不动产登记法律和制度的美国经验Word文档格式.docx
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我从事土地的登记管理方面的工作已经有50多年，曾经在美国威斯康辛州州立大学任教授20年，而且在这里始创了所谓的土地经济学这样一个学科。
我今天要讲的很多内容都是土地经济学这个学科所要解决的问题。
后来我到联合国去工作，从事跟产权或者说跟物权有关的工作，直到退休。
之所以我在联合国工作这么长时间，是因为在物权领域要解决的问题很多了，而且我所在的联合国办公室所负责的物权工作涉及到了200多个国家，所以种种问题是层出不穷的，为此我的大半辈子都在从事这方面的工作。
我们先来回答一个根本的问题，就是我们为什么需要土地登记制度以及其他一系列跟土地管理有关的制度？
你去考察那些发达国家、富裕国家就会发现，世界上所有的富裕国家都有良好的土地登记制度，他们有关土地的记录都是非常完整的。
当然，我这里一直讲的是土地，但是我说的土地也包括了它上面的建筑物，所以房屋也是包括在这里面的。
相反的是，贫穷的国家几乎都没有建立一种有效的土地登记制度。
所以，我想这肯定是有原因的，既然富裕的国家都有这么一套制度，它肯定能够实现某种目的。
说到土地的登记管理这一整套跟物权有关的制度，为什么我们要花这么多的精力去把它建立起来？
一个原因是我们希望找到新的更好的方法去利用土地和自然资源。
所以，物权的一套登记管理制度不仅仅是说为了保护一套房子的产权，也是为了保证我们能够享有清洁的空气、清洁的水和清洁的食品。
我们都是生活在城市里的人，但是如果你想有高质量的城市生活的话，就意味着农村地区也要有一套非常好的物权和物权管理体系。
也就是说我们的一系列制度建立起来了，包括业主委员会的制度、小区管理制度，我们所拥有的财产本身也才有更大的价值。
所以，我们希望让人们在小区当中所拥有的自己的那一套房子能够变得更好，变得更有价值。
每一个业主都应该要有这种动力去保护自己的财产，不仅是我，包括我的邻居也应该要有动力使得这个公寓、使这个小区更美好、更有价值，比如说他所选择使用的电器设备应该更节能、更环保，每个人都这么做的话，整个小区的价值就会进一步的上升。
有了不动产的良好管理制度就能够使得每一个人都愿意改进自己的居住环境。
现代土地管理制度或者说不动产管理制度所带来的三个后果，这三个后果都是交易，具体指的是什么呢？
也就是说有了现代的良好的不动产管理制度，人们就会愿意也有信心去装修自己的房子、买好的家具，以及愿意使用节能环保的家用电器设备，也才愿意让自己的小区花园、道路更加美好。
怎么做才能有这样良好的效果呢？
我们以往认为只要立法就足够了，但现在发现光有一部法律是不够的。
整个物权的登记管理体系是一个系统工程，有一部法律只是其中的一部分，这个系统中其他的部分也要建立起来。
所以，我们需要有一部法律，但是法律通过了不是说自动的就会产生良好的效果；
我们需要的是一个系统工程，是要建立一整套不动产管理体系，这套体系建设起来了，才会有我们所说的乘数效应。
接下来，我们讲讲各个国家的一些有关不动产登记和管理制度的内容。
首先是“是什么”，也就是不动产管理体系到底是怎么一回事？
中国的情况土地是属于国家的，所谓的业主仅仅是买房子，也就是那一堆钢筋水泥所给你做出来的一个框架。
但即使是这样，我们还是有必要记录下来弄清楚你所拥有的那个钢筋水泥的大框架在哪里，是哪一个。
但是，我们所要区分的不仅是这一套公寓、一套房子是属于谁的，因为在一个住宅小区当中，还有其他的财产和设施，比如说电梯、楼梯、前厅、草地，甚至是树木、灌木、道路、篱笆、围墙还有大门，那么这些又是属于谁的？
所以我们一下就发现了有各种各样的财产，有各种各样的物，不仅是你所居住的那套房子，还要有电梯、楼梯、前厅，所以一下子就多出来很多种财产权。
我们现在有了不同形式的财产，接下来还要讨论我们拥有什么样具体的财产处置权，比如说我自己的那一套房子我可以怎么去使用它，我可以用来注册和经营一家企业吗？
