某集团项目经营目标责任书《项目经营目标管理责任书标准范本》.docx
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某集团项目经营目标责任书《项目经营目标管理责任书标准范本》
《项目经营目标管理责任书（范本）》
项目名称：
本期开发项目名称：
项目所在公司名称：
第一部分：
定义
1．经营性物业：
各类主力店、酒店、自用物业及底层商铺（含商业步行街）。
2．销售性物业：
各类住宅楼、商住（办公）楼、底层商铺及其它可售物业。
3．经营期：
项目经营开始至项目结束的时间周期。
1）项目经营计划开始时间：
新项目土地摘牌之日；已开发项目公司分期项目的开工时间。
2）
3）项目经营计划结束时间：
本期最后一个单体竣工验收后六个月之内。
4）
4．经营期实际结束时点：
销售回款额达到本期目标销售额的90%、本期工程结算完成且集团复核完毕，上述两种情况的较晚时间为经营期实际结束时点。
5．费用及税金结算截止时点：
原则上以经营期实际结束时点为准，情况特殊时以项目管理中心、集团财务部确认时间为准。
6．销售回款额统计截止时点：
销售性物业如在经营期实际结束时点时没有实现100%销售，则本次考核时，销售回款额统计截止经营期实际结束时点。
7.建造成本配比原则：
销售性物业如在经营期实际结束时点时没有实现100%销售，则本次考核时，建造成本按配比原则、三费全额计入进行结算奖金。
建造成本配比比率＝确认销售回款/可实现目标销售收入，可实现目标销售收入＝已销售合同金额＋所有库存能实现合同金额，经营期实际结束时点为考核时点。
后续实现的销售回款额，将以相同原则复核其实现的净利润，在下次考核时一并结算奖金。
第二部分：
总则
1．为了加强万达集团开发项目的经营管理，确保实现开发项目的目标利润，根据万达集团管理的要求，签订本期开发项目的经营目标管理责任书。
2．签订开发项目经营目标管理责任书的基本原则：
以市场需求为导向，以质量保证为前提，以过程控制为手段，以规范运作为基础，以提高综合经济效益为目的。
3．签订开发项目经营目标管理责任书的任务：
明确集团所属项目公司责任人的义务，赋予责任人相应的权利，实施经营业绩与个人利益挂钩的奖励措施，确保高效、优质、安全地完成开发项目的任务。
4．本经营责任书的实际完成状况，将作为集团对集团所属项目公司及其领导成员业绩考核的依据。
5．要求集团所属项目公司依法经营，在工程合同、营销广告、销售合同等工作中不得违反国家、地方法律法规，及时解决经营过程中产生的各种纠纷，并把责任分解到岗、到人。
概况
按政府审批的规划设计方案，集团所属项目公司在整个开发项目的总经营期间内完成平方米销售性物业的销售、施工、竣工、验收及交付使用、
平方米经营性物业的施工、竣工、验收及开业。
整个开发项目的总经营期为年月日至年月日,销售周期为年月日至年月日。
第三部分：
经营性物业目标管理及考核办法
一．工期控制目标及要求
1．整个项目所有工程全部竣工的合同工期为个月（见总承包协议），工程最终交付时间为年月日，工程交付完成条件如下：
1）所有土建、机电安装、内装、外装、外环境、室外泛光、小品、广告灯箱及市政配套工程等全部完工并经相关政府部门验收合格。
2）全部达到开业条件，即在项目整体开业前将所有物业按标准交付给业主、各主力店及____商业管理公司。
3）开业前按各主力店合同约定取得消防验收合格证。
4）开业前通过竣工质检验收及政府其它管理部门的相关验收。
以上工作完成的时间应满足开业的要求。
5）绿化、规划验收工作应在开业后日内完成。
2．在确保工程按期竣工的同时，应保证各主力店（主力店视具体项目而定）的进场交付时间和需达到的交付标准，具体如下:
1）大型超市：
年月日进场，职责清单要求的交付标准。
2）影院：
年月日进场，职责清单要求的交付标准。
3）家居广场：
年月日进场，职责清单要求的交付标准。
4）美食广场：
年月日进场，职责清单要求的交付标准。
5）电玩娱乐城：
年月日进场，职责清单要求的交付标准。
6）食品城：
年月日进场，职责清单要求的交付标准。
7）书城：
年月日进场，职责清单要求的交付标准。
8）大型百货：
年月日进场，职责清单要求的交付标准。
9）酒店：
年月日进场，职责清单要求的交付标准。
10）精品店：
年月日交付相关业主。
11）其它业态：
年月日交付业主，达到设计要求及合同约定的标准。
3．全面开业时间年月日，各主力店开业后日内完成质检备案。
4．经营期：
项目经营期间为年月日至年月日。
5．自开业之日起天内，将自有物业产权证（俗称‘大产权证’）办理完毕；出售物业的产权证（俗称‘小产权证’）自“大产权证”办理完毕之日起天内办理完毕。
6．所有工程决算于整个工程整改完毕（开业后月内）之后的个月内完成（除集团公司根据资金情况进行调整外，该决算完成时间不得更改）。
二．质量控制目标及要求
1．工程质量应满足《____工程总承包施工协议》约定的质量要求。
2．质量验收执行国家标准，确保所建工程一次性通过竣工验收并通过政府部门的备案。
3．除政府部门验收备案外,还应通过各主力店、业主方及____商业管理公司的验收，以合格接收为准。
