路桥陶瓷博览中心项目建议书CB.docx
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路桥陶瓷博览中心项目建议书CB
路桥陶瓷博览中心项目建议书
一、项目概况
1.1项目名称：
台州市路桥陶瓷博览中心项目
1.2项目承办单位及其基本情况：
台州市路桥陶瓷卫浴家居博览中心有限公司（以下简称公司）
台州市路桥陶瓷卫浴家居博览中心有限公司成立于2011年1月13日，由台州市路桥新时代投资有限公司和台州市路桥博众置业有限公司共同投资组建。
公司实行董事会领导下的总经理负责制，张正茂任总经理，机构分设办公室、财务部、工程部、销售部等部门，公司注册资本10,000万元，法定代表人林华友，企业法人营业执照上登记的公司经营范围为市场开发、物业管理、实业投资、房地产开发经营。
公司于2011年2月申报并办理房地产开发资质，目前公司运转正常。
为加快路桥陶瓷博览中心的工程建设，根据台州市和路桥区的城市总体规划和土地利用规划、台州市路桥分区北环线以北、水天一色、月河片区规划单元（新城东、西片）控制性详细规划，结合公司实际情况，特提出台州市路桥陶瓷博览中心项目立项建议书。
1.3项目选址：
路桥陶瓷博览中心项目位于北环线与银安街西南角地块，东至银安街（规划宽度26m），南至纬三路（规划宽度18m），西至规划道路（规划宽度18m），北至北环线（规划宽度50m）。
有关规划用地批复见台规条（2010）40004号文件，项目规划总用地108.414亩（72,276㎡）。
1.4项目主要经济指标
项目规划总面积108.414亩（72,276㎡）
规划建设用地面积96.3285亩（64,219㎡）
市政带征绿化用地面积4.3725亩（2,915㎡）
市政带征道路用地面积7.713亩（5,142㎡）
建筑占地面积32,100㎡
道路面积（其中代征道路面积5,142㎡）25,721㎡
绿地面积14,455㎡
建筑密度50%
容积率2.3
绿地率20%
总建筑面积184,694㎡（含地下室建筑面积36,989㎡），其中市场用房69,413㎡，住宅用房59,841㎡，商铺18,451㎡。
设置机动车停车泊位1,034个，其中地面临时停车位220个，地下停车位814个（其中市场地下停车位406个，住宅地下停车位408个）。
1.5项目建设总投资：
50,944万元，其中固定资产（不包括土地使用权）投资47,143万元。
1.6项目建设期24个月
1.7项目编制依据
1）《中华人民共和国城乡规划法》；
2）《城市规划编制办法》及实施细则；
3）《台州市路桥区分区规划（2004-2020）》；
4）《台州市路桥分区北环线以北、水天一色、月河片区规划单元（新城东、西片）控制性详细规划》；
5）《台州市路桥区产业布局研究》；
6）《台州城市商贸设施与业态发展规划》（2011-2020年）；
7）《台州市住房建设规划（2008—2012）》；
8）《城市居住规划设计规范》（GB50180-93）；
9）台州市建设规划局《关于国有土地出让地块北环线与银安街西南角地块建设项目规划条件的通知》（台规条[2010]40004号）；
10）国家、省市有关城市规划技术标准、技术规范。
二、项目建设背景和必要性
2.1项目建设背景
路桥陶瓷卫浴交易市场如路桥建筑装饰城起步较早，基础设施布局及功能已开始受到当初传统市场建设思路的严重制约，相对于市场发展趋势，空间利用已经极不合理，急需对陶瓷卫浴市场重新进行整体规划。
1、与国内同类市场相比，商品品种、档次、经营水平已经落后，辐射能力逐渐下降，没有品牌经营效应；
2、服务功能滞后，周边的物流配送、仓储、餐饮等配套服务设施是自发形成的，经营粗放，经营秩序急需整顿。
上述问题是目前陶瓷城发展的主要制约因素，不可能通过局部的、修复式的改进彻底解决，而必须从根本上进行整合、规范、提升，并调整建材行业市场布局，集中产业资源，形成规模优势，在较高的产业平台上发挥市场的产业牵动作用，进一步促进区域内第三产业升级发展，服务于第二产业和台州范围城乡消费者。
因此，应当重新进行整体规划，通过分期建设，改善设施环境，引进新的经营品类，调整经营业态、优化经营结构、提升品牌效应，以期确立路桥乃至台州综合实力较强的以陶瓷卫浴产品为主导的建材专业性市场地位。
商品流通业态变革加剧，新的商品流通业态侵润取代旧的商品流通业态速度加快，传统概念下的批发零售市场都在发生嬗变，业态提升迫切。
.
