安徽省2015年房地产估价师《案例与分析》：估价对象权益状况描述与分析考试题.docx
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安徽省2015年房地产估价师《案例与分析》：
估价对象权益状况描述与分析考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。
A．4858
B．5200
C．2700
D．6264
2、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。
同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200万元。
则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为__万元，
A．2000
B．1970
C．2070
D．2170
3、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。
A．房地产净收益按－固定数额逐年递增
B．房地产净收益按－固定数额逐年递减
C．房地产净收益按－固定比率逐年递增
D．房地产净收益按－固定比率逐年递减
4、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。
它的主要还款来源是。
A：
房地产销售收入
B：
土地出让收入
C：
土地储备所获得的利润
D：
土地受让方的投资
E：
借款合同
5、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。
（2007年试题）
A：
观察法
B：
实验法
C：
讨论法
D：
问卷调查法
E：
借款合同
6、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是
A：
项目的交通组织规划
B：
项目构成及平面布置
C：
项目的建筑规划
D：
城市土地利用规划
E：
借款合同
7、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和__的，免征土地增值税。
A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
8、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．利润为零
B．最高运营费用比率
C．最大费用
D．允许的最低经济效益指标
9、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（）万元的资金等价。
A．2000
B．400
C．4000
D．10000
10、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。
A．国家信贷资金
B．国家预算资金
C．国家负担资金
D．国家计划资金
11、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。
A：
超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担
B：
在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外
C：
如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限
D：
如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止
E：
工业用地的监测点评估价格
12、购买某类房地产，通常抵押贷款占70％，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。
A：
6．0％
B：
6．9％
C：
8．8％
D：
9．0％
E：
工业用地的监测点评估价格
13、房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价的__具有认识上的一致性。
A．基本准则
B．客观规律
C．衡量标准
D．基本前提
14、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元／㎡，该套住宅按建筑面积计算的价格为元／㎡。
A：
3000
B：
3277
C：
3295
D：
3599
E：
工业用地的监测点评估价格
15、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。
A：
4075.0
B：
4242.5
C：
4410.0
D：
4577.5
E：
工业用地的监测点评估价格
16、根据的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A：
房地产交易方式
B：
房地产交易顺序
C：
购买房地产目的
D：
房地产类型
E：
借款合同
17、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为__元/m2。
A．1840
B．2840
C．2966
D．3000
18、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。
假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。
A：
3439
B：
3473
C：
3508
D：
3608
E：
工业用地的监测点评估价格
19、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％。
该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。
A：
维持现状
B：
改变用途
C：
重新装修
D：
重新开发
E：
工业用地的监测点评估价格
20、__是指消费者在既定收入状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，令消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，即消费者的决策行为已达到了均衡状态。
A．消费者剩余
B．消费者偏好
C．消费者均衡
D．消费者观念
21、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。
A：
易受限制
B：
相互影响
C：
独一无二
D：
不可移动
E：
工业用地的监测点评估价格
22、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的。
A：
相互影响性
B：
适应性
C：
不一致性
D：
保值性与增值性
E：
借款合同
23、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
24、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。
A．超额利润
B．投资回报
C．内部收益
D．风险补偿金
25、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
A：
谨慎原则
B：
最高最佳使用原则
C：
合法原则
D：
替代原则
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有。
A：
资金融入方需要还本付息
B：
在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C：
权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D：
存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E：
权益融资主要来源于个人投资者
2、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12．0％，如果通货膨胀率为5．5％，银行贷款年利率为6．5％，存款年利率为3．0％，则该项目投资的实际收益率是。
A：
5．16％
B：
6．16％
C：
6．5％
D：
8．74％
E：
借款合同
3、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。
则该投资项目的内部收益率是__。
A．11.12%
B．11.36%
C．11.66%
D．12.95%
4、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。
A．卖方和买方掌握必要的市场信息
B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D．卖方和买方追求各自利益的最大化
E．卖方和买方急于完成交易
5、拆迁补偿安置协议的主要内容包括__。
A．安置标准
B．补偿方式
C．补偿金额
D．安置用房面积
E．拆迁方式
6、房地产置业投资的经济效果主要表现为等。
A：
企业实力提升
B：
租金收入
C：
对社会贡献增加
D：
物业增值
E：
物业权益份额增加
7、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。
A：
使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人
B：
商业汇票在同城和异地均可使用
C：
签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础
D：
商业汇票一律不记名，允许背书转让
E：
商业汇票由银行印制和发售
8、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生__万元的贬值。
A．548.19
B．558.15
C．567.39
D．675.40
9、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。
A：
市场上有足够多的生产者和消费者
B：
市场上的产品是同质的
C：
任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者
D：
资源完全自由流动
E：
市场信息是完全畅通的
10、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在。
A：
第一阶段
B：
第二阶段初期
C：
第二阶段末期
D：
第三阶段
E：
第四阶段
11、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。
A．零售商的财务能力
B．零售商需要的服务
C．零售商组合与位置分配
D．零售商的声誉
12、按照住宅质量保证书约定，在保修期内__单位应当承担商品房保修责任。
A．物业管理
B．房屋施工
C．房屋工程监理
D．房地产开发
13、目前，规定了房地产项目转让条件的法律或法规是__。
A．《土地管理法》
B．《城市房地产管理法》
C．《城市规划法》
D．《城市商品房预售管理办法》
14、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。
A：
实物构成范围
B：
权益范围
C：
空间范围
D：
时间范围
E：
影响范围
15、对收益性物业来说空置率提高将会导致（）以及新租客要求更大的租金折扣等后果。
A．租金收入减少
B．附加支出增加
C．物业资本价值下降
D．运营成本下降
16、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2。
成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年7月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为__。
A．2648元/m2
B．2688元/m2
C．2708元/m2
D．2734元/m2
17、甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。
债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是亿元。
A：
0.3
B：
0.5
C：
0.8
D：
1.0
E：
执行层的组织协调
18、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，__应该按国家规定办理申请批准手续。
A．建造商
B．总监理师
C．开发商
D．监理工程师
19、从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由__等组成的整体物。
A．建筑材料
B．建筑构配件
C．建筑设备
D．建筑文化
E．风险理念
20、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：
如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：
好的概率为45％；一般概率为35％；不好的概率为20％．则该项目的期望值为万元．（2008年试题）
A：
2677．50
B：
3680．60
C：
4003．50
D：
5356．80
E：
借款合同
21、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。
A：
房屋建筑物
B：
土地使用权
C：
在建工程
D：
房屋期权
E：
借款合同
22、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属__登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
23、下列关于保险分类的叙述有误的一项是。
A：
以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险
B：
以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险
C：
以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险
D：
以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险
E：
执行层的组织协调
24、下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人，表述正确的是。
A：
中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B：
产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为房产税纳税人
C：
土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人
D：
有偿转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人
E：
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，转让的单位和个人为契税的纳税人
25、经租房产年折旧额的计算公式为：
年折旧额＝房屋重置成本×（1-残置率）÷__。
A．自然寿命
B．经济寿命
C．已使用年限
D．尚可使用年限
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