物业验收及看管作业标准与指导.docx

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物业验收及看管作业标准与指导

物业验收及看管作业标准与指导

一、职责

物业所属事务所负责组织对相关物业及附属设施设备的验收，品质服务部参与实施。

1．验收流程

2.1事务所须与开发商、建设单位提前约定物业验收的内容、时间、地点等，制订出物业验收计划，报总经理批准执行。

2.2事务所书面通知相关部门及开发商、建设单位参加验收。

2.3验收主持人组织参加验收人员，对验收物业按建设部房屋接管验收标准进行验收，填写《物业验收表》。

2.4所有移交的物业，包括物业管理办公用地和服务设施都必须经物业验收合格；验收不合格时，由事务所综合验收意见，写出不合格拒收书面事实陈述报告报总经理审批后函告开发商及相关单位，双方需履行签收手续。

2.5需让步接收的不合格由总经理审批；事务所组织对让步接收的不合格进行专项验收，并作好记录。

（让步接收程序参照集团《移交前工程项目现场管理工作程序》让步接收流程图执行）

2.6物业验收后两日内由事务所电话通知行政管理部进行登记编号并建立总目录；相关物业技术资料和接管手续资料由事务所收集整理并分类归档保存。

2.7对有关设备验收方面的《物业验收表》由事务所、品质服务部各执一份；新验收设备使用前事务所必须委托品质服务部或设备安装厂家对设备操作人员进行专业培训。

2.8房屋钥匙按组团栋号、单元号分类移交，在《物业验收表》中作好记录。

2.9若物业验收前后与开发商、施工单位、设计单位之间联系物业移交或验收整改事宜，须与对方履行书面签收手续，并予盖章。

2.10原则上，凡属于设备和公建设施在正式接管验收前一个月内，设备设施所属事务所须先行组织对将要验收的设备设施进行普查，并要对检查中发现的问题作好记录；在参与产品中心、设备厂家/或安装单位三方验收时，一并提出、并要求对方限期整改。

2.11物业验收完毕，事务所根据物业各类户型出具装修管理难点分析报告，依据分析内容制定适应各项目实际情况《装修须知》，告知业主装修注意事项，避免业主违章、违规装修。

2．物业看管

3.1钥匙专管员清点，接收房屋钥匙，建立台帐，接收到三日内将每套钥匙编入有所属栋号、房号的钥匙袋，存入钥匙袋、钥匙柜中保管。

3.2事务所经理安排房屋看管员或秩序维护队员对小区未移交业主的房屋及室内设施、设备进行看管，防止遗失，损坏。

3.3对已验收正式接管的空房要求详见《空房管理要求及标准》

3.4每单元入住达一户后，室外环境《洁净作业指导书》执行。

3.5物业管理人员或维修施工等人员需进入空房工作时，应到钥匙管理员处填写《钥匙借用登记表》，经审批后方借出，钥匙管理员须当天收回钥匙，并检查钥匙的完好，作好归还记录。

4.相关记录

4.1《物业验收表》

4.2《巡检记录》

4.3《钥匙借用登记表》

4.4《电梯系统验收表》

4.5《物业让步接收记录》

附：

《空房管理要求及标准》

物业验收流程图

钥匙管理流程图

让步接收流程图

《物业验收及接管标准标准》

附：

1空房管理要求及标准

1、目的

对空置房屋进行有效管理，确保空房室内外整洁及配套设施完好。

2、要求

2.1事务所为空房管理工作的总协调负责部门，必须保证做好空房的安全、清洁和维修工作。

2.2事务所负责定期统计空房数量，并实施动态管理。

2.3钥匙管理员清点、接收房屋钥匙，建立台帐，接收到三日内将每套钥匙编入有所属栋号、房号的钥匙袋，将钥匙袋存入钥匙柜中保管。

2.4事务所经理安排房屋看管员每月对空房检查一次，包括土建、水、电、气、设施设备及卫生等，发现问题及时解决。

2.5开启房屋门窗（进户门除外）挂好风钩通风，并按时关闭（事务所根据实际情况制定开关窗户时间，雨雪天不得开启）；保持室内无异味；

2.6开启关闭水嘴、闸阀等设施反复2至3次，查看室内设施完好情况；

2.7物业管理的所有空房、空置门面，定期对门锁进行加油，避免门锁锈蚀（不低于半年一次）

2.8清扫、拖洗房屋内外地面，擦拭扶手和进户门；

2.9保洁员清洁完毕后填写“空房保洁确认单”，事务所保洁专管员作好空房巡检记录；

2.10室外环境按《洁净作业指导书》执行；

2.11保洁专管员每日须到钥匙管理员处查看当日《钥匙借用登记表》，查看当日是否有钥匙借用情况，并安排保洁员及时清理当日看房、验房、维修后空房卫生；

2.12遇雨季时应检查空房阳台、露台雨落管是否有堵塞情况，避免因雨落管堵塞引起下水不畅而发生房屋渗漏现象；

2.13物业管理人员或维修施工等人员需进入空房工作时，应到钥匙管理员处填写《钥匙借用登记表》，经审批后方可借出，钥匙专管员须当天收回钥匙，并检查钥匙的完好，作好归还记录。