随着台州振兴和建设小康社会的进程加快，台州市区的建设规模迅速扩大，居民生活水平不断提高，对于陶瓷及装饰产品的需求也迅速增长，专家预测，2011年路桥住房有效需求仍将保持旺盛势头。
周边地区的城市化进程加快，房地产需求的增长也会加快。
按房地产投资带动相关行业1:
1.9、销售带动相关行业1:
1.3或1.4的通常系数计算,房地产业对路桥建材、装修、家具、家电等诸多行业产生拉动效应约为15亿元。
这样的大环境，为路桥建设现代化的陶瓷博览中心创造了机遇，也提出了更高的建设要求和标准。
路桥陶瓷博览中心选址在路桥建筑装饰城附近，符合台州市城市总体规划和路桥分区规划；建设区域内的地质、水文条件良好、地理位置优越，海、公、铁、空的衔接方便，建设条件比较成熟。
为此，加快陶瓷博览中心建设势在必行，也具备了现实条件。
2.2项目建设的必要性
1必要性
近年来，台州市市场业日益繁荣，集聚效应明显，各类市场的专业化程度不断增强，市场空间类型逐步由沿街铺面模式过渡为室内大厅式为主、室外步行街为辅模式。
为解决路桥中心城区环境、交通等问题，将城区市场外迁并更新为更现代化的大厅式模式，是城市发展的必然。
此前，政府编制的《路桥商贸业布局研究》和分区规划对此态势已作定论，并提前谋划了新的市场商贸业用地，本项目基地作为新一代的陶瓷卫浴市场即为其中的重要组成部分。
本项目的建设可为台州市提供大型、现代陶瓷卫浴产品展销平台，促进路桥中心城区同类型旧市场的外迁和更新换代，因此显得尤为必要。
2建设可行性
（1）良好的市政配套条件及优越的地理位置。
路桥陶瓷博览中心项目位于为台州市的中心腹地，该区块目前交通发达，市政配套设施完善。
甬台温铁路货运站建设在附近区块，汽车客运南站的迁建有利于客流、货流的中转。
（2）可通过自筹资金等形式取得建设所需的大部份资金，建设资金的来源有较可靠的保证。
（3）项目建设规模与市场需求适应，与路桥区的经济发展状况相适应。
综上所述，本项目的建设是非常重要和必要的。
三、建设条件
3.1地理位置
建设区块位于台州市的中心腹地，基地位于路桥新城商贸区西北部，西临路桥行政文化中心区。
东、南靠路桥新城商贸区，周边城市环境日趋成熟，地理位置十分优越。
3.2路桥社会环境条件
台州市处于以上海为中心的经济发达的长江三角洲地区，使台州市的经济发展直接融入到更大的区域范围中去，浦东的开发使上海的国际地位日益提高，使得这一地区成为国内经济最具有成长性的地区。
长江三角洲地区约有二亿人口，较高的生产力发展水平和优越的人民生活，使这一地区成为国内最大的消费市场。
这些均为台州市发展和本项目的建设提供了良好的区域支撑条件。
路桥区为台州市南部主体城区，综合经济实力位居浙江省前列，是浙江东南沿海地区商贸中心和台州市商贸中心功能区。
2010年国内生产总值313.82亿元，人均国内生产总值达71,323元，居全市第一位，财政总收入44.14亿元，其中地方财政收入22.56亿元，城镇居民人均可支配收入33,010元，农村居民人均可支配收入14,037元。
工业以民营企业为主，形成汽车、摩托车及配件、空调及制冷配件、陶瓷卫浴、农业机械、模具及塑料制品支柱产业；农业以粮食、渔业和果蔬为主。
随着路桥区实施技术先进工贸互动的先进特色制造区域性现代商贸中心战略，坚持走二、三产业共同迅速发展的道路已是重中之重。
3.3项目选址特点
区位条件优越：
项目所在地靠近海、河港口和重要的公路枢纽，台州民航站、台州客运站及台州铁路货运站均在附近，符合大交通的要求，迎合城市发展的契机，市场物流园区发展尤其迫切。
发展空间大：
项目位置优越，地势平坦，地质平坦，地质条件好。
周边已建成的道路将地块分割成见方的地块，地形比较规则整齐且标高相对较高，地域上相对独立，建设干扰小，发展余地大。
四、建设规模和建设方案
4.1建设目标
1项目建设目标：
调整布局，规范行业市场，形成规模优势，突破传统市场模式与行业市场、区域经济发展之间不相适应的瓶径，通过项目建设、产业资源整合和经营管理改革，形成集展示、仓储、配送、批发、零售、服务功能于一身，金融、商住、办公、餐饮、娱乐配套完善，以精品陶瓷为主导、包容现代建筑装饰材料的集群式专业市场。
2技术装备水平与商品质量目标：
基础设施：
通过区域整体规划，使场区内的道路、停车场、绿化、给排水、供暖、供电、卫生、消防、安全与城区公共网络衔接、协调，达到大区域商品物流中心要求标准。
经营设施：
按目前物流主体化市场的国内先进水平配置，实现展示、交易、结算、仓储、配送、管理信息化，人性化。
服务设施：
按照方便、安全、快捷、环保、人性的原则建设，实现经营理念与硬件设施有机结合。
商品质量等级：
陶瓷产品包括建筑陶瓷、观赏陶瓷、装饰陶瓷、日用陶瓷、电器陶瓷、日用洁具等全系列经营，以精品和名牌带动市场，集团消费与大众消费并举。
以中高档产品为主，集中国内外著名品牌，坚持专业化和环保化。
