河南警察学院物业管理服务文档格式.docx
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实训楼
34367.2
6
53
210
3
学生宿舍E
14183.00
19
193
4
学生宿舍G
学生宿舍H
学生宿舍J
7
学生宿舍F
9324.21
11
8
学生宿舍E地下室
1734.50
9
学生宿舍G地下室
10
学生宿舍H地下室
学生宿舍J地下室
12
学生宿舍F地下室
997.30
13
综合田径场
4957.8
70
14
图书馆
25315
22
116
15
射击馆
13849.62
28
16
综合服务楼
4587
27
17
培训中心
21198.64
18
3号食堂、会议中心
7464.64
59
合计
216980.91
246
1677
绿化面积
85420
道路面积
78400
2、第三教学区基本情况：
社区服务中心
6632.53
49
1号楼
14302.19
2号楼
10716.54
3号楼
13935.66
4号楼
16582.97
5号楼
15968.76
6号楼
12583.4
7号楼
11279.9
8号楼
11487.4
9号楼
10号楼
13358.2
11号楼
10664.46
12号楼
地库B
5671.41
地库D1
4467
地库D2
14254
地库D3
13696
地库D4
6110.28
203862.56
56
3、南丰街校区、俭学街校区基本情况：
俭学街校区，建筑面积26100平方米，南丰街校区，建筑面积12400平方米。
4、消防控制室、安防控制室、变电站
消防控制室2个，位于图书馆、射击馆；
综合控制室2个位于实训楼第三教学区社区服务中心；
安防控制室1个，位于图书馆；
变电站4个，位于教学楼、图书馆、实训楼、教职工周转房。
四、物业管理各岗位人员工作分配，建议如下（投标单位可根据自身条件进行合理调整）：
（一）项目经理：
1．项目经理（1人）：
负责龙子湖校区、第三教学区及俭学街校区、南丰街校区的整体工作；
2．项目副经理（1人）：
协助项目经理工作，具体负责第三教学区的整体工作。
3．主管：
（1）行政主管（1人）：
协助项目经理工作，具体负责俭学街校区、南丰街校区的工作；
（2）保洁主管（1人）：
负责龙子湖校区、第三教学区、俭学街校区、南丰街校区的工作；
（3）秩序维护主管（2人）：
1人负责龙子湖校区、第三教学区的工作，1人负责俭学街校区、南丰街校区的工作；
（4）维修主管（1人）：
（5）园林主管（1人）：
负责龙子湖校区、第三教学区及俭学街校区、南丰街校区的工作。
4.其他人员：
（1）客服人员（6人）：
四人负责龙子湖校区及第三教学区的日常接待工作，二人分别负责俭学街校区、南丰街校区的日常接待工作；
（2）内业、文员（2人）：
负责龙子湖校区、第三教学区及俭学街校区、南丰街校区的档案、文案工作；
（3）财务人员（2人）：
负责龙子湖校区、第三教学区及俭学街校区、南丰街校区的财务工作；
（4）会务服务人员（18人）：
负责龙子湖校区培训中心、会议中心的会务及客房工作；
（5）保洁人员：
区域
岗位
人数
龙子湖校区
内保洁
51
外保洁
地库保洁
第三教学区
楼宇保洁
29
俭学街校区、南丰街校区
96
（6）秩序维护人员：
门岗
36
值班人员
消防监控
宿管
40
门岗及巡逻
消防监控（综合控制室）
139
（7）维修人员
电工
综合维修
20
高低压电工
38
（8）电梯巡视工（4人）：
龙子湖校区及第三教学区的电梯维护，巡视工作。
（9）园林维护人员（7人）：
负责龙子湖校区、第三教学区及俭学街校区、南丰街校区的整体园林维护工作；
五、物业管理总体要求、工作质量标准及管理目标
（一）总体要求
