芜湖某嘉园建设可行性研究报告Word文档格式.docx
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四、计划书编制依据
1、中华人民共和国城乡规划法
2、中华人民共和国节约能源法
3、中华人民共和国环境保护法
4、中华人民共和国物权法
5、中华人民共和国旅游饭店行业规范
6、旅游涉外饭店星级的划分及评定
7、国家和地方经济建设的方针、政策和长远规划。
8、国家和地方有关的工程技术标准和规范。
9、政府主管部门规定用于项目规划的参数和指标。
10、地方自然、地理、气象、水文和地质等资料。
11、项目周围的社会环境、基础设施和施工条件。
12、有关市场需求调查、分析和预测资料。
13、委托方提供的其他相关资料。
第二章项目概况
一、项目所在地简介
项目所在地--定远县，地处安徽省东部，是皖东地区第一大县。
国土面积2998平方公里，耕地246.9万亩，人口93.8万，辖22个乡镇，253个行政村。
秦汉时境内曾置阴陵、东城二县和曲阳候国，南北朝梁武帝普通五年（公元524年），置定远县。
定远县文墨一度佳誉天下，素有“寿（县）字，怀（远）画，定（远）文章”之美誉。
东吴名将鲁肃、南宋名相董槐、明朝抗倭英雄戚继光等均出于此。
老一辈无产阶级革命家刘少奇、罗炳辉、张云逸、谭震林、徐海东等，曾在这里战斗和生活过。
定远地理位置优越，交通十分方便，古有“境连八邑，衢通九省”之誉，现仍为全国南北要冲。
淮南铁路贯穿境内，津沪铁路紧邻而过，新建的合徐高速公路横跨境内。
县内公路发达，以十字交叉的合（肥）、蚌（埠）和滁（州）、炉（桥）路为骨架，形成公路运输网，县城所在地定城距合肥和蚌埠两机场仅1小时路程。
定城距上海500公路，经南京至上海高速公路到上海仅需6小时。
邮电通讯快捷方便，4万门程控电话和5000门移动电话与世界各地联网。
国际互联网覆盖全县，信息交流十分便捷。
定远自然资源十分丰富，全县土地总面积为448.65万亩。
其中承包耕地155万亩，林地30万亩（其中可养水面17.5万亩），宜牧荒山30万亩。
它地处亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛,土地肥沃，特产丰富并蕴藏着丰富的矿产资源和生物资源。
矿产资源，特别是非金属矿藏品种多、质量好。
已探明的有岩盐、石膏、石英
石、石灰石、方解石、大理石、花岗岩、麦饭石等23个品种，还有麦饭石,紫砂页岩和陶土。
生物资源有品种繁多的草本、木本、水生植物和家禽家畜。
定远县素以农业大县著称,每年可生产粮食10亿公斤，油料1亿公斤，玉米0.65亿公斤、薯类0.6亿公斤,还盛产棉花、烤烟、大蒜、薄荷、甜叶菊、芝麻、瓜果等经济作物。
家禽家畜以鸡、鸭、鹅、猪、牛、羊等为主，尤其是“定远猪”具有早熟、耐粗饲、抗
逆性强、瘦肉率高等优点,驰名省内外,1987年被列为国家瘦肉型猪基地。
1996--1999年连续四年为安徽省畜牧业十强县。
定远麻鸭深受全国各地欢迎。
全县已基本形成商品粮、商品油、瘦肉猪、优质棉、特种水产等八大农副产品基地。
改革开放以来，定远县的经济呈现前所未有的好局面，油料总产进入全国前6名，居安徽第一位，粮食成为全国百强县之一，居全国第27位。
定远县地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括为：
冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。
全市年平均气温15.4℃，年平均最高气温20.1℃，年平均最低气温11.4℃，年平均降水量1035.5毫米。
梅雨期长23天。
年日照总时数2073.4小时。
初霜为11月4日，终霜为3月30日，年无霜期210天。
二、项目名称
【**】商住项目（项目总称）
名称释义：
**之“贵”字取尊贵、富贵之意，“贵府”则表示了尊贵的门第、富贵之家的意思；
“嘉”字取嘉气（瑞气吉祥）、嘉福（幸福美好）之意，“嘉园”又谐音“家园”，寓意吉祥幸福人家。
名称既给人以高尚的尊贵感和优越感，又不失悠闲洒脱文雅气息和喜庆吉祥的传统美，个性突出，体现了项目的差异性及与众不同，具有较强的人情味和感染力，更加富于吸引力（此为暂定名称，仅供参考）。
