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110228110313信德行地产市场周报

谨呈：

江西绿腾实业公司

谨呈：

江西亿通投资有限公司

谨呈：

恒立地产

谨呈：

利嘉集团

南昌市房地产市场周报

2011年第9、10周【2月28日-3月13日】

一、楼市资讯

缴纳房产税将地价计入房产原值有规定（3月1日搜房网）

“买房送面积”竟成规避房产税的新招。

上周,上海开盘的唯一一个别墅项目——宝山春江美庐别墅,打出“购买138平方米送200平方米”的促销旗号。

该项目销售人员称,该项目房源“产权证上的面积是138平方米,实际面积是338平方米,这样可以让你少交或不交房产税。

”该项目4万—8万元的单价,总价在600万—850万元不等。

依照开发商的说法,将按0.6%的税率征收房产税。

销售人员称,项目2月21日开盘至今,“首次推出的30套房源已经卖得差不多了。

”

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》的规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

视点：

随着各地房产调控政策的密集出台，不少购房者和开发商都绞尽脑汁打起了规避新政的主意，由于此次限购政策严格，很多人失去购房资格，网上出现了诸多规避政策的招数，例如假离婚、外地人和北京人结婚，或者办理假纳税证明等等。

但是避政策风险较大，购房者还是应该理性对待政策调控。

全国商品房价继续上涨开发商奔赴海外筹粮草（3月14日搜房网）

全国按揭贷款两年来首现负增长　　

最新数据显示，虽然今年前两个月全国楼市成交量环比萎缩八成多，但成交均价较去年全年的均价上涨近三成，环比去年12月份更是大涨38%。

而且由于全国范围内的限购令，个人按揭贷款在2009年2月以来，首次出现同比负增长。

此外，在国内政策调控下，同外资有关系的开发商今年已获得300亿元左右的资金支撑。

国家统计局昨日发布的数据显示，全国商品房价格继续上涨，前两个月的均价比较去年全年上涨近三成。

但个人住房按揭贷款却在两年后，首次出现负增长，开发商资金再度堪忧。

开发商主要资金来源情况（单位/亿元）

时间

国内贷款

同比

个人按揭

同比

利用外资

同比

2011年1-2月

2679

7.70%

1280

-11.30%

61.50%

2010年12月

12540

10.30%

9211

7.60%

796

66.00%

2010年11月

11245

25.00%

7937

13.20%

656

59.00%

2010年10月

10443

26.30%

7102

15.20%

539

43.30%

2010年9月

9398

27.20%

6391

19.60%

452

26.00%

2010年8月

8460

27.80%

5745

27.50%

365

23.910%

2010年7月

7539

29.30%

5131

41.40%

302

10.60%

2010年6月

6573

34.50%

4538

60.40%

250

2.80%

2010年5月

5550

43.60%

3744

88.80%

169

-24.80%

2010年4月

4552

39.90%

2955

102.10%

137

-17.40%

视点：

个人按揭贷款在开发商资金来源中占了较大的比例，如果这个都出现负增长，开发商可能越来越差钱了。

与此同时，不少开发商近期纷纷赴海外发债筹集粮草。

3月9日，宝龙地产发布公告称，该公司发行7.5亿元人民币债券，估计所得款项净额约为1.1亿美元。

此前，世茂房地产曾宣布发行于2018年到期本金总额为3.5亿美元的优先票据。

另外，碧桂园、恒大地产、恒盛地产等也都转向海外融资。

有统计显示，2011年至今，内地房地产企业通过发行优先票据、债券、信托基金等手段获得的融资规模就高达300亿元人民币左右。

只要人民币升值，房地产始终是外资眼中的一块“肥肉”。

不让购房，他们转而收购控制成熟物业的公司的股权，费用低且易逃避监控。

另外，部分外资更倾向于购买土地、项目股权，或发放过桥贷款。

二、

楼市量价分析

1.总体成交分析

上周南昌市市区新建商品房总成交413套，成交面积6.51万㎡，环比分别：

+2.22%和+50%，成交均价7025元/㎡，环比：

+2.33%。

视点：

本周南昌市市区成交商品房共413套，成交面积6.51万㎡，为两周的成交量，成交量方面并没有增长，反而是有萎缩的迹象；

本周的供应方面较前两周有所回升，加推的项目也是有三个，但是市场表现却不是很好，成交效果不明显，相对来说，郊外周边的项目，像不在限购范围内的象湖板块的成交量和成交均价都有小幅上涨。

