莒南县淇岔河社区12安置楼建设项目.docx
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莒南县淇岔河社区12安置楼建设项目
莒南县淇岔河社区1#、2#安置楼建设项目
可行性研究报告
（JJZ2009130）
莒南县金丰投资咨询有限公司
二〇〇九年十一月
第一章总论………………………………………………………4
1.1项目概要………………………………………………….4
1.2可行性研究的依据………………………………………4
1.3可行性研究的范围………………………………………5
1.4可行性研究结论…………………………………………5
第二章项目背景及建设的必要性………………………………7
2.1项目区的自然、经济和社会发展概况…………………7
2.2承办单位概况……………………………………………14
2.3项目提出的必要性………………………………………15
第三章市场分析及预测……………………………………….16
3.1市场供求情况分析………………………………………16
3.2发展趋势分析…………………………………………….19
3.3竞争分析………………………………………………….20
第四章项目选址与建设条件…………………………………21
4.1项目选址………………………………………………….21
4.2主要建设条件…………………………………………….21
第五章工程设计方案………………………………………..23
5.1设计依据和技术标准……………………………………24
5.2规划方案…………………………………………………24
5.3总体布局…………………………………………………25
5.4建筑设计方案……………………………………………26
5.5给排水方案………………………………………………30
5.6供电及电气设计方案……………………………………31
5.7通讯系统…………………………………………………32
5.8供热………………………………………………………32
5.9管线综合布置方案………………………………………32
第六章环境保护与节能……………………………………….33
6.1环境保护…………………………………………………33
6.2节能……………………………………………………34
第七章物业管理……………………………………………….36
第八章投资估算与资金筹措………………………………….37
8.1投资估算………………………………………………….37
8.2资金来源及筹措………………………………………….38
第九章财务分析……………………………………………….38
9.1成本构成………………………………………………….38
9.2费用…………………………………………………….39
9.3销售收入及利润估算…………………………………….40
第十章经济与社会效益分析评价…………………………….42
10.1经济效益分析……………………………………………42
10.2社会效益评价……………………………………………42
第十一章项目实施进度计划及建议………………………….43
附件:
1、委托书
2、企业法人营业执照
3、税务登记证
4、房地产开发企业资质证书
5.建设项目环境影响登记表
6、莒南县国土资源局土地使用证明
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称:
莒南县淇岔河社区1#、2#安置楼
1.1.2项目承办单位、法定代表人
项目承办单位：
莒南县岭泉镇淇岔河社区居民委员会
法定代表人：
王修全
1.1.3项目主管部门：
莒南县建设局
1.1.4项目拟建地点:
莒南县岭泉镇淇岔河村
1.1.5可行性研究报告编制单位:
莒南县金丰投资咨询有限公司
1.1.6主要经济技术指标:
1、总用地面积：
1128平方米
2、建筑面积：
5736平方米
其中：
住宅面积5736平方米
3、居住户数：
60户
4、建筑密度：
