旅游地产项目国家生殖健康产业北京基地可行性研究报告文档格式.docx
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根据人口流动和分布情况，及时引入新技术、新产品，调整免费发放计划生育药具管理和服务模式；
对育龄人群的计划生育药具和生殖健康产品服务需求进行有针对性的市场细分，将免费服务和社会营销有机结合起来；
稳步扩大计划生育社会营销试点，逐步建立符合条件和要求的计划生育药具和生殖健康产品的连锁经营专门机构。
四是加快生殖健康科技成果转化和推广。
为实现政府“以事业带动产业，以产业促进事业发展。
”的战略构想、促进完成国家人口和计划生育委员会主任张维庆提出的生殖健康产业发展的各项任务，落实《国家人口和计划生育委员会促进生殖健康产业发展纲要》确定的各项发展目标，推动形成完备的产业政策、法规、标准体系，管理、服务和创新体系，培养较强的产业自主创新能力，促进生殖健康产业专业化、规模化的战略性转变的进程，提高生殖健康企业的国际的竞争力，卓达集团联合中生药具发展有限公司筹建国家生殖健康产业基地。
二、项目概况
（一）地理位置
永乐经济开发区位于北京市政府总体规划的33个中心小城镇之一的永乐店镇辖域内。
根据总体布局分为A区和B区，其中A区是1992年9月经北京市人民政府批准成立，总规划面积10平方公里，一期开发4.6平方公里，起步区1.5平方公里。
B区是2000年10经首规委批准成立，总规划面积3.5平方公里，起步区1.5平方公里。
国家生殖健康产业基地项目位于永乐经济开发区A区，该地区地处京、津、冀三省市交界处，京－津－塘高速公路为其西侧边界，是京津塘高速公路高新技术产业带和环渤海经济发展战略的中心位置；
预计在2008年通车的京津第二高速路位于其东侧，该条高速公路起于北京市朝阳区五环路，止于与天津市武清区交界处的永乐镇大务村南，今后将成为京津间主要的物流通道；
项目开发区与划建设的京津城际高速铁路相临，京津城际轨道自北京南站，沿京津塘高速公路通道至天津站，全长115公里。
全线共设北京南、亦庄、永乐、杨村、天津（天津站）5个站。
该项目是奥运会配套服务工程之一，也是全国第一条设计时速达300公里的高标准客运专线，是环渤海京津冀地区城际客运铁路网的主干，建成运营后，由永乐镇到北京和天津两个方向的列车全程运行时间在20分钟左右；
另外，从项目开发区60分钟可到达首都国际机场或天津机场；
90分钟可达天津新港；
30分钟到站（通州火车站和廊坊火车站），938路区间公交车纵横穿越区内。
镇政府实施的生态工程，使镇域绿化覆盖率达到50％以上，交通极为便利，社会环境十分优越。
产业园所处地区地势平坦，地质构造良好，其地表空旷、开阔，能够满足各类工业与民用建筑，适合成方联片开发。
现已建成A区11万千伏安电站一座，10000门程控电话局，目前A起步区基本达到“六通一平”和“七通一平”规划设计要求。
（二）建设规模与目标
国家生殖健康产业基地拟规划占地总面积3127.35亩，该产业基地的建设旨在改善我国生殖健康产业目总体上分散无序的自发发展的现状，在永乐地区形成产业发展集群，在国内生殖健康产业中起到示范、指导性作用，促进我国生殖健康产业从产品的研发、生产、销售等各领域之间形成产业体系，改变国内生殖健康产品生产技术水平低，产品质量相对较差的局面，促使生殖健康产业新领域的开发，缩小与国外生殖健康产业的差距。
（三）主要建设条件
***地处北京市东南，北京、天津、河北交界处。
是京-津-塘高速公路沿线高新技术产业带及环勃海经济圈战略的中心地区。
京、津城市连线为轴，著名经济学家费孝通称永乐经济开发区是“哑铃”经济的手柄。
基础设施
北京永乐经济开发区一期4.6平方公里内基础设施按“六通一平”规划设计。
（“六通”：
供水、排水、供电、供热、道路、通讯；
“一平”：
场地平整。
）
目前起步区内已达到“四通一平”（即：
排水、供电、道路、通讯、场地自然平整）。
供热、供水企业根据需要自行解决。
自然环境
北京永乐经济开发区地处永定河冲击平原的前缘，地势平坦，地质良好。
海拔18.2-18.8m，地基承载力为15吨/m2。
该区属温带半干旱、半湿润季风气候，四季分明，年平均气温11.2℃，年平均降水量642mm，年平均风速2.2米/秒。
交通条件
公路：