我对于花园有什么样的财产权，对于电梯我可以主张什么样的权利？
同时，在中国还有一个时间的维度也特别的重要，像你们买房子你只是在一定的年限之内拥有这套房子的使用权。
比如说70年，70年之后又怎么办？
而且，如果是70年的话，就意味着从你买下这个房子那一天起，你的使用权时限就在一天天减少。
而且，各种各样的财产的使用方式也会发生变化，比如说一个花园现在是这么用。
但是在以后，可能有的人想改变花园使用的方式，那又怎么办？
这也是经常碰到的一个问题。
说到财产的权利，还有一个问题也是非常重要的，也是世界各地都很关心的，就是不动产的价值，如何去确定不动产的价值。
我说的这个财产的价值不仅是说你拥有的那一套房子的价值，其实像小区里的电梯、电器的系统，还有管道的系统，这些设施也是有价值的，如何去确定它们的价值呢？
跟财产权紧密联系的还有交税，这也是很重要的一个话题。
另外，我还列出来一个信贷，也就是说我可不可以利用我拥有的这一套房子做抵押去借钱，甚至对于小区公共区域公共设施，业主委员会可不可以决定用它们做抵押去借钱。
在大城市，我们还要非常关注政府的规划对小区的影响，各种财产的价值是会受到政府规划的影响的。
比如说在我们小区附近要新建一个地铁站，那么我们整个小区的价值肯定就要大幅上升，但如果是要在小区附近设立一些别的设施，比如说导致附近住了很多穷人的话，就会使我们小区各种财产的价值会下降。
所以，政府的规划不仅会影响到我们财产的价值，甚至有可能会改变我们财产的性质。
这里还有一个重要的因素叫做基础设施。
对于一个小区来说，它的基础设施不仅应该存在，还应该不断的有所改进。
我举一个例子，比如说小区的各种管道，水管、暖气管道这样一个系统，它是有使用寿命的，通常使用寿命是20—25年。
同时，小区的电路系统也有使用寿命，而且可能还不能够与时俱进，比如说60年代盖的房子，它当时的电路系统应该是比较老的，现在种种家用电器出现之后，60年代的那套电路系统可能就不适合了。
又比如说现在各个国家在大力发展电动汽车，电动汽车就需要时不时充电，小区里就要有相应的充电桩、充电柱，这些充电设施是否现在就具有了呢？
所以，一个小区的配套是要时常去改进，这也是我们碰到的难题。
争端解决是良好的不动产管理制度的一个重要组成部分，因为争端和矛盾总是会发生的。
比如说业主之间的、小区和小区以外的、业主和小区物业管理公司之间的。
针对上面的每一个要素，我会介绍一下我们现在已经建立起来的一些原则和制度的要领。
我们的制度建设是在多个领域都需要开展，而针对每一个需要制度建设的领域，你在大学里都会找到专门的研究人员，甚至上面讲的每一个领域都可以设立一个博士学位。
再来看不动产登记制度到底登记什么，登记的课题是什么。
听起来很简单，但其实非常的复杂，我们现在已经有很多扯不清的问题。
比如说你在小区买了一套房子，要登记的不仅是这套房子，此外小区还应该有电梯、楼梯，还要针对将来的需要有维修基金，所以我们的不动产登记到底登记什么？
是仅仅登记那一套房子，还是你应该登记其他的内容？
说到财产拥有权，它是一个多元的概念，因为拥有一个物业、一套物品的财产，但是权利却是多元的。
而且我拥有多种财产的权利，我可以拿其中仅仅一项权利出来去做交易，比如说我买了一套房子，我可以把我的房租出租给第三人。
对于出租这种行为，它会设立一些规定，比如说出租多长时间，出租的是哪一个区域，以及租房子的人可以有哪些行为权利。
像租赁这样的不动产交易在中国是非常活跃的，我昨天吃晚饭的时候就看到有人在发小广告，说某个小区一套房子一个月租金是多少钱。
作为租别人房子来住的人，他获得的是他所租这套房子的某些权利，但不是所有的权利，因为还有一些权利是保留在业主的手里。
所以，我们说跟物权有关的权利可以分为排他性的权利和包容性的权利。
这张幻灯片是几个重要的围度，一个是时间，比如说我把房子出租，这是在一定的时间内我把它租给第三方。