≤52%
5、容积率：
≤2.3%
6、绿化率：
≥30%
7、日照间距系数：
≥1.3
8、总投资：
400万元
1.2可行性研究的依据
1、项目承办单位关于编制可行性研究报告的委托书
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《国家城市居住区规划设计规范》
4、《山东省城市房地产开发经营管理条例》
5、《莒南县城市总体规划》
6、《莒南县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》
7、国家、省、市有关法规
8、现行的有关技术规范和规定
9、莒南县淇岔河社区安置楼规划设计方案
10、建设单位提供的有关资料
1.3可行性研究的范围
1、项目建设的必要性和市场需求分析
2、项目建设地点及配套条件
3、主要建设规模及内容
4、工程设计方案
5、环境保护及节能
6、投资估算及资金筹措
7、财务分析及经济评价
8、项目实施进度安排
1.4可行性研究结论
住宅是人们生活的必需品，消费市场具有巨大的潜力，受国家宏观调控和住房制度改革的影响，近几年房地产业一直保持持续稳定的增长。
随着县城人口的高速增长、县域经济的快速发展和新农村建设总体规划的实施，建设大规模高质量的住宅小区已成为加快新农村建设进程，改善农民居住条件的重要举措。
莒南县淇岔河社区居民委员会根据全县新农村建设总体规划，按照县府出台的关于加快全县新农村建设和农村危房改造步伐的布署，在充分论证莒南县经济发展现状和房地产业发展趋势的基础上，结合本居委实际，委托莒南县华美建筑安装工程有限公司，在莒南县岭泉镇淇岔河村前建设一处高品质、充分展示人性化的新型安置楼，莒南县淇岔河社区安置楼项目建设，是莒南县实施新社区建设的启动工程之一，新社区的建设将成为在莒南倡导新农村建设新居理念，完善房地产市场，提升新农村居住品位的示范工程。
本项目建设符合国家推动经济社会和谐和加快新农村建设进程的方针政策，项目建设是促进经济和社会全面和谐发展，解决农村居住条件品味低，提高新农村住宅档次的重大举措。
莒南县淇岔河社区安置楼建设，是全县新农村建设、加快农村危房改造、实施新一轮新农村建设总体规划的重要组成部分。
项目建成后将成为又一个经济发展的纽带和载体，达到改善农民居住条件，提高社会效益的功效。
莒南县淇岔河社区安置楼的建设不仅为新农村发展提供了巨大商机，还为居民提供购物、工作、居住、游憩的场所，给居住这里的人们带来和谐社会的丰富感和舒适感。
通过整体分析论证，该项目属新型中档安置房项目建设，社区选址符合莒南县城乡规划的总体布局，项目开发建设符合全县农村住房建设与危房改造政策，符合该村的修建规划，符合国家推动经济社会和谐和加快新农村建设进程的方针政策，具有良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范、效益良好，具有一定的抗风险能力，是安全可行的。
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目区的自然、经济和社会发展概况
莒南县地处鲁东南苏鲁交界处，总面积1752平方公里，辖18个乡镇和1个省级经济开发区，723个行政村（社区、居），99万人口。
莒南县先后成为全国科普示范县、全国经济林建设先进县、全国农田水利建设先进县、全国农村社区建设实验县、全国计划生育优质服务先进县、全国食品工业强县及全省农业产业化先进县、全省精神文明先进县、全省村镇建设先进县、全省社会文化先进县、全省新型农村合作医疗先进县、全省县域旅游品牌十强县、全省绿色小康示范县和平安山东建设先进县。
齐鲁红都，人文莒南。
莒南西周时属向国，东周时属莒国，秦、隋时随莒国划入琅琊郡莒县。
莒文化传承于龙山文化，与齐文化、鲁文化并称为山东三大文化。
在漫长的历史长河中，涌现出了杨妙真、王璟、孙镗、庄瑶、庄陔兰等一大批历史名人，境内至今仍留有王璟石刻造像群、孙镗纪念馆、孙膑著书修身处——孙膑洞等历史人文遗存。