三、项目位置
**位于滁州市定远县15号地块，合蚌路（S101）与开发区纬二路交汇处（15号地块），东南紧依南城河，原省化学电源总公司、定远县种子公司和化工厂位置（详见右图）。
四、地块现状
项目用地西北向毗连合蚌路取直，东南向紧依南城河随河道变化，地形基础平坦，待完成三通一平后，即具备建设条件。
五、用地经济技术指标
根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示：
项目
规划指标
用地面积（拍地红线）
99333㎡
用地面积（建筑红线）
95000㎡
用地性质
商业及商品住宅用地
土地使用年限
商业40年，商住70年
建筑容积率
2.6～3.0
土地单价/亩
35万元（建议价）
土地总成本
5215万元
三通一平
净地交付
六、项目发展状况
根据委托方提供的资料，目前该项目正在进行规划设计、立项和办理土地出让及其相关手续。
土地出让方为定远县国土资源局，受让方为芜湖市广信房地产开发有限公司。
从给当地带来的长远利益出发，我们建议该块土地的出让金应在35万元左右一亩。
本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及地方的相关法律规定按程序运行。
第三章综合市场环境分析
一、2009年中国经济
1、总体形式
全年国内生产总值335,353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。
分季度看，一季度增长6.2%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，四季度增长10.7%。
分产业看，第一产业增加值35,477亿元，增长4.2%；
第二产业增加值156,958亿元，增长9.5%；
第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。
国民经济（GDP）发展形势良好。
2、固产投资
全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%，增速比上年加快4.6个百分点。
其中，城镇固定资产投资194139亿元，增长30.5%。
东部地区投资增长23.9%，中部地区增长36.0%，西部地区增长35.0%。
3、消费指数
全年社会消费品零售总额125343亿元，比上年增长15.5%；
扣除价格因素，实际增长16.9%。
其中，城市消费品零售额85133亿元，增长15.5%；
县及县以下消费品零售额40210亿元，增长15.7%。
全社会固定资产投资530亿元，增长47.2%，超年度计划7.2个百分点，超全省平均增幅8个百分点。
主要经济指标多年来首次全面超过全省平均增长水平，生产总值、固定资产投资、银行贷款余额的增速都进入全省前列。
社会消费品零售总额183.5亿元，增长18.8%，超年度计划2.8个百分点，超全省平均增幅0.1个百分点。
4、房地产业
全市房地产业累计完成投资66亿元，同比增长35%；
新开工面积250万平方米，同比增长42%；
销售面积160万平方米，同比增长75%。
由于当地开发项目档次不高、物业类型单一、外立面无亮点、大多项目无园林规划可言、多数项目户型存在缺陷、营销水平落后等等，导致房产市场新推楼盘不多，目前均价约3538元/㎡。
5、旅游餐饮
全年接待游客513万人次，实现旅游收入32.4亿元。
6、金融环境
金融机构新增贷款余额106亿元，比上年增长1.7倍，是年度计划的2.4倍，增幅是全省平均水平的2倍。
7、观点分析
综上所述，最近随着全国房地产市场回暖，房价也开始回暖。
据了解，当地的房价同比安徽省房价较高。
从各个楼盘销售情况来看，当地的商品房需求量还是比较大。
当地政府稳定房地产市场的政策措施和调整住房供应结构都将进一步得到落实，加快安置房、经济适用房和中低价位商品房开发建设，支持普通商品住房消费，鼓励居民购买自住房和改善性住房，也是积极发展旅游房地产、工业房地产和商业房地产。
三、2009年定远经济
工业保持快速增长，投资增长平稳，消费、财政增速加快，金
融贷款大幅度增加。