还有，房子的产权可以是共有的产权，我和其他的人合伙出钱买下了一套房子。
还有一个很重要的概念叫做在他人土地上的通行权，这也很重要，因为我所买的只是一套小公寓，但是我出门可能就是脚踏在了别人的土地上，但是我得有这个权利在他人土地上通行，否则的话，如果我出门就得掏钱买路费的话，那是不可想象的。
垃圾的管理也是很重要的，尤其是在大城市里，在小区里面有的人很守规矩，每天都会清理垃圾，但是也有人会把垃圾堆成一大堆然后再去处理。
我们刚才讲的是不动产登记制度登记什么，现在讲的是“在哪里”，也就是我的财产到底在哪里。
当然，你可以很容易说出来我买的那套房子是某某小区的哪一套，但是我们整个国家要建立一套不动产登记制度，光这样是不够的，我们要有一整套的科学去对不动产进行登记和注册，这其实也就体现了一个国家的土地或者说不动产登记制度的质量。
应该说大多数国家对不动产的登记都建立了三维模型，要上升到三维才能够很好的区分每一套房子的介质，这样的话，才有利于业主去捍卫自己的权利。
越来越多的国家的不动产登记制度现在都针对每一套公寓设立了三维电脑模型，你还可以坐在电脑前面模拟仿真去游览您的这一套公寓，不仅您本人可以，其他城市的管理人员也可以，比如说卫生部门、警察，通过这种电脑三维的模拟访问，可以发现你的这套房子是否阻碍的消防救火通道。
所以，不动产登记制度的信息一定要是高质量的，越是质量高就越能够保护你的财产安全。
这是一个地籍图的样本，也就是详细记录你在什么地方的系统，但是我这里针对的还不是每一个公寓，应该说具体到每一套公寓，也都应该要有这种三维的电脑模型。
我们现在来回答谁的问题，也就是谁有权利去登记不动产的产权，登记后可以干什么，这也非常的重要，比如说这个不动产的登记应该是以家庭的名义去登记，还是以个人的名义去登记，然后，夫妻之间又是一种什么样的关系，谁有权利去申请不动产的登记。
产权是属于谁的，这好像是一个非常清晰的问题，如果没有矛盾的时候，这个产权归谁它不成问题，但是一旦有矛盾发生，产权归谁就有可能变成争议的焦点。
比如说某个人去世了，夫妻离婚了，或者企业破产了，往往就会造成产权的纠纷。
举一个例子，比如说我们十个人共同拥有一家酒店，酒店的房间是要出租的，每一个住酒店的客人都享有他所租的那一个房间的某种权利。
但我们拥有酒店的十个人当中，有个人突然改变了主意，他不想拥有这家酒店，想放弃了。
这就意味着权利人要发生变化，有一个人要退出就意味着酒店由十个业主共有变成了九个业主共有，这样的变更必须要登记下来，它要体现在整个登记制度当中。
所以，不动产登记制度必须是高质量的，这样才能够非常精确的说清楚谁是业主。
我知道中国的不动产登记制度还比较年轻，可能很多问题现在还没有碰到，但是我们可以看一些其他国家和地区的例子，比如说台湾，据我了解台湾的不动产登记制度已经有悠久的历史。
比如说在台北，你想要去买一套公寓，这个公寓的前主人刚去世了，但是，对方却告诉你这套公寓一共有200个业主。
因为这位老先生去世了，但是他有三个儿子，儿子又都有自己的儿女，把儿子孙子全部加起来居然有200个人都声称这套公寓是属于自己的。
而且土地登记制度不仅是要高质量，还需要不断的更新，它也应该是全面的，可以信赖的，比如说小区打算要翻修，修理电路系统要联系业主他才知道应该联系哪一个人。
我想即使在中国，有些房屋的情况也已经变得非常复杂，以至最后你不知道去哪里找业主，或者说应该找谁来商量事情。
比如我买了一套房子然后就回美国了，我这套房子交给我表弟管理，我表弟把它出租给第三人使用，而租户自己又不用，又把它转租给别人，这样的话你就会发现其实是非常复杂的。
我们刚才已经讲了不动产的登记制度的内容是非常丰富的，一个是到底登记什么，怎么去区别不同的公寓，我们应该对每一套房子都有三维的电脑模型去画清它的介质。
同时我们也讨论了谁有权申请房屋的登记，谁是业主，而且现在谁住在里面。
接下来，我们要讨论的就是不动产的权利到底是什么样的权利，你可以用这个权利做什么事情。
