经济概论相对重要知识点总结Word文档下载推荐.docx
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佣金分为法定佣金和自由佣金。
法定佣金具有强制效力，当事人双方都必须接受，不得高于或低于法定佣金。
自由佣金一经确定并定入合同，同样具有法律效力。
15、经纪人在签订合同时，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中介不成功时的中介费用的负担等明确写入合同。
经纪人与委托人之间是雇与佣的关系。
16、佣金是合法收入，回扣属于违法违规行为。
17、佣金以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪公司。
18、信息费是出卖信息商品的收入。
19、经纪人与委托人之间是平等的民事法律关系。
20、经纪人的特点：
①经纪人以信息资源②经纪人与客户之间无连续性的关系③经纪人应具有良好的专业素质和良好的声誉。
21、经纪人的权利：
①合法经营②有偿服务③发现有欺诈行为时，有权拒绝服务。
④委托人无履约能力时，有权终止服务。
22、经纪人的义务：
①如实介绍②保守机密③保管样品④制作文书⑤不索取额外给付⑥不从事违禁商品的经纪活动⑦依法纳税、接受监督。
23、当前，中国房地产市场正处于培育和发展阶段。
24、房地产经纪的必要性：
①房地产价值高大性，决定房地产不宜通过经销商出售②房地产的不可移动性，直接经销不经济，经纪人可以提供专业化销售服务。
③房地产交易的复杂性，要求懂法律、财务、估计知识复合型人才服务。
25、服务具有的特点：
①非实物性②生产与消费的同时性③不可储存性。
26、服务业的迅猛发展是现代经济的一个重要特点。
27、服务质量的高低取决于：
①服务过程是否快捷②经纪人员的服务态度③消费者的心理感受。
28、商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式。
29、行纪：
如房地产经纪机构收购开发商的空置商品房，在未将产权过户到自己的名下的情况下，以自己的名义向市场出售。
30、房地产经纪人必须以其注册的经纪机构从事房地产经纪活动。
31、房地产交易中最敏感、最关键的因素是价格。
32、房地产业对国家宏观经济政策以及其他产业政策反应比较敏感。
33、房地产经纪人的工作内容：
①为买者代买或为卖者代卖房地产 ②为用地者寻找地源，促成土地使用权出让或转让。
③从事房地产抵押业务，为产权人申请抵押贷款，办理相关手续。
④从事房屋租赁的代理和居间活动。
⑤促成房地产企业合资以及房地产开发经营等项目活动的工作。
34、发展房地产经纪行业的意义：
①有助于房地产市场的活跃和兴旺②有利于房地产行业稳定的持续发展③有助于住房制度改革的继续深化④能促进人民居住生活水平的提高⑤能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求。
35、当前，中国城镇住房制度改革的方向是实现住宅商品化。
第二章房地产经纪制度
第一节房地产经纪人职业资格
一、资格种类二、资格考试三、注册四与经纪机构之间的关系
第二节房地产经纪机构的设立
一、机构类型二、机构的设立三、分支机构四、注销
第三节房地产经纪执业规范
一、经纪活动的原则二、基本执业规三、经纪人与经纪机构在执业活动中的权利和义务四、争议的处理五、执业中的禁止行为六、违规执业的法律责任
第四节房地产经纪行业管理
一、管理模式和手段二、管理的内容三、行业协会
1、房地产经纪人按业务范围分：
房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
2、越权执业：
几个经纪人协理在无经纪人指导下联合进行经纪活动。
属于违规行为。
3、取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件；
取得经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。
4、《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》、《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》是房地产经纪人进行职业活动的法律凭证。