北京永乐经济开发区以京-津-塘高速公路为其西侧边界，距廊坊出入口五百米，即将通车的京津第二高速路位于其东侧，由此驱车30分钟可进入北京市区，40分钟进入天津市区，廊（坊）-香（河）优等级公路穿域而过，与区内公路构成四通八达的公路交通网。
铁路：
项目开发区与划建设的京-津城际高速铁路相临，该条高速城际铁路从永乐镇穿过并在永乐镇设有火车站；
京-沪铁路廊坊火车站位于开发区西部，15分钟可以到达。
国家规划的京-沪高速铁路在开发区东北方向通过。
空运：
由开发区驱车60分钟可到达首都国际机场或天津机场。
海运：
沿京-津-塘高速公路，驱车90分钟可到达天津新港。
劳动力资源
北京永乐经济开发区所处的通州区是全国普及九年义务教育先进区，劳动力资源丰富且具有较高的文化素质。
地热资源
地质部门现已探明，永乐经济开发区内蕴藏着丰富的地热资源，出水温度在80℃以上，出水量800吨/日。
（四）项目投入总资金及效益情况
国家生殖健康产业基地项目总投资34.5819亿元，项目总建设期7年，其中一期项目总投资9.8113亿元，建设期为2年6个月，项目计划启动资金6.3179亿元，投资回收期10年。
第二章产业基地地址选择
一、地理位置概况
北京市永乐经济开发区位于北京市政府总体规划的33个中心小城镇之一的永乐店镇辖域内。
根据总体布局分为A区和B区，国家生殖健康产业基地拟建于A区，A区是1992年9月经北京市人民政府批准成立，总规划面积10平方公里，一期开发4.6平方公里，起步区1.5平方公里。
开发区地处京、津、冀三省市交界处，京－津－塘高速公路为其西侧边界，预计在2008年通车的京津高速公路2号线在其东北一侧，是京津塘高速公路高新技术产业带和环渤海经济发展战略的中心位置；
距京津塘高速路廊坊出入口A区500米。
与规划建设的京津城际高速铁路相临，60分钟可到达首都国际机场或天津机场；
紧邻规划中的京津城际高速铁路永乐镇车站，另外，30分钟可到达通州火车站和廊坊火车站，938路区间公交车纵横穿越区内。
二、自然条件
永乐经济开发区地处永定河与潮白河冲洪积扇东南部边缘地带，平均海拔高度为11米左右，地势平坦开阔，平均坡度为0.5‰，不利于地面排水。
土地成方连片，土地资源丰富，还蕴藏着丰富的地热资源，日出水800吨，出口水温可达80℃，具有极高的开采和利用价值。
目前开发区内已建成南北两条绿色通道，三条绿色环带，贯通东西四条绿化带，绿化覆盖率不低于30％，形成京郊独特的绿色生态景观。
三、外部资源条件
（一）人文条件
永乐开发区属地为北京市通州区永乐店镇。
北京是中国的首都，是政治、经济、文化、金融、科技、教育中心，具有极大的人才优势；
通州区为全国九年制义务教育先进区，永乐店镇历史悠久，是以座具有570多年历史的文化古镇，镇域内有中学三所。
永乐开发区紧邻的东方大学城占地11000多亩，拥有齐全的教学和公用设施，已经有北京航空航天大学、中国地质大学、北京中医药大学等20余所高校4万余师生入驻，可以为周边地区提供源源不断的各类高素质人才。
（二）供电与通讯条件
目前开发区内拥有11万千伏安电站一座和3.5万千伏安电站两座；
5万门和1万门程控电信局各一座，130、133宽带网一座。
（三）供水与排水条件
供水：
自备井供水，集中供水。
排水：
雨、污分流，企业污水经处理达标后排放。
（四）交通条件
永乐开发区交通四通八达，十分便利，已形成“陆海空立体交通网络”。
开发区西侧紧邻京津塘高速公路（距离廊坊出口仅500米），北侧紧邻的于2008年通车的京津高速2号线直通永乐店镇，北侧距京沈高速10公里，东侧规划中京津塘2号线穿区而过。
廊香公路、永开路、觅凤路等省级公路穿区而过，与区内道路构成了四通八达的公路交通网络。
927、938路公交车可直达永定门和北京站。
京津城际高速铁路在永乐店镇设有车站，京秦线通州南站距开发区仅40分钟车程，京沪线廊坊站距开发区仅15分钟车程；
规划京沪高速城际铁路从开发区中心穿过并在永乐镇设有车站。
港口：
永乐开发区是北京市距离港口（海）最近的地域，经京津塘高速公路70分钟可到达天津新港。
航空：
从开发区驱车50分钟可到达北京国际机场或天津机场。
规划中的首都第二国际机场将落户在距开发区约50公里的天津武清。
（五）地热条件
该地区地处永定河与潮白河冲积扇东南边缘地带，第三系底部及其下部奥陶系地层蕴含有丰富的地热资源及天然气资源。
