房地产估价规范再次征求意见稿.docx
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房地产估价规范再次征求意见稿
中华人民共和国国家标准
房地产估价规范
CodeforRealEstateAppraisal
（再次征求意见稿）
目次
1总则5
2估价原则3
3估价程序4
4估价方法5
4.1估价方法选用5
4.2市场法5
4.3收益法7
4.4成本法9
4.5假设开发法11
4.6基准地价修正法12
5不同估价目的下的估价12
5.1建设用地使用权出让价格评估13
5.2房地产转让价格评估13
5.3房地产租赁价格评估13
5.4房地产抵押估价13
5.5房地产保险估价14
5.6房地产税收估价15
5.7房地产征收估价15
5.8房地产分割、合并估价15
5.9房地产纠纷估价16
5.10房地产拍卖估价16
5.11房地产损害赔偿估价16
5.12房地产投资信托基金物业评估16
5.13企业各种经济活动中涉及的房地产估价16
5.14其他目的的房地产估价16
6估价结果16
7估价报告17
8职业道德18
附录A估价报告的规范格式19
规范用词用语说明22
附：
条文说明23
1总则
1.0.1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1.0.2本规范适用于房地产估价活动及其管理、科研、教学和其他相关领域。
1.0.3房地产估价应依法独立、客观、公正进行。
1.0.4房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家现行有关强制性标准的规定。
2估价原则
2.0.1评估房地产市场价值应遵循下列原则：
1独立、客观、公正原则；
2合法原则；
3最高最佳利用原则；
4替代原则；
5价值日期原则。
2.0.2遵循独立、客观、公正原则，要求房地产估价机构和注册房地产估价师站在中立的立场上评估出对各方估价利害关系人都是公平合理的价值或价格。
2.0.3遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
2.0.4遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。
当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：
1维持现状前提：
认为估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价；
2改变用途前提：
认为估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价；
3更新改造前提：
认为估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价；
4重新开发前提：
认为估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价；
5上述情形的某种组合。
2.0.5遵循替代原则，要求估价结果不得无理偏离类似房地产在同等条件下的价值或价格。
2.0.6遵循价值日期原则，要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定日期的价值或价格。
3估价程序
3.0.1自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：
1明确估价基本事项；
2制定估价作业方案；
3搜集估价所需资料；
4实地查勘估价对象；
5选定估价方法计算；
6确定估价结果；
7审核估价报告；
8交付估价报告；
7撰写估价报告；
8估价资料归档。
3.0.2明确估价基本事项应包括下列内容：
1明确估价目的；
2明确价值日期；
3明确估价对象；
4明确价值类型。
注：
1估价目的应由估价委托人提出；
2价值日期应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；
3估价对象在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定，应全面、客观，不得遗漏、虚构；
4价值类型应根据估价目的确定，包括价值的名称、定义或内涵；
5在明确估价基本事项时应与估价委托人共同商议，最后应征得估价委托人认可。
3.0.3在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，制定估价作业方案。
估价作业方案应包括下列内容：
1拟采用的估价技术路线和估价方法；
2拟搜集的估价所需资料及其来源渠道；
3预计需要的时间、人力和经费；
4估价作业步骤和时间进度安排。
3.0.4房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。
估价所需资料应包括下列方面：
1对房地产价格有普遍影响的资料；
2对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；
3相关房地产交易价格、开发成本、租赁和自营收益等实例资料；
4反映估价对象状况的资料。
3.0.5注册房地产估价师必须到估价对象现场，实地查勘估价对象状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等情况进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。
3.0.6完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
估价档案的保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。
4估价方法
4.1估价方法选用
4.1.1注册房地产估价师应掌握、理解并正确运用或综合运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。
4.1.2注册房地产估价师应根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。
4.1.3估价对象可以同时选用两种以上估价方法进行估价的，应同时选用两种以上估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。
4.1.4同类房地产有交易的房地产，应选用市场法作为其中的一种估价方法。
4.1.5收益性房地产，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
4.1.6具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法估价的房地产，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
4.1.7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
4.2市场法
4.2.1运用市场法估价应按下列步骤进行：
1搜集交易实例；
2选取可比实例；
3建立比较基准；
4进行交易情况修正；
5进行市场状况调整；
6进行房地产状况调整；
7求取比准价值。
4.2.2运用市场法估价应搜集大量真实、内容可满足估价需要的交易实例，掌握正常市场价格行情。
搜集交易实例应包括下列内容：
1交易双方基本情况及交易目的；
2交易实例房地产基本状况；
3成交价格；
4成交日期；
5付款方式。
4.2.3根据估价对象状况和估价目的、价值日期，应从搜集的交易实例中选取至少三个可比实例。
选取的可比实例应符合下列要求：
1是估价对象的类似房地产，在同等条件下应选取位置较近的交易实例；
2交易类型与估价目的吻合；
3成交日期接近价值日期，不宜超过一年，在同等条件下应选取时间较近的交易实例；
4成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
4.2.4选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，统一其表达方式和内涵，建立比较基准。
换算处理应包括下列内容：
1统一房地产范围；
2统一付款方式；
3统一价格表示单位；
4统一币种和货币单位；
5统一面积内涵和面积单位。
注：
1付款方式应统一为在成交日期时一次性付清的方式；
2不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
4.2.5进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：