5、申请经纪人注册必须同时具备下列条件：
①取得经纪人执业资格证书②无犯罪记录③身体健康④经所在经纪机构考核合格。
6、经纪人注册有效期为三年。
届满前三个月申请续期。
7、经纪机构和经纪人之间的关系有：
①执业关系②法律责任关系③经济关系
8、经纪人与经纪机构之间的执业关系：
经纪人必须以经纪机构的名义从事经纪活动；
由经纪机构统一承接业务，签订合同。
9、经纪人在执业过程中由于故意或过失给委托人造成损失的，由经纪机构统一承担责任。
经纪机构有权向经纪人追偿。
10、委托人故意或过失给经纪机构或经纪人造成损失的,由经纪机构向委托人提出赔偿请求，委托人向经纪机构赔偿后，再由经纪机构向经纪人进行补偿。
11、房地产经纪机构的类型：
①房地产经纪公司（有限责任）②合伙制经纪机构（无限连带责任）③个人独资房地产经纪机构（无限连带责任）④境内房地产经纪机构在境内设立的分支机构⑤境外房地产经纪机构在境内设立的分支机构⑥境内房地产经纪机构在境外设立的分支机构
12、分支机构能独立开展经纪业务，但不具法人资格。
分支机构以其全部财产对外承担责任，不足部分由设立该分公司的经纪机构承担清偿责任。
13、经纪机构注销时，未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同，赔偿损失。
14、房地产经纪基本执业规范：
①经营场所公示②执业告知③执业限制④执业回避⑤签订合同⑥执业署名⑦佣金⑧解除合同⑨资料申报。
15、经营场所公示内容：
营业执照、执业资格证、收费标准、其他。
16、经纪机构信经纪人应在与委托人签订经纪合同之前，将其在当时根据惯常经验所能预测到的情况和风险如实地告知委托人。
17、经纪人在经纪活动中下列情况应当回避：
①与委托人有直接利害关系的②委托当事人要求回避的。
18、合同的当事人有：
委托人和经纪机构。
19、佣金标准遵循以下原则：
①有规定的在规定标准范围内协商收取②无规定的按合同约定协商收取③既无规定又无约定的，按当地当时提供的同类服务的平均水平收取。
20、在执行经纪业务时，经纪人员有权要求委托人支付因开展经纪活动而发生的成本费用。
21、有下列情形之一者，经纪机构与委托人可以变更或解除合同：
①符合法律、法规规定或合同约定的②不可抗力致使合同不能履行的③协商一致的。
22、房地产经纪人的权利：
①依法从业②署名，获取报酬③要求委托人提供资料④拒绝违法指令⑤保护劳动成果和知识产权⑥接受培育⑦其它。
23、房地产经纪人的义务：
①不越权从业②维护委托人的合法权益③保守商业秘密④接受监督⑤参加培训⑥其他。
24、禁止行为的种类：
①从事法律、法规禁止流通的房屋和服务项目的经纪活动②隐瞒重要事实，虚构交易机会，提供不实信息，广告虚假③恶意串通、胁迫、欺诈、贿赂等不正当手段④通俗读物他人以自己的名义从事房地产经纪活动⑤其他。
25、经纪人执业中常见的违规****作：
①赚取不正当差价②隐瞒重要的交易信息③不当承诺与不当诱导④不当收取佣金⑤不当代理。
26、经纪人承担的法律责任有：
民事责任、行政责任、刑事责任。
27根据民事违法行为所侵害的权利的不同，民事责任主要可以分为：
违约责任和侵权责任。
这种区分是民事责任最根本的区分。
28、违约责任：
当事人因违反合同义务而应承担的民事责任。
违约责任是以有效合同为提前。
29、违约责任的构成要件：
一是必须有违约行为，二是无免责事由。
30、违约行为包括：
履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝。
①履不能是指困可归于债务人的事由致合同不能履行，亦称合同不履行②履行迟延是指履行期满而能履行的债务，因可归债务人的事由未履行所发生的延迟。
这是时间上的不完全履行③履行不当是指债务人没有完全按合同内容所为的履行，也称瑕疵履行。
如履行数量不足、地点不妥、方法不当等④履行拒绝是指债务人在债成立后履行期届满前，能履行而明示不履行的意思表示。
31、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况，成为预期违约。
如，甲委托乙出卖房产，而在合同期内甲私自将房产出售于丙，此行为表示甲将不同志履行与乙的合同，此时甲即为预期违约。
32、免责事由包括：
①不可抗力。
②自己有过失。