4．按照中华人民共和国国务院令（第179号）《建设工程质量管理条例》进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守国家和地方的其他建设法规、条例。
5．坚决杜绝重大质量事故（造成直接经济损失人民币50万元以上）的发生，一旦发生重大质量事故或因质量问题而引起集体投诉等重大法律纠纷事件，集团公司将追究项目责任人的责任，视情节严重程度给予相应的经济处罚和行政处分。
6.项目公司总经理作为质量控制第一责任人，严把主体及其他施工单位入围资格，禁止不符合集团制度要求的施工队伍入围，以保证工程质量。
三．安全控制目标及要求
1．安全生产工作实行项目公司总经理（或主持日常工作的负责人）负责制。
树立建筑工程安全生产管理“安全第一、预防为主”的思想，依据《建筑法》、《建筑施工安全检查标准》对施工单位的施工进行安全监督和检查。
坚决杜绝人员伤亡事故及其它重大安全事故的发生。
2．要求建筑施工企业在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并按施工组织设计采取安全技术措施。
3．重点监督施工单位安全生产责任规章制度的建立健全和执行情况、事故隐
患的监控和整改情况、安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况、事故调查处理和责任追究的执行情况。
4．应要求建筑施工企业在施工现场采取安全维护、危险防范、火灾预防等措施；应当对施工现场实行封闭管理；施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。
5．应要求建筑施工企业遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取措施控制、处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害。
四．成本控制目标及要求
经集团与_成都___项目公司共同研究，并报集团总裁批准，_成都___项目总成本目标（不含地价）确定为万元，此成本为_成都___项目所有费用（含后期因质量问题产生的整改费用）的包干价，不得以任何理由突破（集团批准的变更除外）。
其中各单项成本控制指标如下：
1．建安成本：
_成都___项目建安成本控制指标为万元，_成都___项目公司应按目前的施工图进行认真测算，如测算后发觉有突破的可能，必须通过优化设计的手段使成本控制在既定指标内。
同时，__成都__项目公司须尽快将成本指标层层分解，制定并落实控制成本的计划和措施。
2．前期开发费用：
包含设计费、综合保险费、监理费、自来水管网贴费、供电贴费、临时设施费、政府行政性事业收费等开发项目所有的前期费用,控制指标为万元。
3．物业开办费用：
确定为万元。
4．销售费用：
确定为万元。
5．维修基金及转让交易费用：
确定为万元。
6．管理费用：
确定为万元。
7．财务费用：
确定为万元。
8．税金：
确定为万元。
五．销售控制目标及要求
1．销售指标：
根据____项目公司测算，经集团批准本项目销售部分的销售总额暂定为____万元。
具体销售内容为____。
自本合同签订之日起，非经集团批准，不得调整销售总额目标。
2．销售周期及回款指标：
项目销售周期为年月日至年月日，即销售周期为个月。
项目开盘后发生的销售在30天内回款额须达到已销售额的以上，物业验收投入使用后，回款率需达到已销售额的90%以上，销售周期结束完成清盘后60天内，回款额完成100%。
六．招商控制目标
项目公司必须配合商务部和商管公司的招商服务和开业筹备工作，力争满场开业。
全力配合管理和服务主力店及小商铺的进场装修及开业筹备。
商务部及商管公司将对此项业务在公司管理考核系数中给予考评。
七．目标考核和奖励
集团根据____项目的规模及经营周期暂定该项目的经营目标管理责任奖为X万元，在经营期结束后，并将根据集团所属项目公司对各项控制目标完成情况的综合考核评价后给予确认目标管理责任奖。
具体考核及发放办法如下:
（一）按项目经营目标管理规定的考核流程进行考核，经营目标考核后奖金的计算方法：
奖金额＝A×B（其中A为奖金基数；B为综合调整系数）
（二）综合调整系数B的计算组合：
工期考核系数
1．计算公式
2．系数计算
1）X≤－15％对应系数：
1.2
2）－15％＜X≤－5％对应系数：
1.1
3）－5％＜X≤5％对应系数：
1.0
4）5％＜X≤25％对应系数：
0.9
5）X＞25％对应系数：
0.8
工程质量及安全管理考核系数
工程质量考核系数（60%）
1．工程获得省级以上工程质量奖项：
1.2
2．工程获得省级工程质量奖项：
1.1
说明：
1）上述一、二项所指的质量奖项必须是《项目经营策划书》中已经确定的质量目标（指标），如未在《项目经营策划书》中明确，则即使获得相关奖项也不按照上述规定来确定考核系数。
2）由于工程质量奖项的最终获得时间将滞后于本经营期，故在本期决算时，本期的工程质量考核系数先按照未获得奖项的情况计算，待真正获得奖项的当年，将由于获奖应增加的工程质量考核系数部分涉及的奖金在该年年终予以补发。
1.工程一次性竣工验收率为100％，且无政府主管部门认定的质量事故发生：
1.0
2.
