物业管理早期介入的必要性论文Word文档格式.docx

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2008-9-12

完成时间：

2009-11-12

2009年11月12日

目录

毕业设计任务书…………………………………………………1

毕业设计成绩评定表……………………………………………2

答辩申请书……………………………………………………3-4

正文……………………………………………………………5-16

答辩委员会表决意见……………………………………………18

答辩过程记录表…………………………………………………19

课题物业管理早期介入的必要性

一、课题（论文）提纲

0.引言

1.物业管理早期介入的含义

2物业管理早期介入的方式及工作内容

2.1规划设计阶段介入

2.2施工阶段介入

2.3竣工验收阶段介入

3物业管理早期介入的作用

3.1能促进规划设计合理、设计优化、功能完善

3.2能够提高工程质量

3.3有利于日后的物业管理使用

3.4有利于前期物业管理准备

4物业管理早期介入的必要性

4.1有助于杜绝前期设计施工阶段留下的隐患

4.2有助于物业管理单位顺利接管验收

4.3早期介入促进销售

4.4体现了物业管理“全过程”管理理念，提升了物业管理品质

5结束语

二、内容摘要

房地产业的快速发展带动了物业管理这个新兴行业的迅速发展。

随着人们对生活水平的不断提高，业主对物业管理的高需求，也在不断增加，业主和物管之间的纠纷也日益增多。

然而现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于早期物业管理阶段。

本文就开发建设存在的问题入手，认真研究早期物业管理所带来的作用，诠释物业管理早期介入的必要性。

三、参考文献

[1].王青兰，《物业管理导论》[D]，中国建筑工业出版社，2000.6

[2].王长胜，浅谈物业管理早期介入山东[M]，陕西物业管理信息网，2004

[3].李金良，《物业管理实务》，北京：

中国建筑工业出版社，2003

[4].王贵岭，物业管理[M].北京：

中国物价出版社，2003.

[5].吴凯，早起介入形式与内容[M].北京：

高等教育出版社，2007.

[6].赵娟，《物业管理早期介入意义和作用》上海.上海出版社，2006，.

物业管理早期介入的必要性

000

中文摘要：

随着人们对生活水平的不断提高，业主对物业管理的要求，也在不断增加，业主和物管之间的纠纷也日益增多。

本文就开发建设存在的问题入手，认真研究早期物业管理所带来的意义，诠释物业管理早期介入的必要性。

关键词：

日益增多；

早期介入；

必要性

0.引言

随着现代生活质量的不断提高，传统的物业管理已经不能满足现代物业的要求。

现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。

为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的早期介入，在物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设。

从业主（使用人）及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。

其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立，特别是1994年中央作出在我国建立并发展社会主义市场经济制度的英明决策，以及其后提出“住房商品化”的政策目标后，物业管理便成为一个新兴行业，并由南往北、由东往西、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递，以世所罕见的高速度崛起着、壮大着、发展着.

（propertymanagement），受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

这便是当今物业管理的含义，然而在物业还未移交物业管理公司前，在物业的开发建设期却早已经存在着许多问题，这对我们今后物业的使用.管理带来了诸多的不便，甚至引发一些矛盾纠纷。

这些问题主要表现在：

物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等；

建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等；

工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；

建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业管理企业承担；

建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业管理企业承担不合理的责任等。

诸多的问题都是存在于物业还未交付物业管理公司时，开发商缺乏物业管理的专业性，出现的配套设施不齐全，设计不合理等若干问题，都将对今后的物业管理和使用都带来影响，诸多问题的出现，物业管理公司不能坐以待毙，等到矛盾纠纷发生时，才认识到是在开发建设早已存在，为了今后物业管理工作顺利进行，物业公司必须在物业在建时就进入物业，这就是进行早期介入。

物业管理早期介入,是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入,从事物业形成前的阶段性管理,即指物业管理企业在接受物业管理之前,参与房地产项目的投资立项,规划设计及施工建设等过程,并提出相应的意见和建议,以便建成后的物业能够更好的满足业主和物业使用人的需求。

2物业管理早期介入的方式及内容

物业管理早期介入主要是指物业管理验收之前的物业管理活动，它主要包括规划设计阶段的介入、施工阶段介入、竣工验收阶段介入。

　2.1规划设计阶段介入

2.1.1规划设计阶段的介入形式

参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，此时介入的物业管理企业应站在潜在业主的角度上看待和分析问题，这样做并不与物业建设单位的利益相冲突，相反在以下几方面会使物业建设单位受益：