“限购令”的正式出台，不仅仅是限购，更进一步促使了购房者和开发商的博弈。

2.各主要板块成交对比分析

注：

象湖新城属南昌县，板块数据不计入市区成交总数内，另市区部分项目未计入板块统计内

1.市中心板块两周成交量45套，与上周的成交相比较，成交量并没有增加，成交均价小幅上涨，蓝天郡成交相对较多，成交12套，其他项目成交较少；

2.青山湖板块成交量较上周下跌，，成交均价大幅上涨，万科青山湖成交均价直逼20000元/㎡，板块整体成交量较小，万科的成交直接拉升了板块的成交均价；

3.京东板块成交量较上周小幅上升，成交均价略有上升，凯美怡和花园集中成交6套，紫阳明珠成交相对较多，个别高端项目的成交拉升了板块的成交均价；

4.朝阳洲板块成交量较前几周大幅上升，成交均价小幅上升，皇冠国际由于一次加推，成交相对较多，板块成交均价也是水涨船高；

5.红谷滩板块成交量较上周小幅上升，较春节前大幅下降，成交均价保持小幅上升，其中世纪中央城本周备案7套，其他项目也有少量的集中备案；

6.青云谱板块成交量较上周略有回落，较春节前也略有上升，成交均价保持稳定，恒大绿洲成交相对较多，均价不高，拉低总体均价；

7.昌北板块成交量本周成交下降较多，成交均价亦是小幅下降，其中南天阳光成交较多，成交20套；

8.湾里板块成交量较上周成交上升，成交均价均保持稳定，各项目成交较少，九洲依云郡成交相对较多，成交21套；

3.楼市周成交排行榜

排名

楼盘名称

成交套数

（套）

楼盘名称

成交面积（㎡）

楼盘名称

成交均价（元/㎡）

楼盘名称

成交金额

（万元）

正荣大湖之都

世纪中央城

20631

万科青山湖

19581

世纪中央城

17513.6559

力高国际城

正荣大湖之都

8565

凯美怡和花园

17268

正荣大湖之都

3801.714

恒大绿洲

力高国际城

8342

绿地中央广场

17003

恒大绿洲

3304.0955

博能佰瑞琪

恒大绿洲

7747

智通悦蓝山

14000

力高国际城

3294.109

景城名郡

博能佰瑞琪

4378

滨江一号

13246

凯美怡和花园

2377.8036

保集半岛

幸福时光

3147

滨江首府

12945

保集半岛

2217.4378

平安象湖风情

2908

保利国际高尔夫

12671

幸福时光

1834.3124

幸福时光

保集半岛

2868

新地阿尔法

12513

皇冠国际

1737.36

居住主题公园

景城名郡

2715

博泰静林府

11000

居住主题公园

1401.489

皇冠国际

江西旧货大市场

2521

绿地香颂

10360

景城名郡

1155.4038

Ø正荣大湖之都在南昌的限购范围之外，但也是在县级出台限购令前集中备案，致使成交量位居榜首；

Ø力高国际城本周加推房源248套，成交95套，备案88套，成交量攀升至排行榜第二；

Ø恒大绿洲本周加推两个单元190套房源，前20名购房者额外8.2折优惠的促销优惠，本周成交大幅上涨，成交55套；

项目营销动态资讯

1.本期热点

项目名称

位置

开盘时间

所推房源

批预售

套数

主力户型

开盘价格

（折后）

开盘成交套数

开盘优惠

备注

奥克斯盛世经典

红谷滩

3月12日

21#、30#楼

68套

89㎡两房

125㎡三房

7300元/㎡

27余套

全款9.8折，按揭9.9折前

恒大绿洲

昌南

3月13日

二期精装高尔夫全景高层

190套

95㎡三房

120-137㎡三房

150-160㎡

5000元/㎡

60套左右

20名购房者享受额外82折优惠

力高国际城

象湖

3月13日

1#楼

248套

86-123㎡

4500元/㎡

95套

一次性付款98折，按揭付款99折；VIP客户可享受预交2000元总房款减5000元优惠

视点：

本周加推房源项目三个，分别为盛世经典、恒大绿洲、力高国际城，经过年后的淡季，本周的供应虽然有所增加，但是和往年相比还是供应不足，这和各个城市推出限购令分不开，虽然本周有三个项目加推，但是效果不甚理想，一方面是开发商在试探，所以限购区域内的楼盘价格并没有松动的迹象，反而是在郊外区域的楼盘价格还有上涨的趋势，如象湖新城；另一方面是购房者对目前形势的观望。

