阳光乡村产业可行报告.docx
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阳光乡村产业可行报告
桂林东方业阳光乡村旅游产股份公司项目可行性研究报告
目录
第一章总论2
1．1项目简介2
1．2项目的开发模式2
1．3项目总投资及项目建设总周期3
1．4可行性研究的基本结论3
第二章本项目环境分析3
2．1阳朔县概况及地质条件3
2．2阳朔县交通状况分析4
2．3阳朔县宏观经济分析4
2．4阳朔县城市规划分析4
2．5阳朔县人口状况分析4
2．6阳朔县酒店市场分析5
2．7阳朔县业宏观政策分析5
2．8本项目周边区域个案分析5
2．9本项目地块状况分析5
2．10环境分析小结5
第三章桂林市旅游产业发展分析6
3．1桂林市旅游业现状6
3．2桂林市阳朔县旅游业客源分析6
3．3桂林市阳朔县旅游业发展趋势研究6
3．4桂林市阳朔县旅游业分析小结6
第四章本项目的综合定位6
4．1本项目的SWOT分析6
4．2本项目的市场定位6
4．3本项目的形象定位6
4．4本项目的目标客户定位6
4．5本项目的价格定位6
第五章本项目的规划设计6
5．1本项目的规划设计指导思想6
5．2本项目可行性方案策划及优化比选7
5．3本项目的优化方案规划设计及建设内容27
第六章本项目的建设进度及项目组织27
6．1本项目的建设进度27
6．2本项目的组织28
第七章本项目投资、筹资及销售计划28
7．1本项目投资费用估算28
7．2本项目的投资及筹资计划30
7．3本项目的销售计划31
第八章本项目的财务评价31
8．1本项目的盈亏平衡分析31
8．2本项目的敏感性分析31
8．3本项目的潜在风险识别及规避措施31
第九章结论和建议32
9．1结论32
9．2有关说明及建议32
第六章投资预算及销售计划32
6.1投资预算32
6.2资金使用计划及筹措35
6.3项目销售计划36
第七章项目财务效益分析37
7.1财务分析37
7.2项目不确定性分析41
7.3项目综合效益分析43
第八章结论及建议44
8.1结论44
8.2有关说明与建议44
第一章总论
1．1项目简介
项目名称：
桂林市桂林阳朔县石板桥村--东方度假酒店开发项目
项目地点：
桂林市桂林阳朔县石板桥村。
开发单位：
桂林东方阳光乡村旅游产业股份公司
监理单位：
正在招标中
设计单位：
施工单位：
销售代理：
1．2项目的开发模式
本项目由桂林东方阳光乡村旅游产业股份公司开发。
酒店计划聘请国内或国际上的知名酒店经营公司管理经营，提升大酒店的整体水平和档次。
同时，考虑到桂林阳朔的特殊性，部分酒店式公寓将提前考虑整体经营，并理顺各利益相关方的关系
1．3项目总投资及项目建设总周期
本项目预计总投资为？
？
亿元。
资金来源由四部分组成，一是开发商自有资金，二是公司股东借款，三是银行贷款，四是销售收入再投入。
1．4可行性研究的基本结论
第二章本项目环境分析
2．1桂林市概况及地质条件
2．1．1桂林市概况
桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经109°36′至111°29′，北纬24°15′至126°123′，扼处“湘桂走廊”的南端，是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心，旅游业是其国民经济的主导产业。
桂林市自然环境优美，是中国旅游观光的最佳景区之一。
2．1．2桂林阳朔市地质条件
大约在3亿多年前，广西的大部分地区，包括桂林阳朔，还处在一片汪洋大海之中。
后来地球发生了一次剧烈的地壳运动，桂林和广西其他许多地方一度露出水面，成为陆地。
不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州、廉州一带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了海底。
经过了漫长的历史年代，在桂林一带，也就逐渐沉积了许多由海水带来的沉淀物，形成各种层状的沉积岩，其中以石灰岩较为突出。
这种层状的石灰岩，是由含钙质成分的物质不断沉积胶结而成的。
大约到一亿五六千万，地壳上升，今桂林——阳朔一带开始露出水面。
在以后漫长的岁月里，厚厚的石灰岩层经过长期的风化、剥蚀和雨水溶蚀，形成了以桂林为中心，环阳朔、灵川、平乐、兴安、全州、荔浦、恭城等县，约2.24万多平方公里的岩溶峰林地貌区。
2．2桂林阳朔交通状况分析
2．3桂林阳朔宏观经济分析
2．4桂林阳朔城市规划分析
2．5桂林阳朔人口状况分析
2．5．1人口规模
1999年桂林市阳朔总人口：