旗舰店是专为著名品牌生产商设立，以最新业态展示著名品牌商品，采用最先进的信息技术解决展示、交易、结算业务。
4.2建设规模和建设方案
建设规模设想
本项目遵循项目相关功能的要求，考虑设计融住宅、商铺、市场、物业服务为一体的整体规划，区内生活设施齐全，将是路桥城区新崛起的一个中等规模小区。
具体功能分区以及各种指标确定待项目立项后由项目业主委托有关单位进行设计、确定，中心各区建设规模设想如下（以下数据是依据初步设计图指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）：
1、高层公寓区：
高层公寓的占地面积约20,000㎡，房屋总建筑面积约78,067㎡（其中地上建筑面积59,841㎡，地下室建筑面积18,226㎡），建筑样式为框架结构，采用点式、条形排布，5幢公寓每幢楼层28层，建筑高度约90m左右，顶层坡形带阁楼屋面，设计成单式套间，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。
宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。
2、商铺区：
占地面积约12,000㎡，房屋建筑面积约18,451㎡，楼层为2层，建筑高度约8m，建筑样式为框架结构，采用条形排布，平顶屋面，内设通讯、办公等职能部门。
3、市场区：
占地面积约24,219㎡，房屋建筑面积约88,176㎡（其中地上建筑面积69,413㎡，地下室建筑面积18,763㎡），，建筑样式为框架结构，采用条形排布，楼层4层，建筑高度约15m，顶层坡形带屋顶花园。
市场综合大楼是一座集交易、展示、信息、商务为一体的综合性大楼，内有大型电子显示屏的现代信息网络和电子商务平台，规范化的工商、税务、金融等市场服务系统。
交易平台含市场信息发布、安全预警系统和电子商务功能等。
4、停车卸货区：
占地面积约8,000㎡，设置地面临时机动停车位220个，地下停车位814个（其中市场地下停车位406个，住宅地下停车位408个）。
建设方案描述
1、建筑面积
项目规划总用地面积108.414亩（72,276㎡），规划建设用地面积96.3285亩（64,219㎡），总建筑面积184,694㎡，项目总容积率2.3，其中高层公寓区容积率2.99，商铺区容积率1.54，市场区容积率2.85。
住宅和市场总体开发强度为今后的更新改造留有充足的回旋余地。
表4-1项目占地及各类建筑面积汇总表
建筑性质
占地面积（㎡）
规划建筑面积（㎡）
估容积率算建筑面积（㎡）
容积率（%）
高层公寓区
20,000
78,067
59,841
99.10
商铺区
12,000
18,451
18,451
29.58
市场区
24,219
88,176
69,413
168.90
停车区
8,000
合计
64,219
184,694
147,705
2.30
表4-2项目用地方案一览表
用地
性质
建设内容
用地面积（㎡）
建筑用地
绿化用地
道路用地
小计
用地
1、高层公寓区
5,510
5,000
9,490
20,000
2、商铺区
9,230
1,270
1,500
12,000
3、市场区
17,360
2,770
4,089
24,219
4、停车区
2,500
5,500
8,000
小计
32,100
11,540
20,579
64,219（96.3285亩）
市政
用地
绿化、道路用地
2,915
5,142
2,415（3.623亩）
合计
32,100
14,455
25,721
72,276（108.414亩）
2、建筑层数
住宅公寓建筑为28层，商铺综合楼2层，市场大楼为4层。
3、建筑高度
住宅公寓建筑高度控制在90m左右，商铺建筑高度控制在8m左右，市场大楼建筑高度控制在15m以内。
五、项目计划进度安排
5.1项目建设期
本项目计划建设期为24个月。
5.2项目实施进度安排
本项目严格按照基本建设程序进行，先进行项目申报、论证和城建、环保初评、水土保持分析等前期工作，根据批准的项目建议书，逐步进行可行性研究报告编制、规划方案设计修改和评审、规划用地勘察手续、初步设计、施工图设计和评审、施工招投标、组织施工、竣工验收及交付使用等工作。
本项目计划建设期为24个月，从2012年1月动工建设到2013年12月竣工，计划进度安排如下：
1、项目建议书编制阶段（2011年4月）：
完成项目建议书的编制及上报。
2、项目可行性研究报告编制阶段（2011年5-6月）：
完成项目可行性研究报告编制上报。
3、规划方案设计修改和评审、规划用地征迁、勘察手续、初步设计及施工图设计和评审阶段（2011年7月～2011年10月）：
完成规划方案设计修改和评审、规划用地征迁手续、初步设计及施工图设计和评审。
4、施工招投标阶段（2011年11～12月）：
完成项目施工招投标工作。
为确保工程质
量和建设进度，本项目将通过公开招标，择优选定施工单位。