本周盛世经典推出房源68套，成交27套，成交量不足50%，市场表现较前几次开盘冷淡，开盘当天成交25套左右，二房比三房成交较好。

2.本周土地动态

Ø本周挂牌出让居住、商业用地1宗：

JDP1116JDP1115

JDP1116号地块：

位于南昌经济技术开发区桂苑大道以东、枫林大道以南。

土地面积143735平方米（合215.6亩）。

土地用途为商业、旅馆业、办公、居住用地。

出让年期为住宅用地70年、商业用地40年、配套公建50年。

主要规划要求：

容积率≤2.8；建筑密度≤35％；绿地率≥25%；商业、旅馆业、办公建筑面积占开发总建筑面积比例按不小于35％控制；套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积比例按70％控制。

起拍价为152万元/亩。

拍卖会定于2011年3月23日上午10：

00时整在南昌市丰和中大道1318号江西省南昌公共资源交易中心四楼3号开标室举行。

Ø本周拍卖成交居住、商业用地6宗：

JDP1114 JDP1108 JDP1113JDP1112JDP1109JDP1111

JDP1114 地块：

位于抚河南路以北、玉带河以东。

土地面积7434平方米（合51.05亩）。

土地用途为交通设施用地（加油站）、居住用地。

出让年期为住宅70年、商业40年。

主要规划要求：

容积率≤2.6；建筑密度≤25％；绿地率≥35%;套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积比例按70%控制。

起拍价为367万元/亩，成交均价为367万元/亩，成交总价为4092.417万元,由江西省水利投资房地产开发有限公司。

JDP1108 地块：

位于高新区创新一路以西、高新区规划产业用地以北。

土地面积34034平方米（合219.26亩）。

土地用途为居住用地。

主要规划要求：

1.8≤容积率≤2.2；建筑密度≤22％；绿地率≥35%;套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积的70% 。