莒南是一方孕育辉煌的热土，抗战时期，曾是全省政治、军事指挥中心和文化中心，被誉为山东的“小延安”。
1941年3月，八路军三大主力之一的115师进驻莒南，时间长达4年之久。
1945年8月，山东省政府在莒南大店镇宣告成立。
山东省新华书店、山东省第一个团支部先后在这里成立，《山东画报》、中共滨海区委机关报——《滨海农村》先后在这里创刊，《大众日报》、山东文协、抗大一分校、省实验剧团、山东大药房等新闻、文化、卫生机构曾长期驻扎在莒南。
刘少奇、罗荣桓、陈毅、徐向前、谷牧、朱瑞、黎玉、肖华、陈光等共和国的领导人、元帅及两百多位将军都在莒南工作过、战斗过。
50年代涌现出了高家柳沟、王家坊前、厉家寨三个受到毛泽东主席亲笔批示的全国先进典型，特别是“愚公移山，改造中国，厉家寨是一个好例”的光辉批示，曾经作为全国农业战线上战天斗地、改造山河的口号响彻全国。
临港腹地，活力莒南。
莒南地处青岛港、岚山港、日照港、连云港四大港口腹地，距岚山港仅10公里，距日照港、连云港50公里。
穿越县境的兖石铁路、岚济公路、日东高速、同三高速、日枣高速、长深高速把莒南与长三角、珠三角和山东半岛等经济发达地区连为一体。
依托近海临港优势，抢抓省委省政府鲁南经济带规划建设和市委、市政府发展临港经济的战略部署，实施县经济开发区、临港产业区“双区联动”，强力打造临港经济主体功能区。
规划27平方公里的莒南经济开发区，以高新技术产业主导，以劳动密集型产业为辅，组团推进，联动开发，形成了“一核”、“一脉”、“三心”、“四线”、“六区”的发展格局。
截止目前，共有79个投资过千万元的项目开工建设，总投资62.1亿元，其中，57个项目已建成投产，完成投资51.85亿元。
总规划面积328平方公里的临港产业区，规划通过铁路支线、疏港大道、物流货运中心、产业配套中心等基础设施建设，培育现代物流、钢铁、石油化工、机械制造四大产业，打造临港物流、半岛制造业转移、重化工业加工配套重要基地。
围绕临港抓招商，大力开展“招商引资年”活动，实施“过江入浙下广东”和“对接半岛”战略，新引进开工项目70个，其中过亿元项目5个、过5000万元项目16个，项目投入总量、单体规模和质量明显提高。
大力发展外向型经济，形成了花生、板栗、肉类、磨料磨具、草柳编、石雕石刻六大出口产业。
其中，磨料磨具年产15万吨，占全国市场份额的72%，出口量占全国的43%，大店镇成为全国磨料磨具第一镇。
花生出口分别占全国、全省的33%和41%，实现了花生总产量全省第一，单产、加工能力、出口创汇三个全国第一，“中国花生年会暨2007中国花生博览会”在莒南召开。
产业名县，特色莒南。
莒南是特色农业之乡。
莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，适宜农作物生长，以全国“花生之乡”、“柳编之乡”、“板栗之乡”、“茶叶之乡”、“石雕艺术之乡”享誉海内外。
发展“基地型”农业。
重点建设花生、茶叶、黄烟、柳条、桑蚕、板栗、瓜菜、草莓、果品、畜禽十大优质农产品基地，花生播种面积突破50万亩，我县被列入全国“花生高产创建示范县”。
发展“加工型”农业。
全县农业产业化龙头企业国家级1家、省级达到2家、市级达到36家。
发展“出口型”农业。
绿色食品生产基地总面积达到23万余亩，标准化生产基地达32万余亩，20万亩花生标准化生产基地被评为“全国绿色食品原料标准化生产基地”，45处标准化规模养殖场被命名为“全市标准化畜禽养殖示范小区（场）”。
发展“品牌型”农业。
继续推进“一乡一业，一村一品”，以特色创品牌，我县绿茶先后26次获国家和省农业博览会金银奖。
发展“生态型”农业。
实施了国家级基本农田保护示范区、国家绿色农业示范区、国家沿海防护林重点生态工程、沼气国债项目、沭河培堤、陡山灌区东干渠项目和中小型水库除险加固工程，累计完成水利工程7000多处，开发整理土地面积28万亩，新增耕地4万多亩，建设户用沼气池5.1万个。
莒南是新兴工业基地。