5、项目实施及配套阶段（2012年1月～2013年12月）：
完成项目土建施工及给排水、供配电、地面硬化、绿化、消防等配套施工、安装、调试工作。
6、竣工验收及交付使用阶段（2013年12月）：
项目竣工验收并交付使用。
六、组织机构与工程管理机制
6.1人员编制
在确定定员时考虑了部分兼职的行政管理工作人员和技术管理工作人员，适当压缩了专职管理人员的比例。
依此确定该工程机构定员为10人。
6.2组织结构和工程管理机制
路桥城区陶瓷卫浴博览中心项目管理成员
︱
班子成员3人技术人员2人财务人员2人勤务人员3人
路桥陶瓷博览中心项目的规划、征地、“五通一平”等前期工作主要由台州市路桥城区陶瓷卫浴家居博览中心有限公司负责办理。
公司职责和职能：
工程实行项目法人制度，负责筹资；负责陶瓷博览中心工程的建设和工作；作为项目法人招标建设基础设施；负责公共设施的物业管理。
组织机构的完善是本项目建设过程中的一项重要任务。
在现有公司治理结构的基础上，需要进行适应新运营模式的变革。
在现有的管理机构基础上，分项目建设期和项目经营期两个阶段对管理机构进行整合和充实。
在项目建设期，管理机构需适应项目筹备和建设需要，在原有机构水平上重组部门职能和人员配置，实现建设与经营管理双向前进的目标。
从项目建设后期开始逐步向全面启动经营期过渡，根据经营期市场管理需要再度重新划分部门职能、定岗定责。
1、项目建设期：
项目总监监理制
在项目启动初期，由总监对项目实施进行全盘监管，直接向总经理负责，并负责围绕项目进展协调整合各部门的工作职能。
2、项目经营期：
副总分工负责制
在项目建设后期，逐步由总监监理制向副总分工制过渡，针对市场的长期管理和可持续发展，由项目总监及前期各部门的负责人中产生副总，兼管相关职能部门，所有部门根据市场的新发展需要进行职能分工的重组。
3、机构适应性分析
本项目的实施，将为陶瓷卫浴市场带来根本的变化，从功能布局到市场经营层次都将得到大幅度提升，其管理机构的组织设计应根据其在不同发展阶段制定不同的模型。
具体职能划分应充分考虑陶瓷卫浴市场的行业特点以及企业目前的人力资源现状，一方面使各部门在不同阶段能够协调一致地发挥作用，另一方面使其与企业外部环境保持协调发展。
6.3管理制度
公司实行董事会领导下的总经理负责制，对员工实行全员劳动合同制，实行严格的“三会”制度；目前已建立健全《公司会议制度》、《公司财务管理制度》、《公司财产管理制度》、《公司人事管理制度》、《公司机构设立及部门工作职责》和《公司服务承诺》以及重特大事故应急处理预案、灭火和应急疏散预案、防台捞应急预案、突发性质灾害抢险救灾应急行动方案、预防控制突发公共卫生等事件应急处置预案等。
项目管理成员应充分认识到路桥陶瓷卫浴博览中心工程的深远意义和作用，在加强领导、统一认识的基础上，积极行动，以高度的责任感和紧迫感，协调并做好各方面的工作。
七、项目招投标方案
为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违规行为，制定项目的招投标方案。
7.1建设项目招标范围及招标组织形式
招标的范围包括台州市路桥陶瓷卫浴博览中心工程项目勘察、规划设计、施工图设计、施工、招标、监理等项，应面向社会全部进行公开招标。
鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，应全部委托给有资质的招标代理机构办理。
7.2施工、监理等单位的资质要求：
工程勘察、设计、招标代理机构等单位须具有相关主管部门核发的二级及以上资质；
工程施工单位须具有由建设行政主管部门核发的施工总承包三级及以上资质；
工程监理单位须具有由建设行政主管部门核发的监理二级及以上资质；
相关专业设施设备、材料供应商应是具有相当规模、专业技术强的专业生产企业。
7.3投标、开标、评标和中标程序
根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：
1、项目经批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。
2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担投标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。
投标人少于3个时，应当重新进行招标。
投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出反应，招标项目属于装饰装修施工的，投标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用已完成招标项目的机械设备，该项目不接受联合投标。