1利害关系人之间的交易；
2急于出售或急于购买的交易；
3受债权债务关系影响的交易；
4交易双方或一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；
5交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；
6相邻房地产的合并交易；
7特殊交易方式的交易；
8交易税费非正常负担的交易；
9其他非正常的交易。
注：
1当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；
2对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
4.2.6进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。
市场状况调整宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。
在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。
4.2.7房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
4.2.8进行区位状况调整，应将可比实例在其区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。
区位状况调整的内容应包括：
所处方位、交通条件、临路状况、周围环境和景观、公共配套设施完备程度、楼层、朝向等影响房地产价格的因素。
4.2.9进行实物状况调整，应将可比实例在其实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。
有关土地方面的实物状况调整的内容主要应包括：
面积大小、形状、地形、地势、地质水文状况、土壤、开发程度等；有关建筑物方面的实物状况调整的内容主要应包括：
建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、工程质量、新旧程度等。
4.2.10进行权益状况调整，应将可比实例在其权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。
权益状况调整的内容主要应包括：
土地使用期限、规划条件、出租情况、地役权设立情况等。
4.2.11区位状况、实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行区位状况、实物状况和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出由于之间的优劣所造成的价格差异，进行相应调整。
4.2.10交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，视具体情况可基于单价或总价，采用百分比、金额或回归分析法，直接比较或间接比较对可比实例价格进行调整。
每项修正和调整对可比实例价格的调整幅度不得超过20％，综合调整幅度不得超过30％，各可比实例修正和调整后的价格之间的差异不得超过30％。
4.2.11选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正和调整之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价值。
4.2.12市场法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关估价参数的求取。
4.3收益法
4.3.1运用收益法估价应按下列步骤进行：
1搜集有关收入和费用的资料；
2确定未来收益期限；
3预测未来净收益；
4求取报酬率或资本化率；
5选用适宜的收益法公式求出收益价值。
4.3.2未来净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：
1出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除运营费用后的余额。
维修费、管理费、保险费和税金。
租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。
运营费用包括建筑物维护成本、管理费、保险费和税金等，应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。
若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维护、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。
2商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
3生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
4尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
4.3.3估价中采用的租金等收入和运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。
有租约限制的，评估出租人权益价值时，租赁期内的租金应采用租赁合同约定的租金，租赁期间届满后的租金应采用市场租金。
但在合同租金明显低于或高于市场租金的情况下，应关注合同租金的真实性，并考虑租赁合同中对提前解除租赁合同违约责任的约定，在维持租赁合同和解除租赁合同两种方式中确定出租人或承租人获益最大的方式。
利用估价对象本身的资料直接推算出的租金等收入和运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的租金等收入和运营费用或净收益进行比较。
若与正常客观的情况不符，应进行适当的修正或调整，使其成为正常客观的数据。
4.3.4在求取未来净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：
1每年基本上固定不变；
2每年基本上按某个固定的数额递增或递减；
3每年基本上按某个固定的比率递增或递减；
4其他有规则的变动情形。
4.3.5报酬率或资本化率应按下列方法分析确定：
1市场提取法：
应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率或资本化率。
2安全利率加风险调整值法：
以安全利率加上风险调整值作为报酬率或资本化率。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区现时及未来的经济状况以及估价对象的用途及新旧程度等确定。
3复合投资收益率法：
将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为报酬率或资本化率，按下式计算：
R＝M·RM＋（1－M）RE………………（4.3.5）
式中R─资本化率（％）；
M─贷款价值比率（％），抵押贷款额占房地产价值的比率；
RM─抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；
RE─自有资本要求的正常收益率（％）。
4投资收益率排序插入法：
找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率或资本化率。
4.3.6资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定：
RO＝L·RL＋B·RB………………（4.3.6）
式中RO─综合资本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价；
RL─土地资本化率（％），适用于土地估价；
RB─建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价；
L─土地价值占房地价值的比率（％）；
B─建筑物价值占房地价值的比率（％），L＋B＝100％。
4.3.7计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法公式。
收益法的基本公式如下：
nAi
V＝∑--------------………………（4.3.7）
i=1（1＋R）i
式中V─收益价值（元，元/m2）；
Ai─未来第i年的净收益（元，元/m2）；
R─报酬率（％）；
n─未来收益期限（年）。