大力实施“工业兴县”主战略，实施了总投资18亿元的鑫海科技、总投资5亿元的阜丰生物科技、投资4.1亿元的鸿泰化工氨基乙酸、投资3.2亿元的碧海液体食品无菌包装生产线、投资3.2亿元的义信重机数控立车等一批大项目，打造了阜丰、鑫海科技、绿润、三方、义信、碧海等一批科技型、骨干型企业，培育了生物发酵、钛铁合金、机械、食品、化工等主导产业。
阜丰集团在香港联交所主板成功上市，生物发酵综合实力位居全国同行业第一，是全球第一大谷氨酸生产商和亚洲第二大黄原胶生产商。
绿润公司在美国证券市场上市，板栗产品加工总量、品种和效益在全国同行业中位居第一。
目前，莒南县正围绕实施产业振兴规划，以创新工业园为载体，着力培育以信义机械、碧海机械为龙头的机械设备制造业产业集群，打造全国最大的奶包机械生产基地、数控车床生产基地和镍铁合金、不锈钢生产加工基地。
莒南是文化旅游胜地。
坚持把旅游业作为主导产业来培植，积极融入全省红色旅游线、黄金海岸线，围绕“齐鲁红都、古镇庄园、天佛圣地、山水莒南”的品牌定位，着力开发精品旅游产品。
总投资3.9亿元、一期投资1.5亿元的天马岛旅游开发项目正式投入运营，总投资4.6亿元的省政府旧址二期工程和大店古镇庄园开发已开工建设。
目前，全县拥有国家“AAAA”级景区1个、“AAA”级景区2个、“AA”级景区1个，创建国家级农业旅游示范点1处、省级农业旅游示范点1处，我县被列入全省十佳休闲旅游度假区、全省红色旅游重点线路和全省县域旅游品牌十强县。
莒南是现代物流名县。
“拆除三尺柜台，立起自选货架”，实施“十百千”工程，形成了“以连锁配送经营为纽带，镇镇有超市、村村有连锁店”的农村现代流通网络，我县发展农村现代流通的经验做法，被省委领导和全国供销总社称赞为“莒南模式、临沂经验、山东现象、全国推广”，全国“供销合作社与新农村建设暨莒南经验高层论坛”在我县举办，今年5月份，全国县级供销社工作会议参观了我县现场。
积极稳妥推进农村社区建设试点，已建成农村社区56个；年内新建33个，覆盖建制村111个，覆盖人口12.3万人。
被国内外媒体誉为“中国农村又一重大变革”的“大村庄制”农村社区建设引起了各级领导的高度重视，在全省统筹城乡发展推进新农村建设现场会议上，我县作了典型经验介绍。
宜居城市，文明莒南。
实施省级文明城市、省级园林城市“双城同创”，有力地促进了县城文明程度的提高和人居环境的改善，进一步展现了和谐发展新形象。
县城旧城改造有序推进，温泉小区、阳光小区、富泉小区38座还建楼主体工程已基本完工。
按照“八纵九横”的道路框架，对城区主干道路进行改造升级。
实施鸡龙河城区段改造，初步形成了“一河清水、两岸绿色”新的城市景观带。
在县污水处理厂建成运行的基础上，建成启用了6万吨新区污水处理厂，开工建设6万吨垃圾处理场，进一步完善了城市功能。
莒南被授予“山东省适宜人居环境奖”、“市级文明城市”和“生态市建设先进县区”称号。
深入实施民生工程，极大地提升了群众的幸福指数。
积极推动城市基础设施向农村延伸，基本实现了村村通油路、通客车、通自来水、通有线电视、通远程教育网络、通沼气。
全县农村医疗和城乡低保基本实现了全覆盖，有18671户、25486人享受到了最低生活保障，新型农村合作医疗人均补助水平增至80元，参合率达到98.3%。
全县年增各类人员就业再就业6000人以上，年输出转移农村劳动力2万人以上。
深入推进“平安莒南”建设，全面落实社会治安综合治理各项措施，切实维护了政治安定、社会稳定、人民群众安居乐业的良好局面。
县法院成为全省唯一被授予“全国优秀法院”荣誉称号的基层法院。
创业热土，效能莒南。
抓服务提速增效。
以“争先进位创一流，优化服务促发展”为主题，在全县深入开展“效能建设年”活动，进一步解决影响和阻碍发展的突出问题。
在全市率先成立了县行政审批服务大厅，“一站式服务、一条龙办公”的经验做法在全省全市推广。
建起了高标准的“行风热线”直播间，开通了“马上就办”投诉举报热线和投诉电子信箱，形成了快速联动、联合查纠的投诉受理机制。
抓班子强基固本。
