺利推进我区“城中村”综合改造工作，现就“城中村”房屋锁定工作提出意见如下：
一、开展“城中村”房屋全面清理
（一）核查房屋建筑面积。
对已依法办理《房屋所有权证》且无拆、改建的房屋，原则上以其《房屋所有权证》标明的面积为准；对未办理《房屋所有权证》的房屋，由区房产测绘部门对其现状进行测绘，并出具测绘结果。
（二）登记造册。
登记房屋是否核发《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》（以下简称“两证”），建筑面积和建成年份以及未领取“两证”的建房手续、业主户籍、房屋用途等相关信息。
二、原村民房屋认定确权
（一）对已取得《房屋所有权证》的房屋，经区房产部门核实后，予以认定。
（二）对2004年10月31日以前建成且未办理《房屋所有权证》的房屋，经区房产、国土部门和街、村核实其现状、建房资料等信息，按当时税费标准补齐税费后，认定其合法房屋所有权。
（三）对2004年11月1日及以后建成的房屋，已取得用地批准书和建设工程规划许可证的，区房产部门予以认定确权；未取得用地批准书和建设工程规划许可证的，区房产部门只核定面积不予认定确权。
三、非本村村民房屋认定确权
（一）对已取得《房屋所有权证》的房屋，经区房产部门核定后予以认定；对没有取得《房屋所有权证》但已取得用地批准书和建设工程规划许可证的，认定其合法房屋所有权。
（二）对2004年10月31日以前建成房屋但无用地批准书和建设工程规划许可证的，按当时税费标准补齐税费，并由区国土部门依法进行处罚后，认定其合法房屋所有权。
（三）对2004年11月1日及以后建成但无用地批准书和建设工程规划许可证的，属违法建筑，区房产部门只核定面积不予认定确权。
（四）对购买村集体土地建设的房屋，由区国土、税务、财政部门按规定予以处置，核发《国有土地使用权证》后，区房产部门予以认定确权。
四、房屋价值的核定
由区房产部门会同相关街镇，商请有评估资质的评估公司实施房屋价值评估。
以上意见如无不妥，请予批转。
武汉市新洲区房产管理局
二○○九年十一月二十六日
区劳动保障局关于“城中村”综合改造村改居人员就业和社会保障工作的意见
区人民政府：
为加快推进“城中村”综合改造工作，根据市有关文件精神，结合我区实际，现就“城中村”综合改造村改居人员就业和社会保障工作提出如下意见。
一、基本原则
坚持从实际出发，确保社会保障工作与当地经济发展水平相适应的原则；坚持参保全面履盖，不漏不重，本人自愿的原则；坚持对参保资金实行多方筹集，个人、集体或开发商共同承担的原则；坚持保证村改居人员现实和长远利益最大化的原则。
二、村改居人员参加城镇职工社会保险办法
经批准实施综合改造的“城中村”村改居劳动力，凡符合参加城镇职工社会保险条件的，均应参加城镇职工社会保险。
（一）基本养老保险
1.在“城中村”改造范围内，凡已参加城镇职工基本养老保险的村改居劳动力，继续按规定参加基本养老保险并享受相应待遇；凡与用人单位签订劳动合同的，用人单位按市统一规定的上年度岗位平均工资20%的标准为其缴纳基本养老保险费，个人按8%的比例缴纳；凡灵活就业及失业的，由个人按市统一规定的上年度岗位平均工资20%的标准缴纳基本养老保险费。
2.在“城中村”改造范围内，凡未参加城镇职工基本养老保险的村改居劳动力，符合参保条件的，均应参加城镇职工基本养老保险，按规定补缴基本养老保险费后，可按规定计算基本养老保险缴费年限。
3.在“城中村”改造范围内，凡参加城镇职工基本养老保险的人员，达到法定退休年龄且缴费年限满15年以上的，可按规定领取养老金；达到法定退休年龄但缴费年限不满15年的，可继续向后延续5年缴费，如本人不愿意延续缴费的，将其个人帐户储存额一次性支付给本人，并按缴费年限每满1年发给1个月本人指数化月平均工资后，终止养老保障关系。
4.在“城中村”改造范围内，对不属村改居的人员，可按照自愿原则，由本人选择参加城镇职工基本养老保险或新型农村养老保险。
5.对男年满60周岁、女年满55周岁的村改居人员（简称村改居养老人员），应一次性向社会保险经办机构缴纳10年的生活费和13个月生活费标准的丧葬补助费。
生活费按缴费时上年度全区城镇居民最低生活保障金标准的110%确定。
自一次性缴费次月起，村改居养老人员可按月领取生活费，生活费标准与城镇居民最低生活保障标准同步调整。
村改居养老人员死亡后，将一次性缴纳的丧葬补助费发给其法定继承人或指定受益人，同时终止养老保障关系。
6.村改居人员中凡2006年12月31日前被征地，男年满60周岁，女年满55周岁，已享受《市人民政府办公厅转发市劳动保障局关于做好我市被征地农民基本生活保障工作意见的通知》（武政办〔2006〕113号）及《区人民政府办公室转发区劳动和社会保障局、区农经局关于做好我区被征地农民基本生活保障工作意见的通知》（新政办〔2006〕46号）规定的基本生活保障的，仍按原规定执行。
如本人自愿参加本次村改居人员养老保险，则执行新的养老保障办法，不再享受原基本生活保障。
（二）医疗保险
1.村改居劳动力原参加城镇基本医疗保险的，可继续参加城镇基本医疗保险并享受相应待遇。
2.村改居劳动力未参加城镇基本医疗保险的，应按规定参加城镇职工基本医疗保险或城镇居民基本医疗保险。
3.村改居劳动力已参加新型农村合作医疗的，若本人自愿，可继续参加新型农村合作医疗，也可终止新型农村合作医疗保险关系参加城镇职工基本医疗保险或城镇居民基本医疗保险。
4.村改居后的学生、少年儿童和其他非就业人员，可按
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