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根据尖岗山片区的规划，尖岗山片区将发展成为居住区，而且附近的铁岗水库是一级水资源保护区，在此发展旅游项目不符合政府规划；
即使尖岗山片区允许发展旅游项目，在短期内也难以成为具有象世界之窗那样影响力的核心景点，对地产项目的推动能力有限。
华侨城旅游地产的成功主要依托世界之窗、欢乐谷等旅游项目的开发带来了人气，带来了完善的商业和生活配套，同时也直接带动华侨城房地产价值的稳步提升，但是在尖岗山发展旅游项目对房地产项目价值的提升作用无法在短期内达到华侨城的水平；
尖岗山的旅游资源条件并非十分优越，而且距离尖岗山住宅项目非常近，在此开发公共旅游项目，会带来较大人流，不仅影响了项目的私密性，而且增加了项目的安全隐患和管理难度，同时也不利于项目的形象提升；
旅游项目投资较大，回收期长
综合上述分析，旅游开发带动房地产开发模式的可行性不大。
（2）深圳地铁4号线模式
与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑开发部分基础设施项目为条件，取得尖岗山居住区土地的一级开发权，开发完后，再与政府联合通过挂牌、招标、拍卖的方式公开出让已开发熟地，按商定的比例，与政府共同分享土地增值收益。
该模式源于香港地铁的深圳地铁4号线模式——
香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建设深圳地铁4号线，政府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由地铁公司进行土地一级开发，再与政府联合通过挂牌、招标、拍卖的方式公开出让已开发熟地，土地增值收益由政府和香港地铁公司按预先约定的比例分成，共享土地增值收益。
该模式成功的重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式，但对于尖岗山项目并非易事。
近几年深圳政府在城市基础设施建设方面投入相当大，深圳地铁、福田中心区、深港西部通道等大型基础设施建设消耗了大量的政府财政，使政府面临资金压力。
在地铁4号线的建设上，政府为了降低资金压力，同时引进香港地铁先进的地铁管理和营运经验，主动与香港地铁公司谈判，促成地铁4号线的捆绑开发模式。
本项目目前尚不具备这个条件。
该模式成功的关键是发展商愿意捆绑的基础设施建设是否对政府有足够的吸引力，一旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。
在尖岗山项目上，如果捆绑大型的基础设施建设项目，投资将会非常大，对开发商的财力是一个考验；
但如果捆绑尖岗山居住区的共建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能独立完成，对政府的吸引力不大。
综合上述分析，深圳地铁4号线模式成功的难度较大。
（3）捆绑开发模式
与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标结合拍卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行综合开发。
该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府的土地收益，政府较容易接受；
捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少政府资金投入，节约政府资金。
同时捆绑公建设施建设，也有利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。
出让建设用地时捆绑学校、居委会管理用房等公建配套的做法，在深圳过去拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易被采纳；
采用公开招标结合拍卖的出让方式，符合政府土地出让政策规定，政府在推动该模式时没有政策障碍。
而且采用招标方式，不仅考虑出价，还要考察投标者的设计方案等，有利于项目获得最佳开发方案，同时也是对项目负责任的做法。
因此，捆绑开发模式的可行性较大。
综合以上对三种综合开发模式的分析，建议通过“捆绑开发模式”取得尖岗山片区整体项目用地。
捆绑开发模式——
与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标、拍卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行综合开发。
综合开发模式实施要点
在采用捆绑开发模式的过程中，要关注以下实施要点。
选择公开招标与拍卖相结合的土地出让方式，采取综合评标的方法。
