安徽省房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的特点模拟试题.docx
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2016年安徽省房地产估价师《案例与分析》：
房地产贷款项目评估的特点模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。
A．差异性
B．各异性
C．特色性
D．独立性
2、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。
A．设计问卷
B．收集信息
C．定义市场区域
D．确定调查方式
3、某块土地总面积为200㎡，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60％，则总建筑面积为㎡。
A：
1200
B：
120
C：
3333
D：
333．3
E：
工业用地的监测点评估价格
4、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。
A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
5、估价时点应与__的日期相一致。
A．签订估价合同
B．开始估价作业
C．完成估价报告
D．估价结果所属
6、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％．则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为．金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报．
A：
7．1％
B：
12．0％
C：
13．1％
D：
19．1％
E：
借款合同
7、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（）万元。
A．1250
B．1750
C．2050
D．2150
8、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：
由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。
A．基本不变，逐渐降低
B．基本不变，逐渐升高
C．逐渐升高，基本不变
D．逐渐降低，基本不变
9、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。
A．佣金
B．手续费
C．咨询费
D．保证金
10、乡镇企业的用地只有在下列__情况时，才可以抵押。
A．乡镇企业属于集体企业
B．申请破产
C．和乡镇企业的建筑物同时抵押
D．经过乡镇政府主管部门批准后
11、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会__。
A．减少
B．增加
C．不变
D．同步递减
12、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
13、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。
该期房目前的价格为__元/㎡。
A．4395
B．4486
C．4636
D．4850
14、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。
某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。
假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为__。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
15、城市详细规划分为控制性详细规划和__。
A．土地性详细规划
B．环境性详细规划
C．管理性详细规划
D．修建性详细规划
16、判定房地产投资风险因素发生的概率属于阶段的工作。
A：
风险辨识
B：
风险估计
C：
风险评价
D：
风险决策
E：
借款合同
17、证券市场上的资金供给者是。
A：
证券发行人
B：
证券投资者
C：
证券监管机构
D：
证券市场的中介机构
E：
借款合同
18、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。
假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为__。
A．2834元/m2
B．1834元/m2
C．2934元/m2
D．3934元/m2
19、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。
A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
20、下列股东权利中，属于自益权的是__。
A．股票过户的权利
B．表决权
C．查询公司经营状况的权利
D．出席股东大会的权利
21、以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经通过，但企业章程另有约定的除外。
A：
工会
B：
职工（代表）大会
C：
董事会或者股东大会
D：
监事会或者股东大会
E：
执行层的组织协调
22、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为．【2005年考题】
A：
40年
B：
43年
C：
47年
D：
50年
E：
工业用地的监测点评估价格
23、某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％，该宗房地产的收益价格为。
A：
216．33万元
B：
227．26万元
C：
244．67万元
D：
276．32万元
E：
工业用地的监测点评估价格
24、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__。
A．建筑高度
B．建筑间距
C．建筑密度
D．建筑后退红线距离
25、《城市房屋拆迁管理条例》规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原诉迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。
项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起日內予以公告。
A：
15
B：
30
C：
45
D：
60
E：
房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于厂商均衡条件，说法正确的是心
A：
花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等
B：
花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等
C：
此时厂商的成本支出一定时，可获得最大产量
D：
此时厂商的产量一定时，成本支出最少
E：
此时厂商的产量一定时，成本支出最多
2、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有。
A：
随行就市定价法
B：
价值定价法
C：
领导定价法
D：
挑战定价法
E：
认知价值定价法
3、停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在__之间。
A．4～5
B．5～6
C．6～7
D．7～8
4、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期与静态投资回收期的关j是。
A：
B：
≤
C：
D：
P_{b}”/>
E：
借款合同
5、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。
A．固定资产购置支出
B．企业所得税
C．固定资产折旧
D．贷款利息
6、合同生效应具备下列条件__。
A．当事人具有相应的民事行为能力
B．应该使用相应的示范文本
C．意思表达真实
D．不能损害另一方利益
E．不违反法律和社会公共利益
7、拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。
裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决。
A：
10
B：
20
C：
30
D：
45
E：
执行层的组织协调
8、房地产投资方案比选通常是在之间进行。
A：
独立方案
B：
互斥方案
C：
净现值法
D：
等额年费用法
E：
借款合同
9、下列关于城市规划实施控制，表述不正确的是__。
A．一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式
B．规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素
C．我国的城市规划控制基本上属于通则式
D．我国的城市规划控制基本上属于判例式
10、下列有关区域规划的表述，正确的包括。
A：
区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署
B：
广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划
C：
区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实
D：
区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图
E：
区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间
11、无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即。
A：
调换原则
B：
补偿原则
C：
对立原则
D：
等价原则
E：
执行层的组织协调
12、按照噪声产生的机理，噪声分为。
A：
机械噪声
B：
空气动力噪声
C：
电磁性噪声
D：
稳态噪声
E：
非稳态噪声
13、下列关于房产分丘图，表述正确的有。
A：
房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图
B：
房产分丘图是房产分幅图的局部明细图
C：
房产分丘图的比例尺为1：
100—1：
1000
D：
房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
E：
房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细
14、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。
A．项目的交通组织规划
B．项目构成及平面布置
C．项目的建筑规划
D．城市土地利用规划
15、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
16、对零售商业物业进行分类的主要依据有（2006年试题）
A：
建筑规模
B：
经营商品的特点
C：
服务人口的收入水平
D：
周围环境
E：
商业辐射区域的范围
17、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属__登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
18、下列关于征用土地批准权限规定正确的是。
A：
征用土地实行两级审批制度
B：
征用农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续
C：
征用其他土地超过35公顷的，由国务院审批
D：
征用土地实行三级审批制度
E：
其他用地和已批准农用地转用范围內的具体项目，由省人民政府审批并报国务院备案
19、不属于城市规划的实施管理范畴的是。
A：
建设项目选址意见书
B：
建设工程施工许可证
C：
建设用地规划许可证
D：
建设工程规划许可证
E：
执行层的组织协调
20、投资基金证券与股票、债券的区别在于__。
A．发行的主体不同，体现的权利关系不同
B．发行方式不同
C．风险和收益不同
D．存续时间不同
E．运行机制不同，投资人的经营管理权不同
21、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于。
A：
系统风险
B：
资本价值风险
C：
个别风险
D：
比较风险
E：
借款合同
22、2011年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。
按照土地使用权出让最高年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于__申请续期。
A．2050年1月1日～2050年12月31日
B．2051年1月1日～2051年12月31日
C．2060年1月1日～2060年12月31日
D．2061年1月1日～2061年12月31日
23、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。
A：
较乐观的估计值
B：
较保守的估计值
C：
过高的估计值
D：
过低的估计值
E：
可能的估计值
24、收益性物业出租，如果业主的收入只来源于物业出租所获的利润，则要该利润的__缴纳所得税。
A．20%
B．33%
C．35%
D．40%
25、下列关于会计报表的编制要求，表述正确的是。
A：
在编制报表时，应保证内容完整，不得漏填
B：
各个年度会计报表中各项目的内容和核算方法上如有变动，应加以说明
C：
账簿记录是编制会计报表的主要依据，在编制会计报表前，要做好对账和结账工作，在保证账证、账账、账实相符的前提下进行编报
D：
会计报表之间、各项目之间，凡是相应关系的数字应该计算准确、相互一致
E：
会计报表之间、本期报表与上期报表之间的数字应允许不一致
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