1-9月，全县完成地区生产总值41.9亿元，同比增长13.1%。
完成规模工业总产值266245万元，同比增长40.8%。
从增长趋势来看，全县前三季度的经济增速分别达10.9%、10.2%和13.1%，呈现出平稳上升的良好态势。
完成固定资产投资（50万元以上项目及房地产投资）476363万元，增长60.3%。
完成社会消费品零售总额174127万元，同比增长18.4%。
1-11月份，房地产投资68669万元，增长11.5%，新增开工面积30万m²
，销售商品房面积28万m²
，成交金额6.5亿元，商品房销售面积、销售额同比分别增长227.1%和218.2%。
平均销售价格为2320元。
5、金融环境
全县金融机构各项存款余额为65.8亿元，同比增长27.7%，其中储蓄存款余额为45.3亿元，同比增长15.9%；
各项贷款余额为34.1亿元，同比增长30.2%；
存贷比为51.8%，分别比去年全年和今年上半年上升3.8和5.6个百分点。
6、观点分析
综上所述，定远县经济发展态势良好，其中，房地产业呈现复苏的局面，进入投资增长期、交易活跃期和快速壮大期，全县房地
产行业供需两旺，销售价格上扬空间很大。
从房地产销售面积来看，随着定城市政建设的全面铺开，加之金融对县域经济的支持力度在不断加大，预计市场的需求还会扩大，发展势头十分强劲。
上图：
定远县2009年1-9月份房地产投资合居民消费走势图（单位：
万元）
四、项目提出的背景
虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但随着我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高和政府拉动内需的政策，房地产作为我国整个经济重要的支柱产业，所以它的发展是社会所急、时代所需。
2010年中央一号文件提出，深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策和国家支持普通商品住房消费，鼓励居民购买自住房、改善性住房等一系列的政策的出台，以及在拆迁带动下的城市住房刚性需求、政府公共教育和医疗支出的增加、社会保障体系的完善、新农村建设的实施和推进和中部地区消费潜力的释放，以及其它推动消费的政策和结构性改革，都对居民消费起到更有力的推动作用，为房地产业的发展注入了新的活力。
随着政府规划和投资
者市场定位的逐渐转变，商业地产市场同样也蕴含着更多的价值和商机。
随着“大滁城”的不断推进和作为国家战略的皖江城市带承接产业转移示范区建设的上升，定远现在已经处于历史上发展机遇最好的时期，围绕建设中等城市的目标，立足城乡统筹，用大视野定位城乡发展方向，按照“再造一座新定城”的远景规划和总体要求，推进城市建设发展的宏远规划为在当地投资房地产与商业地产提供了很好的机会和发展空间。
作为南京都市圈西北门户城镇密集区，长三角优质农产品供应基地，休闲后花园之一的定远发展后劲必然强劲，潜力巨大。
五、项目建设的必要性
坚持“规划高起点，实施高质量，建设高标准”的原则全面推进定远的城市化进程。
**商住项目是一个集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等多功能为一体的大型城市综合体，住宅区与商业资源的互通互用，将商业价值最大化，居家价值利益化。
该项目的建设不仅能提供给当地市场高品质的房地产产品，满足市场需求，其建设必要性还主要体现在以下几方面：
1、对城市的价值，缔造定远新商圈，完善城市功能配套，带动
城市发展，打造高品位、有特色、宜商宜居的新定远。
2、缓解中心城区的交通压力，改善城市生活环境，打造城市新景观，提升城市的商业和消费品位。
3、为当地政府每年创造税收和新增大量就业岗位，以商招商，减少政府对部分共建设施的投入。
4、造福消费者，提高了消费的便利性，增加了消费的愉悦体验，提升了当地居民的生活居住品质。
5、酒店作为高附加值产业，能积极带动旅游、物流等三产的快速发展，在促进地方经济繁荣方面，实现了社会、企业与商家的共赢，提升了地方的创富力和竞争力。
因此认为，该项目具有一定的建设必要性，会产生较大的经济效益和社会效益。
第四章市场需求分析