-根据政府规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地一定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖的方式，招标阶段除了考虑投标者的出价，还应充分考虑投标者的规划方案、开发实力等，通过设置有利于华侨城的评标条件，减少竞争对手，增加华侨城的中标机会。
-采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商的方式在国内其他城市也被广泛采用。
其中中海兴业在成都拿到“地王”的方式就是一个很好的范例。
“成都地王”出让案例——
该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合的方式进行。
第一阶段：
意向竞买人在土地出让公告发布之日起至2004年3月10日前，参加成都国土部门组织的规划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计成果文件，提交专家评审委员会进行初审。
第二阶段：
意向竞买人的规划设计成果文件经专家评审委员会初审，评分获前三名的入围，入围者按专家评审委员提出的修改意见自费修改完善后交专家评审委员会终审。
终审通过的，可以申请参加土地拍卖。
第三阶段：
竞买人参加土地拍卖，以价高者得。
具体实施步骤
建议本项目采用招标+拍卖的土地出让方式，具体操作步骤如下：
步骤
操作内容
操作要点
步骤一
向社会公告公开招标出让尖岗山用地，符合资格条件的投标人才能参与投标。
参加投标者必须准备规划设计方案、过往开发经历等在内的成果文件
该阶段通过设置有利于华侨城的投标人资格，如土地开发资质、曾完成片区综合开发的规模、成功完成片区综合开发项目的数量等，减少参与投标的竞争者
步骤二
由评审委员会对各投标人提供的规划设计方案进行评审，按分数评选出三名入围者，取得参加土地拍卖的资格。
争取华侨城和招商地产都能通过该轮评审，增加下一轮成功的机会
步骤三
三名资格竞买人参加土地拍卖，价高者取得尖岗山居住用地土地使用权
4.集中开发策略
经过上述努力仍无法实现尖岗山片区整体综合开发的情况下，我们建议争取取得尽可能大的开发用地，进行集中开发。
开发片区位置选择
考虑因素：
已取得的A012-0068地块位于整个尖岗山片区的东片区。
在开发用地的位置选择上应该有利于化解已取得用地地势较低、地形较为平坦等不利条件，形成综合开发，提高土地的开发价值。
从土地的景观资源和利用条件来看，尖岗山居住区东片区四面环山，地势变化较大，景观较好，更利于开发高档物业。
因此，我们建议——
集中开发模式
问题的提出：
集中开发是否要捆绑片区公建配套及周边市政公园建设
根据规划，尖岗山居住区东区总用地面积约71万平方米，建筑总面积约47万平方米，建设规模仍然较大，只有捆绑片区公建配套及周边市政公园建设，对政府才有吸引力；
公建配套位于东区内，岭下山、尖岗山等市政公园也围绕在东区周围，一起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进行整体规划和项目开发的总体安排，充分利用周边的园林资源为项目制造卖点，提升东区的开发价值。
经上述分析，我们认为，集中开发应当捆绑公建配套，开发模式采用捆绑开发模式。
与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标、拍卖的方式取得尖岗山居住区东区的开发用地，对片区进行集中开发。
在具体操作上建议仍然采用招标与拍卖相结合的土地出让方式。
5.现已取得宗地开发策略
如果政府仍然不同意整体出让尖岗山片区东区，而只考虑分宗拍卖出让尖岗山片区用地，争对现已取得的A012-0068号宗地，可以采取以下开发策略：
推迟开发已取得宗地
推迟开发有利于降低后续拿地成本
已取得的A012-0068号宗地为尖岗山片区首宗开发用地，其开发情况对整个片区的整体形象和日后发展至关重要，政府和其他开发商都非常关注。
如果该宗地推迟开发，必然会使其他开发商对尖岗山片区的开发前景心存疑虑，在尖岗山片区拿地的决心有所动摇，从而影响其在尖岗山拿地的积极性，这便使华侨城-招商能有机会以较低的价格拿取后续出让宗地。
推迟开发有利于迫使政府回到采纳集中开发模式的谈判桌上
由于已取得的A012-0068号宗地开发关系到尖岗山片区的整体发展，政府非常关注该宗地的开发情况，如果推迟开发，片区开发进度放慢，则会给政府形成压力，一方面有机会争取重新回到集中开发模式的谈判桌上，另一方面，也有可能推动政府加速出让后续地块，从而有利于本项目宗地开发策略后阶段的实施。
由于A012-0068号宗地存在地势较低、成本较高等开发难点，目前开发时机尚不成熟。
要求政府出让尖岗山片区后续宗地，参加土地拍卖