起拍价为185万元/亩，成交均价为185万元/亩，成交总价为9444.435万元,由江西省军工资产经营有限公司竞得。

JDP1113 地块：

位于朝阳新城云飞路以北、雷池街以南、子羽路以西、桃花南路以东（控规B03－01地块）。

土地面积50155平方米（合75.23亩）。

土地用途为居住用地。

主要规划要求容积率≤2.2；建筑密度≤25%；绿地率≥35% 。

起拍价为526万元/亩，成交均价为526万元/亩，成交总价为39572.032万元,由中海地产集团有限公司竞得。

JDP1112 地块：

位于朝阳新城雷池街以南、云飞路以北、丹桂路以东（控规C08－04地块）。

土地面积35576平方米（合53.36亩）。

土地用途为居住用地。

主要规划要求容积率≤2.0；建筑密度≤25%；绿地率≥35%。

起拍价为466万元/亩，成交均价为466万元/亩，成交总价为24867.624万元,由中海地产集团有限公司竞得。

JDP1109 地块：

位于高新区创新一路以西、艾溪湖一路以北。

土地面积33162平方米（合49.74亩）。

土地用途为居住用地。

主要规划要求1.8≤容积率≤2.2；建筑密度≤22％；绿地率≥35% 。

起拍价为185万元/亩，成交均价为185万元/亩，成交总价为9202.455万元,由江西师大房地产开发有限公司竞得。

JDP1111 地块：

位于朝阳新城云锦路以南、桃花南路以西、红梅路以东、雷池街以北（控规C02－02地块）。

土地面积90351平方米（合135.53亩）。

土地用途为居住用地。

主要规划要求容积率≤2.2；建筑密度≤25%；绿地率≥35% 。

起拍价为526万元/亩，成交均价为526万元/亩，成交总价为71287.202万元,由中海地产集团有限公司竞得。

3.项目最新报广统计

上周江南都市报、南昌晚报、信息日报三种媒体共发布关于南昌市各楼盘的广告共计2次，只有恒大绿洲投放报广2次。

楼盘

所处区域

物业类型

日期

媒体

版面

主广告语

本次推广信息

优惠措施

恒大绿洲

昌南

多层、高层、别墅

3.08

江南都市报

半版

新推20套·特大优惠

优惠高达18万元/套高尔夫湖景

准现楼4480元/㎡起送1500元/㎡豪装

3.09

江西晨报

半版

新推20套·特大优惠

优惠高达18万元/套高尔夫湖景

准现楼4480元/㎡起送1500元/㎡豪装

三、

竞争项目营销动态

✧经开区项目

项目名称

在售物业

销售价格

（元/㎡）

本周销售

（套）

本周营销动态

优惠措施

金铺颐园

商铺（50-100㎡）

10000-14000元/㎡

住宅房源售罄，少量沿街商铺在售，价格10000-14000元/㎡，面积50-100㎡

金桥慧景

多层复式：

170-200㎡

商铺：

40-400㎡

均价4200元/㎡

5000-8000元/㎡

金桥慧景三期剩余复式房源发售，均价4200元/㎡，公寓预计2011年3、4月推出

一次性9.8折，按揭9.9折

美罗嘉苑

高层：

85-143㎡

多层：

86-134㎡

均价3700元/㎡

均价3900元/㎡

退房1套

美罗嘉苑在售1栋多层1栋小高层尾房，面积85-143㎡两房、三房，目前剩余少量

一次性9.8折，按揭9.9折

南天阳光

小高层：

88-108㎡

均价5000元/㎡

20套

南天阳光1月13日推出39#、41#小高层房源，面积72-135㎡两房、三房，均价5000元/㎡

购房享95折优惠

领秀公馆

高层公寓

简装：

43㎡（层高3米）

毛坯：

45㎡（层高6米）

间装均：

3800元/㎡

毛坯均：

3700-3900元/㎡

7套

公寓在售，有精装和毛坯两种，精装房带全套家装家电发售，3米层高，户型以43㎡平层为主；毛坯房为层高6米的复式，户型约45㎡，均价4000元/㎡

购房总价优惠1万元，全款98折、按揭99折

润碧康城

高层：

72-130㎡

均价4200元/㎡

6套

润碧康城15日开盘推出5#、6#楼两栋高层房源，共192套，折后均价4200元/㎡，面积72-130㎡

一次性和按揭均9.9折，购房优惠2000元

绿腾雅苑

高层：

97-115㎡

4600-4700元/㎡

绿腾雅苑在售7#楼少量剩余房源，面积97-115㎡，预计4月份推出新房源

一次性9.8折，按揭9.9折

✧佘山路项目

项目名称

在售物业

销售价格

（元/㎡）

本周销售

（套）

本周营销动态

优惠措施

中大湖景

洋房：

78-128㎡

均价7500元/㎡；

顶层7000元/㎡

9月26日首次开盘推出1#、3#、4#楼，目前剩余少量尾房，面积78-124㎡，均价7500元/㎡

一次性9.8折，按揭9.9折

音乐花园

高层尾房：

120-180㎡

商铺在售：

50-200元/㎡

均价7100元/㎡

8000-18000元/㎡

高层3号楼剩余房源正在发售，房源均价7500元/㎡

一次性9.8折，按揭9.9折

紫金城

高层尾房：

150-182㎡

均价8200元/㎡

4套

二期2#、3#楼高层房源仅剩少量150-180㎡顶层复式和大户型在售，新房源预计2011年4月推出

一次性9.8折，按揭9.9折

锦桂华庭

多层：

89-118㎡

6600-7000元/㎡

