土地增值税清算鉴证业务工作底稿范本.docx
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土地增值税清算鉴证业务工作底稿范本
《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范本）
委托单位名称：
委托单位联系电话：
索引号
项目名称
页号
索引号
项目名称
页号
项目基本情况类
建筑安装工程费鉴证表
会计政策和税收政策调查表
基础设施费鉴证表
项目基本情况鉴证表
公共配套设施费鉴证表
普通住宅判定表
开发间接费用鉴证表
与收入相关的面积明细鉴证表
四项成本测算鉴证表
公共配套设施面积情况鉴证表
支付的计入转让收入代收费用鉴证表
成本核算对象（清算单位）鉴证表
利息支出鉴证表
转让行为鉴证表
房地产开发费用鉴证表
关联方交易调查明细表
与转让房地产有关的税金鉴证表
关联方关系调查明细表
其他扣除项目鉴证表
收入类
扣除项目汇总鉴证表
房地产转让收入鉴证表
成片受让土地分期开发项目共同成本鉴证表
房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）
税款计算类
房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）
土地增值税缴款情况鉴证表
房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）
增值额及增值率鉴证表
商品房出租及其他自用鉴证表
土地增值税款计算表
未计入房价单独收取的（或计入转让收入）代收费用鉴证表
其他事项
清算项目分摊比例
应当披露的其他事项鉴证表
本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房）
审核结果类
本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（其他项目）
土地增值税清算税款审核主表
扣除类
土地增值税清算税款审核明细表一：
普通住宅
取得土地使用权所支付的金额鉴证表
土地增值税清算税款审核明细表二：
其他商品房
土地征用及拆迁补偿费鉴证表
土地增值税清算税款审核明细表三：
其他项目
前期工程费鉴证表
一、项目基本情况类（共9张）
会计政策和税收政策调查表
索引号：
被审核单位名称：
编制人
日期
复核人
日期
序号
项目
执行政策
1
执行何种会计规定
新企业会计准则
2
各税种适用税率
营业税5%，城建税7%，教育费附加3%
3
具体会计政策
（1）记帐本位币
人民币
（2）坏账核算方法
备抵法
（3）成本结转方法
完工百分比法
（4）低值易耗品摊销方法
一次摊销
（5）固定资产折旧方法
直线法
残值率
3%,5%
（6）无形资产摊销方法
受益期限
（7）长期待摊费用
受益期限
4
其他政策调整（房地产企业专用）
（1）土地增值税清算条件
（2）开发产品完工的标准
（3）成本费用分配的标准
（4）开发产品销售收入额确认的标准
（5）开发产品视同销售确认收入的标准
（6）与土地增值税清算项目相关的主要税收政策
（7）是否能够分核算普通住宅和非普通住宅
不能单独核算
（8）是否属于成片开发，分块销售的项目
（9）是否属于分期开发，分期销售的项目
（10）其他
一、审核报告说明事项：
二、工作底稿补充说明事项：
项目基本情况鉴证表
索引号：
面积单位：
平方米
被审核单位名称：
编制人
日期
复核人
日期
（一）项目概况
项目名称
项目地址
开发项目类型
占地面积
项目建筑结构情况
项目装饰装修情况
项目
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建设工程开工证》
《国有土地使用证》
《销售许可证》
备注
批准文号
未取得原因
（二）项目建设规模
项目类型
总建筑面积（含人防）或总面积（土地使用权面积或在建工程建筑面积）
拆迁户回迁面积
出租的不征税面积
自用的不征税面积
总可售面积
公共配套设施面积
其他不可售面积
普通住宅
其他商品房
其他项目
合计
（三）项目销售情况
项目类型
实际开始
销售日期
截止清算基准日已售面积
截止清算基准日未售面积
已售面积占可售面积比例
已售面积占总建筑面积比例
本次清算截止基准日期
备注
普通住宅
其他商品房
其他项目
合计
一、审核项目说明：
二、审核工作记录：
注：
本表
（二）项目建设规模与（三）项目销售情况请按下列要求填列，否则会造成审核结果不正确：
1、普通住宅与其他商品房分别核算的，请分明细填列普通住宅与其他商品房对应的行次；
2、普通住宅与其他商品房未分别核算的，请填其他商品房对应的行次，本表普通住宅对应的的行次不要填列；
3、如果有整体转让其他项目的情况发生，应该作为独立项目进行清算。