经北京市地质工程勘察院调查评价，日出水量可达800吨/日，出水温度80℃，一经开发利用，不仅能保障整个永乐开发区供暖，而且对于发展热带种、养业和旅游、疗养都是不可多得的自然资源。
（六）土地条件
永乐开发区土地资源丰富且成方联片，在北京各开发区绝无仅有。
该地区土地构造良好，无任何地上物，适合各类型工业与民用建设。
四、产业基地所在地区法律支持条件
（一）国家关于产业基地相关政策
1、国家级经济技术开发区优惠政策
（1）生产性外商投资企业减按15％的税率缴纳企业所得税。
（2）经营期在十年以上的生产型外商投资企业从获利年度起享受两年免、三年减半缴纳企业所得税。
（即税率为7.5％）
（3）外商投资的先进技术企业，按照国家规定减免企业所得税期满后，可延长三年减按10％的税率缴纳企业所得税。
（4）外商投资的产品出口企业，按照国家规定的减免企业所得税期满后，凡当年企业出口产品产值达到当年企业产品产值70％以上的，可减按10％的税率征收企业所得税。
（5）产品出口企业和先进技术企业的外国投资者，将其从企业分得的利润汇出，免征汇出额10％的所得税。
（6）生产型外商投资企业5年免征地方所得税，5年减半征收。
属高新技术企业的，免征地方所得税。
（7）外国及港澳台地区在北京经济技术开发区的投资者，将企业分得利润再投资于本企业或在北京经济技术开发区兴办新企业，经营期不少于5年的，经税务机关核准，可退还再投资部分已纳所得税税款的40％；
若上述投资投入产品出口企业或先进技术企业，经营期不少于5年的，经税务机关核准，可全部退还其再投资部分已缴纳的所得税税款。
（8）对符合《外商投资产业指导目录》中鼓励类的外商投资项目，在投资总额内进口的自用设备，除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征关税和进口环节增值税。
2、相关土地政策
——《北京市关于扩大对内开放促进首都经济发展的若干规定》（京政发［2002］12号）第7条
在京设立的研发机构，其符合条件的科技成果转化项目可列入本市科技计划，给予适当的科技经费支持。
研发机构需要使用建设用地，优先安排建设用地指标，按重点工程用地优先办理手续；
未列入当年建设用地计划指标的，可以追加和调剂解决；
对用地项目应征收的管理费，按现行标准减半收取。
——《北京市关于扩大对内开放促进首都经济发展的若干规定》（京政发［2002］12号）第23条
市财政安排资金，对来京投资企业一次性购买1000平方米以上（含1000平方米）商品房用于办公、经营的，按缴纳契税税款的50％给予支持。
（二）地区有关优惠政策
1、通州区有关优惠政策综述
（1）经营期在10年以上的生产性企业，企业所得税税率为24％，从开始获利的年度起，免2年减半3年微收企业所得税。
（2）经营期在10年以上的生产性高新技术企业（以领取高新技术企业证书为准），从开始获利的年度起，免2年减半3年征收企业所得税，减半征收的企业所得税，企业可以提征收企业所得税，减半的税率不足10％的，按10％的税率征收。
（3）凡属技术密集、知识密集项目，或者外商投资在3000万美元以上，回收投资期长的生产性项目，可减按15％的税率征收企业所得税。
（4）先进技术企业，依法免征，减征企业所得税期满后，经核定仍为先进技术企业的，可延长3年减半征收企业所得税。
（5）产品出口企业，在依法免征、减征企业所得税期满后，当年出口产品的产值还到当年产品总产值的70％，可以按照税法规定的税率征收企业所得税，已经按15％的税率缴纳企业所得税的产品出品企业界，符合上述条件的按10％的税率征收企业所得税。
（6）外商将企业分得的利润直接投资于本企业界，或者在开发新品与办新企业，经营期不少于5年的，返还再投资部分已缴纳企业所得税的40％的税款，上述投资属于产品出品企业或先进技术企业，经营期不少于5年的，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。
（7）生产性外商投资企业在合同规定的筹建期内，可免交土地使用费，产品出口企业和先进技术企业，可减免土地使用费。
（8）开发区内的土地按国家及北京市有关法律，法规一律实行有偿出让，并为入区企业办理《中华人民共和国国有土地使用证》。
2、通州区投资奖励优惠政策
（1）来通州区投资的生产规模大、市场前景好的高新技术企业，我区将采取灵活的土地价格政策。
（2）入区企业兴建厂房所需交纳的市政公用设施建设费（大市政费）视企业投资规模和科技含量可减或免.