违约行为发生后相对人应采限措施防止损失扩大，如未采限措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿。
③约定免责事由。
但根据合同法规定造成对人身伤害，及因故意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。
33、承担违约责任的方式主要：
①强制实际履行。
②违约金。
约定的数额应与损失大致相当。
③损害赔偿。
在违约人继续履行或采限补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。
34、我国对于违约行为，采取以继续履行为主赔偿为辅的救济原则。
35、对于因履行迟延、履行不当或履行拒绝的行为，原则上均可请求继续履行或补充履行。
除金钱外，债务发生履行不能，以及债务标的不适宜强制履行，或债权人在合理期限内未请求履行债务已超过诉讼时效的，不得请求强制履行。
36、因迟延履行给付违约金后，不免除违约人的合同义务，仍应继续履行。
37、赔偿的范围包括实际损失和预见期利益不得超过违约人缔约时预见到的或可能预见到违约可能造成损失。
38、在当事人违约行为为侵害对方人身或财产的，对方有请求违约损害赔偿或侵权赔偿的选择权。
例如承租人损毁租赁房屋，既是违约行为，又是侵害他人财产所有权的行为，因而发生两个损害赔偿请求权的竞合，出租人可择一行使。
39、在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。
40、缔约过失责任虽不属于违约责任，属于合同责任。
41、缔约过失责任的条件是：
①当事人一方违反先合同义务，②当事人一方有过失③另一方有损失。
42、缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。
43、侵权责任：
是指侵犯债权之外的基他权利而应承担的民事责任。
包括一般侵权行为和特殊侵权行为。
44、侵权责任的构成要件：
一是有侵权行为，二是无免责事由。
45、侵权行为的构成要件有：
①行为违法。
②有损害事实。
③违法行为与损害事实之间有因果关系。
④主观过错（故意和过失）。
46、违法行为包括作为和不作为。
47、作为是指法律规范规定或约定了当事人禁止某种行为，而为此种行为，造成损害结果。
48、不作为是指法律规范规定或约定当事人有特定义务，而不履行义务，放任损害结果的发生。
49、损害包括财产损害和人身损害。
财产损害又包括积极损害和消极损害。
50、积极的财产损害指财产的毁损灭失、财产权利的消或财产价值的减少；
51、消极的财产损害指本可以取得的财产利益却因他人的妨碍而没有取得。
过错包括故意和过失。
52、免责事由包括：
①阻却违法性事由，包括正当防卫和紧急避险。
②不可抗力。
③受害人的过错。
53、承担侵权责任的主要方式有：
①停止侵害。
②排除防碍③消除危险④返还财产⑤恢复原状⑥赔偿损失⑦消除影响、恢复名誉⑧赔礼道歉。
54、房地产经纪行业管理的基本形式：
行政管理、行业管理、共同管理。
55、房地产经纪行业管理的手段：
法律、行政、经济、舆论。
56、房地产经纪行业管理的内容：
①注册登记和备案②年检和验证管理③执法检查与投诉受理④服务费管理。
57、房地产经纪协会是自律性组织，是社团法人。
58、全国和地方协会之间不是上下级隶属关系。
59、行业规则是公约，是平等民事主体之间的一种约定。
60、职业道德调整的关系：
①调整同一职业内部人员之间的关系②调整职业与职业之外对象之间的关系
第三章房地产经纪业务
第一节房地产经纪业务类型
一、业务分类二、业务特点
第二节房地产经纪业务基本流程
第三节房地产经纪相关业务
1、当前主要的房地产经纪业务的特点：
①我国目前房地产经纪业务主要以居间、代理业务为主②房地产经纪业务形式多样，新业务形式不断涌现。
2、商品房销售、存量房买卖、租赁和交换是房地产经纪行业中最主要的类型。
业务形式最多的是二级市场代理业务和三级市场居间业务。
3、房地产经纪业务基本流程：
①客户开拓（争取客户）②业务洽谈（倾听陈述，查验证件）③物业查验（实物、权益、区位）④签订房地产经纪合同⑤信息收集与传播⑥引领买方（承租方）看房⑦代理（协助）交易达成⑧交易及金额结算⑨产权过户与登记⑩物业交验⑾佣金结算⑿售后服务
4、物业查验的基本途径：
①文字资料了解②现场实地察看③向有关人员了解。
5、经纪人受理了经纪业务后，主要收集：