3、标准

3.1空房门、窗开启自如；室内水、电、气等设施完好；

3.2地面无明显积灰、污渍、无杂物、积水、垃圾、烟蒂、无蜘蛛网、青苔；

3.3天棚及屋顶无明显积灰、无蜘蛛网；

3.4扶手及进户门无积灰、无污渍；

3.5阳台、露台无树叶、淤泥、青苔；

3.6户外花园无杂物、垃圾、杂草；

3.7室内无明显异味。

4、相关记录

4.1《钥匙借用登记表》

附2物业验收流程图

事务所根据营销中心物业移交来函

对待验收物业自行普查并记录

品质服务部、事务所拟订

《物业验收计划》报总经理审批

事务所与营销中心、建设单位约定验收时间

按参加部门分发验收计划

实施验收

在验收物业出现设计、质量重大缺陷及销售承诺缺陷，该物业不能正常交验时，事务所草拟专题报告至物业公司形成专题函至营销中心请示下一步整改意见

填写《物业资料

移交清单》

填写

《物业验收表》

行政部登记编号

建立总目录

《让步接收申请》报总经理审批

事务所接管物业

事务所与营销中心商约定下次验收时间

物业所属事务所归档保存

委托品质服务部或安装厂家对新设备操作人员进行专业培训

事务所

跟踪整改

实施物业复验

附：

3钥匙管理流程图

物业验收及接管标准

物业验收（物业验收前编制验收计划）（包含以下款项不仅限于）

1.土建验收

1.1楼道、大堂、电梯厅、屋面验收

1.1.1楼宇外观完好、整洁，无破损、脱落、乱贴、乱画、乱悬挂现象

1.1.2楼宇号、栋号、楼层号、房号、紧急出口标示明显完好率100%

1.1.3楼道及通道畅通，无阻碍物、杂物堆放，门窗完好，开启自如

1.1.4墙面平整无渗水、裂缝、剥落和起泡等缺陷

1.1.5墙面、地面饰砖应表面洁净，无裂缝、脱落、空鼓现象

1.1.6地面平整，无裂缝、脱皮、起砂等缺陷

1.1.7屋面清洁，无垃圾和堆放物，屋面排水口无堵塞现象

1.1.8木作工程表面光洁，线条顺直

1.1.9油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象

1.1.10化粪池、污（雨）井完好畅通，无杂物堵塞现象，雨落管安装牢固，无破损、堵塞。

1.2空房房屋验收

1.2.1门窗完好

1.2.1.1门锁、猫眼、把手、门框、门边压条安装牢固，开启自如，无锈蚀情况

1.2.1.2窗户台面平整，玻璃、紧固件、把手、窗边压条安装牢固，开启自如，飘窗无渗水现象

1.2.2室内墙面屋顶平整无渗水、裂缝、剥落和起泡等缺陷

1.2.3室内、露台、阳台地面平整，无裂缝、脱皮、起砂等缺陷

1.2.4厨卫下水道排水通畅

1.2.5卫生间、露台、阳台已按房屋使用说明书完成相关闭水试验，达到防水要求

1.3样板房验收

1.3.1门窗完好

1.3.1.1门锁、猫眼、把手、门框、门边压条安装牢固，开启自如无锈蚀情况

1.3.1.2窗户台面平整，玻璃、紧固件、把手、窗边压条安装牢固，开启自如，飘窗无渗水现象

1.3.2墙面、屋顶平整无渗水、裂缝、剥落和起泡等缺陷

1.3.3室内、露台、阳台地面、墙面饰砖应表面洁净，无裂缝、脱落现象

1.3.4木作工程表面光洁，线条顺直

1.3.5油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象。

1.3.6厨卫下水道排水通畅

1.3.7室内卫生间、露台、阳台已按房屋使用说明书完成相关闭水试验，达到防水要求

2水、电、气设施验收

2.2空房房屋验收

2.2.1水、电、气表底度清晰

2.2.2水、电、气表按套安装（水电接通）。

2.2.3公共及室内照明设施齐全，无损坏，使用功能正常

2.2.4管道安装牢固、垂直，控制部件启闭灵活，无滴漏。

2.2.5地漏排污管接口，检查口不得渗漏，管道排水必须流畅无堵塞现象

2.2.6卫生间设施配件齐全、完好，接口不得渗漏，制动灵活。

2.3样板房验收