2#、3#房源已售罄，下批房源1#楼推出时间待定

一次性9.8折，按揭9.9折

经纬府邸

三期高层：

96-122㎡

均价11000元/㎡

2套

经纬府邸三期高层21#楼在售，96㎡两房，122㎡三房，均价11000元/㎡

一次性9.8折，按揭9.9折

✧居住主题别墅竞争项目

项目名称

别墅形态

销售均价

（元/㎡）

本周销售

（套）

本周营销动态

优惠措施

保利国际

高尔夫花园

联排别墅

双拼别墅

独栋别墅

联排8000-9000

双拼11000-12000

独栋18000

2套联排

佛朗明戈二期基本售罄，目前在售瑞士风华独栋别墅，260-375㎡，均价18500元/㎡

1、VIP卡1万元抵5万元，一次性97折，按揭98折

天赐良园

联排别墅

均价9000

城墅组团在售，送契税、维修基金、每5套有一套送装修

购房98折

中大青山湖

双拼别墅

独栋别墅

双拼15000-20000

独栋25000-36000

在售湛蓝居独栋双拼，800-1600万元/套

香溢花城

联排别墅

双拼别墅

联排15000

双拼25000-42000

联排、双拼在售，三期湖滨双拼别墅春节前对外推广发售

临湖别墅赠约1588-2388㎡超大花园

清豪西雍半岛

联排别墅

双拼别墅

独栋别墅

联排4500

双拼5000

独栋6000-7000

三期一组图在售，购房300㎡至800㎡花园赠送，露台车库赠送

一次性98折，按揭99折

乾茂宫园

联排别墅

双拼别墅

联排5800

双拼8000

联排、双拼别墅对外发售；联排别墅均价5800元/㎡，剩余少量在售

一次性付款98折，按揭付款99折

翡翠山庄

独栋别墅

独栋7000

三期40席翡翠真独栋在售，均价7000元/㎡，面积305-399㎡。

一次性9.6折、按揭9.7折

万科青山湖

联排别墅

双拼别墅

家族大宅

25000元/㎡

28000-32000元/㎡

2500-3000万元/套

0套

目前小批量多频率推出联排和双拼别墅，家族大宅可预约

博泰静林府

双拼别墅

联排别墅

叠加别墅

12000元/㎡

9000元/㎡

8000元/㎡

5套别墅

12月25日加推叠加别墅20#楼共12套，面积160-192㎡

认筹享1万元抵10万元优惠，购房且在青云谱落户企业可享一定退税（地税）优惠

恒大绿洲

双拼别墅

类独栋别墅

8000-11000元/㎡

13000-20000元/㎡

高尔夫别墅在售，双拼别墅面积176-248，独栋别墅面积305-453㎡。

别墅近期无动态

一次性98折，按揭9.9折，另有额外优惠9.8折

御湖半山

联排别墅

双拼别墅

独栋别墅

6500元/㎡

7200元/㎡

9500元/㎡

1套别墅

御湖半山12月18日加推第七、八组团联排、双拼别墅192-323㎡，均价7000元/㎡

一次性优惠9.8折，按揭9.9折

红谷一品

联排别墅

15000元/㎡

红谷一品在售首批推出联排别墅约30套左右，210-238㎡，目前剩余别墅在售

元宵前购房优惠30万元/套

三、

附件

区域

楼盘名称

11.0214-11.0220

备案总套数（套）

可售套数（套）

备案总面积（㎡）

可售面积（㎡）

周成交套数（套）

周成交面积（㎡）

周成交均价（元/㎡）

周成交总额（万元）

市中心板块

红原星城（兴达）

319

75015

47702

137

5076

69.5412

金隆华府

7873

849

锦绣花园

218

36336

7831

玉河明珠

3266

435611

68325

恒茂国际华城

1346

438790

290399

红原星城（兴昌）

244

52691

27898

江信国际嘉苑

719

66101

5855

智通悦蓝山

417

107

25845

10120

606

14000

848.4

城投水岸观邸

745

87819

14485

明珠广场

1556

399

107015

24496

238

8400

199.92

天集青云明珠

1254

142639

3176

蓝天碧水购物广场

1824

230

109959

27506

7045

51.4285

华远帝景天下

612

153

41543

17072

景河星宫

765

85237

5880

筑城奥斯卡

415

22447

6308

青山湖香寓

683

46603

9122

161

9834

158.3274

恒立佘山98号

456

42898

2716

397

6980

277.106

隆兴小区

6497

经纬府邸

1103

136694

15330

243

9832

238.9176

南宾国际中心

354

106

34270

11529

高氏音乐花园

529

43291

1565

紫金城

7688

2514

388629

126925

402

6439

258.8478

蓝天郡

1588

189

173303

48543

816

8158

665.6928

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