上海市城市房屋拆迁管理实施细则doc171.docx

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上海市城市房屋拆迁管理实施细则doc171

上海市城市房屋拆迁管理实施细则doc17

（1）

第二条（适用范畴）凡在本市国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本细则。

第三条（有关用语的含义）下列用语在本细则中的含义：

（一）拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

（二）被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。

（三）房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。

第五条（拆迁当事人的权益义务）拆迁人应当依照本细则规定，对被拆迁人、房屋承租人给予补偿安置；被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。

第七条（协同实施）市和区、县人民政府有关部门依照本细则的规定，互相配合，保证房屋拆迁工作的顺利进行。

第二章拆迁治理

第八条（拆迁范畴内不得进行的活动）规划治理部门核发建设用地规划许可证，确定拆迁范畴后，拆迁范畴内的单位和个人不得进行下列活动：

（一）新建、改建和扩建房屋及其附属物；

（二）改变房屋和土地用途；（三）建立新的房屋租赁关系；（四）分列房屋租赁户名。

第九条（停止建设的通知和暂停办理有关手续的申请和公告）规划治理部门核发建设用地规划许可证后，应当通知拆迁范畴内已取得建设工程规划许可证件的单位和个人停止房屋及其附属物的新建、改建和扩建。

建设单位能够凭建设用地规划许可证，向拆迁房屋所在地的区、县房地局申请暂停办理改变房屋和土地用途的审批手续，以及房屋租赁合同的登记备案手续。

暂停办理有关手续的期限不超过一年。

区、县房地局收到建设单位申请后，应当在拆迁范畴内以公告形式公布

本细则第八条规定的事项和暂停办理有关手续的期限。

第十条（重大市政建设项目暂停办理有关手续的申请）因重大市政建设项目拆迁房屋的，建设单位能够凭市进展打算委员会或者市建设和治理委员会（以下简称市建委）的批准文件，向规划治理部门申请办理停止房屋及其附属物的新建、改建和扩建的通知手续，并向拆迁房屋所在地的区、县房地局申请暂停办理改变房屋和土地用途的审批手续，以及房屋租赁合同的登记备案手续。

第十一条（暂停办理有关手续的期限顺延、解除和延期）暂停办理有关手续的期限内，建设单位取得房屋拆迁许可证的，暂停办理有关手续的期限顺延至拆迁期限届满日；暂停办理有关手

续的期限届满时，建设单位未取得房屋拆迁许可证的，暂停措施自行解除。

建设单位需要延长暂停办理有关手续的期限，应当在期限届满日的30日前向拆迁房屋所在地的区、县房地局提出申请。

经审核批准的，由区、县房地局在期限届满日的10日前予以公告。

延长暂停办理有关手续的期限累计不超过六个月的，由区、县房地局审批；累计超过六个月的，由区、县房地局报经市房地资源局审核后批准。

第十三条（房屋拆迁许可证的审核和颁发）市房地资源局和区、县房地局应当自收到拆迁房屋申请之日起30日内，对申请事项进行审核。

经审核符合条件的，由区、县房地局颁发房屋拆迁许可证。

拆迁房屋申请有下列情形之一的，区、县房地局颁发房屋拆迁许可证应当报经市房地资源局审核：

（一）被拆除房屋建筑类型为新式里弄、成套独用新工房、花园住宅、公寓的；

（二）拆迁期限超过一年的；（三）市人民政府规定由市房地资源局审核的其他情形。

房屋拆迁许可证应当载明拆迁人、拆迁范畴和拆迁期限等事项。

第十四条（拆迁公告）区、县房地局颁发房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范畴、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

区、县房地局和拆迁人应当及时做好拆迁政策、拆迁方案的宣传奇明工作。

第十五条（拆迁范畴的变更）拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范畴实施拆迁，不得擅自扩大或者缩小。

确需扩大或者缩小拆迁范畴的，应当按规定办理规划、土地批准手续，并向颁发原拆迁许可证的区、县房地局申请变更拆迁范畴。

拆迁范畴经批准变更的，区、县房地局应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。

第十六条（拆迁期限的延长）拆迁人应当在拆迁期限内完成拆迁。

确需延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满日的15日前，向区、县房地局提出延期拆迁申请，区、县房地局应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。