本表普通标准住宅与其他商品房对应的行次不要填列，直接填列其他开发项目对应的行次。
普通住宅判定表
索引号：
被审核单位名称：
编制人
日期
复核人
日期
项目规划容积率
单套建筑面积标准
项目土地级别
以每平方米平均交易价格的判定标准
以每套销售价格的判定标准
该级别土地上普通住宅平均交易价格
该级别土地上普通住宅平均交易价格上限
该级别土地上普通住宅每套销售价格
该级别土地上普通住宅每套销售价格上限
行次
楼号
共有住房（套）
总建筑面积（不含人防）
户均建筑面积
总售价
已售面积
平均单价
已售套数
每套平均售价
是否为普通住宅
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
普通标准住宅合计
*
*
*
*
非普通标准住宅合计
*
*
*
*
总计
*
*
*
*
审核项目说明：
注：
本表请按下列要求填写，否则会造成审核数据错误：
1、本表在普通标准住宅和其他商品房能够分别核算时填写，未进行分别核算的不需要填写此表；
2、根据各地普通标准住宅的判断标准，选择【每平方米平均交易价格】与【每套销售价格】两个标准之一进行判断，本表中不可以同时选择两个标准；
3、本表填写完成后请点击右软件右上角取数按钮，以保证审核数据准确。
与收入相关的面积明细鉴证表
索引号：
面积单位：
平方米
项目
行次
普通住宅
其他商品房
商铺
车库
办公楼
会所
学校等公共配套设施
其他
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9=1+2+3+4+5+6+7+8
使用土地面积
1
总建筑面积
2
可售建筑面积
3
已售建筑面积
4
未售建筑面积
5
自用建筑面积
6
一、审核项目说明：
二、审核工作记录：
公共配套设施面积情况鉴证表
索引号：
面积单位：
平方米
被审核单位名称：
编制人
日期
复核人
日期
类别
项目
面积
使用土地面积
总建筑面积
可售建筑面积
已售建筑面积
未售建筑面积
自用建筑面积
不可售面积
项目
行次
1
2
3
4
5
6
7
居民服务公共配套设施
1
2
3
4
5
6
7
8
9
小计
10
不能有偿转让的非营业性公共配套设施
11
12
13
14
15
16
17
18
19
小计
20
营业性配套设施项目
21
22
23
24
25
26
27
28
29
小计
30
合计
31
一、审核项目说明：
二、审核工作记录：
成本核算对象（清算单位）鉴证表
索引号：
金额单位：
元
被审核单位名称：
编制人
日期
复核人
日期
审核事项
审核事项说明
清算项目名称
是否能够分别核算普通住宅和非普通住宅
普通标准住宅建筑面积（平方米）
其他商品房建筑面积（平方米）
普通住宅和非普通住宅核算情况说明
土地开发性质的共同成本分摊
本次清算项目的占地面积
全部开发项目的总占地面积
房屋建安性质的共同成本分摊
本次清算项目商品房的建筑面积
全部商品房的总建筑面积
分期开发共同成本分摊计算说明
经审核，本次清算项目的成本核算对象（清算单位）是工程。
分期开发共同成本具体分摊计算方法如下：
1.对于土地开发性质的共同成本，按下列公式分摊：
分期开发共同成本分摊至本次清算项目金额＝（本次清算项目的占地面积÷全部开发项目的总占地面积）×全部扣除项目共同成本的金额
2.对于房屋建安性质的共同成本，按下列公式分摊：
分期开发共同成本分摊至本次清算项目金额＝（本次清算项目商品房的建筑面积÷全部商品房的总建筑面积）×全部扣除项目共同成本的金额
一、审核项目说明：
二、审核工作记录：
转让行为鉴证表
索引号：
金额单位：
元
被审核单位名称：
编制人
日期
复核人
日期
审核事项
发生情况
转让行为是否发生
转让的是否是国有土地使用权
转让是否取得增值收入
一、审核项目说明：
二、审核工作记录：
关联方交易调查明细表
关联方名称
交易内容
本期交易额
价格及定价政策
非关联交易价格
市场价格
结算方式
期末未结算金额
未结算金额的担保
坏账准备提取
关联方关系调查明细表
1．被审核单位的母公司
母公司名称
注册地
经济性质
注册资本
在被审核单位的持股比例或表决权比例
2．被审核单位的子公司
子公司名称
注册地
经济性质
注册资本
被审核单位合计持股比例
被审核单位合计享有的表决权比例
3．被审核单位的合营企业
被投资单位名称
注册地
经济性质
注册资本
本企业持股比例
本企业在被投资单位表决权比例
期末资产总额
期末资产总额
本期营业收入总额
本期净利润
二、收入类（共6张）
房地产转让收入鉴证表
索引号：
金额单位：
元
被审核单位名称：
编制人
日期
复核人
日期
项目
销售面积
普通住房
其他商品房
其他项目
合计
转让收入形式
货币形式取得的收入
非货币性收入
视同销售收入
合计
转让收入类别
销售货币金额
*