2.工程没有达到一次性竣工验收率为100％，且无政府主管部门认定的质量事故发生：
0.9
3.发生政府主管部门认定的质量事故一次，且该事故引起的经济损失估算在100万元以下的：
0.8
备注：
如果发生下面二种情况之一
1．政府主管部门认定的质量事故两次以上（含两次）；
2．
2．一次工程事故引起的经济损失估算在500万元以上（含500万元）的；
则工程质量考核系数直接按照0来计算。
同时项目所在公司负责人及相关责任人由集团给予相应处理。
安全管理考核系数（40%）
安全管理考核主要包括人身伤亡、火灾、失窃、文明施工几个方面。
1．本期项目实际经营期内如果工程现场发生人身伤亡、火灾、失窃、文明施工等方面的问题，进而对万达的公众形象、品牌、口碑、财产等造成一定影响和损失，则由集团视情节对安全管理考核系数进行确定。
2．本期项目实际经营期内如果工程现场没有发生人身伤亡、火灾、失窃、文明施工等方面的问题，原则上安全管理考核系数可直接取1.2，但最终由集团讨论确定。
公司（制度）管理考核系数
1．如果在本项目实际经营期内管理制度审核实施办法（以下简称办法）未正式发布，则公司（制度）管理考核系数由集团考核确定。
2．如果在本项目经营期开始时办法已经正式发布，则公司（制度）管理考核系数根据办法的具体规定内容确定。
3．如果在本项目实际经营期内办法正式发布，则发布前的公司（制度）管理考核系数部分由集团考核确定，发布后的公司（制度）管理考核系数部分根据办法的具体规定内容确定。
本期项目的内部（制度）管理考核系数计算公式如下：
A:
本期项目的公司（制度）管理考核系数
A1:
办法正式发布前由集团考核确定的公司（制度）管理考核系数
A2:
办法正式发布后由办法的具体内容规定所确定的公司（制度）管理考核系数
T:
本期项目的实际经营期所含月数
T1:
办法正式发布前的本期项目经营发生月数
T2：
办法正式发布后的本期项目经营发生月数
销售及回款考核系数
1.计算公式
S1实际销售面积，S销售目标规定销售面积
D1实际回款数，D销售目标规定回款数
成本费用考核系数
1.计算公式
成本费用超支率X
＝
2.系数计算
1）成本费用超支率：
X＜－10％1.2～1.8
2）成本费用超支率：
－10％≤X≤－5％1.1
3）成本费用超支率：
－5％＜X≤0％1.0
4）成本费用超支率：
0％＜X≤5％0.9
5）成本费用超支率：
5％＜X≤10％0.8
6）成本费用超支率：
10％＜X≤20％0～0.8
税收筹划及落实税收政策考核系数
考核节点
评分范围
权重
经办部门
前期税收筹划工作
0.8～1.2
15%
集团财务部
税收筹划实施工作
0.8～1.2
60%
争取税收优惠政策情况
0.8～1.2
10%
落实税收优惠政策情况
0.8～1.2
15%
考评节点完成情况优秀：
评分1.2
考评节点完成情况良好：
评分1.1
考评节点完成情况一般：
评分1.0
考评节点完成情况不足：
评分0.9
考评节点完成情况较差：
评分0.8
综合调整系数B
项目
系数调整区间
各项系数
所占百分比
经办部门
考核机构
工期考核系数
0.8－1.2
25%
集团计划部
集团
工程质量及安全管理考核系数
0.8－1.2
15%
集团质量监管部
成本费用考核系数
0－1.8
5%
集团财务部
20%
集团成本控制部
税收筹划及落实税收政策考核系数
0.8－1.2
5%
集团财务部
销售及回款考核系数
0.8－1.2
20%
集团营销部
公司管理考核系数
0.8－1.2
10%
集团相关部门
综合调整系数B＝工期考核系数×25%＋工程质量及安全管理考核系数×15%＋成本费用考核系数×25%＋税收筹划及落实税收政策考核系数×5%＋销售及回款考核系数×20%＋公司管理考核系数×10%
注：
成本费用上下浮动10％（含）以内，成本费用考核系数取0.8～1.2；成本费用节支10％以上，成本费用考核系数取1.2～1.8；成本费用超支10％～20％（含），成本费用考核系数取0～0.8。
（三）出现以下情况中的任何一种情形，目标责任奖全额取消：
1．属于集团所属项目公司直接原因工期目标未能完成（不含集团批准的重大变更）而导致整体工程不能交付直至影响了按期开业；