379万人，市域非农业人口90万人，城市化水平21%。
主城区户籍总人口55.5万人，主城非农业人口46.07万人，城市化水平64%。
主城一年以上暂住人口5.35万人，主城实际居住人口60.85万人。
桂林阳朔规划人口规模表单位：
万人
项目名称
1999年
2005年
2013年
2020年
市域总人口
479.19
505
545
570
市域非农人口
100.48
152
206
314
市域城市化率
21%
30%
38%
55%
主城总人口
55.5
61.5
63.5
67
主城非农人口
46.07
55
59
63.5
主城城市化率
83%
89%
93%
95%
主城暂住人口
5.35
5.5
6.5
8
从上面的表中反映，桂林阳朔市主城区人口增长缓慢，为了保护桂林的山水风景，政府始终计划控制着城市人口的膨胀，这跟桂林市的特殊地位关系紧密。
2．5．2人口的就业情况及工资水平
2．6桂林阳朔市酒店市场分析
2．7酒店产业宏观政策分析
桂林阳朔房地产行业自2011年以后的高速发展，除了2005年底开始进行大规模的旧城改造引发的房屋拆迁增加，吸引了大量房地产投资外，另一个主要原因就是国家鼓励酒店产业发展的一系列政策。
从区域看，推动房地产业发展的政策措施主要有：
Ø根据《国务院关于深化.。
。
。
。
。
决定》
Ø。
Ø。
Ø桂林市于2012年11月发布了《桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定》。
Ø2013年3月桂林市出台《桂林市个人住房公积金委贷款试行办法》，。
2．8本项目周边区域分析
2．9本项目地块状况分析
2．10环境分析小结
第三章桂林市旅游产业发展分析
3．1桂林市旅游业现状
3．2桂林市旅游业客源分析
3．3桂林市旅游业发展趋势研究
3．4桂林市旅游业分析小结
第四章本项目的综合定位
4．1本项目的SWOT分析
4．1．1优势：
1、区位优势
【酒店距西街2000米距游船码头600米距漓江300米】。
2、交通优势
【阳朔每年800万游客如流水，又可以方便的到达主城区的任何位置，交通优势十分突出。
3、世界级旅游名城优势
桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。
桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲的地方，在国内外享有很高的声誉和知名度。
4、地块环境优势
本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明，对规划片区的建筑的产生良好视觉效果。
项目选址闹中悠静交通便利，是高端酒店/餐饮的上风上水宝地，对本项目的区内景观规划和配套设施的建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平的物业。
4．1．2劣势
1、开发模式复杂
本项目的开发利用涉及了村民宅基地--公司投资建酒店，酒店旅游业本身是一种专业性强、资金密集度高、利润高、风险高的产业，必须拥有专业的经营管理水平，整合外部众多的社会资源，才能实现期望利润水平。
因此，本项目开发模式复杂，为项目的具体运作造成一定的困难。
2、周边小区对本项目外部景观的影响
、
3、商铺租售情况疲软
通过对桂林朔县石板桥有关商铺租售情况的了解，由于消费能力相对有限，造成了市场上商铺的租售情况疲软，除了处于朔县核心地段的商铺情况稍微理想一点外，其他区域商铺情况不甚理想
4．1．3机会点
1、户籍政策的放松
桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。
桂林阳朔城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲度假的地方，而桂林政府有政策规定，外地人在桂林每购买25平方米的商品房就奖励一个入户指标。
2、房地产市场处于上升阶段
桂林房地产市场正处于上升阶段，桂林城市化进程的加快与房地产市场发展的不断深入，人民生活水平的不断提高，桂林居民购房观念的不断转变为项目提供机会。
3、城市规划
根据桂林市“十五”规划，市政府将重点向新城市新方向，严格控制旧城区商品房的开发。
桂林作为世界级的旅游城市，其市区内可供开发的土地资源相当有限，是阳朔的机会和优势。
4、周边项目给本项目带来的机会
5、旅游名城效应
随着人民生活水平的不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展，出现了一批先富起来的人们，他们在繁忙的工作之余，正努力寻找休闲放松的地方，交通的发达，距离已经不再是鸿沟，无疑桂林阳朔县石板桥村--东方度假酒店提供了机会。