换取非货币性资产作价金额
*
分配股东作价金额
*
分配投资人作价金额
*
用于职工福利作价金额
*
用于职工奖励作价金额
*
用于赞助作价金额
*
对外投资金额
*
抵偿债务金额
*
取得其他收益金额
*
合计
*
其中：
计入房价的代收费用金额
*
一、审核项目说明：
二、审核工作记录：
房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）
索引号：
金额单位：
元
被审核单位名称：
编制人
日期
复核人
日期
项目
普通住宅
备注
销售面积
未审金额
审核调整额
审核确认额
转让收入形式
货币形式取得的收入
非货币性收入
视同销售收入
合计
转让收入类别
销售货币金额
*
换取非货币性资产作价金额
*
分配股东作价金额
*
分配投资人作价金额
*
用于职工福利作价金额
*
用于职工奖励作价金额
*
用于赞助作价金额
*
对外投资金额
*
抵偿债务金额
*
取得其他收益金额
*
合计
*
其中：
计入房价的代收费用金额
*
一、审核项目说明：
二、审核工作记录：
房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）
索引号：
金额单位：
元
被审核单位名称：
编制人
日期
复核人
日期
项目
其他商品房
备注
销售面积
未审金额
审核调整额
审核确认额
转让收入形式
货币形式取得的收入
非货币性收入
视同销售收入
合计
转让收入类别
销售货币金额
*
换取非货币性资产作价金额
*
分配股东作价金额
*
分配投资人作价金额
*
用于职工福利作价金额
*
用于职工奖励作价金额
*
用于赞助作价金额
*
对外投资金额
*
抵偿债务金额
*
取得其他收益金额
*
合计
*
其中：
计入房价的代收费用金额
*
一、审核项目说明：
二、审核工作记录：
房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）
索引号：
金额单位：
元
被审核单位名称：
编制人
日期
复核人
日期
项目
其他商品房
备注
销售面积
未审金额
审核调整额
审核确认额
转让收入形式
货币形式取得的收入
非货币性收入
视同销售收入
合计
转让收入类别
销售货币金额
*
换取非货币性资产作价金额
*
分配股东作价金额
*
分配投资人作价金额
*
用于职工福利作价金额
*
用于职工奖励作价金额
*
用于赞助作价金额
*
对外投资金额
*
抵偿债务金额
*
取得其他收益金额
*
合计
*
其中：
计入房价的代收费用金额
*
一、审核项目说明：
二、审核工作记录：
商品房出租及其他自用鉴证表
索引号：
金额单位：
元
被审核单位名称：
编制人
日期
复核人
日期
序号
商品房出租
其他自用
不征税面积
出租楼号
出租房号
出租面积
出租收入额
其他自用楼号
其他自用房号
其他自用面积
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
合计
*
*
*
*
一、审核项目说明：
二、审核工作记录：
未计入房价单独收取的（或计入转让收入）代收费用鉴证表
索引号：
金额单位：
元
被审核单位名称：
编制人
日期
复核人
日期
序号
项目
未审金额
审核调整额
审核确认额
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
合计
*
一、审核项目说明：
二、审核工作记录：
三、清算项目分摊比例（共2张）
本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房）
索引号：
面积单位：
平方米
被审核单位名称：
编制人
日期
复核人
日期
本次清算项目总成本分摊方法
可售面积比例分摊
行次
项目
审核确认数
备注
1
一、总建筑面积
2
（一）总可售面积
3
1.普通住宅总可售面积
4
（1）已售面积
5
（2）未售面积
6
其中：
已自用面积和出租面积合计
7
自用
8
出租
9
2.其他商品房总可售面积
10
（1）已售面积
11
（2）未售（用）面积
12
其中：
已自用面积和出租面积合计
13
自用
14
出租
15
（二）不可售面积
16
其中：
允许扣除的公共配套设施面积
17
其他面积
18
二、总成本分摊比例
*
19
（一）普通住宅成本分摊比例
20
（二）其他商品房成本分摊比例
21
三、清算成本分摊比例
22
（一）普通住宅清算成本分摊比例
23
（二）其他商品房清算成本分摊比例
24
四、本期清算面积
一、审核项目说明：
二、审核工作记录：
注：
本次清算项目总成本分摊方法，选择可售面积比例分摊和其他方法分摊，都需要将分摊比例自行填
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