1、校区物业服务按全国物业服务示范大厦标准执行，达到国家住建部制定的全国物业服务示范大厦的管理水平。
第三教学区区域达到《郑州市住宅物业管理服务等级标准》一级。
2、投标人须按上述物业服务内容分项，分别提出管理方案并确定物业服务达到的标准，包括但不仅限于：
房屋本体维护标准、共用设施维护标准、供配电系统维护标准、照明系统维护标准、空调维护标准、安保监控与消防系统维护标准、电梯系统维护标准、给排水系统维护标准、弱电系统及其它系统维护标准、清洁管理服务标准、消杀服务标准、会议接待礼仪工作标准、教务服务标准、公寓管理服务标准、场馆管理服务标准、安保服务标准。
上述服务的标准必须是国家或河南省政府物业主管部门颁布的同等或更高的标准。
同时将上述相关物业管理方案及其标准的电子文件（Word、Excel格式）提交给采购方监管部门，投标人不得以专利和知识产权或商业机密为借口拒绝配合。
3、校园清洁管理使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准。
4、消防管理通过政府规定，年检完好率100%。
5、投标人投标时需对学校校园情况及大学安保需求进行充分调研，中标人进驻前一周内向后勤主管部门提交安保方案，从人员配置、执勤岗位（含巡逻）设置、机构设置、人员考核、队员纠察、安保制度建设以及校园交通、治安、消防等具体方面管理提出科学合理意见建议，并每月提交校园安全情况分析报告。
6、由于中标人管理不善，造成设施设备损坏，对此造成的损失，中标人应及时对损坏的设施设备进行维修恢复，其所用的维修恢复费用不列入正常的物业维护维修费用中，由中标人负责支付。
（二）物业工作内容及要求
【一】龙子湖校区物业内容及要求
1.保洁工作范围及内容
1.1管理内容：
负责校区教学楼、生活区及运动场等的清洁保洁工作；
空地的日常保洁；
校区主干道和生活区道路的日常保洁；
负责皮箱、垃圾箱的日常保洁等。
1.2管理目标：
1.2.1空地的日常保洁：
地面干净，无纸屑，无白色污染物，无烟头，无垃圾堆积物，无积水；
窨井盖无缺失，无堵塞；
道路两边无积泥沙，无杂草延伸。
1.2.2校区主干道和生活区道路的日常保洁；
保持主干道、教学区、生活区道路干净、无尘无淤泥、整洁，干净，美观。
定期对主干道进行清洗。
1.2.3运动场的保洁：
需保持地面干净，无纸屑，无白色污染，无烟头，无垃圾堆积物，无积水；
主运动场保证大型活动前后，扶手和栏杆无陈灰陈垢，室外台阶干净无纸屑，烟头等杂物，平时无白色垃圾，定期做好塑胶运动场的养护。
1.2.4果皮箱、垃圾箱的日常清洁：
保证每日无堆积垃圾，无异味，并定期消毒。
1.2.5排洪渠、排洪沟日常保洁：
无垃圾，无堵塞，明渠干净，无积污水；
水面保持干净，无漂浮物，无杂草，夏季前后需喷洒灭蚊虫药水。
1.2.6绿化带日常保洁：
清除有机废弃物和白色污染、石块。
使其干净、整洁。
1.2.7垃圾中转站的清洁：
每日帮外运垃圾车装车，对垃圾中转站内外进行打扫清洁，喷洒杀虫消毒、并建有台账。
1.2.8窨井的日常维护：
定期有效的对窨井进行疏通、灭虫。
窨井盖无缺损。
1.2.9水面的保洁：
水面保持干净，无积污水，无漂浮物，无杂草。
1.2.10对屋顶天沟的清理：
无堵塞、无垃圾、无积水、下水沟通畅
1.2.11校区内化粪池、排污、排水管道系统每年至少清疏一次，确保化粪池及排污、排水系统无堵塞，无臭味及污物外溢；
蚊源滋生地保持长期吊放药物，安排对宿舍区、教学区定期消杀四害（蚊子、苍蝇、蟑螂、老鼠），每2月至少消杀一次，配合校区应急消毒、防疫工作。
对于校区的公共设施，包括围墙、沟渠、景观等，中标人须定期进行保养。
1.2.12每季度及重要活动前确保清洗一次地面、校园路面、公共场地。