一是通过优化设计或在使用维护等角度上对设计方案进行调整，使物业建设单位项目在总体上更能满足购房者的需求，从而对促进项目的成功运作有利，降低了开发风险；

二是设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，从而为物业建设单位节约资金；

三是分期开发的物业项目，对公用配套设施、设备和环境能更好地协调，可以使各分期之间顺利过渡。

　2.2.2规划设计阶段介入主要工作内容

就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；

　　就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见或建议；

　　提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；

　　就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

2.2.3规划设计阶段介入的作用

可以有效的避免了因规划设计缺陷问题，给今后的物业管理和业主使用带来不必要的麻烦，物业在开发规划设计阶段就开始介入并参与，了解物业状况，提出建议，将一些问题在物业开发过程中予以解决，就能够为以后更好地做好物业管理打下坚实的基础。

使物业开发有一个良好的开端，也为进一步争取到前期的物业管理创造有利条件，为后面阶段的早期介入做铺垫。

　2.2.1施工阶段介入的形式

　　此阶段主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

　2.2.2施工阶段介入的主要工作内容

就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案;

　　配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；

　　对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；

　　熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。

2.2.3施工阶段介入的作用

施工阶段的介入，使物业管理企业对开发的物业从房屋结构、到管线、阀门、隐蔽工程、设备情况等了如指掌便于日后在物业管理遇到房屋设备问题时，联系畅通，使问题及时解决。

同时在施工期间经常与水、电、气等市政部门接触，加强相互联系，有利于物业管理遇到相关问题时的及时处理；

与施工安装单位、市政公用单位建立了良好的关系，为争取到前期物业管理创造了有利的条件。

只有争取到前期物业管理，在这个平台上展现自己的管理能力和管理水平，得到了业主的认知，才能为以后真正地扎稳脚跟打下坚实基础。

　2.3.1竣工验收阶段的介入形式

此阶段主要是物业管理企业同施工单位办理交付手续后，物业管理企业制定一些相关制度，开始着手前期物业管理工作。

　2.3.2竣工验收阶段介入的主要工作内容

物业管理企业整体策划落实成完整、详细的物业管理方案及实施进度表；

　　确定物业管理的外部制度，如各类公共管理规定、房屋公共场地及场所的管理规定；

　　明确各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；

　　起草并确定《前期物业管理协议》；

　　对物业管理在销售中的活动进行计划与安排；

　　根据实际情况采取公开招标的方式确定前期物业管理企业

2.3.3竣工验收阶段介入的作用

竣工验收阶段的介入是对早期介入物业管理工作的总结，在此阶段之后，物业管理的早期介入将逐渐转向前期物业管理工作。

因此，该阶段的工作效果既是对前期工作（特别是物业管理总体策划）效果的验证，也会对今后的物业管理活动产生深刻的影响，故应认真对待，足够重视。

一般情况下，发展商总是习惯在房产验收完毕，业主入住前委托物业管理公司进行管理，这样的做法造成了发展商的开发尾巴越拖越长，房屋售后服务如同陷入泥潭，有的发展商不得不耗费人力，财力为房屋售后质量问题成立了售后服务专职班子，而物业管理公司也为协调房屋质量问题搞得疲惫不堪，无力腾出更多的精力为业户提供真正意义上的物业管理服务。

挫折和教训不得不使我们把物业管理介入时间往前调整，即本文所说的早期物业管理。

其作用有以下几点

3.1能促进规划合理、设计优化、功能完善

从物业管理的实践来看，以往的房地产开发商在物业规划时只考虑了房屋、配套设施建造时的方便和成本的节约，而没有从今后的管理和使用的角度去合理规划，对物业管理必需的设施，以及交通泊位、小区绿化、水、电、气、通风、采光、空调位置预留等配套设施，往往考虑不足，造成以后难以弥补的后果。

物业管理早期介入能将物业管理企业与使用人长期相伴的实践信息和要求建设性地提出，从物业管理、业主、使用人的角度出发，对户型结构、配套设施、道路绿化、车辆停放、物业用房等，向开发商提出具体建议，充分考虑设备、材料的经久耐用，便于维修，尽可能地避免在规划设计中，由于考虑不足和遗漏造成日后物业管理和业主使用中出现不必要的麻烦，使规划、设计更加合理。

物业管理企业可以组织专业人员对开发项目的市场定位、潜在业主的构成及消费水平、消费习惯，周边地区的物业管理状况，投用后物业管理内容和服务标准、收费标准，成本利润等进行预测、综合评估后，对今后物业管理构想向开发商提出建设性的意见，有利于开发商综合考虑。