城市化本质上是一种包括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构的变化过程。
在这一过程中，农业人口比重逐
渐下降，工业和服务业人口比重逐渐上升，人口和产业向城镇集聚，它不仅表现为人口由乡村向城市转移，以及城市人口的迅速增长，城市区域的扩张，还表现对城市房地产需求总量的不断增加。
一、**高尚住宅区市场需求
1、主要客户：
本地消化为主。
中高档客户集中在本地生意人、企业主、企事业单位中高层官员、白领阶层及周边村镇客户。
2、置业驱动因素：
居住环境、价格、配套设施、物业管理。
3、户型面积要求：
65～220㎡（以90㎡左右为主，辅以少量复式）。
户型有四室二厅二卫、三室二厅二卫、三室一厅一卫、二室一厅一卫。
4、可承受价位：
单价，2500元/㎡以上为中高档，普通置业者只能接受2500元/㎡以下（目前水平）。
总价，平面住宅16～30万元以下，复式35～50万元。
5、喜欢的楼盘规模：
中大规模社区，良好的物业管理。
6、小区配套需求：
会所、运动设施、教育、商业。
7、距工作地的时间：
30分钟以内。
8、潜在客户：
中低端消费客户的潜在群体主要由以下三类组成：
一是位于郊区想改善居住条件的本地居民；
二是在本地工作或经商的外地人；
三是原居住地位于城里的拆迁户。
这几类人群的共同点是经济实力有限，往往是首次购房，特别重视房子的总价和经济实用性。
高端消费客户的潜在群体，他们往往在城区有一处不错的住房，
收入较高，工作、家庭比较稳定，交通主要依赖私家车，希望在拥有一套舒适的第二居所。
这类人并非顶级消费人群，既追求情调又流行实惠，因此环境优美、社区单纯、产品精致且附加值高的房子为他们所青睐，当然靠近快速交通线是必不可少的条件。
另外，中国广大的农村人口涌向城市是一种中国的人口转移潮流，而农村人口往往是支持城市化区域房地产的持久的支撑力，中国城市到乡村的人口梯次上升性转移为城市和城镇房地产的总需求提供强大的支撑，他们在城市购房的能力已经越来越强劲，不可忽视。
二、贵府时尚购物街市场需求
国内房地产市场保持活跃、稳健的发展态势，商业地产租金看涨，商铺以其稳定的成交、价格、租金水平，继续被众多业内人士及投资者看好。
·
购买商铺对外出租获取得稳定收益的投资者。
购买或求租商铺用于自营的个体商户。
购买或求租大面积商铺用于经营的大型商家。
品牌店、专卖店、主题店。
商业环境、人口流量、价格、交通。
以复式住宅为主。
单价：
3800元/㎡。
总价：
35～65万元。
三、贵府国际大酒店市场需求
随着经济的快速发展，中国已经开始逐步进入小康社会，由于居民消费力的增强和国内外大众旅游、商务旅游市场的看涨，以及地方的实际需求，都是酒店收益的保证。
其市场需求主要分以下几个群体：
1、旅游游客
基本需求：
住宿、洗澡休息、电视、特色餐饮、电话、上网、订票等商务服务、停车，以及夜间娱乐、超市购物、旅游纪念品购物等；
2、公商务旅行者
客房接待功能、公共接待空间、商务休闲等。
3、公商务接待
会见厅、会议室、工作型商务套间、包间餐饮、夜间休闲娱乐等。
4、会议活动
会议厅、展览厅、宴会餐饮、夜间娱乐、休闲游乐。
5、私人群体活动
婚庆婚宴、寿庆寿宴、满月酒、生日Party、同学聚会、白喜事等。
第五章项目开发定位
围绕建设中等城市的目标，抓住融入长三角和皖江城市带承接产业转移示范区建设的大好机遇，结合定远的城镇化发展目标，审
时度势，高瞻远瞩，应该要高起点、高标准、高质量实施项目的开发和建设工作。
定远县现在正处于发展时期，目前的城市规模还不够大，城市品味还不够高，城市环境还不够美，城市生活质量还不够好，那么，就要发挥房地产项目的带动作用。
大胆创新才有出路，发展才是硬道理，根据目前定城镇的整体环境，要充分突出创新、再创新，发展、再发展的开发理念，通过该项目的建设积极带动定远房地产市场朝更高更好的方向健康发展，并积极推进城市环境、生活水平的进一步提升。
项目的创新不仅仅是一种硬件设施的创新，最主要的是一种生活观念和生活方式的创新。
项目的发展不仅仅是一种硬件设施的发展，最主要的是一种生活观念和生活方式的发展。
一、总体定位
根据定远的环境、风貌、人文特点和定城城市规划的总体要求，以及当地人民群众追求新城市、追求新生活的思潮，**商住项目定位为“新城市主义”理念，打造定远一流的高端商住综合体。