1.2.13冬季车行道、人行道、庭院甬道小雪1天清扫完成，中到大雪2天清扫完成；
庭院、广场小雪3天完成，中到大雪5天完成。
1.2.14清洁发生的水电费由校方承担。
2.维修维护工作范围及内容
2.1房屋本体建筑的维护、管理
2.1.1招标范围内房屋本体建筑的日常巡查、维护。
包括但不仅限于：
各建筑物破损内外墙体、门窗、楼梯、走道、天顶、地面等零星修补、防水补漏、油漆等。
2.1.2物业公司负责房屋本体建筑的维修维护并承担相应费用，包括维修材料的费用。
如遇急修、抢修涉及金额较大的（单次单项维修费用超过500元），由采购方承担相应费用，中标人负责维修维护，由中标人提出维护材料费书面申请，报主管部门核实后，再报学校审批，方可进行施工。
2.2、机电设备设施系统的维护和保养
2.2.1招标范围内机电设备设施主要系统包括但不限于：
供配电系统（含柴油发电机系统）、空调系统、安保监控与消防系统（消防系统、安防监控系统、停车场系统、门禁系统）、电梯系统、给排水系统、太阳能热水系统、景观照明系统、中水系统、楼宇自控系统、智能化系统、燃气管道系统、垃圾收集系统、游泳池及人工湖水处理设备系统的管理及其维护服务工作。
2.2.2负责招标范围内共用机电设备设施系统的日常维护、保养、故障维修（配件、零部件材料与原设施、设备一致）。
重要设备机房24小时运行值守。
2.2.3物业公司负责公共设备系统维修维护并承担相应费用，包括故障维修材料的费用。
如遇急修、抢修涉及金额较大（单次单项维修费用超过500元），由物业公司提出方案，经双方议定后实施，所需经费由采购方提供。
2.2.4其它设备系统，如供配电系统、给排水系统、电梯系统、暖通空调系统、燃气锅炉系统、太阳能系统等系统的维护应具有相应的专业资质，对安全责任负责。
2.2.5中标供应商应当在物业服务合同签订后全面接管电梯的维保及年检工作。
中标供应商负责全部电梯的日常巡查、运行管理、维护保养、安检年审、应急维修及应急事故处理等工作。
2.2.6中标供应商要按河南省相关规定，对管理范围内的电梯购买事故责任险，基础保费由中标人购买且不少于100元/台。
2.2.7将维护保养标志、安全提示、警示标志以及服务投诉电话公示于电梯显著位置。
建立维保“一承诺八明示”制度，在电梯显著位置张贴由维保单位、使用单位联合签署的“电梯维保合格”标志，向社会承诺其确认电梯安全运行状况，明示电梯安全管理人员、维保人员、维保记录。
对垂直电梯张贴在轿厢门的两侧轿壁上，底边距轿厢地板1.5-1.6米。
2.2.8设备设施在保修期内的维修、保养，由甲方委托乙方与设备设施供应商联络，并监管其维修、保养服务。
保养期满后，由乙方承担维修、保养及其费用。
2.2.9设备设施突发事件应急预案制定、演练及突发事件的及时处理。
2.2.10负责空调清洗及日常维修维护工作，每台空调每年清洗次数不少于一次。
2.2.11乙方作业时所使用的各类材料、零配件要符合国家环保要求，并能提供相关检验证明材料。
乙方在处理废旧材料、零配件时要按照环保流程进行处置。
2.2.12.由于乙方管理不善，造成设施设备损坏，对此造成的损失，乙方应及时对损坏的设施设备进行维修恢复，其所用的维修恢复费用不列入正常的物业维护维修费用中，由乙方负责支付。
2.2.13根据学校要求做好有关校园公共设备维修维护和管理的其它服务工作。
2.3、配套公共服务设施的维护和保养
2.3.1公共区域、办公区、教学区、学生公寓等室内零星维修服务（含材料，包括土建、防水补漏、装饰、门窗五金、水电设施、开水间设施设备等），如对损坏门窗、桌、椅、锁柜、电脑台、家具以及体育器材等进行维修，对照明灯具的维修及其更换等。
2.3.2招标范围内共用设施日常巡查、维护保养、运行管理、故障维修（含材料，配件、零部件材料与原设施、设备一致）。