3.2能够提高工程质量

物业管理企业在物业开发施工阶段和竣工验收阶段，从物业管理和使用人的角度，对该阶段施以全面、细致的辅助把关，增加工程监理和验收力度、保证物业建设质量、达到减少返工，减少以后物业使用中的后遗症，提高物业开发的经济效益，其结果对开发商、业主使用人和物业管理公司三方都有利。

物业管理企业应协助监理做好施工质量的监督，保证施工安装符合规范，建筑材料符合要求。

熟悉掌握房屋结构、隐蔽工程、各种管线铺设路径、阀门位置。

参与机电设备的安装调试，掌握设备的功能特点及维保要领，做好相关记录。

全面收集原始资料，为以后管理和维保打下基础。

竣工验收是把好工程质量关的最后关口，竣工验收工作做得是否细致到位，直接关系到接管物业的质量，关系到以后的物业管理和业主使用人的利益。

物业管理企业应选派业务精熟、工作负责的管理人员和专业技术人员，从以后维修、保养和业主使用的角度，积极参与竣工验收，协助开发商把好工程质量关，以减少日后物业管理出现不必要的成本支出。

3.3有利于日后的物业管理和使用

物业管理早期介入，能使物业规划、设计更趋人性化、功能化，能更好地考虑到物业建成交付使用后的管理要求，能使物业管理企业对物业的土建结构、管线走向、配套设施、设备安装等了如指掌，有利于以后的物业管理，同时也有利于物业使用人的使用。

3.4有利于前期物业管理的准备

早期介入有宽裕的时间，充分、稳妥地进行前期物业管理的策划、设计，确定物业管理框架，测算前期物业管理费用，明确物业管理的收费标准；

配置人员，招聘各类专业人员进行培训；

组织力量制定针对本物业的管理制度。

在业主入住前，在软硬件方面作好充分准备，避免仓促上阵。

在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力会更多地放在工程进度、资金筹措和促销推广上，虽然工程有监理人员进行监控，但仅局限于建筑质量方面，与之比较，物业管理企业因要面对日后管理，在这种关系到切身利益的条件下，自然要比工程监理人员的要求更为严格、更全面。

他们会选派专业的管理人员介入施工质量管理，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前逐项解决，减少后遗症。

4.2有助于物业管理单位顺利接管物业

物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程。

由于其参与了物业的设计规划阶段，可以对物业的总体规划布局、结构以及管线安排做到心中有数。

由于其对工程的质量进行了监督，对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌，在工作中可以做到有的放矢；

同时又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排，各项管理制度的建立，为管理物业打下良好的基础；

另外，可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统，减轻日后的管理难度，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。

4.3早期介入，促进销售

物业管理早期介入可以促进物业的销售。

随着人们消费心理的日渐成熟，人们的消费理念也在发生根本性的变化。

人们在注重商品品牌和内在质量的同时，也越来越注重商品的售后服务。

企业较高的服务水平会使消费者更加满意，从而增强购买某种商品的信心和欲望，一些精明的房地产开发、经营商，已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招徕顾客的王牌，把它当作卖点之一。

如果物业管理在物业开发早期就进入，就能让消费者真切地感受到物业管理的优质服务。

4.4体现了物业管理“全过程”管理理念，提升了物业管理品质。

传统的物业管理定义是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功能，使其保值增值。

但一定程度上忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用，物业管理企业早期介入，从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法。

通过早期介入，真正体现了物业管理“全过程”管理的理念，使物业管理的服务质量得到进一步的提高，也使物业管理“以人为本、业主第一”的宗旨得到了进一步的贯彻，最终使业主受益，物业管理更加顺畅。

物业管理的早期介入已是目前物业管理工作中变被动服务为主动服务的一种趋势，也是不断完善现代物业管理的一种措施。

实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利地维护保养等方面，有不可替代的重要作用。

其必要性由此可见。

7.结束语

物业管理的早期介入参与了房地产项目的投资立项.规划设计及施工件事等过程，而在早期介入的过程中所提出的意见和建议，不仅方便了建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。

而且还大大完善了规划.设计方案，在提高物业质量的同时也节省了开发商的资金。

所以物业管理的早期介入确实非常的重要，非常的关键，它不但能较好的履行建设单位的物业管理责任，而且能防范前期物业管理中潜在的风险。

开发商应该充分认识物业管理早起介入对房地产开发的积极意义和有利作用，使房地产开发的前期生产环节与后期的物业管理环节实现富有成效的对接。

参考文献：