①标的物业信息②与物业相关的市场信息③委托方信息
6、信息传播的主要内容：
委托标的物和委托方信息。
7、代理交易达成的主要工作：
①协调交易价格②代理或协助签订交易合同。
8、签订交易合同是成交的标志。
9、物业交验是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环。
10、售后服务内容：
延伸服务、改进服务、跟踪服务。
11、房地产经纪相关业务：
①交易登记及权证代办②抵押贷款手续代办③信息咨询④法律服务⑤价格评估⑥置业担保⑦装潢及搬家服务等
12、目前，我国房地产登记类型：
①总登记②土地初始登记③房屋初始登记④转移登记⑤变更登记⑥他项权利登记⑦注销登记。
13、出让土地使用权抵押登记要查验的资料：
①出让土地使用权抵押的：
当事人身份证明、《土地出让合同》、《房地产抵押合同》、《贷款合同》、《土地使用权证》或《房地产权证》②预购商品房抵押的：
《预售许可证》、《房地产抵押合同》、《贷款合同》③在建工程抵押的：
《建设用地批准文件》、《土地使用证》或《土地出让合同》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程承包合同》、《抵押合同》、《贷款合同》④现房抵押的：
《房地产权证》、《抵押合同》、《贷款合同》
14、办理抵押登记应注意：
①有经营期限的抵押人，其设定抵押期限不得超过营业期限；
②土地使用权有年限的，抵押期限不得超过土地使用权的剩余年限；
③共有的房地产，全体共有为抵押人；
④按份共有的房地产，设定抵押不得超过抵押人的份额；
⑤同一抵押物多次抵押时，应提交前面的抵押证明，后一抵押的存续期限不得早于前一抵押的存续期限。
15、房地产经纪人代办登记应当向登记机关提交当事人的委托书。
16、房地产买卖、交换、赠与、抵押、典当需要共同申请。
17、房地产抵押贷款种类：
①房地产开发建设抵押贷款；
②购房抵押贷款。
18、目前我国个人住房抵押贷款主要有：
①公积金贷款②商业贷款③组合贷款
19、贷款方案的三个要素：
贷款额、贷款类型、还款期限。
20、个人贷款应考虑：
①购房者的经济承受能力。
月还款额不应超过家庭总收入的30%。
②贷款利率变动所带来的风险。
21、抵押合同自抵押物登记之日起生效。
22、借款人应提交的资料：
身份证明、收入证明、购房合同、权属证明、估价报告、保证人资信证明、公积金管理部门出示的证明、其他。
23、贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，审核后在三周内向借款人正式答复。
27、法律服务包括：
法律知识咨询、合同审核与修订、法律事务交涉等。
第四章房地产经纪合同
第一节房地产经纪合同的涵义和作用
一、涵义二、作用
第二节房地产经纪合同的内容
一、内容的界定二、合同条款
第三节房地产经纪合同的主要类型
一、代理合同与居间合同二、买卖合同与租赁合同三、一手房合同与二手房合同四、买方代理合同与卖方代理合同
第四节房地产经纪纠纷
一、纠纷的主要类型二、纠纷的规避与处置
1、合同：
是设立、变更、终止民事权力义务关系的协议。
是平等民事主体之间的协议。
2、房地产经纪合同属于劳务合同。
3、房地产经纪合同的主要特征：
①是双务合同②是有偿合同③一般为书面形式④主要是从合同（交易合同为主合同）
4、仅提供信息服务的房地产经纪合同不是从合同。
5、房地产经纪合同的作用：
①有效保障合同当事人的合法权益②维护和保证市场交易的安全与秩序。
6、房地产经纪合同的内容：
①交易标的的价值②当事人各自的责任以及希望履行的标准③对经济风险及当事人对风险造成损失的分担的事先预定④对履约过程中发生障碍的处理方法。
7、根据合同条款所起作用，合同条款可分为：
主要条款和普通条款。
主要条款也称必要条款，是合同成立的必备条件。
8、普通条款也称一般条款，不影响合同的成立。
普通条款包括：
通常条款和偶尔条款。
9、按合同条款的内容，合同条款分为：
实体条款（规定当事人权利义务）和程序条款（解决争议条款）。
10、按表现形式，合同条款可分为：
明示条款和默示条款。
11、根据责任内容，合同条款可分为有责条款和无责条款。
12、无论合同是否约定违约责任，只要违约责任没有被依法免除，违约当事人就应当根据合同约定或法律规定承担责任。
当合同约定与法律规定的违约责任有所不同时，应当按照合同约定承担违约责任。