如今，单一硬性地诉求住宅所带来的功能性利益是不会吸引到目标消费者的注意与兴趣的。
现在的人们既注重生活的品质又追求生活的品位，都期望能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。
所以，正是基于目标消费者这样的心理特征，该项目“新城市主义居住区”的主题定位是符合实情的，也是定城
城市建设和时代进步的必然要求。
“新城市主义”理念：
将力图以“升级版的新生代住宅；
邻里化的社区配套；
诗情画意的居住环境以及和谐人本的物业服务”，用这四大要素来打造定远人居新生活。
对于开发企业来说，塑造独特的品牌个性，塑造人性化的品牌气质，可以展现强势的品牌张力，有利于今后的销售业绩。
“新城市主义”理念要从八个方面来涵盖：
1、新城市主义是“城市的”。
它重视人们的城市情结，强调一切城市内容和内涵，满足人们城市生活的各种需求。
在另一个层面上，它不仅强调商业氛围，亦强调社区、人群是城市的一部分。
2、新城市主义是“文明的”。
它倡导现代居住区的服务与交往理念，将物业公司的服务文化推向极致，营造着一种健康向上的都市氛围。
3、新城市主义是“优雅的”。
它致力于创造品位优美的建筑空间形态，铺设绿色亲切的居住和商业环境，创造文化趣味浓郁的内外景观体系。
它流淌着一分风雅，既属于社区内的人群，同时又将它的优雅融于整个城市。
4、新城市主义是“健康的”。
它提倡建设绿色家园，倡导健康的生活和商务方式。
它种植四季花树、修建慢跑小径，提供运动设施。
它让人们在工作、商务之余呼吸清新的空气，在阳光、绿树中享受风中的惬意。
5、新城市主义是“科技的”。
它强调现代社会的科技含量，先进而高效率，便利而快节奏地畅游于现代科技的时空中。
6、新城市主义是“生态的”。
它的生态观不只是一个简单的环保概念，它拒绝污染、杂乱与噪声。
它尤其强调人与场所的适应性，在相融适应的有机环境中，享受人本生态的安宁。
7、新城市主义是“互动的”。
它注重人本活动对环境、对社区、对城市的能动性，在一种交流互动中，共同推进人、社区、商业、城市的共同生长。
8、新城市主义是“持续的”。
它强调参与和发展。
在一个城市、社区、商业和居民的互动中，在交流和文化更替中体现持续性的生生不息。
“新城市主义”理念的提出，喻示着开发企业已经脱离了销售有形产品层面，并且上升到了销售一种文化、一种价值观念的境界。
消费者认同了你的文化，就会认同你的产品。
可见一个精明的房地产商，他所开发的建筑要有鲜明的时代特征和深厚的文化底蕴才会获得消费者的青睐。
也只有这样，才能够在竞争激烈的市场中占据强有力的一席之地。
二、形象定位
彰显“新城市主义”理念，通过商业和地产的互通互补，打造一个“繁荣、文明、健康、和谐”的定远一流的高端商住综合体。
三、产品定位
1、**高尚住宅区
倡导“新城市主义”理念，以人为本，充分注意内部环境中生活、文化、景观间的连接，处理好“自然、建筑、人”的关系，给人们提供一个舒适、方便、安全、安静的高尚居住空间。
2、贵府时尚购物街
倡导“新城市主义”理念，以人为本，强调业态结构合理和服务功能互补，实现错位发展，集聚时尚特色品牌。
充分发挥购物、娱乐、旅游、商务、文化、休闲等多项功能为一体的商业街集聚作用。
作为地区性商业街使之成为促进地方商贸经济发展、弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体。
3、贵府国际大酒店
倡导“新城市主义”理念，以人为本，体现现代化城市综合型商务旅游酒店的特色，有鲜明和良好的市场形象。
实现功能划分合理、经济适用、安全舒适、环境优美、使用管理方便及满足现代生活水准需要的最佳效果。
为了更好地适应市场，该酒店现阶段按照四星级标准建造，占领定远高端消费市场。
四、品牌推广
尊享贵府，福满嘉园。
新城市生活主义，彰显品位而不铺张浪费的生活。
城市引导潮流，文明带动进步，健康赢取未来，科技缔造完
美。
**，投资、居家两相宜。
定远新商圈，富贵黄金铺。
财富左右逢源掘金首选之地。
敢于美味比美味，敢于服务比服务。
贵府吉庆八方贵客食为乐，嘉园洪福四海佳宾至如归。
第六章
升级会员 