既然无法实现综合开发和集中开发，而现已取得用地的开发条件和开发时机并不理想，那么就要求政府尽快出让尖岗山片区后续宗地，争取取得合适地块，与已取得地块整合，形成开发优势。
6.后续出让土地建议
1）建议后续出让土地捆绑A区公建配套用地
A区公建配套概况：
用地代码
位置
用地面积（m2）
建筑面积（m2）
容积率
建筑密度
用途
01-05-01
菠萝场
34344
15600
18%
公建、会所、商业
01-04-01
33400
48%
公建、商业、办公
小计
49000
-A区公建配套位于尖岗山居住区的中心——菠萝场，东区的西部，离已取得地块较近，后续出让土地捆绑A区公建配套用地有利于项目的整体规划和项目开发的总体安排；
-A区公建配套是尖岗山片区的核心配套，规划作会所、商业、办公用途，建筑面积约49000平方米。
如不捆绑出让而考虑单独出让，由于该商业配套面积不大，土地成本总额不高，部分开发商有可能愿意以较高的地价拿地，则对其他开发商非常不利。
如果拿到公建配套的开发商在开发进度上不配合，甚至不开发，将会令其他开发商非常被动，不利于整个片区的建设；
-另外，如果政府不单独出让A区公建配套而自行建设，在没有明确的公建配套建设时间表的情况下，也不利于开发商对项目开发的安排。
因此，建议后续出让土地捆绑A区的公建配套用地。
2）后续出让土地规模确定
为了提升尖岗山片区的整体形象和档次，应尽量避免中小开发商进入该片区，因此选择的土地规模要比较大，可通过设置较高的资金门槛来达到这一目的。
从最近几年深圳住宅用地交易情况来看，总地价达到5亿元以上的成交案例有以下几宗：
地块编号
土地面积
（平方米）
建筑面积
总地价
（万元）
买家
B303-0041
香蜜湖
93544
131000
95000
信和置业中国投资集团有限公司，中海地产股份有限公司
A012-0068
宝安区新安
106600
58000
深圳招商房地产有限公司与深圳华侨城房地产有限公司联合竞买
G03404-1
龙岗区布吉镇坂雪岗
437670
97000
深圳市万科房地产有限公司
G01029-17、19、20、30
龙岗中心城
83800
深圳市鸿荣源房地产开发公司
T207-0026
沙河东路
78000
深圳百仕达实业有限公司、百仕达石化投资有限公司、百仕达LPG发展有限公司、FIRSTLINEINVESTMENTLIMITED联合竞得
T207-0034
白石二道南、沙河东路
75500
泰华房地产（中国）有限公司
T207-0035
白石洲路南、沙河东路
70000
从上表交易案例来看，5亿以上的大宗土地交易有以下特点：
-发展商均为品牌发展商
-单宗用地交易总地价没有超过10亿
-但有潜力的发展商的资金实力不可小视。
2001年“红树湾地王”三块地拍卖，泰华地产出价14亿拿下其中两块，依然让人惊心动魄。
因此，建议政府至少拿出5亿以上总地价规模的用地，出让土地总地价如果达10亿以上，相信有此实力参与竞争的发展商将非常少，那么华侨城-招商拿到出让土地的机会将会更大。
后续出让土地规模测算：
后续出让土地的总地价按照10亿计算，楼面地价按5500元/平方米考虑，出让土地的建筑面积将达到18万平方米。
该土地规模包括了A区公建配套的建筑面积49000平方米，扣除公建配套的建筑面积，住宅用地的可建设建筑面积至少达到13万平方米。
（注：
上述测算，假设公建配套楼面地价和住宅用地楼面地价相同）
3）后续出让土地位置选择
考虑因素
-邻近已取得的A012-0068号宗地，便于与已取得用地进行整合，整体规划，综合开发
-靠近公建配套设施，使项目未来的居住者生活较为便利
-选择用地条件较好的土地。
该类用地地形地势、景观具有开发高档住宅的明显优势，有利于迅速提升整个片区形象
根据规划，东区（02区）以主次干道自北而南分为4个地块：
-02-01为第一块，编号自02-01-01至02-01-06共6个地块；
-02-02为第二块，编号自02-02-01至02-01-04共4个地块；
-02-04为第三块，编号自02-04-01至02-04-06共6个地块；
-02-05为第四块，编号自02-05-01至02-05-03共3个地块；
尖岗山片区东区用地供应情况见下表：
建筑类型
02-01
01
9600
独立
02
23920
10200
14%
03
13800
13%
04
6600
22%
05
10800
06
28200
79200
02-02
39070
32%
合院
48300
34%
联排
37500
36%
24900
149770
02-04
——
33322
55923
25%
独立、联排
02-05
43200
35%
28250
23250
94700
注：
其中02-04地块即为已取得的A012-0068号宗地。
东区各地块的分布位置见下图：
各地块位置特点分析
02-01地块：