也就是说我买了一套房子，我的所作所为其实是有重大影响的，如果我们行为不当的话，就可能使得公寓小区的价值不断下降。
比如说在意大利和法国，有的公寓楼有500年的历史，但是直到今天都价值非常昂贵，但也有的房子只有10年的历史，还很新，但由于业主等人行为不恰当，使得这个新公寓的价值反而不断的往下降。
所以，你如果去纽约或者温哥华这样的地方买一套公寓，你就会发现要求你要做出承诺，哪些事情作为业主你是不可以做的，同时也会有一系列的要求告诉你必须做什么事情，这都体现了所有业主的意志，因为大家都希望通过良好的行为来维持和增加小区的价值。
所以，这方面也是一整套的制度需要建立起来。
我们所建立起来的不动产登记制度还应该提供一些激励机制，从而鼓励业主采取良好的行为和做法，不断提高不动产的价值。
接下来要讲的是房屋的价值，这也是非常重要的。
因为我要买一套房子肯定要付出一个价格，我今后要把它卖了也必须是合适的价格我才愿意去卖。
作为不动产登记制度来说，它必然会牵涉到房屋的估值这样一个话题，所以我所在的威斯康辛州大学甚至专门开了一个房地产估值专业。
必须要有房地产的估值的一套制度，它能实现多重目的，一个当然是方便人们房屋的买卖，第二就是你想去银行借钱，拿你的房子当抵押品，也需要有房地产的估值体系才能说清楚你这套房子值多少钱。
又比如说你的房子受到了人家的损失，你要求赔偿，也必须在知道了你的房子价值的基础上，才能够主张赔偿的金额。
比如说在美国，有关房地产估值一整套系统我们都是有的，我们还建立了不动产的估值标准，叫做美国专业不动产估值统一标准，这个标准非常的重要，如果一个估值师没有遵守标准的话，他估值的结果就不具有公信力。
美国还有一个估值学会，在英国有一个英国皇家测量师学会，你要从事房地产估值方面的工作，就必须得到其中一个学会的认证，否则就不能上岗。
在美国，我们还有一个叫不动产估值标准委员会，这是一个仲裁机构，如果对于估值结果不满意的话，可以提请委员会仲裁。
所以，在整个不动产管理制度当中，估值也是一个重要的组成部分。
这张幻灯片讲的是物业税，必须要知道房屋的价值才能确定你纳多少税，当然，我知道在中国目前还没有物业税。
还有，不动产的估值对于银行信贷也有着重要的意义，你要拿你的房子做抵押去银行借钱，那么你能借多少钱、利率又是多少，这很大程度上决定于你的房屋价值。
这张幻灯片讲的是房屋估值和城市规划之间的关系。
左边这张图是美国的某一个城市，有一个地方盖了好多座高架桥，就使得附近公寓的价值大为下降。
原本这附近的公寓可能也是很贵的，但是后来政府改变了规划，在这里大修高架桥，改变的这个区域的性质，从而使得附近的公寓变得不值钱了。
这张幻灯片讲的是创新，其实讲的是法律的滞后性。
因为法律总是落后于市场自身的发展，市场的参与者不管是买卖房屋的人，还是房地产的中介，他们其实是创新的引领者，而法律是跟不上他们的变化。
比如说法律的制定本来是希望引导市场往这个方向走，但却发现人们会绕过法律的规定，所以光有法律还不够，我们还要有一整套房地产管理制度，才能保证我们的权利。
这是我最后的几张幻灯片，就富裕国家的经验表明，如果建立了良好的不动产登记和管理制度的话，就能够消除很多的冲突，至少为了房子而大打出手的这种现象就不存在了。
比如说在美国、加拿大和英国，当然也会有一些跟不动产有关的冲突，但很少是闹到众人皆知的地步，这是因为这些国家的不动产或者说土地登记制度本身就已经非常完备。
而且即使有冲突发生，也会是高效的，很快的去解决问题。
这个冲突的解决也是有很高的透明度，大家都知道冲突是如何解决的。
最后，我想讲的是不动产的登记和管理制度是一个系统工程，不仅仅是说登记谁是哪一套房子的业主，他还应该具备给不动产进行估值的能力，而且要明确说明业主拥有什么样的权利，这一切都要记录在案，这么做的话才能够保证不动产的价值是不断上升而不是下降的。
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