实施了以“六带六联八结合”为主要内容的“县带乡联村结合”工程和“弘扬厉家寨精神，争创‘好例’型支部”活动，全县基层组织建设不断加强，形成了跨越发展的坚强领导核心。
抓风气激浊扬清。
在全县大力倡树“解放思想不停顿、咬定发展不动摇、艰苦创业不懈怠、团结实干不折腾”的风气，进一步凝聚了人心，鼓舞了士气，坚定了全县上下加快发展的信心和决心。
大力推进惩防体系建设，探索建立了《廉政沟通制度》等一系列制度机制，形成了党风正、政风清、民风和的良好局面。
抓落实做功求效。
围绕全县经济社会发展各项任务，成立了25项重点工作领导小组，对60个投资3000万元以上的重点项目实行县级领导包保责任制，强化督导调度，强力推进落实。
进一步完善对县直和乡镇工作的绩效考核办法，通过奖优罚劣，最大限度地调动工作积极性，在全县上下形成了你追我赶、奋力争先的发展局面。
2008年全县实现生产总值152.47亿元，增长15.6%；完成规模以上固定资产投资48.04亿元，增长28.5%；实现地方财政收入3.38亿元，同口径增长18%；农民人均纯收入5456元，增长17%。
今后一个时期，总的工作思路是：
以深入学习实践科学发展观活动为动力，以建设“临沂经济强县、鲁南发展快县、山东产业名县”为目标，以“全党抓经济，首要抓项目，重点抓工业，关键抓招商，核心抓投入，突出抓质量，根本抓效益”为主线，做优农业，做强工业，做大服务业，主攻临港经济，力促城乡统筹，高度关注民生，求真务实抓落实，拼上豁上谋发展，不断开创科学发展、和谐发展、率先发展的新局面。
2.2承建单位概况
莒南县华美建筑安装工程有限公司成立于2002年9月，注册资金620万元，现公司地址莒南县城南环路中段，是一家从事14层及以下、单跨跨度24米及以下的房屋建筑工程；高度70米及以下的构筑物；建筑面积6万平方米及以下的住宅小区或建筑群体的工程施工建筑安装企业。
公司现有职工118人，资产总额1865万元，固定资产1110万元，具有山东省建筑工程管理局颁发的房屋建筑工程施工总承包三级资质。
公司下设办公室、财务科、技术科、安全科、预算科、材料科、售楼处、物业管理公司等职能部门。
该企业具备实施该项目的技术力量和经济实力。
莒南县淇岔河社区安置楼将由莒南县华美建筑安装工程有限公司开发建设，项目建设将按照经济、实用的原则，最大限度地盘活存量资产，提高空间利用率，项目完成后将产生良好的经济效益与社会效益。
2.3项目提出的必要性
一、安居小区建设，是加快新农村建设和农村危房改造提升新农村形象的需要
为进一步加快新农村建设和农村危房改造步伐，改善农民居住条件和农村环境面貌，合理利用乡村土地，优化乡村空间布局，提升新型农村形象，推进新农村建设进程，促进经济社会持续快速健康发展，根据县政府关于加快新农村建设和危房改造，开发建设新社区的意见，以“三个代表”重要思想为指导，以增强新社区总体功能，改善人文环境为目标，按照落实科学发展观、构筑和谐社会的要求，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，有计划、有步骤地对农村进行改造开发，使全县农民居住区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。
二、安居小区建设是健全完善房地产市场的必然
随着我国国民经济持续快速发展，房地产业逐步走出了自1995年开始出现的低谷。
伴随着国家房改政策的出台完善及相关配套政策的制定，为房地产业的发展提供了良好的外部环境。
莒南县的房地产开发自1992年开始，起步较晚，经过10多年的发展，经历了从计划经济时期的福利分房、单位集资建房、完成市场运作阶段，到2003年末全县共开发5处商品住宅小区，共计开发完成住宅楼33栋，开发住宅1498套，开发住宅面积9.5万平方米，总投资约6600万元。
从建成的住宅小区看，普遍存在着规模偏小、设计落后、档次较低、配套设施不完善、物业管理滞后的弊端，影响了莒南县的整体形象和城市化水平的提高。