沟、渠、池、井给排系统等管道疏通及化粪池污物抽排；
生活水泵、污水泵、雨水泵等及其控制电路、管道维护；
园林绿化喷淋系统喷头、接水器等设施设备维修，等等。
2.3.3招标范围内公共道路及附属设施维护及修缮（含材料），包括但不仅限于：
对破损的公共道路、场地及其附属设施进行小型修缮；
油漆护栏、地角线、井盖、电线杆等；
对园林雕塑、小品建筑的维护修缮等。
2.3.4物业公司负责公共设施系统维修维护并承担相应费用，包括故障维修材料的费用。
2.3.5生活水池的清洗消毒；
每年对生活水池、水箱清洗至少二次，若遇特殊需要可增加清洗次数。
清洗后，由专业清洗单位取水样送市防疫站化验取证，使水质达到国家卫生饮用水的标准。
2.3.6配套公共服务设施突发事件应急预案制定、演练及突发事件的及时处理。
2.3.7公共设施在保修期内的维修、保养，由甲方委托乙方与施工单位或设备供应商联络，并监管其维修、保养服务。
2.3.8物业公司负责校园施工管理工作。
外来施工单位施工过程中，对校方施工现场水电、绿化、路面、墙面等造成破坏的，由物业公司协调督促施工单位恢复原状，并督促施工单位及时清运建筑垃圾。
若发现建筑垃圾并找不到责任单位或责任人的，由物业公司负责清运。
2.3.9根据学校要求做好有关房屋本体及公共设施维修维护和管理的其它服务工作。
3、秩序维护、消防及交通的管理
3.1明确安全责任
主要负责校园门卫管理和校园防火、防盗、治安巡逻，维持校园秩序，维护校园稳定，及时发现和消除安全隐患，做好校园内部治安综合治理等工作。
3.2秩序维护服务
3.2.1在各出入口应设立固定岗哨，对来访人员，有礼貌地询问，执行验证登记工作，与被访问人及时联系确认后，办理有关手续后方可入内；
对不熟悉的办事人员要及时引导。
3.2.2.勤巡逻、勤思考，发现衣冠不整和其他闲杂人员要及时疏散，阻止其进入校园内。
3.2.3日常巡视范围包括校园内的各栋楼宇的各层楼面、各房、各处通道及大楼周围等。
3.2.4按巡逻路线巡视检查，做好签到记录，并定时向监控中心报岗，发现问题及时解决，遇重大问题立即向相关部门报告，并做好详细记录，巡视中严格杜绝安全盲点。
3.2.5巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现问题及时报告。
3.2.6巡视时有礼有节，仪态大方，认真回答工作人员的查询，实行文明服务。
3.2.7接到治安、火警报警，迅速赶到现场了解情况，做出正确处理。
3.3安保监控
3.3.1监控中心系统设立24小时监控值班岗，全面掌握和严密监视校园内的安全状况。
3.3.2密切注意屏幕情况，如发现可疑情况应定点录像，在各电梯、楼宇大厅、重要出入口及要害部位都设立摄像头，发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知相应在岗人员进行询问或盘查，同时及时向上级报告。
3.3.3监控中心人员要严守秘密，不得泄漏本校园内任何信息和资料。
3.4消防管理
3.4.1值班人员24小时对大楼的消防系统进行监控，发现报警立刻通知相关岗位人员到现场查看确认，确属火警则按火警处理程序立即进行处理，属误报的，查明原因，消除故障，恢复系统，做好处理记录。
3.4.2发生火警或误报使用电梯迫降时，立即用电梯对讲机电话通知电梯内乘客保持镇静，并通知相关人员做好解救工作。
3.4.3定期对消防系统进行巡视检查、检测、保养、维修和更换，发现问题及时排除，保证系统的正常可靠运行。
3.4.4消防器材由乙方负责检查并提出需求，甲方负责采购。
消防巡视检查的内容：
（1）消防通道是否畅通无阻。
（2）消防器材是否已按要求配备。
（3）消防箱内水枪、水带及各种附件是否完好。
（4）消防水源是否满足要求。