2.3.1水、电、气表底度清晰

2.3.2公共及室内照明设施齐全，无损坏，使用功能正常

2.3.3管道安装牢固、垂直，控制部件启闭灵活，无滴漏。

2.3.4地漏排污管接口，检查口不得渗漏，管道排水必须流畅无堵塞现象，地漏配件齐全。

2.3.5卫生间设施配件齐全、完好，接口不得渗漏，制动灵活

2.3.5.1卫生间设便池（坐便器水箱配件）、洗手盆、水龙头、浴缸、淋浴相关配件、热水器安装牢固、配件齐全、完好。

2.3.6厨房设施完好

2.3.6.1厨房洗菜盆、水龙头安装牢固完好。

3环境卫生验收

3.1楼道、大堂、电梯厅、屋面验收

3.1.1地面无明显积灰、无垃圾、无建筑材料积渍

3.1.2天棚及屋顶无明显积灰、无蜘蛛网；

3.1.3扶手及单元进户门无明显积灰、污渍

3.1.4屋面无明显淤泥、青苔，无垃圾、建筑材料、杂物

3.2空房房屋卫生验收

3.2.1室内地面无明显积灰、污渍、无杂物、粪便、积水、垃圾、烟蒂、无蜘蛛网青苔

3.2.2扶手及进户门无明显积灰、污渍

3.2.3阳台、露台无树叶、淤泥、青苔

3.2.4户外花园无杂物、垃圾、杂草

3.2.5门窗玻璃无明显污渍、积灰

3.2.6室内无明显异味

3.3样板房卫生验收

3.3.1进户门洁净、无灰尘、污渍、蜘蛛网

3.3.2室内装饰品、家具、电器、灯具、寝具洁净、无污渍、无破损

3.3.3厨卫设施、墙面洁净、无污迹，坐便无尿渍、污渍

3.3.4室内扶手无灰尘、污渍洁净光亮

3.3.5门窗玻璃通透光亮、无污迹、水迹

3.3.6室内无异味

3.3.7阳台、露台无树叶、淤泥、青苔，墙面无蜘蛛网

3.3.8阳台、露台家具、灯饰无灰尘、污渍

3.3.9户外花园地面洁净无垃圾、无建筑材料积渍

3.3.10花园植物已养护成活

3.3.11提供相关资料：

室内饰品清单、电器使用说明书、保修单发票复印件

3.4环境配套设施

3.4.1垃圾中转站建设完毕，并能够投入使用。

4设备设施验收

验收依据：

设计标准、设计说明、竣工标准、竣工图、部颁标准、产品说明书

备注：

所有设备必须提供合同复印件

4.1水泵验收

4.1.1须提供产品合格证，产品说明书，土建安装图纸，水泵电路图纸，水泵电路图。

4.1.2水泵持续运行壹小时无故障，运行时无较大振动。

4.1.3蓄水池、阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

4.1.4各种仪器、仪表规格、型号应符合设计要求，安全装置必须灵敏可靠，控制阀门开关灵活。

4.2消防设施验收

4.2.1消防设施有消防部门检验合格证。

4.2.2消防栓、消防管道无跑、冒、滴、漏现象，防腐措施符合设计要求。

4.2.3消防设施有规定的标识。

4.2.4须提供产品合格证，主机说明书、消防水泵控制原理图、报警系统点位图和消防系统管道图。

4.2.5消防电话、消防广播测试正常。

4.2.6防排烟风机、电梯、卷帘门、强电切换等联动测试正常。

4.2.7感烟/感温探测器、手动报警器、水流指示器等功能测试正常。

4.3电梯验收

4.3.1电梯机房清洁、通风。

4.3.2有专业部门的检验合格证。

4.3.3提供电梯有关图纸资料：

a.土建图

b.电梯维护说明书

c.电梯控制图

d.产品说明书

e特检所电样质检报告。

f合同复印件

g电梯公司验收调试报告

4.3.4电梯持续运行30分钟无故障。

4.3.5电梯在运行过程中，指令、召唤、定向、程序转换、开车、截车、停车、平层准确无误（正负15mm），声光、信号清晰正确。

4.3.6电梯启动、运行和停止，轿厢内无较大震动及冲击，制动器间隙不能大于0.7mm,制动器可靠。

4.3.7电梯供电电源线必须单独敷设，接地线必须大于10平方米以上

4.3.8电梯紧急盘梯工具、三角钥匙齐全，有盘梯操作流程说明和平层标识

4.3.9接地电阻必须符合设备规定范围