根据莒南县城市总体规划，2005年城区人口达到15万人，2010年达到25万人，人均居住面积达到或超过18平方米，同时要打造出一个现代化的山水园林城市，这一定位为莒南县的房地产发展打开了广阔的空间。
第三章市场分析及预测
3.1市场供求情况分析
据统计2004年底我国人均住房面积21.5平方米，正处在中等收入国家人均住房水平上。
世界各国的经验表明，在人均住房面积达到20—30平方米之前，会保持旺盛的住房需求。
随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。
“衣食住行“是老百姓生活中的四件大事，在衣食无忧之后，“住”在人们心中的份量越来越重，必将成为今后人们消费的重点，城镇居民对住宅条件改善的呼声越来越高。
加快旧城开发改造，集中进行居民小区是建设，是一种带有政府政策性优惠，面向城镇居民中低收入家庭、既经济又适用的住房改造措施，深受广大居民欢迎，是城镇居民改善住宅条件的首选，其市场潜力巨大。
按照国务院、省、市有关精神，城乡居民房改优惠政策逐步由过去的福利分房转为实行货币分房制度。
城乡居民持币购房已是大势所趋。
通过调查，莒南县2005年城镇居民人均居住面积19.6平方米。
到目前为止，全县城市居民住房困难户在5000户以上，18处乡镇机关干部、民营企业家想在县城内购房的也有几百户之多，同时，全县每年将有复转退伍军人、大中专毕业生、结婚及分家立户的还要新增上千户。
而莒南县自2003年九月份开始，县政府原则上不再审批单位集资建房，实行小区集中居住，客观上造成县城住房供求关系紧张。
从2003年至今，莒南县房地产呈现出持续快速、健康发展的良好局面，并且在加速发展的迹象。
房地产开发投资、商品房竣工面积、销售面积和二手房交易等指标均创新高。
主要表现在以下几个方面：
1、新建商品房供需两旺。
2004年全年新开工商品房建筑面积5.5万平方米，比上年增加1万平方米；2005年开发商品房建筑面积约8万平方米，超过2004年2.5万平方米。
销售情况非常理想，空置率很低。
2、商品房价格情况。
2003年普通商品房价为1050元/平方米左右，比2002年增长100元/平方米，同比增长10.5%；2004年商品房均价为1150元/平方米，比2003年增长100元/平方米，同比增长9.5%；2005年商品房均价为1350元/平方米，较上年同期增长17%左右。
3、商品房价格增长的主要影响因素。
社会经济总量的增加，居民收入水平的提高以及城市化发展是商品房价格上涨的最根本原因。
商品房价格上涨的幅度从前几年看，每年的涨幅都在保持50—100元/平方米之间，2003年以来由于建材价格上涨，土地购置成本增加等原因，使商品房价格年均涨幅达13%，购房成本三年增加400元/平方米左右。
4、商品房购买对象情况。
从近几年商品房销售对象的情况来看，县城居民购买率在60%左右；乡镇居民购买率在40%左右，外地居民购买比例不到1%。
购房的目的主要以自住为主，投资及投机的情况很少。
5、商品房空置情况及原因。
近几年我县商品房空置率很低，仅为3%左右。
楼层位置差，面积较大是空置的主要原因。
空置的楼房一般是顶层和楼两侧的位置。
据上述分析可以预测，今后几年县城商品房价格上涨虽会趋缓，但莒南县城住房供求关系不会松驰，发展趋势良好。
农村新社区的建设势在必行。
3.2发展趋势分析
目前，我国商品住宅已进入了一个产业更新改造换代期。
换代型住宅在性能、装备水平、功能、环境、使用寿命等5个方面都有明显的进步和提高。
1993年建设部实施的“国家康居示范工程”集中体现了住宅现代化的发展方向。
促进这一时期到来的主要原因有以下几点：
1、国力增强，人民生活水平的提高，对住宅从量的需求逐步转向质的需求。
追求环境适宜、质量好、品味高的住宅已成大趋势。
2、住宅商品化市场的日趋成熟，需求档次已拉开，中高档次的住宅率先进入换代期，是换代住宅的主要消费对象。
3、住宅科技成果转化速度明显加快，使建造
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