（5）烟感、温感、喷淋头是否完好。
（6）做好相关记录。
在下列场所，应增加巡视频率：
（1）扑灭火灾后的现场。
（2）在动火作业的前后。
（3）重点防火的位置。
（4）装修施工现场。
3.5交通、车辆管理
3.5.1维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，并按规定停放，引导要及时，动作要规范，态度要热情。
3.5.2按校内车辆、有证车辆及有关车辆管理规定放行或禁行。
3.5.3遇有运输车辆进入，详细记录车辆来源与目的；
放行须手续完备（有需方部门签证的放行条），同时无其它违规行为。
3.5.4对人货车进行开箱查验。
3.5.5做好各种安全标识和安全设施的管理，保证行车安全，如减速带、转弯凹凸镜、限速牌、道路指示牌、区域指示牌等。
3.5.6指挥车辆动作规范，热情礼貌，服务周到。
3.5.7实行24小时值班巡逻制度，定时对地下停车场进行全面巡视。
3.5.8严格执行停车场管理制度，以标准的交通指挥动作指挥疏导车辆，防止交通事故的发生。
3.5.9控制好停车场的出入口，防止无关人员进入停车场，禁止无关人员逗留。
3.5.10发生交通事故时迅速保护和控制现场，报警并抢救伤员，防止车辆堵塞现象发生。
3.5.11进行车库安全服务，停车合理，指挥规范，车辆停放整齐。
3.5.12关注已停车辆，防止用户粗心而造成损失，发现车辆报警立即赶赴现场进行处理。
3.5.13有重大活动安排时，应根据需要事先预留车位，并摆放明显标志，防止车辆堵塞现象发生。
3.6保密管理
3.6.1做好校园的保密工作，严格控制人员录用制度，并对录用者进行《中华人民共和国保密法》专门培训，要注重保密法规学习，使每位安管员都有良好的保密意识。
3.6.2对发现的遗失文件、资料，不得随便传阅，应及时上交给相关部门。
3.6.3要做到五个“不”：
不该进的地方不进；
不该看的不看；
不该说的不说；
不该问的不问；
不该动的不动。
3.6.4严格控制外来人员在办公区域、实验科研场所的录音、录像，对一切泄密行为立即制止并送有关部门处理。
3.6.5不得泄露校园师生及员工的私人电话、工作时间及生活规律。
3.6.6未经主管部门批准，一律不允许参观人员入内参观楼宇要害部位和核心设备。
3.6.7对施工人员经过严格审查后发放临时出证，对施工现场进行监督。
3.6.8对可能造成泄密的设备设施维修施工，应事先报请管委会批准，物业公司应派专人监管施工现场。
3.6.9对重大场所进行有效的管制，如会议室周围、通讯井、网络分线盒、弱电井等。
4.绿化管理
4.1学校范围内室外部分。
4.2广场、行道树、艺林等公共部分苗木日常养护。
4.3绿化工作服务内容具体如下：
4.3.1中耕除草：
①除杂草；
②松土；
③清理枯枝落叶；
④清理绿地石块；
4.3.2防旱与灌溉：
树木、草地浇水；
4.3.3修剪：
①乔木修剪；
②灌木修剪；
③绿篱修剪；
4.3.4施肥：
①乔木灌木的施肥；
②草地、地被施肥；
4.3.5防寒防风：
①防寒工作；
②防风工作；
4.3.6补栽补种；
4.3.7防病治虫（不含白蚁防治）；
4.3.8草坪养护：
①草坪修剪；
②草坪补缺填平；
4.3.9水域养护。
4.4管理目标
4.4.1在每次剪草前线测定草坪的大概高度，并根据所选用的机器调整刀盘高度，一般特级至二级草要遵循1/3原则（即每次剪草减去长度不超过草高的1/3）
4.4.2清除草地上的石块、枯枝等杂物；
4.4.3选择走向与上一次剪草走向要求有至少30度以上的交叉，避免重复方向修剪引起草坪长势偏向一侧；
4.4.4四周不规则草边沿曲
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