地块地势较高，拥有较好的景观资源，但与本项目已取得用地隔离；
02-05地块：
地块靠近本项目已取得用地，但距离公建配套用地较远；
02-02地块：
地块与本项目已取得用地相邻，西侧紧靠公建配套用地，而且地块地势较高，呈北高南低的特点，未来建筑布局朝向大部分为座北朝南，景观资源也较丰富。
可见，在位置上，02-02地块具有相对优势。
出让土地位置选择
在出让土地的位置选择上，建议采取以下方案：
建议方案一：
02-01和02-02地块组合捆绑A区公建配套用地出让
上述地块地价按照楼面地价5500元/平方米计算
从土地规模来看，东区可建建筑面积达到13万平方米以上的土地只有02-02地块，因此满足可建建筑面积13万平方米以上的土地规模，可以选择02-02地块，或者是几个地块组合出让。
各地块的组合有以下三种方式：
组合方式
组合规模
组合特点
02-01和02-02
用地面积35.4万平方米，建筑面积22.9万平方米
组合的两地块位置上相连，距离公建配套较近，而且地块条件较好，利于高档住宅开发
02-02和02-05
用地面积31.6万平方米，建筑面积24.4万平方米
组合的两地块之间不相连，且02-05地块距离公建配套较远
02-01和02-05
用地面积31.8万平方米，建筑面积17.4万平方米
组合的两地块之间不相连，且02-01地块与已取得地块隔离，不利于形成整体规划和开发的优势
综合上述分析，02-01和02-02地块组合是后续土地出让的最优选择。
建议方案二：
选择02-02地块捆绑A区公建配套用地出让
在政府不采纳方案一的情况下，建议采取该方案。
02-02地块地理位置条件好，且可建建筑面积超过13万平方米，在政府不采纳方案一的情况下，建议选择02-02地块捆绑A区公建配套用地出让。
第二部分项目分析
以下分析以230万平方米整个尖岗山片区作为分析对象
1.项目地盘解析
地理位置及周边环境
地理位置
尖岗山居住区处于深圳市宝安区新安街道办事处和西乡镇交接部位，具体位于铁岗水库及尖岗山以南，广深高速公路以北，宝安71、72区以西，铁岗排洪河以东。
规划总用地面积为万平方米。
周边环境
尖岗山居住区东面的宝安71、72区主要为居民生活区和建设工业区，建筑形式以多层住宅和多层工业厂房及配套宿舍为主；
用地西南面为广深高速公路宝安出口——宝安立交桥、企龙山和岭下山，其中岭下山将规划为宝安公园；
用地西面为铁岗排洪河、铁岗泵站及铁岗村工业区，建筑形式主要为多层工业厂房及配套宿舍；
用地北面为铁岗水库及其一级饮用水源保护区与尖岗山。
（加周围环境的照片）
项目用地条件
1.4.1地形、地势
尖岗山居住区用地主要为缓坡及丘陵结合地形，呈不规则形状，西北-东南方向长，东北-西南方向较窄，东部和北部主要为山体。
用地范围内有孖松山、大井山、菠萝场三个地势较高的山体，总体地势呈现东南高、西南低的特点。
1.4.2用地现状
目前用地内除规划道路建设外，基本保持原有园地概貌。
山体上种植着荔枝林等低矮林木和部分高大树木，部分区域分布有农田和水塘。
用地西北部建有1栋6层建筑和多栋低层建筑，中部设有弘海实业公司的低层简易厂房，另有多栋简易临时建筑零星分布在用地各处。
用地上有多条高压电线通过。
项目交通条件
外部交通
从外部交通区位条件来看，本项目对外交通联系非常便利。
广深高速公路从项目用地西南侧经过，与用地周边的机荷高速公路、松白公路、宝石公路、广深公路形成了四通八达的公路网，从项目用地可非常方便地进入深圳市区，联系宝安区各镇及龙岗区，通达东莞、广州、惠州等地。
项目用地靠近同乐关和南头关，距深圳宝安国际机场约8公里，离蛇口港约25公里；
到东莞约35分钟车程，到广州和惠州约60分钟车程。
内部交通
项目用地与外部联系道路概况：
路名
走向
说明
广深高速公路
偏东西
双向六车道
与71、72区相连的道路
双向四车道
与西乡大道相连的道路
偏南北
上川路
铁岗路
双向二车道
连接宝石公路的道路
与宝安公园相连的通道
宽约3米
其中连接宝石公路的道路上有支路可通往铁岗水库，可充分利用。
尖岗山居住区内规划道路分为主干道和次干道两级，主干道规划为双向四车道，次干道规划为双向二车道，目前主干道路网和沿山次干道路网除部分路段外已基本建设完成。
项目周边配套设施
尖岗山居住区用地目前周边生活配套设施较少，最近的生活配套设施主要集中在用地东面的宝安71、72区和南面的74、76区生活区。
靠近用地，在前进路东北侧，创业二路西北侧，宝田一路东南侧的区域范围内，主要生活配套设施如下：
配套类型
名称
与项目用地距离
学校
74区
机关第二幼儿园
4分钟车程
36区
上合幼儿园
5分钟车程
宝田一路
铁岗幼儿园
3分钟车程
凤凰岗幼儿园
75区
天骄小学
35区
上合小学
69区
新蕾小学
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