**免责条款的特征是：
①条款具有约定性；
②预先性；
③明示性；
④免责性。
13、经纪合同的主要条款是具有共性的。
提示条款一般包括：
①当事人的名称或者姓名和住所。
合同的主体。
②标的。
合同的客体。
③服务事项与服务标准。
④劳务报酬或酬金（明示合同）。
⑤合同的履行期限、地点和方式。
⑥违约责任。
⑦解决争议的方式。
14、经纪合同的主要类型：
①房地产代理合同与房地产居间合同；
②房地产买卖经纪合同与房地产租赁经纪合同；
③一手房经纪合同与二手房经纪合同；
④房地产买方代理合同与房地产卖方代理合同。
15、房地产代理合同与房地产居间合同是房地产经纪合同的最基本两种形式。
㈠房地产代理合同；
㈡房地产居间合同；
16、代理合同的内容不是以双方当事人的意思表示一致作为合同的成立条件，而是以被代理人确定委托代理权限和代理人接受权为合同成立条件。
17、房地产经纪人被房地产的买方或卖方授权委托代理时，其接受授权代理的事务分两类：
事务代理和商事代理活动。
18、经纪人在代理合同中的义务：
㈠按照批示处理事务的义务；
㈡亲自处理事务的义务；
㈢向被代理人报告处理事务情况的义务；
㈣处理事务的收益和所得交付被代理人的义务。
19、委托人的义务：
㈠承担后果的义务；
㈡承担处理事务的费用的义务；
㈢给付房地产经纪人报酬的义务；
㈣承担赔偿损失的义务。
20、被代理人在授权委托经纪人处理事务中，处理事务所需要的费用的解决方式：
①预付费用；
②偿还费用。
21、根据居间人所接受委托内容的不同，居间合同可以分为指示居间合同和媒介居间合同。
22、居间合同与代理合同的区别：
记地产经纪人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。
而代理人只有接受一方委托人的委托代理事务。
23、经纪人在居间合同中的义务：
⑴如实报告义务；
⑵尽力提供居间服务的义务；
⑶保守秘密的义务。
24、委托人的义务：
⑴支付报酬；
⑵支付必要费用。
25、房地产买卖是权利的转让，租赁是债权经营行为。
26、房地产买卖行为一般包括：
投资新建房地产的期房买卖和现房买卖、二手房买卖。
27、房屋租赁行为一般包括：
投资新建房屋的期权预租、现房出租、存量房屋的出租和转租。
28、新建房屋租赁多采用代理合同形式。
存量房租赁多采用居间合同形式。
29、一手房经纪合同中，须特别增加以下条款：
⑴经纪机构提取佣金的条件，如必须完成总预（销）售面积的多少比例。
⑵价格浮动范围；
⑶佣金结算的方式和时间；
⑷有关广告、售楼处搭建及布置等方面的费用支付问题。
30、一手房代理的标的是批量化、差异化的房地产商品。
31、房地产经纪纠纷的主要类型：
①房地产交易行为与房地产经纪行为混淆造成的合同纠纷；
②居间行为与代理行为混淆造成的纠纷；
③经纪合同的权利不等造成的纠纷；
④经纪合同的主要条款欠缺造成的纠纷；
⑤服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷；
⑥缔约过失造成的纠纷；
⑦经纪合同当事人的观念和法律意识不足造成的合同纠纷；
⑧其他。
32、房地产经纪纠纷的规避与处置：
①制订示范合同文本②制订服务标准，明确服务要求和内容③告知必要的经纪活动事项，利于委托人监督④加强对房地产经纪企业格式合同的监督管理⑤对已出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决
第五章房地产经纪信息
第一节房地产经纪信息的涵义和作用
一、涵义二、特征三、作用
第二节房地产经纪信息管理
一、管理原则二、信息的收集三、加工整理四、信息的作用
第三节房地产经纪信息的计算机管理系统
1、信息可分为客观信息和人工信息。
2、经纪信息包括：
房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息。
3、房地产经纪信息的基本要素有语言要素、内容要素和载体要素。
4、经纪信息的特征：
⑴共享性；
⑵多维性；
⑶积累性；
⑷时效性；
⑸增值性。
5、房地产经纪信息的作用：
①实现房地产经纪活动的基本功能②有利于提升房地产经纪服务的附加值③有利于活跃和规范房地产经纪行业。
6、房地产经纪信息管理的原则：
①重视房地产经纪信息的系统性②加强房地产经纪信息的目的性③提高房地产经纪信息的时效性④促进房地产经纪信息的网络化。
7、房地
升级会员 