（3）高新技术企业进行技术改造所需贷款及新设备贷款，经有关部门批准区里予以财政补贴。
（4）对符合条件的外省市投资人及高级管理、经营、技术人员的户口进京、子女入学等问题，经区政府批准，优先予以解决。
（5）凡出资购买国有、集体企业和乡镇企业地上全部净资产产权并一次付清购买款的可按成交价享受八折优惠。
其中，出资购买连续三年亏损，产品缺乏市场竞争力的企业产权，一次付清购买款的，可享受七折优惠。
对因净资产数额较大、一次性买断有困难的，允许按成交价在不超过3年的期限内分期付款，但首次付款额不得低于全部购买款额的30％，延期付款部分加付按银行流动资金贷款利率减半计算的资金占用费。
（6）技术成果（专利）作为无形资产带入企业，允许折价入股。
属于高新技术成果（专利）的，折价后可以占到企业总资产额的35％，属于先进技术成果（专利）的，折价后可以占到企业总资产额的20％，并全部享有分红权。
（7）对注册资本达一定数额的高新技术企业，区财政给予跟进投资。
同时可享受有关奖励政策。
（8）对实交税金500万元以上的纳税大户区政府予以奖励并授予金税奖称号。
（9）对符合条件的中小企业实行资金信用担保。
3、永乐经济开发区优惠政策
（1）在北京永乐经济开发区内投资兴建经营期限在10年以上的三资企业，企业所得税均享受二免三减半的优惠政策。
（2）经营期在10年以上的生产性高新技术企业（以领取高新技术企业证书为准），企业所得税享受二免六减半优惠政策。
（3）在北京永乐经济开发区内注册完税和一般生产型内资企业，按其纳税额给予奖励。
（三）项目地区优惠政策对产业基地建设的影响分析
对在产业基地项目所在开发区的外商和港澳台地区的企业及投资者来说，政府给对各类生产型外商和在经济开发区的外商及港澳台投资者都给予了相当的税收优惠政策，对于国家生殖健康产业基地而言，对生殖健康产业的国外企业的入驻和外商投资者来说都有相当的吸引力，为产业基地的顺利运营提供良好的政策条件。
作为市场空间巨大以及政策支持发展的生殖健康产业而言，在经济开发区所处的通州区可以享受到灵活的土地政策，由于生殖健康产业基地投资规模大，占地面积广阔，同时生殖健康产业基地作为国内生殖健康产业旗帜性生产研发基地，其技术研发方面也是产业基地发展的重点之一，因此产业基地同时具有规模大、使用面积广、基地部分企业也属于高新技术企业、产业发展前景广阔等特点，从产业基地方面看，土地使用和纳税方面都符合当地的土地优惠及奖励政策，对生殖健康产业企业而言，当地的优惠政策也给各种不同类型的企业带来很大的实惠，这些都有利于吸引这些企业在产业基地的入驻，从而给产业基地带来良好的经营客户群体，有利于产业基地的形成与发展。
第三章产业基地总体布置
一、产业园区范围及主要工程
国家生殖健康产业基地拟建在北京永乐经济开发区A区的南部，总占地3568.8亩，其中工业厂房用地1566.9亩，科研用地424.65亩，居住用地650.7亩。
二、产业园区布置方案
产业园地块示意图：
各地块面积：
序号
面积（亩）
1
155.40
11
85.20
21
142.50
2
130.35
12
128.10
22
119.85
3
81.30
13
102.15
23
160.35
4
79.20
14
88.20
24
157.95
5
115.65
15
175.20
25
137.40
6
92.40
16
190.20
26
109.20
7
86.10
17
104.85
27
8
177.60
18
148.05
28
70.80
9
128.70
19
132.30
29
76.35
10
84.30
20
124.50
30
100.35
31
61.95
根据规划，在图中编号为18、22、23的地块为工业一期项目，4、5、11、12、17地块为工业二期，6、13、19为工业三期，7、14、20为工业四期，居住区项目分两期完成，居住区分别为1、8地块和15、21地块，编号为2、3、9、10地块为科研用地，编号为16的地块为公共用地。