6．1．威胁
1、旅游业相对脆弱
旅游业相对脆弱，疾病、战争、经济的动荡、政局不稳等因素都能影响旅游业的业绩，2013年的8条对桂林市的旅游业可谓是一次不小的冲击。
2、相对远离桂林的水
本项目所处的位置相对远离漓江，缺乏了桂林山水中最重要的要素之一的漓江的水。
3、本区域竞争楼盘多
4．2本项目核心竞争力的提炼
我们认为桂林阳朔作为一个山水城市，越来越多的外地人愿意到这里投资居住，是因为桂林是世界上最适合人类居住的地方之一。
山、水组成了桂林阳朔不可或缺的城市核心竞争力。
自然而然山水也就成为了桂林阳朔住宅项目的核心竞争力之一。
该项目具有了良好的地理位置，但在自然环境上并在江边的热点区域，所以我们认为能够尽量保持原有的自然风貌，特别是对山地、植被以及湖面的保护非常重要，将来这些自然景观无疑是小区内重要的景观要素。
届时，这些区内自然环境与现代极简约的光体住宅、城市园林、大型广场、水上会所以及未来完善的商业配套将构成该项目的核心竞争力。
本项目的体量相对较大，在项目功能设置可以相对完善，充分利用国展中心，和政府一起携手打造阳朔的品牌，同时依托桂林在国内及国际上的品牌优势，把本项目推向世界。
具有良好城市品牌和社会资源作为依托恰恰是本项目的另一核心竞争力。
对于一个企业来说，他所操作的项目的核心竞争力就是创新力和生产力，是不是能够采纳新颖的设计方案、大胆的想象，不断提高开发能力和产品品质等问题是解决项目的关键，是项目本身能够超越当地市场，使企业成为行业领军者的必要条件之一；是代理公司为开发商提供高效方案和实现高价的中心原则。
4．3本项目的市场定位
广西地区“最强专业特色，最高商业价值，最齐全服务功能”的融专业性、导向性、娱乐性、标志性、文化性为一体的复合型高端项目，阳朔与外界交流的平台；中国内地形象的窗口，广西形象的窗口，桂林形象的窗口。
本项目主要由酒店、高尚住宅和体验式商业三大部分组成，具有旅游酒店、会议酒店、住宅、休闲娱乐空间等功能。
1、酒店部分酒店的主体现代化的酒店。
建议增建酒店的客房规模，但不宜太大。
整体将达到四星级以的标准，以满足旅游和会议消费者的消费需求。
在提高酒店硬件设施的同时，引进国内外知名酒店管理公司，提高管理水平和软环境。
使整个酒店软硬件设施有一个整体的提升。
2、商业部分。
商业类型以为城市和项目内的酒店做配套的高档旅游休闲服务为主，如：
风情餐饮和酒吧等娱乐。
该项目处于桂林新兴的形象区域“会展中心板块”，周边未来的商业项目主要以大型的一站式购物为主。
而该项目将集中针对高档旅游人群、休闲渡假以及商务会议人士，为他们集中提供良好的聚会及休闲的场所。
商业部分未来将有相当一部分以产权形式出售，因此要考虑单体的造型、面积以及与住宅项目的协调。
4．4本项目的目标客户定位
公司针对本项目所处的区域，通过对桂林市及全国各大城市高档住宅、酒店式公寓、商铺和酒店的客户群研究，结合本项目自身特征，得到如下对本项目目标客户群的定位分析。
1、酒店客户定位
✧中高档旅游渡假者
✧中高档会议客户
✧中高档商务人士
2、商务部分客户定位
✧中高档休闲娱乐业经营者
✧提供商务配套经营者
✧针对商务旅游群体购物习惯的购物场所经营者
Ø桂林市城市精英高收入阶层（导游、年轻的个体老板）
Ø周边海关、银行、商检、高校的官员
Ø桂林市周边县市先富起来的人们
Ø外地的投资者（主要来自上海、江浙、广东等地）
4．5本项目的价格定位
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第五章本项目的规划设计
5．1本项目的规划设计指导思想
5．2本项目可行性方案策划及优化比选
5．3本项目的优化方案规划设计及建设内容
第六章本项目的建设进度及项目组织
6．1本项目的建设进度
6．2本项目的组织
第七章本项目投资、筹资及销售计划
7．1本项目投资费用估算
新建5层楼有110间客房，3600平方。
7．1．1土地成本
无产权,村民宅基地--公司投资建酒店，签约经营使用36年。
7．1．2前期开发费用
本项目的前期开发费用主要是由三通一平费用，工程勘测费、工程设计费、工程监理费和质量安全监督费组成，合计为？
万元。
详见项目各类开发成本构成一览表。
7．1．3成本
本项目的建安成本由商业空间、酒店分组成，其中酒店式公寓成本中包括室内精装修；总的建安成本合计为//万元。
详见项目各类开发成本构成一览表。
7．1．4公建配套设施费
公建配套设施费合计为？
？
？
元。
详见项目各类开发成本构成一览表。
7．1．5房地产各项税费
房地产各项税费合计为？
？
万元。