2．属于集团所属项目公司直接原因导致开业前政府有关部门验收（如消防、质检等）未能通过，直接影响了整体按期开业或主力店的按期开业；
3．因质量问题主力店拒绝进场或进场后发现质量问题而拒绝缴纳租金。
集团所属项目公司在规定限期内整改后还达不到质量要求，导致主力店仍然拒缴或少缴租金。
（四）目标责任奖总额度经集团相关部门考核报集团总裁会批准后，由____项目公司将奖金具体发放方案上报集团审核批准后予以发放。
注释：
1．在本经营责任书执行过程中，一旦开发项目出现重大原因而需要调整经营指标时，集团所属项目公司应充分陈述调整的理由，报集团审批。
2．一旦开发项目由于管理失误等原因出现重大的安全（质量）事故、重大的人为经营失误时，由集团总裁会研究后进行特别处理。
3．系数B由项目管理中心提出后上报集团，最终由总裁办公会确定。
4．在本期目标责任书考核结束前的每年年终奖金发放采取预提形式。
凡出现奖金发放为预提形式，则预提数额参照集团总裁办公会相关通知执行。
5．如因工作期间人员变动，则根据完成的工作阶段情况计发奖金。
第四部分：
销售性物业目标管理及考核办法
一．经营期控制目标
1．经营期：
项目经营期间为年月日至年月日，其中销售周期为年月日至年月日，即销售周期为
个月。
2．本项目开发经营关键节点控制：
开工：
年月日
开盘：
年月日
主体封顶：
年月日
竣工验收：
年月日
交房入伙：
年月日
二．开发面积控制指标
项目所在公司在项目经营期间内完成平方米销售性物业的销售、施工、竣工、验收及交付使用，平方米经营性物业的施工、竣工、验收及开业。
三．成本、费用、利润控制目标和要求
1．在规定的整个开发项目总经营期内整个开发项目的毛利率控制在％以上，支出总额控制为万元以下，净利润控制为万元以上（力争亿元以上）。
（具体内容详见附件B）
2．在项目经营期间内开发成本和各项费用控制在万元之内（目标成本），其中，土地开发成本万元,建造成本万元，销售费用万元（按销售额的％计），管理费用万元，财务费用万元，营业税金及附加万元；考虑分摊费用及经营性资产万元；实现总销售收入万元、税收返还万元；并实现利润总额万元、净利润（目标利润）万元。
（具体内容详见附件B）
3．如果项目所在公司享受当地政府税收优惠政策有变化，则经集团审核后相应修正目标利润（净利润）的额度。
注释：
1）整个开发项目的经营期、开发面积、成本、费用和利润指标等只作为集团和项目所在公司对整个开发项目进行总体控制的参考指标。
2）这里所指的经营期为计划经营期，实际经营期以该期的最终决算时间为准。
四．质量控制目标及要求
1．应该按照中华人民共和国国务院令（第179号）《建设工程质量管理条例》进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守国家和地方的其他建设法律、法规、条例、规定。
2．应确保所建工程项目竣工验收一次性通过率为100％。
3．应确保完成集团审批的《项目经营策划书》中的质量目标。
4．应采取措施杜绝重大质量事故的发生，一旦开发项目出现重大质量事故，万达集团将追究项目经营责任人的责任，视情节扣罚一定比例的奖金，并视情节严重程度给予一定的行政处分。
5.项目公司总经理作为质量控制第一责任人，严把主体及其他施工单位入围资格，禁止不符合集团制度要求的施工队伍入围，以保证工程质量。
五．安全控制目标及要求
1．安全生产工作实行项目所在公司总经理（或主持日常工作的负责人）负责制。
2．树立建筑工程安全生产管理“安全第一、预防为主”的思想，应依据《建筑法》、《建筑施工安全检查标准》对施工单位进行施工安全的检查和监督。
3．应要求建筑施工企业在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。
4．重点监督施工单位安全生产责任规章制度的建立健全和执行情况，事故隐患的监控和整改情况，安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况，事故调查处理和责任追究的执行情况。
5．应要求建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施；有条件的，应当对施工现场实行封闭管理。