拆迁期限累计超过一年的，延期拆迁申请由区、县房地局报经市房地资源局审核后给予答复。

拆迁期限经批准延长的，区、县房地局应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。

第十七条（自行拆迁和托付实施拆迁）拆迁人能够自行拆迁，也能够托付取得市房地资源局颁发的房屋拆迁资格证书的单位（以下简称拆迁单位）实施拆迁。

区、县房地局不得作为拆迁人，也不得同意托付实施拆迁。

拆迁人托付拆迁的，应当向被托付的拆迁单位出具托付书，并订立拆迁托付合同。

拆迁人应当自拆迁托付合同订立之日起15日内，将拆迁托付合同报区、县房地局备案。

被托付的拆迁单位实施

拆迁时，应当出示托付书。

被托付的拆迁单位按事实上施的拆迁劳务收取拆迁服务费，拆迁服务费标准由市价格主管部门会同市房地资源局制定。

被托付的拆迁单位不得转让拆迁业务。

第十八条（拆迁工作人员的培训和考核）拆迁人和拆迁单位内从事拆迁工作的人员应当通过有关法律、业务知识的培训考核，取得市房地资源局颁发的上海市房屋拆迁工作人员上岗证后，方可从事拆迁工作。

第十九条（订立拆迁补偿安置协议的当事人）拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议；符合下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分不订立拆迁补偿安置协议：

（一）拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的；

（二）拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的；（三）拆迁房管部门依法代管的房屋的；（四）拆迁宗教团体托付房管部门代理经租的房屋的。

第二十条（被拆迁人和房屋承租人的确定）被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置。

与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人，以房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。

第二十一条（拆迁补偿安置协议的要紧内容）拆迁补偿安置协议的内容应当包括：

（一）被拆除房屋的建筑面积；

（二）货币补偿金额；（三）补偿安置方式；（四）搬迁期限；（五）当事人需要约定的其他事项。

实行房屋调换的，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括安置房屋的价值金额、面积、地点和层次等事项。

拆迁补偿安置协议的示范文本由市房地资源局制订，由拆迁当事人参照使用。

拆迁期限

届满后的30日内，拆迁人应当将其订立的所有拆迁补偿安置协议报区、县房地局备案。

第二十四条（裁决）拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决。

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

居住房屋的拆迁补偿安置争议，应当裁决以房屋调换。

非居住房屋的拆迁补偿安置争议，能够裁决以房屋调换，也能够裁决以货币补偿。

当事人对裁决不服的，能够在裁决书送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议，也能够在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

拆迁人依照本细则规定已对被拆迁人、房屋承租人提供安置房屋或者给予货币补偿的，行政复议、诉讼期间不停止裁决的执行。

第二十五条（裁决后的强制执行）被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，经区、县房地局申请，由区、县人民政府责成区、县房地局和公安机关等有关部门强制执行；或者由区、县房地局依法申请人民法院强制执行。

区、县人民政府责成有关部门强制执行的，应当提早通知当事人。

实施强制执行前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第二十六条（市政建设项目的拆迁纠纷处理）市政建设项目拆迁房屋，按照先拆迁腾地、后处理纠纷的原则办理。

被拆迁人及其上级主管单位必须服从建设需要，按工程建设要求，保证按期搬迁。

第二十七条（迁出房屋使用人的义务）被拆迁人、房屋承租人应当在拆迁补偿安置协议或者裁决确定的搬迁期限内，负责将房屋使用人迁出。

房屋使用人未迁出的，视同被拆迁人、房屋承租人未完成搬迁。

第二十八条（专门规定的执行）拆迁中涉及军事设施、教堂、寺院、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。

第二十九条（建设项目转让的处理）建设项目在拆迁期限内发生转让，应当经区、县房地局同意后，办理房屋拆迁许可证变更手续；区、县房地局应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。

建设项目转让人尚未将拆迁补偿安置协议或者裁决载明的有关权益、义务履行完毕的，由受让人连续履行；项目转让人与受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

因其他情形引起建设单位在拆迁期限内发生变更的，均按本条规定处理。

第三十条（拆迁补偿安置资金使用的监督）拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

市房地资源局和区、县房地局应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督，出具拆迁补偿安置资金存款证明的银行应当协助监督。

第三十一条（拆迁活动的监督检查和档案治理）市房地资源局和区、县房地局应当加强对房屋拆迁活动的监督检查。

拆迁人、拆迁单位有义务如实提供有关情形和资料。

市房地资源局和区、县房地局应当建立、健全房屋拆迁档案治理制度，加强对房屋拆迁档案资料的治理。

拆迁人和拆迁单位应当依照国家和本市有关规定，建立房屋拆迁档案，及时报送有关资料，并同意监督检查。

第三章拆迁补偿与安置

第三十二条（拆迁补偿安置方式）拆迁补偿安置能够实行货币补偿，也能够实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换（以下称价值标准房屋调换）；拆迁居住房屋，还能够实行以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换（以下称面积标准房屋调换）。