详见项目各类开发成本构成一览表。
7．1．6开发期间费用
开发期间费用由管理费用、销售费用和财务费用这三部分组成，总共合计为.///万元。
详见项目各类开发成本构成一览表。
7．1．7不可预见费用
不可预见费用按建安成本的3%取费，为//万元。
详见项目各类开发成本构成一览表。
项目各类开发成本构成一览表
序号
项目名称
工程量
单价（元/平米）
金额（万元）
备注
1
土地成本
20000
1.1
土地使用权转让金
100000
1700
17000
1.2
征地安置补偿费
1000
1.3
契税
2000
2
前期开发费
1471
2.1
三通一平费用
100000
50
500
2.2
工程勘测费
424
建安总价的2%计提
2.3
工程设计费
424
建安总价的2%计提
2.4
工程监理费
38
建安总价的0.18%计提
2.5
质量安全监督费
85
建安总价的0.4%计提
3
建安成本
？
？
？
21190
3.1
商业空间
200
1070
3.2
高级住宅
1070
3.3
酒店式公寓
60
1570
0
4
公建配套设施费
600
370
5
房地产各项税费
建安总价的10.18%计提
6
开发期间费用
6.1
管理费用
424
建安总价的2%计提
6.2
销售费用
1
按销售收入的3%计提，另加50万元售楼处建造费
6.3
财务费用
7
不可预见费
6
建安总价的3%计提
8
合计
48
7．1．8项目各类成本费用汇总
本项目总投资51648万元。
详见项目各类成本费用汇总表。
项目各类成本费用汇总表
序号
项目名称
总投资（万元）
单方成本（元）
占总投资比例
1
土地成本
3
38.72%
2
前期开发费
8
2.85%
3
建安成本
3
41.03%
4
公建配套设施费
8
4.30%
5
房地产各项税费
7
144
4.18%
6
开发期间费用
5
265
7.70%
6.1
管理费用
4
28
0.82%
6.2
销售费用
1
177
5.13%
6.3
财务费用
0
1.74%
7
不可预见费
636
42
1.23%
8
投资合计
8
3443
100.00%
注：
投资分摊的原则：
总原则：
所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。
细则：
1、按计算投资的各项成本来分摊；
2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；
3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；
4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；
5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。
7．2本项目的投资及筹资计划
本项目开发投资的资金来源有四个渠道：
一是企业自有资金，二是股东借款，三是银行借款，四是销售部分收入再投入。
7．3本项目的销售计划
第八章本项目的财务评价
8．1本项目的盈亏平衡分析
8．2本项目的敏感性分析
8．3本项目的潜在风险识别及规避措施
1、风险类型及防范措施
成本风险：
从现时的社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源的缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理的失误导致的成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大的公司风险。
因此在重要决策上要避免一个人说了算，避免主观错误和舞弊现象的出现。
同时，可以与承包商签定有效的承包合同，让承包商承担部分风险。
市场风险：
现在市场竞争激烈，。
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。
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到预期目标。
2、风险控制
工期：
首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到地区正常的雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。
其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司的作用。
投资决策：