施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。
6．应要求建筑施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害的措施。
7．一旦开发项目出现重大安全生产事故，万达集团将视情节追究项目经营责任人的责任，并视情节扣罚一定比例的奖金，同时视情节严重程度给予一定的行政处分。
六．物业管理目标及要求
1．应于建设初期成立物业管理部门，介入项目开发的前期管理。
按建设部颁发的“全国物业管理示范小区（大厦）标准”开展物业管理的前期计划工作。
2．按中华人民共和国国务院令（第379号）《物业管理条例》、建设部颁发的“城市新建住宅小区管理办法”及当地物业管理法规条例开展相关工作,并编制该项目物业管理方案。
3．建立健全房屋及维修管理、设备管理、车辆及消防管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、服务承诺、社区文化管理的工作细则。
4．项目所在公司的物业管理公司应建立现代企业管理模式，全面推行ISO9000和ISO14000质量和环境管理体系，住宅项目整体交付一年后达到市优标
准，两年后达到省优标准。
开展并实施符合本项目市场定位的管理与服务，努力开展多种经营，并达到全国优秀物业小区标准。
5．项目的物业管理应按时、顺利移交给业主委员会。
6．项目所在公司的物业公司必须与项目所在公司签署经营责任书，进行独立经营和考核。
七．目标考核和奖励
1．利润指标的确认
项目所在公司实际完成的净利润数必须经过集团公司财务部门（或集团审计部门）核实、确认。
2．奖励额度的计算
本期项目实现的奖金额＝本期实现净利润×奖金发放系数A×本期项目特征系数C×本期综合调整系数B
3．按项目经营目标管理规定的考核流程进行考核。
4．单项奖励
对于本期项目所含可用于经营的公共配套设施，由于存在较大的成本投入，因此项目所在公司在法律（法规）允许的范围内应尽一切可能采用灵活变通的方式，通过多样化经营模式，以达到利润最大化的目的。
如因此而形成一定的收益，集团可根据项目所在公司上报的经营方案及经营情况酌情研究，给予一定的单项奖励。
对项目开发过程中必须交纳的行政事业性收费，要求项目公司在法律（法规）允许的范围内应尽一切可能采用灵活变通的方式，争取各种优惠政策进行减免相关费用。
在本期项目经营结束时，项目公司可单独对此项进行专项说明，集团根据项目公司实际获得减免的行政事业性收费总额，给予一定的单项奖励。
表1
奖金发放系数A
序号
实际完成净利润
发放系数A
1
目标净利润90%以下时
0.0%
2
目标净利润90%（含）至100%时
1%
3
目标净利润100%（含）至110%时
5%
4
超过目标净利润110%（含）至120%的部分
3%
5
超过目标净利润120%（含）以上的部分
1.5%
综合调整系数B
项目
系数调整区间
各项系数
所占百分比
经办部门
考核机构
开发周期考核系数
0.8－1.2
15%
集团计划部
集团
工程质量及安全管理考核系数
0.8－1.2
20%
集团质量监管部
销售及回款考核系数
0.8－1.2
20%
集团营销部
公司管理考核系数
0.8－1.2
10%
集团相关部门
物业管理考核系数
0.8－1.2
5%
集团物管部或商管公司
成本费用考核系数
0－1.8
10%
集团财务部
20%
集团成本控制部
综合调整系数＝开发周期考核系数×15%＋工程质量及安全管理考核系数×20%＋销售及回款考核系数×20%＋公司管理考核系数×10%＋物业管理考核系数×5%＋成本费用考核系数×30%
注：
成本费用上下浮动10％（含）以内，成本费用考核系数取0.8～1.2；成本费用节支10％以上，成本费用考核系数取1.2～1.8；成本费用超支10％～20％（含），成本费用考核系数取0～0.8。
开发周期考核系数
1．计算公式
说明：
1）项目实际经营期所含月数为截至本期最终决算之时的本期项目实际经营期所用月数
2）项目计划经营期所含月数是指按照项目经营目标管理责任书所确定的本期项目计划经营期所含的月数
2．系
升级会员 