3、开标时由项目委托招标单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公证机构检查并公证。
投标人的投标应当符合下列条件之一：
能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格合理。
4、评标按照《中华人民共和国招标投标法》的规定和程序进行。
5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。
自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
7.4招标信息发布
根据项目立项审批单位核准的招标方式及组织形式，对项目招标信息在所在市区政务网站、电视台等媒体发布信息。
八、经营策略和投资估算及资金筹措
本报告着重分析项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，并制定相应的项目筹资计划和投资计划。
8.1项目开发经营策略
依据本项目及开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。
1、整体规划
本区块占地面积108亩虽不大，但因为采用了多种建筑形式，因此必须对地块进行整体规划，分期实施。
2、分期实施
该项目开发总建筑面积184,694㎡（含地下室建筑面积36,989㎡），预计总投资约5亿元左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。
同时，房地产市场的多变决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整项目功能，重新定位，规避风险。
根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口，其依据有：
①地块南面环境、交通条件相对较好，宣传也更为方便；
②从规划方面考虑，该住宅区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待；
③从宣传效应考虑，南向风景较好，而房地产项目一般都是将市场区位项目放在最后阶段实施。
3、力创精品
项目所在地块的素质较好，具有很强的可塑性，通过项目的品牌效应塑造，可有效地带动项目销售。
同时借助于该项目的品牌，可迅速提升公司在路桥房地产业界的知名度。
4、先环境、后房屋，全面发动宣传攻势
建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，也可借助于这些形象工程增强购房者和经营者对本项目的信心。
8.2投资估算
8.2.1投资估算依据及说明
（1）本项目投资估算依据国家发改委、国家建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》中规定的有关投资估算编制方法及行业相关规定进行。
建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。
（2）设备价格参照近期报价，工程费用参考同类型工程估算。
设备运输安装费用均包括在设备价格中，设备运输安装费约占设备费用的5%；室外工程安装费用已包括在室外工程费用中，按室外费用的5%计算。
（3）项目开办费按工程费用的1%估算。
（4）项目前期工程费按工程费用的1%估算。
（5）项目工程预备费按工程费用的3%估算。
（6）项目公共生活、文化设施建设费按工程费用的1%估算。
其他项目费用详见项目总投资估算表8-1。
8.2.2项目总投资估算
（1）土地费用
土地使用权出让金等按基准地价计算（征地108.414亩，约34万元/亩），土地费用约为3,690.00万元，契税3%计110.70万元，土地费用合计3,800.70万元。
（2）工程费用
土建工程费：
参照当地及项目的规模、行业特色，根据项目功能的要求和各类建、构筑物近期造价，估算建设期间高层公寓楼建安工程造价在2,500元/m2左右，公寓地下室造价在2,300元/m2左右，商铺用房造价在850元/m2左右，市场大楼造价在1,500元/m2左右，市场地下室造价在2,000元/m2左右。
项目建筑面积184,694平方米，则土建工程费用约35,916.36万元。
详见项目总投资估算表8-1之四。
电梯设备及水电工程费：
项目设施投入包括设备运输安装费用（占设备投资的5%）。
投入约1,323.47万元左右。
室外基础设施工程费用：
项目包括给排水、污水、雨水等管线工程、道路、水电、煤气管道设施，并配套低压配电设施、配套环保、消防设施及设施安装费用等。
根据建设规模，共需室外基础设施工程费用约1,691.28万元。
详见项目总投资估算表8-1之五。
综上所述本项目的工程费用为38,931.11万元。
（3）前期工程及报建费用
前期工程费用包括开办费（包括项目管理成员、
升级会员 