上层决策机构的决策水平对本项目的发展起着关键的作用，因此要深入进行市场调查，密切关注市场的动态，根据市场的变化及时作出相应的措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要的损失。
第九章结论和建议
9．1结论
9．2有关说明及建议
第六章投资预算及销售计划
6.1投资预算
本项目总建筑面积为///平方米，A地块建筑面积为///平方米，B地块建筑面积为///平方米。
6．1．1开发成本预算
1、土地成本为///万元，其中地价为////万元，契税为16万元。
2、前期工程费为24.5万元详见本项目前期工程费结算表
前期工程费结算表
序号
项目
金额（万元）
1
勘探
2
设计
56
3
自来水管网及工程
3
4
供电设施及工程
7
5
规费
6
其他
小计
26
3、建安工程费为.4万元。
详见建安工程费预算表
建安工程费预算表
序号
项目
金额（万元）
1
工程桩
7
2
围护桩
1
3
土方开挖
4
4
土建工程
0.0
5
监理费
1.0
6
电梯、自动扶梯（含安装）
66.0
7
暖通空调及防排烟
10.0
8
其他设备
25.0
8.1
消防设备及安装
20.0
8.2
停车设备及安装
10.0
8.3
智能及弱电系统
10.0
8.4
水电安装
15.0
8.5
水泵房设备及安装
80.0
9
外装饰
10.0
10
内装饰
24.0
11
市政及景观工程费
0.0
12
临时水电施工费及差价
120.0
13
AB块中间连廊
200.0
14
不可预见费
00.0
小计
212.4
4、开发期间费用为///2万元。
详见开发期间费用预算表
开发期间费用预算表
序号
项目
金额（万元）
1
公司管理费
0
2
销售费用（含广告费）
10.0
3
财务费用
10.0
小计
012.0
5、后期费用为1//万元。
6．1．2总成本费用及汇总
本项目的总成本费用详见投资成本费用预算表
序号
项目
金额（万元）
1
土地成本
2///16
2
前期工程费
260////4.5
3
建安工程费
////12.4
4
开发期间费用
2
5
后期费用
小计
5.9///
注：
投资分摊的原则：
细则：
1、按计算投资的各项成本来分摊；
2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；
3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；
4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；
5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。
6.2资金使用计划及筹措
6．2．1资金筹措与投资计划
本项目开发投资的资金来源有四个渠道：
一是企业自有资金，二是股东借款，三是银行借款，四是销售部分收入再投入。
本项目高宏公司投入自有资金及股东借款合计2///3万元，银行借款////0万元，剩余部分////82万元是销售收入再投入。
详见投资计划与资金筹措表
第七章项目财务效益分析
7.1财务分析
7．1．1税金计算
本项目的税金计算详见销售收入和销售税金及附加表
7．1．2损益表与静态盈利分析
计算过程见损益表。
本项目的投资利润率为20.47%
本项目的投资利税率为19.23%
本项目的资本金利润率为49.18%
以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。
7．1．3现金流量表与动态盈利分析
7．1．4资金来源与运用表的贷款偿还能力分析
7.2项目不确定性分析
7．2．1盈亏平衡分析
7．2．2敏感性分析
影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本、酒店售价水平、酒店销售税率、建设周期的长短。
根据市场预测，在项目开发过程中最有可能发生波动变化的是工程费和酒店售价水平。
因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率、财务净现值和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济指标影响。
计算结果详见敏感性分析表。
项目
变幅
成本费
-20%
-10%
标准方案
10%
20%
投资利润率
26.2%
23.34%
20.47%
17.58%
14.74%
变化幅度
28%
14%
-14.1%
-28.0%
净现值（万元）
11978
10750
8187
5633
4405
变化幅度
升级会员 