拆迁用于非公益事业房屋的附属物，不作房屋调换，由拆迁人给予货币补偿。

拆迁补偿安置方式，由被拆迁人、房屋承租人按照本章规定进行选择。

实行房屋调换的，拆迁人应当提供两处以上经区、县房地局审核的安置用房，供被拆迁人、房屋承租人选择。

单价，由各区、县政府按其划定的区域范畴定期公布。

价格补贴标准，由市价格主管部门会同市建委、市房地资源局制定。

第三十四条（价值标准房屋调换的差价结算）实行价值标准房屋调换的，应当按照本章规定的货币补偿金额与安置房屋的房地产市场价结算差价。

第三十五条（未出租私有居住房屋的补偿安置）拆迁未出租的私有居住房屋，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置，其货币补偿金额的运算公式为：

（被拆除房屋的房地产市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

第三十六条（协商量定租金标准的出租居住房屋的补偿安置）拆迁由租赁双方协商量定租金标准的出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置，其货币补偿金额的运算公式为：

（被拆除房屋的房地产市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。

安置房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第三十七条（执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿安置）拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被拆迁人选择房屋调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系连续保持，其货币补偿金额的运算公式为：

（被拆除房屋的房地产市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，其货币补偿金额的运算公式为：

被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×20％。

拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋且被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当按下列规定对房屋承租人进行补偿安置：

（一）房屋承租人选择货币补偿或者价值标准房屋调换的，其货币补偿金额的运算公式为：

（被拆除房屋的房地产市场单价×80％＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；

（二）符合本细则第三十九条规定的，房屋承租人还能够选择面积标准房屋调换。

第五十条（拆迁产权不明确的房屋）拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，对被拆除房屋作勘察记录，向公证机关办理补偿款提存和证据保全手续，并报区、县房地局审核同意后实施拆迁。

第五十一条（拆迁设有抵押权的房屋）拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按《上海市房地产抵押方法》的规定，就抵押权及其所担保债权的处理咨询题进行协商，并向拆迁人提交有关书面协议后，被拆迁人方可取得补偿款或者安置房屋。

抵押人和抵押权人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。

第五十二条（拆除违章建筑和临时建筑）拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

被拆迁人接到停止建设通知后，连续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。

第五十三条（估价机构和评估时点）本细则中涉及的居住房屋的房地产市场评估单价和非居住房屋的房地产市场价，由拆迁人托付具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。

估价机构应当依照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行评估，评估时点以房屋拆迁许可证核发之日为准。

拆迁当事人对评估结果有争议的，一方当事人能够向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。

拆迁当事人在收到评估报告后的15日内未申请鉴定的，以评估结果作为裁决依据；申请鉴定的，以鉴定结果作为裁决依据。

拆迁房屋的评估

技术规范、评估争议处理程序和有关治理规范，由市房地资源局制订。

拆迁房屋评估收费标准，由市价格主管部门会同市房地资源局制定。

第五十四条（货币补偿款、安置房屋的归属和房屋使用人的安置）拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。

被拆迁人应当负责安置房屋使用人。

拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。

第五十五条（特种存款单）拆迁人应当将货币补偿款以被拆迁人、房屋承租人的名义存入本市银行，由银行开具特种存款单。

特种存款单能够用于支付购房款，也能够兑取现金。

第五十六条（货币补偿款、房屋调换差价款的支付）拆迁人支付货币补偿款和房屋调换差价款的时刻，应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在被拆迁人、房屋承租人搬离原址后一个月内一次性支付。

被拆迁人、房屋承租人支付房屋调换差价款的时刻，应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在拆迁人交付房屋时一次性支付。

被拆迁人、房屋承租人支付房屋调换差价款，能够以现金支付，也能够通过银行贷款支付。

经拆迁裁决的，支付货币补偿款或者房屋调换差价款的时刻，参照上述规定确定。

第五十七条（房地产权证的注销）拆迁人补偿安置被拆迁人后，被拆迁人应当将房地产权证交拆

迁人保管，由拆迁人移送房地产登记机构予以注销。

第五十八条（拒绝受领补偿款的提存）拆迁补偿安置争议经裁决后，被拆迁人在法定期限内不申请行政复议，也不提起行政诉讼，且拒绝受领补偿款的，拆迁人能够向公证机关办理提存。

第五十九条（擅自实施拆迁的处罚）拆迁人违反本细则第十二条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市房地资源局或者区、县房地局责令停止拆迁、予以警告，并处已拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

的；（三）违反本细则第十七条规定，托付未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的。

拆迁人违反本细则第五十三条规定，托付未取得房屋拆迁估价资格的单位评估的，由市房地资源局或者区、县房地局责令停止拆迁、予以警告，能够并处拆迁补偿安置资金3％以下且不超过3万元的罚款；情节严峻的，吊销房屋拆迁许可证。