4.3.10机房及控制柜内各开关的标识必须清楚、明了等

4.4供电系统验收

4.4.1供电系统安装后必须有专业部门的检验合格签证。

4.4.2配电柜（盘）及开关柜型号、规格，质量符合要求。

4.4.3柜（盘）内设备，电器的导电接触面与母线连接的接触紧固、牢靠。

4.4.4高低压控制柜二次原理图、产品书说明齐全

4.4.5各开关柜馈线标示清楚

4.4.6高低压配电系统操作工具（高压试电笔、绝缘鞋、绝缘手套、接地线）齐全

4.4.7机房必须做有防鼠装置，配备灭火器材

4.5备用发电机验收

4.5.1提供相关资料：

电路图、调试资料、竣工验收资料、使用说明书、

4.5.2备用发电机连续运行、切换15分钟运行正常，无异响，邮箱标卡尺无沉淀现象。

4.5.3备用发电机过油过滤器畅通，无堵塞现象

4.5.4排烟管无漏烟现象,盛油装置无漏油，油位标识管完好

4.5.5发电机组通向外界的风管畅通，水箱无漏水现象

4.5.6各开关动作正常、机组接地良好，电瓶电压、接线柱符合要求

4.5.7机房卫生干净、通风良好。

4.5.8提供随机工具

4.5.9设备表面无油渍、外壳漆无脱落

4.5.10机房必须做有防鼠装置，配备灭火器材

4.6门禁系统验收

4.6.1相关资料移交：

说明书、系统软件

4.6.2系统及各单元门口机接地防雷装置正常

4.6.3出门按扭正常、灵活，读卡器灵敏

4.6.4各单元门禁功能抽查合格率达100%

4.6.5产品外观无损坏、各固定配件无松动

4.6.6产品安装位置防水措施符合要求

4.6.7接线规范、线号标识清楚

4.7电子围栏验收

4.7.1相关资料的验收移交：

竣工图、系统原理图、主机说明书、合格证、系统软件

4.7.2电子围栏短路和开路报警功能灵敏

4.7.3电子围栏支撑架安全、稳固

4.7.4机房接线规范，线路用途标识清楚

4.7.5受力柱上各根电子线需配备紧线器

4.8交通道闸验收

4.8.1道闸资料（说明书、合格证、软件等）验收移交

4.8.2道闸（防砸、车辆通行等）功能检测正常

4.8.3智能卡功能操作培训和移交

4.8.4接线规范标识清楚，接地良好

4.8.5机器安装稳固、机器外壳无损伤痕迹

4.9闭路监控系统验收

4.9.1资料（使用说明书、竣工图纸等随机文件资料。

合同等）验收移交

4.9.2监控画面清晰、无波纹、闪屏现象

4.9.3系统录相、抓拍、监视功能正常

4.9.4接线规范，各探点及线路标识清楚

4.9.5机房通风良好、设备表面卫生和机房地面卫生干净整洁

4.9.6机房必须做有防鼠装置

4.9.7监控探头及线路避雷装置完毕

4.9.8云台控制系统正常

5绿化验收

5.1提供相关资料：

绿化竣工图、苗木清单、绿化面积

5.2新种植园林绿化植物，施工完毕后一年生长周期以后进行验收；

5.3地被植物郁闭度95%以上，无缺株、少苗现象；

5.4乔、灌木的成活率 98 %以上，珍贵树种、孤植树和行道树养护成活；

5.5花卉种植地应无杂草、无枯黄、无病虫害，无死植株，各种花卉生长茂盛，种植成活率应达到 95 %以上；

5.6草坪无杂草、无枯黄、无病虫害，覆盖率 95 %以上，地整洁，无杂物，表面平整；

5.7植物整形修剪应符合设计要求；

6验收确认

验收过程应将验收物业的质量状况如实记录，记录后有移交人的认可签

字。

7资料接管

新建物业在接管过程中，验收以下资料作为物业管理的原始资料建档保

存：

7.1住宅小区建设各项批准文件（复印件）：

土地使用证、规划许可证、施工许可证、销售许可证、单位工程竣工

验收报告、消防验收报告、人防验收报告、

7.2住宅小区平面规划图、所有竣工图：

房屋及配套的基础设施、设备、园艺竣工图、地下管网竣工图（水电、

通讯、煤气、给排水）等

7.3各种设备的检验合格证、保修卡及使用说明书

7.4房屋产权明细表。