4.3.8对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定未来收益期限，选用对应的有限年的收益法公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物剩余经济寿命长于或等于土地使用权剩余年限时，应根据土地使用权剩余年限确定未来收益期限，选用对应的有限年的收益法公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物剩余经济寿命短于土地使用权剩余年限时，可采用下列方式之一处理：
1先根据建筑物剩余经济寿命确定未来收益期限，选用对应的有限年的收益法公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权剩余年限超出建筑物剩余经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。
2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
4.3.9当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
AO－VB·RB
VL＝-------------------………………（4.3.9－1）
RL
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
AO－VL·RL
VB＝-------------------………………（4.3.9－2）
RB
式中AO─土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；
VL─土地价值（元，元/m2）；
VB─建筑物价值（元，元/m2）。
4.4成本法
4.4.1运用成本法估价应按下列步骤进行：
1搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
2估算重置成本或重建成本；
3估算折旧；
4求出积算价值。
4.4.2重置成本或重建成本，应是在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：
1土地取得成本；
2建设成本；
3管理费用；
4销售费用；
5投资利息；
6销售税费；
7开发利润。
注：
开发利润应明确计算基数，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。
4.4.3具体估价中估价对象的重置成本或重建成本构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第4.4.2条列举的构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。
4.4.4同一宗房地产，重置成本或重建成本在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。
4.4.5求取土地的重置成本，应直接求取其在价值日期状况的重置成本。
4.4.6建筑物的重置成本或重建成本，可采用成本法、市场法求取，或通过政府确定公布的房屋重置成本扣除土地价值后的比较调整来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。
建筑物的重置成本宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
建筑物的重建成本，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。
4.4.7成本法估价中的建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。
4.4.8建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。
修复成本小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。
对于可修复部分，可直接估算其修复成本作为折旧额。
4.4.9建筑物折旧应采用下列方法求取：
1年龄-寿命法；
2市场提取法；
3分配法。
其中，采用年龄-寿命法扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：
1直线法下的建筑物现值计算公式：
t
V＝C－（C－S）-----………………（4.4.9－1）
N
2双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：
2
V＝C（1－-----）t………………（4.4.9－2）
N
3成新折扣法下的建筑物现值计算公式：
V＝Cq………………（4.4.9－3）
式中V─建筑物现值（元，元/m2）；
C─建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；
S─建筑物预计净残值（元，元/m2）；
t─建筑物有效年龄（年）；
N─建筑物经济寿命（年）；
q─建筑物成新率（％）。
注：
无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物折旧，注册房地产估价师都应亲自到估价对象现场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间和维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等确定应扣除的折旧额或成新率。
4.4.10建筑物寿命分为自然寿命和经济寿命。
估价采用的寿命应为经济寿命。
经济寿命应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。
4.4.11估价中确定建筑经济寿命与折旧，遇有下列情况时的处理应为：
1建筑物的建设期不计入经济寿命，即建筑物经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计；
2建筑物经济寿命短于土地使用权年限时，应按建筑物经济寿命计算折旧；
3建筑物经济寿命长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；
4建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物经济寿命计算折旧；
5建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。
4.4.12积算价值应为重置成本或重建成本扣除建筑物折旧，或为土地重置成本加上建筑物的现值，必要时还应通过外部折旧的方式扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值减损。
4.4.13新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。
4.5假设开发法
4.5.1运用假设开发法估价应按下列步骤进行：
1调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况；
2选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产状况；
3估计后续开发经营期；
4预测开发完成后的价值；
5估算后续必要支出及应得利润；
6计算待开发房地产价值。
4.5.2假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用成本法以外的方法求取的房地产的估价。
运用假设开发法估价应把握估价对象（待开发房地产）状况、未来开发完成后的房地产状况，以及未来开发完成后的房地产的经营方式。
估价对象状况包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等，未来开发完成后的房地产状况包括熟地和新房（含土地）等，未来开发完成后的房地产的经营方式包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
4.5.3运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。
4.5.4预测开发完成后的价值，宜采用市场法、收益法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。
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