第四章环境影响评价
一、产业园区环境条件
1、地况条件
（1）地势
永乐开发区地处永定河与潮白河冲积扇平原前缘，地势平坦，地质良好。
海拔18.2—18.8米，地势平坦开阔，土壤以粗砂壤土为主，地基承载力为每平方米13吨。
（2）地质结构
永乐开发区地处永定河冲击平原前缘，地势平坦、开阔，地质构造良好，地基承载力为13吨/米2。
（3）气候
该地区属于温带半干旱、半湿润季风气候，四季分明。
年平均气温11.2℃；
年平均降水642mm，主要集中在6—8月；
年平均湿度61％；
年平均风速2.2米/秒，以西、北方向为主。
（4）水文
该区属北运河水系，凤河自西向东流入本区南部。
凤河河底标高6.37米，底宽25米，常水位7.9米，流量165立方米/秒，洪水位10.17米，河坝高程11.49米。
该区水源充足，深5米时，单井涌水量一般在1000—1300立方米/日，埋深100米以上的承压含水层是地下水主要开采层。
2、生态环境
生殖健康产业基地所在的永乐店镇充分利用土地资源优势，营造绿色生态环境。
永乐店地区的环境按照“两通（永开路、孔小路两个绿色通道）、三环（环镇、环城、环村）、四沿（沿区内两河两路）”的总体规划格局，已植树163余万株，林地面积6万余亩，区内平均绿化覆盖率达到55％以上。
为了进一步开发、保护和利用现有生态资源，永乐店镇制订了详细的发展、利用计划，在保持现有生态的前提下，充分利用各方优势，适当发展观光旅游和木材加工，初步形成良好的经济效益。
即将动工的“千亩森林公园”工程位于永乐店镇以北，“京都翠邑，天然氧吧”初具规模。
清新的空气，舒适的环境，为企业营造独特的绿色生态景观。
二、环境保护措施
制药业是中国6个重污染行业之一，生殖健康作为该行业的分支，企业对环境的污染是比较严重的，项目在建设和运行期间将严格遵守国家环境保护协会颁发的《建设项目环境保护管理办法》等文件的规定，以及永乐店地区相关的环境保护法规，另外还将遵守劳动部门颁发的《关于生产建设工程项目职工安全卫生监察暂行规定》及消防部门有关消防方面的法律法规，并严格执行将于2008年1月1日正式实施的《制药工业污染物排放标准》这一强制性制药工业环保标准。
第五章组织机构配置
一、项目法人组建方案
项目法人——国家生殖健康产业基地开发中心由卓达集团北京京都信诚房地产开发有限公司与中生药具发展有限公司联合地方政府共同组建。
国家生殖健康产业基地开发中心将用五到十年的时间把国家生殖健康产业园建设成集研发、生产、仓储、营销及多种服务于一体的，环境优美、配套完善、功能齐全、服务一流的现代化高科技生殖健康产业园区。
产业园将逐步提供优质的工业物业管理服务，竭诚服务于入园企业，并将不断完善服务的质量和范围。
二、管理机构组建体系方案及运行机制
机构设置方面。
在领导机构设置上，组建“国家生殖健康产业基地开发中心领导小组”。
在管理机构设置上，组建“国家生殖健康产业基地管理委员会”，对园区实行统一管理。
在办事机构设置上，组建管委会执行部。
其主要职责是：
制定产业园的总体规划和发展目标，行使政府批准的产业园服务职能，引进并落实产业园的项目建设。
在服务机构设置上，组建“国家生殖健康产业园发展有限公司”，主要承担园区规划区内的成片开发、招商引资及基础设施建设。
项目组织机构：
●企业服务管理部：
（1）负责产业园各项计划指标月、季、年度执行情况的检查与督办；
（2）负责高新技术企业的引进、认定及年度复核的工作；
（3）负责三资企业项目的立项和可行性报告、合同、章程及董事会组成的审批；
（4）负责外贸经营权的审查和申报；
（5）负责产品、企业标准审定及年度检查工作；
（6）负责企业新产品开发计划的申报工作；
（7）负责企业科学进行奖的申报工作；
（8）负责国家、市、区各级统计部门对产
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